上海XX公司与上海某建设项目管理有限公司、张X等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　上海XX公司与上海某建设项目管理有限公司、张X等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　上海市徐汇区XX

　　民 事 判 决 书

　　(2018)沪0104民初29724号

　　原告：上海XX公司，住所地上海市。

　　法定代表人：戚某国，董事长。

　　委托诉讼代理人：姚XX，上海XX律师。

　　委托诉讼代理人：魏玲，上海XX律师。

　　被告：上海某建设项目管理有限公司，住所地上海市徐汇区。

　　法定代表人：张X，总经理。

　　被告：张X，女，1976年6月5日出生，汉族，住上海市长宁区。

　　被告：王XX，男，1959年4月1日出生，住上海市长宁区。

　　原告上海XX公司与被告上海某建设项目管理有限公司(以下简称某公司)、张X、王XX房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人，被告某公司的法定代表人暨被告张X、王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　上海XX公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告某公司支付原告2017年12月1日至2018年7月16日期间欠付的租金281,917.81元;2、判令被告某公司支付原告逾期支付租金的违约金暂计257,263.56元(以20,000元为基数，按每日千分之四的标准，从2017年12月1日起算;以40,000元为基数，按每日千分之四的标准，分别从2018年1月1日、2月1日、3月1日、4月1日、5月1日、6月1日起算;以21,917.81元为基数，按每日千分之四的标准，从2018年7月1日起算;上述均暂计至2018年10月31日，实际均要求计算至实际支付之日止);3、判令被告某公司支付原告律师费30,000元;4、判令被告张X、王XX对被告某公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2017年7月26日，原告与三被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上海市徐汇区XXXXX弄XXX号XXX-XXX室住宅及三楼裙房(以下简称涉讼房屋)出租给被告某公司使用，租赁期限自2017年8月1日起至2018年10月31日止。2017年8月1日至2018年10月31日每年租金500,000元，租金每一个月为一期一次付清，先付后用(实际是每年前10个月每月支付4万元，最后11、12月支付5万元)。被告某公司应于每月一日前付清下一个月的房屋租金。逾期支付有关款项，都应视为违约，每逾期一天按未付金额4‰支付违约金。因诉讼而产生的诉讼费、律师费等相关费用均由败诉方承担。2017年7月26日，原告与三被告签订《担保合同》，约定：被告张X、王XX为原告与被告某公司就涉讼房屋所签订的主合同进行履约担保，承担连带保证责任。2018年7月16日，原告与三被告签订《终止合同》，确认当日解除租赁关系，同时约定被告某公司在合同终止后一个月内付清终止前所欠的全部租金。当天双方办理了房屋交接手续。被告某公司自2017年12月1日起欠付租金共计281,917.81元，原告催讨无果，故诉至法院。

　　某公司辩称，对原告主张的欠付租金没有异议，同意支付。对原告主张的逾期付租违约金，计算违约金的标准过高，起算时间也应从合同终止的2018年7月16日起算。双方之前合作愉快，后由于涉讼房屋所在小区居民举报涉讼房屋居改非，消防部门上门进行了检查并要求被告某公司搬离，原告也要求被告搬离，被告无法继续经营使用，被告也遭受损失。2018年7月16日，双方协商提前解除合同，被告某公司搬离了涉讼房屋，因此违约金应从2018年7月16日起算。原告主张的律师费不同意承担，被告无法继续使用房屋遭受损失，现在没有能力支付，且原告也有不当之处。被告向原告支付过保证金39,000元，希望一并予以处理。

　　张X辩称，同意被告某公司的辩称意见。关于原告主张的连带责任，双方签订过担保合同，并无异议。

　　王XX辩称，同意被告某公司的辩称意见。关于原告主张的连带责任，双方签订过担保合同，并无异议。

　　本院认定事实如下：2017年7月26日，原告(甲方)与被告某公司(乙方)、张X(丙方)、王XX(丁方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方，房屋土地用途为“住宅”，建筑面积为788.34平方米;在合同签订前甲方已告知乙方房屋权属状态、用途情况、设备情况、证照情况、防火等级、房屋结构而延伸的邻里关系等实际状况;租期自2017年8月1日起至2018年10月31日止;乙方应于2017年8月1日起计付租金，每年租金为500000元;租金每一个月为一期一次付清，先付后用;乙方应于每月一日前付清下一个月的房屋租金;因涉讼房屋原承租人上海XX公司在与甲方提前解除租赁关系时要求甲方将履约保证金直接转为本合同履约保证金，故视为乙方已缴纳本合同履约保证金计39000元;租赁期间，乙方不得将履约保证金充抵乙方应付的租金或其他费用;丙、丁双方同意为乙方履约本合同进行担保，承担连带责任保证;乙方逾期支付有关款项，都应视为违约，每逾期一天按未付金额千分之四支付违约金，违约天数自违约方被通知违约事实发生之日起至纠正违约之日止的日历天数，违约金为逾期支付金额×千分之四×违约天数。双方在合同中还对其他权利义务作了相应约定。

　　在签订上述租赁合同的同时，原告与三被告另行签订一份《担保合同》，约定：被告张X、王XX同意共同为承租方和出租方就涉讼房屋所签订的主合同进行履约担保，若承租方未能在约定期限内支付应付租金、各项费用、赔偿金或其他因违约而造成的出租方经济损失，担保方同意承担一切连带责任保证，出租方可直接向担保方追偿，担保人之间是连带共同保证;保证期间为承租方应付各类费用履行期间届满之日起两年内，如有多笔应付费用分期履行的，则从最后一笔应付费用履行期届满之日起算。

　　合同签订后，双方按约履行。合同履行过程中，被告某公司未能按约支付2017年12月1日之后的租金。

　　2018年7月16日，原告与三被告签订《终止合同》，约定的主要内容为：因被告某公司无法再使用涉讼房屋，要求提前终止租赁合同，经四方协商一致，达成终止合同条款;四方确认2017年7月26日就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年7月16日解除;被告某公司在涉讼房屋内的固定装修不再拆除，无偿归原告所有，原告不支付任何补偿费用;被告某公司在合同终止后一个月内向原告付清合同终止前所欠的全部租金;被告某公司承诺在2018年8月15日前撤清房屋内物品，未撤清的视为抛弃物，原告有权作为废品处理。当日，被告将涉讼房屋返还原告，双方签署《房屋移交单》。

　　嗣后，因被告某公司未按约支付拖欠的租金，原告遂诉至本院。

　　审理中，原告出具一份上海市增值税专用发票，证明其为本案诉讼聘请律师所花费的律师费30,000元。三被告对此无异议。

　　原告对于主张的违约金，出具一份详细的计算表，分段计算的截止日期均为2018年10月31日，总金额为257,263.56元。被告对于计算方式及金额均无异议，但认为这是按照租赁合同的约定计算的，实际应从终止合同的2018年7月16日起算，而且计算违约金的标准过高。对此，原告表示，违约金仅主张至2018年10月31日截止，标准是否过高由法院依法裁判。原告对于其因被告逾期XXX为所遭受到的损失情况未能提供证据予以证明。

　　庭审中，被告出示一份上海市徐汇区公安消防支队于2018年7月16日出具的《临时查封决定书》，说明涉讼房屋因消防问题被查封，双方合同无法继续履行，被告同意搬离，为此遭受损失。原告对该决定书真实性无异议，但认为与原告无关。

　　对于被告某公司支付的保证金39,000元，原告同意返还被告，由双方在执行过程中抵扣被告应付的费用。被告对此表示同意。

　　以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同及附件、担保合同、终止合同、房屋移交单、增值税专用发票等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。

　　本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》、《担保合同》、《终止合同》等均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守履行。但被告某公司在合同履行过程中，未能按约支付租金，其行为已构成违约。此后在双方协商解除租赁合同的过程中，被告某公司在终止合同中承诺一个月内向原告付清拖欠的全部租金。但此后被告某公司仍未能按约履行付款义务。被告某公司的行为构成违约，应按约承担相应的违约责任。现原告要求被告某公司支付拖欠租金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。

　　对于原告主张的逾期支付租金的违约金，被告对于原告按照租赁合同的约定主张的金额、计算方式均无异议，但认为应从2018年7月16日起算，而且违约金标准过高。2018年7月16日系双方终止租赁合同的日期，被告要求自该日期起算违约金的主张，缺乏合同及法律依据，本院无法采信。对于违约金是否过高问题，根据相关法律规定，约定违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整，其目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务明显失衡。本案中，原告所主张的违约金金额(截至2018年10月31日)已非常接近于被告实际欠付的租金金额，而原告对于其因此所受损失情况未能提供证据予以证明，故原告主张的违约金计算标准(每日千分之四)应属过高。本院根据审理查明的情况，综合考量原告实际损失、双方合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素，结合有关规定，以公平及诚信原则予以衡量，酌情将违约金的计算标准调整为XX同期同类贷款利率的四倍。

　　对于原告主张的律师费，双方在《房屋租赁合同》中明确约定该项费用属于被告的债务范围，故原告要求被告某公司承担律师费的主张具有合同依据。被告对原告提供的律师费发票亦无异议。故本院对于原告要求被告某公司承担律师费的诉讼请求予以支持。

　　对于原告主张被告张X、王XX承担连带责任的诉讼请求，双方在租赁合同及担保合同中对此已有明确约定，被告张X、王XX对此并无异议，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。

　　对于被告已支付的房屋租赁保证金，原告表示同意返还，由双方在执行过程中予以抵扣被告应付款项。被告对此也表示同意。双方的意见并无不当，本院予以准许。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释(二)》第二十九条第一款之规定，判决如下：

　　一、上海某建设项目管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海XX公司租金共计281,917.81元;

　　二、上海某建设项目管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海XX公司逾期支付租金违约金(以20,000元为本金，按照中国人民XX发布的同期同类贷款利率四倍的标准，从2017年12月1日起计算至2018年10月31日止;以40,000元为本金，按照中国人民XX发布的同期同类贷款利率四倍的标准，分别从2018年1月1日、2月1日、3月1日、4月1日、5月1日、6月1日起计算至2018年10月31日止;以21,917.81元为本金，按照中国人民XX发布的同期同类贷款利率四倍的标准，从2018年7月1日起计算至2018年10月31日止);

　　三、上海某建设项目管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海XX公司律师费30,000元;

　　四、张X、王XX对上述第一、二、三项判决主文中确定的上海某建设项目管理有限公司的付款义务承担连带清偿责任;

　　五、上海XX公司于上海某建设项目管理有限公司、张X、王XX履行完毕上述判决主文确定的付款义务之日起三日内返还上海某建设项目管理有限公司房屋租赁保证金39,000元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

　　案件受理费减半收取计4,746元，财产保全费3,366元，合计8,112元，由上海某建设项目管理有限公司、张X、王XX负担。

　　如不服本判决，上海XX公司、上海某建设项目管理有限公司、张X可在判决书送达之日起十五日内，王XX可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

　　审判员　徐XX

　　二〇一九年五月二十八日

　　书记员　江XX

　　附：相关法律条文

　　一、《中华人民共和国合同法》

　　第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　依法成立的合同，受法律保护。

　　第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

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　　第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　二、《中华人民共和国担保法》

　　第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。

　　连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

　　三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》

　　第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

　　四、《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。