河北省石家XX市XX级人民法院民事判决书
(2019)冀01民终7398号
上诉人(原审被告)：河北XX公司，住所地石家XX市长安区。
法定代表人：魏某某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张XX，河北XX律 师。
被上诉人(原审原告)：石家XXXX，住所地石家XX市新华区。
法定代表人：刘XX，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：高XX，河北XX律师。
上诉人河北XX公司(以下简称 XX公司)因与被上诉人石家XXXX公司
(以下筒称某鼎公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石 家庄市裕华区人民法院(2019)冀0108民初965号民事判决，
向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成 合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。
河北XX公司上诉请求：1.请求 法院依法撤销石家XX市裕华区人民法院(2019)冀0108民初
965号民事判决书;2.依法驳回被上诉人的诉讼请求;3.—、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人所称
与被上诉人签订《房屋租赁合同》、《补充协议》及支付租金事 宜，上诉人均不知情，也未收到过被上诉人所支付的租金、保
证金，一审判决上诉人返还被上诉人该款项没有事实及法律依 据，其应向实际收款人主张其支出款项。二、被上诉人在庭审
XX无法举证证明已向上诉人支付保证金、租金的事实经过，所 提证据更不能证实收款账户与上诉人的关联性，收款收据不能
证明被上诉人履行了付款的事实，故一审判决认定本案的基本
事实不清楚。在本案XX被上诉人为证明付款，向法院提交了XX银行卡交易明细两张，被上诉人称其XX10万元保证金通过
XX银行账户汇入李XX账户，35万元租金通过XX银行 账户转出，收款账户是上诉人经办人员指定的账户，但并未提
供证据证明。上诉人认为10万元、35万元两张转账记录不能 证明被上诉人向上诉人付款的事实。两张收款收据不能单独证
明被上诉人已向上诉人支付了款项，出具收据仅为合同履行XX 的一个环节，而事实上亦有出具收据后未付款的情况大量存
在。故被上诉人是否付款应将相关证据结合起来认定，法院更 应对此事实予以查明，被上诉人不能举证证明的，依照《最高
人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自 己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据
的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证 明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后
果”之规定，被上诉人应承担举证不能的法律后果。而一审法
院对以上如此重要的案件事实均未予以查明，依照《民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项“第二审人民法院对上诉
案件，经过审理，按照下列情形，分别处理;(三)原判决认定 基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，
或者查清事实后改判;”之规定，本案应发回重审或改判。 三、关于被上诉人主张的违约金请求，在(2018)冀0108民初
2871号案件XX已处理，根据一事不再理的原则，法院应对被上 诉人再次请求违约金的诉求予以驳回。在被上诉人与上诉人
(2018)冀0108民初2871号案件XX，被上诉人第三项诉讼请 求已经主张过违约金，且法院在判决XX已作出处理，即：“被
上诉人主张的逾期交房违约金，本院不予支持”，且该判决已 生效。而现在被上诉人再次进行主张的违约金与已结案件XX所
主张的违约金属同一诉请，依照《民事诉讼法》第一百二十四 条第一款第(五)项“人民法院对下列起诉，分别情形，予以
处理;(五)对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件， 当事人又起诉的，告知被上诉人申请再审，但人民法院准许撤
诉的裁定除外;”、最高人民法院关于适用《XX华人民共和国 民事诉讼法》若干问题的解释第二百四十七条“当事人就已经
提起诉讼的事项在诉讼过程XX或者裁判生效后再次起诉，同时 符合下列条件的，构成重复起诉：(一)后诉与前诉的当事人相
同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉 讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。
当事人重复起诉的，裁定不予受理;已经受理的，裁定驳回起 诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，法院应驳
回被上诉人对该诉讼请求的再次起诉。四、该涉案房产以明显低于市场价出租，且不具有合理性，不排除恶意串通损害上诉
人利益的可能。经上诉人了解涉案房产周边商业出租价格，均 在每平方米6元/天左右，而涉案房产出租价格仅每平方米2. 6
元/天，明显低于市场价格。不能排除涉案的具体经办人员等恶 意串通损害上诉人利益的可能。综上所述，被上诉人所诉证据
不足、事实不清，一审判决错误。请求贵院依法撤销一审判 决，并驳回被上诉人的诉讼请求。
石家XXXX公司答辩称，一、原审认定 事实清楚，答辩人与被答辩人之间签订的《房屋租赁合同》、
《补充协议》是双方真实意思表示，应合法有效。且答辩人也 向被答辩人交付了租金和保证金，现因被答辩人违约从而要求
解除租赁合同并返还租金、保证金合理合法。在原审庭审XX被 答辩人对《房屋租赁合同》、《补充协议》XX被答辩人的印章及
其法定代表人的签字的真实性无异议，也认可收款收据XX被答 辩人财务章的真实性。但其上诉状XX却称对签订《房屋租赁合
同》、《补充协议》及收取租金的事宜不知情，该种说法不符合 常理。并且已生效的(2018)冀0108民初2871号民事判决书
也已经认定上述协议及租金、保证金的真实性。根据《民诉法 司法解释》第九十三条第五项的规定，“已为人民法院发生法
律效力的裁判所确定的事实”，答辩人无需再举证证明上述事 实。反倒是被答辩人一再拒绝承认上述事实的真实性。那么根
据《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被 答辩人应举证证明其主张，否则应承担不利后果。二、答辩人
后诉的诉求与前诉并不相同，因此不属于重复诉讼。在(2018)冀0108民初2871号案件XX答辩人的诉求是要求被答
辩人继续履行交付出租房屋的义务，并按照合同约定支付迟延 交付的违约金。后因被答辩人的一房二租行为导致案涉房屋不
具有交付的可能性，而被原审法院驳回了诉讼请求。而本案XX 答辩人是主张解除双方房屋租赁合同，返还已支付款项并承担
履约不能的违约责任，并不属于重复诉讼。并且被答辩人的上 诉状XX也提到了《最高人民法院关于适用XX华人民共和国民事
诉讼法若干问题的解释》第247条的规定，构成重复诉讼的必 须同满足该条规定的三个条件才行。而答辩人的后诉的诉讼请
求与前诉并不相同，因此并不构成重复诉讼。因被答辩人的违 约行为致使答辩人房屋租赁合同不能履行，给答辩人造成了实
际损失，答辩人要求被答辩人支付违约金并无不妥。三、被答 辩人无证据证明答辩人与其工作人员存在恶意串通损害其利益
的事实存在。被答辩人在上诉状XX称因出租价格低于市场价 格，不排除涉案人具体经办人员等恶意串通损害被答辩人利益
的可能性，但被答辩人的这种说法纯属无稽之谈。房屋租赁合 同及补充协议上有被答辩人的印章以及法定代表人的签字，被
答辩人是想表迗其法定代表人与答辩人恶意串通损害被答辩人 自己的利益的吗?被答辩人的这种说法毫无逻辑，不符合常
理。被答辩人与答辩人签订的房屋租赁合同XX的出租价格是双 方协商之后形成的价格，并未违反法律法规的强制性规定，是
双方真实意思的表示，不能仅从出租价格的高低来认定答辩人 与经办人员恶意串通，损害被答辩人的利益。综上所述，答辩
人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭依法驳回被答辩人的诉讼请求，维持原判。
石家XXXX公司向一审法院起诉请求：1. 判令原告与被告于2019年1月9日解除《房屋租赁合同》，并
返还10万元保证金、35万元租金，共计45万元;2.判令被告 向原告支付违约金108780元(自2018年4月25日起至2019
年1月9日止以140万元为基数按日万分之三即420元计算);
3.本案诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：原、被告于2018年4月3日签订《房 屋租赁合同》一份，约定被告将位于石家XX市裕华区东XX一层底商的建筑物共计1500
m2租赁给原告经营，期限自 2018年4月20日至2023年4月20日共5年，房屋交付时间 暂定2018年4月20日;租赁定金10万元，自原告交纳定金后
被告不再另行洽谈租赁户，双方签订本合同后，定金转为租赁 保证金，待租期届满后不欠租金和水电费、物业费的情况下， 被告一次性无息遐还10万元;租金每平米每天2.
6元，第一年 140万元、第二年140万元、第三年144.2万元、第四年 151. 41万元、第五年XXX元;第九条第1项约定，被告未
按合同约定向原告交付租赁房屋，每逾期一日向原告支付年租 金的万分之三违约金。合同还就其房屋装修及双方的权利义务
等进行了约定。被告对合同XX被告印章的真实性无异议。
同日，原、被告签订《燕X商场补充协议》一份，协议就 租金支付方式变更为上交租金，季付，原告每次租金交付日到
期前按合同约定租金价格及总额一次性向被告交清下季度的租
金，第一次租金交付日为2018年4月20日之前，租金交付为共2018年8月20日至11月20日共三个月的房屋。同时承租 房屋XX有老百姓药房占用740
m2仍在经营XX，双方约定由被告 出面与其解除合同、督促搬迁，不得妨碍原告的正常使用。被 告对补充协议XXXX公司印章及法定代表人的签字真实性无异 议。
原告提供案外人张XX的银行交易明细清单，称其XX2018 年4月4日支付给李XX的10万元系合同XX约定的保证金(该
笔交易备注为“东XX”)，2018年4月25日通过手机 银行转账的35万元系支付的第一季度租金;另提供加盖被告公
司财务章的2018年4月25日收款收据两张，一笔是收到原告 “燕X商场一层保证金” 10万元，一笔是收到原告“燕X商场
一层2018年8月20日-11月20日3个月房租” 35万元，经手 人均为“秦XX”。被告对于收据XX公司印章的真实性无异
议，但称XX公司从未收到过原告支付的款项，原告应找实际 收款人主张权利。
4月25日，原告将上述从XX公司承租的东XX一 层商铺转租给案外人张X，张X在雇佣工人入场施工第二天，
河北XX公司(以下简称XX公司)工作人员以自己 享有涉案房屋承租权为由阻止工人干活，并将大门上锁至今。
后原告诉至本院，要求被告XX公司履行合同义务将涉案 房屋交付给张X使用，并主张迟延履行违约金，2018年12月
28日，本院作出(2018)冀0108民初2871号民事判决书，以 被告已将涉案房屋出租给XX公司，无权再出租给原告某鼎公 司为由，驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，被告对2018年4月3日《房屋租赁合同》 XX被告公司印章的真实性无异议，生效的(2018)冀0108民初
2871号民事判决书已对该合同的真实性予以确认，所涉的东XX18号房屋已由案外人XX公司承租并部分转租，房屋不具有
交付给原告的可能性。我国《合同法》第九十四条第四项的规 定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实
现合同目的，当事人可以解除合同。现原告起诉要求解除《房 屋租赁合同》，本院予以支持，合同解除时间应以本判决生效之
日起计算，被告已收取的45万元应予退还。
关于违约责任。(2018)冀0108民初2871号案件XX原告的 诉讼请求是要求被告继续履行交付出租房屋的义务，并按照合
同约定支付迟延交付违约金，本院以房屋不具有交付的可能性 为由驳回诉讼请求。本案XX，原告主张解除《房屋租赁合同》，
返还已付款项并承担违约责任，并不属于重复诉讼，对于原告 的合理损失本院予以支持。我国法律规定，违约金过高的，应
当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程 度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予
以衡量;约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可 以认定为“过分高于造成的损失”。对于因被告违约给原告造
成的实际损失，原告未提供证据予以佐证。本案XX，原告与被 告签订租赁合同时，对于部分房屋正在由他人占用是知晓的，
在此情况下仍继续签订合同，原告未尽审慎义务。同时，原告 支付给被告45万元，其主张以140万元为基数按日万分之三计
算违约金欠妥，本院认为可自2018年4月25日起，以45万元为基数，参照XX国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日
止。判决如下：一、依法解除原、被告于2018年4月3日签订 的《房屋租赁合同》;二、被告河北XX(集团)房地产开发有
限公司于本判决生效后十日内返还原告已付款项45万元，并自 2018年4月25日起以45万元为基数按照XX国人民银行同期贷
款利率计算违约金至实际付清之日止。案件受理费9388元，减 半收取为4694元，由原告负担294元，被告负担4400元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争 议的事实，本院认定同原审法院查明事实基本一致。
本院认为，上诉人与被上诉人于2018年4月3日签订的 《房屋租赁合同》、《补充协议》XX有上诉人法定代表人魏某某
签字并盖有XX公司的公章，上述两份合同应视为上诉人真实 意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。
根据被上诉人原审提供的银行转账记录及上诉人XX公司出具 的收费票据，可以认定被上诉人履行了交付租金和保证金的义
务。现因上诉人将涉案房屋已出租他人，导致双方合同不能履 行，上诉人应将收取被上诉人的租金及保证金予以返还。上诉
人对上述《房屋租赁合同》、《补充协议》及支付租金、保证金 的事实不予认可，但未提供任何证据对被上诉人主张的事实和
提供的证据予以反驳，故对上诉人该项上诉理由，不予支持。 经原审查明事实，在另案(2018)冀0108民初2871号案件
XX，某鼎公司向XX公司主张的是因迟延履行房屋租赁合同导 致的违约金;而本案XX，某鼎公司向XX公司主张的是基于双
方解除房屋租赁合同后基于上诉人的违约责任产生的违约金。
本案与(2018)冀0108民初2871号案件XX，某鼎公司主张违 约金的诉讼请求并不相同，依法不属于重复起诉，原审法院对
被上诉人原审诉讼请求予以支持，并无不当。上诉人主张案涉 《房屋租赁合同》、《补充协议》系在具体经办人恶意串通情况
下签订的，存在损害上诉人利益的可能，但其对该上诉理由未 提供证据，本院不予支持。综上所述，河北XX(集团)房地
产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清 楚，适用法律正确。本院依照《XX华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9388元，由上诉人河北XX公司负担。
本判决为终审判决。
