顾XX、潘XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　顾XX、潘XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告):顾XX，男，196*年11月1日出生，汉族，住平湖市。

　　委托诉讼代理人:王XX。

　　上诉人(原审被告):潘XX(曾用名:潘XX)，女，196*年1月27日出生，汉族，住平湖市。

　　被上诉人(原审原告):蔡XX，女，196*年1月9日出生，汉族，住平湖市。

　　委托诉讼代理人:高XX，浙江XX律师。

　　委托诉讼代理人:胡叶凤，浙江XX律师。

　　上诉人顾XX、潘XX因与被上诉人蔡XX房屋买卖合同纠纷一案，不服平湖市人民法院(2016)浙0482民初9号民事判决，向本院提起上诉。

　　本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。

　　上诉人顾XX及其委托诉讼代理人王XX，上诉人潘XX，被上诉人蔡XX委托诉讼代理人胡叶凤到庭参加诉讼。

　　本案现已审理终结。

　　顾XX、潘XX上诉请求:1.撤销一审判决，驳回蔡XX的诉讼请求;2.蔡XX承担一、二审诉讼费用。

　　事实和理由:一、一审法院认定事实片面。

　　蔡XX一直从事房产中介工作，应清楚顾XX、潘XX的房屋无产权证，并且清楚房屋买卖合同必须有共有人签名。

　　顾XX、潘XX只是单纯的委托蔡XX出售房屋，而非出售房屋给蔡XX。

　　因为房屋没有产权证，蔡XX为了套住顾XX，利用顾XX的无知，让顾XX与其签订形式上的《房屋买卖合同》，其实质为一份中介合同。

　　收条中顾XX的签名与收条上的其他字迹明显不是同一支笔所写，系二次形成。

　　当时蔡XX要求顾XX提供顾XX与平湖市XX公司购买诉争房屋签订的《房屋转让协议》复印件，并要求顾XX在该《房屋转让协议》的复印件背面书写顾XX夫妻俩的名字，以示诉争房屋属顾XX、潘XX所有。

　　蔡XX利用顾XX的签名，擅自伪造了顾XX收取20万元的收条。

　　假若顾XX收到房款，收条的全部内容应该由顾XX书写，只有在顾XX没有能力书写的情况下，才由他人代书，顾XX签名捺印。

　　收条上的内容是靠着最顶部开始书写的，在这么大的A4纸上，正常的书写习惯应当往下移动一至二行。

　　如果是顾XX收款，应当由顾XX一人签名，无需签上毫不知情的潘XX的名字。

　　可见，收条是蔡XX伪造的。

　　法院应当责令蔡XX说明款项合理来源、收条形成等。

　　且蔡XX自认收条出具日期是2013年10月15日，此与双方当事人另一笔借款是同一天书写的，这样蔡XX的陈述出现了自相矛盾。

　　一个没有产权证的房屋，买方在签约时、过户前不可能付清全部房款。

　　顾XX委托蔡XX出售诉争房屋，在房屋未出售前，顾XX、潘XX有权出租房屋。

　　若蔡XX付清了全部房款，顾XX又没有交付房屋，蔡XX不可能在2年多的时间内不主张权利。

　　潘XX对房屋买卖事宜，毫不知情，由顾XX代潘XX签名，侵犯了潘XX的利益，这与交易习惯背道而驰。

　　潘XX从未承认房屋转让给蔡XX，也从未收取房款。

　　蔡XX的起诉已超过了诉讼时效，按照合同约定，付清房款时交付房屋，假若蔡XX付清房款，顾XX、潘XX没有交付房屋，则蔡XX的权利已经受到了侵害，时效应当从此时起算。

　　故本案应驳回蔡XX的诉讼请求。

　　顾XX庭审中补充以下理由:蔡XX要求解除房屋转让合同没有事实和法律依据。

　　蔡XX之所以让顾XX、潘XX在其提供的空白房屋转让合同、空白收条上签字，仅是为了顾XX、潘XX与买房人签约的方便，不必麻烦顾XX、潘XX跑来跑去签订相关协议。

　　顾XX是在一张空白的纸上签名，其余内容是蔡XX擅自添加的，实际上顾XX只收到蔡XX垫付的房款5万元。

　　潘XX作为共同被告没有法律依据。

　　如果法院判决解除合同，同意返还收取的5万元。

　　蔡XX辩称，收条的真实性已经过鉴定，上面的签名确实是顾XX所签。

　　顾XX作为一个成年人应当明白签字的重要性，顾XX与潘XX是夫妻，蔡XX完全相信潘XX知悉此事。

　　双方是履行合同过程中产生的纠纷，合同未履行完毕，诉讼时效并没有超过。

　　蔡XX向一审法院起诉请求:1.依法解除双方当事人之间的房屋买卖合同;2.顾XX、潘XX返还蔡XX购房款24万元。

　　一审法院认定事实:顾XX、潘XX系夫妻关系。

　　2013年10月1日，蔡XX与顾XX签订《房屋转让合同》1份，约定顾XX、潘XX将坐落于平湖市XX(乍浦大楼)靠西侧一楼一底房屋，以20万元转让给蔡XX，2013年10月1日蔡XX一次性付清20万元，以收条为证等;并备注:该房有租赁，租金已收至2014年6月，此后租金由蔡XX开始收取;目前，该房的房产证、土地证尚不能办理，待房管部门、国土部门许可办理时，顾XX、潘XX应协助蔡XX办理等。

　　该合同的落款处由顾XX代潘XX签名。

　　同日，顾XX向蔡XX出具收条1份，确认顾XX、潘XX收到蔡XX涉案房屋购房款20万元，房款全部付清，收条由顾XX签名确认，并代潘XX签名。

　　合同签订后，顾XX、潘XX至今未向蔡XX交付房屋，房屋一直由顾XX、潘XX出租并收取租金。

　　该房屋现仍未能办理房屋权属证书。

　　应顾XX、潘XX的申请，一审法院委托浙江千麦司法鉴定中心对2013年10月1日的收条中的“顾XX”“潘XX”签名字迹是否为顾XX所签进行鉴定，该鉴定中心于2016年5月16日出具鉴定意见书，结论为:送检的日期为“2013.10.1”的收条中的“顾XX”“潘XX”的签名字迹是顾XX所签。

　　鉴定费5320元、鉴定人出庭费1500元，均由潘XX预交。

　　一审法院认为，《房屋转让合同》及收条中顾XX、潘XX的名字虽均由顾XX所签具，但顾XX、潘XX系夫妻关系，本案争议的房屋系顾XX、潘XX的共同财产,蔡XX有理由相信顾XX有权代表潘XX,而潘XX也未对此提出异议,故因房屋买卖合同所产生的权利义务，应由顾XX、潘XX共同承担。

　　由于争议房屋尚不能进行产权登记，也不能确定办理权证的时间，且顾XX、潘XX自合同签订以来，并未按约将争议房屋交由蔡XX收取房租进行支配或使用，故对于蔡XX要求解除合同的请求，一审法院予以支持。

　　解除合同后，顾XX、潘XX应返还蔡XX所支付的购房款。

　　本案争议的焦点是蔡XX支付顾XX、潘XX的购房款金额。

　　1.对于蔡XX提供的20万元的收条，结合争议房屋的转让合同，二者相互印证，且收条的落款签名经一审法院委托浙江千麦司法鉴定中心鉴定，结论系顾XX的签名，经审查该鉴定程序合法，顾XX、潘XX也未提供证据证实鉴定中存在的错误，故对于顾XX要求以其他2013年的笔迹进行对比补充鉴定的意见，一审法院不予支持，故对于该鉴定结论，一审法院予以采信;2.对于顾XX、潘XX认为蔡XX仅支付其购房款5万元的意见，由于顾XX、潘XX未提供反驳证据证实，一审法院不予采信;3.对于蔡XX认为其在签订房屋转让合同后又另行支付顾XX、潘XX加付的购房款4万元的意见，由于双方未签订补充合同，蔡XX也未提供证据证实其另行支付了4万元，故一审法院不予采信。

　　综上，一审法院认定蔡XX支付给顾XX、潘XX的购房款为20万元。

　　对于顾XX、潘XX认为蔡XX的起诉已超过诉讼时效的意见，由于本案系双方履行合同过程中所产生的纠纷，双方的合同至今尚未履行完毕，故顾XX、潘XX认为超过诉讼时效的意见依据不足，一审法院不予认定。

　　综上所述,对于蔡XX的诉讼请求，支持解除双方的房屋转让合同,并由顾XX、潘XX返还蔡XX购房款20万元，对于蔡XX的其他诉讼请求，不予支持。

　　一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、第九十四条  、第九十七条  及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条 
之规定，判决:一、确认双方当事人于2013年10月1日签订的《房屋转让合同》解除;二、顾XX、潘XX于判决生效后十日内返还蔡XX购房款20万元;三、驳回蔡XX的其他诉讼请求;四、鉴定费5320元，鉴定人出庭费1500元，合计6820元(已由顾XX、潘XX预付)，由顾XX、潘XX负担。

　　如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费4900元，减半收取2450元，财产保全费1520元，合计诉讼费3970元，由蔡XX负担408元，由顾XX、潘XX负担3562元。

　　顾XX二审中提供以下证据:

　　1.收款收据，证明顾XX收取了蔡XX垫付款5万元，而非20万元。

　　2.还款协议、借条，证明2013年10月15日，蔡XX的儿子杨XX向顾XX借款，故同天，蔡XX再支付20万元房款不符合常理。

　　潘XX同意顾XX的意见。

　　蔡XX质证称，证据1，真实性无法确定，蔡XX在付清20万元购房款后，又另付了4万元，该收条可能是后来增加的款项，到底是4万元还是5万元记不清了。

　　这张收条更证明了《房屋买卖合同》真实存在，而且蔡XX既交付了定金，又交付了20万元房款。

　　证据2，真实性无法确定，该借款是顾XX与杨XX之间的借贷协议，与本案没有关联性。

　　本院认证意见为，证据1，收款收据内容均为顾XX单方书写，蔡XX对真实性不予认可，且该收款收据中记载的支付5万元定金的内容与合同约定的付款方式不符，本院对真实性不予确认。

　　证据2，涉及顾XX与案外人杨XX的借贷关系，杨XX未参加诉讼，本院对真实性无法确认，且蔡XX与杨XX属不同的民事主体，该证据与本案无关联性。

　　顾XX二审中申请其侄子顾X作为证人出庭作证，证明顾XX是在空白收条上签字，且在空白合同和收条上签字是符合行业规则的。

　　证人顾X陈述，顾X从事美发行业，之前和蔡XX的儿子杨XX一起开过美发店，所以认识蔡XX。

　　2013年下半年，蔡XX过来买房子，让顾XX在合同背面空白纸上签两个名字，地点在顾X住宿的楼下车库。

　　潘XX的名字是顾XX签的。

　　顾X除了记得签字的事情外，不记得蔡XX和顾XX其他谈话内容了。

　　顾X没看到过收条及《房屋转让合同》，也没看到顾XX与蔡XX签订合同的过程，但知道涉案房屋是顾XX的老店，这个店曾经营美发生意。

　　顾X不知道杨XX是否向顾XX借过钱。

　　顾X曾作为见证人签过字，但签字的纸现在找不到了。

　　2014年以后顾X就不和杨XX联系了，不知杨XX现在在做什么工作。

　　顾XX质证称，证人证言基本证实了顾XX是在一张白纸上签字，同时证明了蔡XX的儿子叫杨XX。

　　潘XX的质证意见同顾XX的意见一致。

　　蔡XX质证称，《房屋转让合同》和收条形成时，证人均不在场，不能够实现证明目的。

　　本院认证意见为，顾X是顾XX的侄子，与顾XX有利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。

　　潘XX、蔡XX二审中均未提供新的证据。

　　本院对一审查明的事实予以确认。

　　二审另认定，2014年6月15日，潘XX发短信给蔡XX，短信内容为，“杨妈妈(即蔡XX):太忙了也没时间和我通电话，关于美容部的房租13000元我先拿了，加上上次的超市房租17000元，合计30000元，这30000元在你还没给我们的40000元中结算，去年写的欠条时间是到今年5月15号，我们虽然自己是在刷信用卡过日子，也没有催你，是希望你主动给我们电话，但是没有，你们现在的生活肯定比我们优越，我们现在是从零开始，还望杨妈妈相互理解，祝越来越好。

　　”顾XX、潘XX庭审中称美容部房子即是涉案房屋。

　　2015年4月20日，顾XX将涉案房屋出租给案外人王XX，年租金13000元。

　　一审法院曾应顾XX、潘XX的申请，委托浙江千麦司法鉴定中心对2013年10月1日收条的内容(包括落款日期)是否为“顾XX、潘XX”签名之后所添加进行鉴定。

　　2016年4月8日浙江千麦司法鉴定中心致函一审法院称，根据省高院相关文件规定，不予受理。

　　本院认为，《房屋转让合同》中明确载明顾XX方将房屋转让给蔡XX，并约定了转让价款、房屋过户事宜等，顾XX并代潘XX在转让人甲方处签字，蔡XX在承让人乙方处签字确认。

　　故顾XX有关其委托蔡XX转让房屋而非出卖房屋给蔡XX的主张，与合同约定不符，本院不予采信。

　　涉案房屋是顾XX、潘XX的共同财产，潘XX是顾XX的妻子，潘XX自2013年10月1日《房屋转让合同》订立后，对顾XX代其签字行为未提出异议，并于2014年6月14日发短信通知蔡XX其先行收取涉案房租，故一审认定《房屋买卖合同》所产生的权利义务由顾XX、潘XX共同承担并无不当。

　　涉案房屋至今不能进行产权登记，也不能确定办理权证的时间，同时顾XX、潘XX自合同订立后，并未按约交付房屋，反而自行出租收益，致使蔡XX不能实现合同目的，当有权请求解除合同。

　　合同解除后，顾XX、潘XX应返还蔡XX支付的购房款。

　　蔡XX称其已交付20万元房款，并提供了顾XX且代潘XX签字确认收到20万元购房款的收条及现金交付款项的照片。

　　顾XX一审中认为收条中“顾XX、潘XX”的署名并非其所写，后经鉴定确实为顾XX所签。

　　顾XX二审中又称其是在空白纸上签字，其余内容均是蔡XX事后添加，并详细说明了签字的原因、背景、在场见证人，再次申请鉴定笔迹形成时间。

　　对此，本院认为，顾XX作为完全民事行为能力人，应清楚其签名的法律后果，对其签名应作出合理解释。

　　顾XX解释称，为证明房屋为其夫妻所有，所以在《房屋转让协议》背面空白处签字。

　　根据查明的事实，《房屋转让协议》系顾XX与平湖市XX公司订立的关于顾XX购买涉案房屋的协议，顾XX将该协议提供给蔡XX，本就为证明顾XX方是房屋所有权人。

　　顾XX再在《房屋转让协议》背面签字完全无必要，且在空白纸上签名也不能达到证明房屋所有权人的目的。

　　所以，顾XX有关其在空白处签字的解释不具有合理性。

　　且2014年6月14日，潘XX发送给蔡XX的“美容部的房租13000元，我先拿走了”的短信，可以推出房租本应由蔡XX收取，进而可印证蔡XX已交付房屋转让款的事实，否则潘XX可自行收取房租，无需通知他人。

　　《房屋转让合同》、收条在性质上属于原始证据、直接证据，相对于传来证据、间接证据具有的较高证明力，蔡XX提供的《房屋转让合同》、收条、照片相互佐证，形成一条完整的证据链，应作为认定案件事实的基本依据。

　　故一审认定蔡XX支付了20万元转让款正确。

　　有关诉讼时效问题，解除权属于形成权，不应受诉讼时效期间的限制，合同解除后，当事人关于返还财产请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。

　　《中华人民共和国合同法》第九十五条  规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

　　法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

　　”除商品房房买卖合同外，对其他房屋买卖合同的解除权行使期限，法律没有规定，本案当事人在合同中亦未约定，何为“合理期限”，应当由人民法院结合具体案情予以认定。

　　本案中，《房屋转让合同》订立于2013年10月1日，双方虽约定蔡XX付清房款后，顾XX方即交出所转让的房屋，但合同中同时备注:此房有租约，租金已收到2014年6月，2014年6月后租金由蔡XX开始收。

　　因涉案房屋为带租出卖，故顾XX在收取房屋转让款时，尚不具备现实交付房屋的条件。

　　2014年6月后顾XX再行收取租金及2015年4月20日顾XX将涉案房屋出租给他人的行为显属违约，至本案诉讼时，顾XX方的违约行为始终处于延续状态，蔡XX于2016年1月4日提起诉讼请求解除合同，并未明显超出合理期限。

　　合同解除后，方产生尚未履行的，终止履行，已经履行的，恢复原状的法律后果。

　　蔡XX请求解除合同的同时请求返还已付房款亦未超过诉讼时效。

　　故顾XX、潘XX有关蔡XX的诉讼请求已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。

　　综上所述，顾XX、潘XX的上诉请求不能成立，应予驳回。

　　一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第一项  规定，判决如下:

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费4300元，由上诉人顾XX、潘XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长刘坤

　　审判员陈远

　　代理审判员周X

　　二〇一七年四月二十日

　　书记员苏X