房屋租赁合同纠纷成功维护原判

　　当事人信息

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：李X。

　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：柯X。

　　委托诉讼代理人：蔡云婷，福建XX律师。

　　审理经过

　　上诉人李*因与被上诉人柯*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月16日以(2016)闽05民终5883号民事裁定书，裁定发回重审。重审后，上诉人李X不服福建省晋江市人民法院(2017)闽0582民初7243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭，审理了本案，本案现已审理终结。

　　上诉人诉称

　　李X某上诉请求：1、请求二审法院撤销晋江市人民法院(2017)闽0582民初7243号判决，并依法判决驳回柯X某的诉讼请求。2、本案的一切诉讼费用由柯X某承担。李X某已在2016年3月31日之前向柯X某交回租赁的房屋，一审法院认定李X某应于2016年4月1日至5月16日共46天的房屋占用费，没有事实依据与法律依据。理由：一、本案的起因系柯X某要无偿占有李X某出资所建的铁皮房屋，不想折抵为李X某应交的电费，又不让李X某拆除，才强行阻拦李X某腾空房屋引发纠纷;二、李X某在2016年3月23日因搬移物品而遭到柯X某的阻拦而报警，腾空房屋的目的是要在2016年3月31日前交还该房屋，这样就不会因新的计租年度到来(年度租金的起算时间为每年4月1日)而产生纠纷;三、根据谁主张谁举证之原则，柯X某并未举证证明2016年4月1日至5月16日期间，李X某有继续使用案涉房屋。四、柯X某2016年4月16日交的是3月份产生的电费，而非4月份产生的。

　　被上诉人辩称

　　柯X某辩称，一、本案《房屋租赁合同》是有效的，柯X某是房屋所有权人有权出租房屋，虽然未取得房屋规划许可证，但实际上已经按照规定提交相应文件及缴交税费，没有规划许可证是因为政府政策原因所导致，李X某理应按照租金标准支付房屋占有使用的费用及代垫的电费及滞纳金。即便法院认为本案的《房屋租赁合同》无效，那也应根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释与适用》中第五条规定执行，具体金额以原审判决为准。二、关于诉争房屋租金及电费的计算。首先，本案中所签署的《房屋租赁合同》中约定的年租金为66000元，李X某主张柯X某同意终止合同并有张贴小广告并不属实，双方之间因柯X某不同意李X某退租一事已经闹到派出所，且柯X某在2016年7月26日向晋江市人民法院起诉，可以证实柯X某并不存在同意李X某退租的问题。由于原审法院对此已经做出判决，故同意按(2017)闽0582民初7243号民事判决书的判决金额要求上诉人支付租金及电费(含滞纳金)。其次，原审时向法院提供了《欠费停电通知书》、业务凭证、XX公司通用机打发票，证实代支付李X某租赁期间所拖欠的电费及违约金共计7344.31元，李X某理应支付其所应支付的电费及拖欠违约金。三、关于房屋交接的问题。原一审法院现场勘验当天是李X某用钥匙打开涉诉房屋的门，李X某至今都未与柯X某进行房屋交接，也未曾将钥匙交还。四、关于本案押金5000元。李X某合同签订后并未缴交相应的押金，李X某在原审时也未提交其缴交押金的证据。

　　柯X某向一审法院提出诉讼请求：1.李X某立即支付占用房屋使用费30739.73元和柯X某代垫付电费及滞纳金7614.13元，共计38354.04元，并支付逾期付款利息(自起诉之日起至实际还款之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付利息)。李X某提出反诉诉讼请求：1.柯X某退还押金5000元;2.柯X某给其造成经济损失(搬迁车辆和搬迁工人误工费及停产损失费)5000元;3.柯X某支付霸占使用铁皮房租金19000元，相应抵扣反诉被告代交电费7307.4元，该电费的滞纳金与李X某无关。

　　一审法院认定事实：1.诉争房屋尚未取得相应的产权登记;2.柯X某与李X某于2013年2月4日签订诉争房屋租赁合同;3.李X某至2016年4月16日前尚欠电费7307.4元;4.诉争房屋边的铁皮房由李X某出资建造。另查明：李X某租赁房屋后支付押金5000元给柯X某。李X某占用诉争房屋至2016年5月16日。柯X某于2016年7月26日向一审法院提起诉讼。

　　一审法院认为，本案诉争租赁房屋虽经晋江市南塘居委会和新塘街道办盖章确认为“环城高速拆迁户”多户联建的房屋，但前述单位均非建设工程主管部门，经该单位签署意见的《申报表》也非法定的建设工程规划许可证，无法证明诉争房屋取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，柯X某以此为标的所签订的房屋租赁合同，依法应当认定为无效。柯X某已收取的房屋租金应视为李X某占用房屋的费用，柯X某无需返还，但柯X某收取的押金5000元应予返还。李X某应支付柯X某自2016年4月1日起至同年5月16日止的房屋占用费8318元以及电费欠费(含滞纳金)7344.31元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李X某应于判决生效之日起十日内支付柯X某房屋占用费8318元以及电费欠费(含滞纳金)7344.31元;二、柯X某应于判决生效之日起十日内返还李X某5000元;三、前述第一、二项抵扣后，李X某应于本判决生效之日起十日内支付柯X某10662.31元;四、驳回柯X某的其他诉讼请求;五、驳回李X某的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1640元，由柯X某负担1448元，由李X某负担192元;案件反诉费782元，由李X某负担732元，柯X某负担50元。

　　本院查明

　　二审期间，李X某对原审认定其搬离时间有异议外，对其他事实无异议;柯X某对一审认定事实无异议。本院对双方无异议的事实予以确认。

　　二审中，上诉人李X某称其2016年3月即已搬离，并提供1.照片四张，称两张摄于2017年12月28日、另两张摄于2018年1月27日，拟证明涉案铁皮屋被柯X某使用;2.一份加盖“XX公司供电合同专用章”印章的清单，欲证明其3月底即已搬离，柯X某质证称1.照片与本案无关，无法证实照片来源，并且李X某当庭也表示该两组照片是其在近期拍摄的，图片上也只是显示灯光，无法证实李X某的证明目的;2.对清单三性均有异议，且企业是否搬离与电表使用情况无关。本院认为，结合本案其他事实，该两组证据不能证明李X某所称其于2016年3月底即已搬离的主张。

　　本院认为

　　本院认为，根据双方《房屋租赁合同》的约定，租赁期限为2013年4月1日至2018年4月1日，李X某在合同约定租赁期限届满前且未与柯X某协商一致的情况下，上诉主张其已于2016年3月31日前搬迁完毕，应举证证明自己的主张。而2016年3月23日的《报警回执》仅能证明双方因解除租赁关系发生争执，并不能证明李X某已经实际搬离;李X某于二审期间提交的电费缴费清单，亦只能证明案涉房屋于2016年4月份未再产生电费，无法证明李X某已经搬离，将租赁物交还柯X某。因此，李X某对其主张未能提交相应的证据佐证，应自行承担不利的后果。一审法院认定李X某使用诉争房屋至2016年4月16日并酌定搬离机器设备时间为一个月，李X某应支付2016年4月1日起至同年5月16日止的房屋占用费，系根据本案实际情况及日常生活经验综合判断后作出，本院认为并无不妥，可予维持。

　　综上所述，李X某上诉请求没有事实及法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律无误，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

　　二审裁判结果

　　驳回上诉，维持原判。

　　本案二审受理费782元，由李X某负担。

　　本判决为终审判决。