广州某地青年婚姻服务中心、某州资产经营管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

　　广东省肇庆市中级人民法院民事判决书

　　(2018)粤12民终1754号

　　上诉人(一审被告)：广州某地青年婚姻服务中心，住所地广东省广州市海珠区前进XX。

　　法定代表人：蔡XX，系该公司经理。

　　委托诉讼代理人：杨X、钟XX，均系该公司员工。

　　被上诉人(一审原告)：肇庆市XX公司，住所地广东省肇庆市XX。

　　法定代表人：黄XX。

　　委托诉讼代理人：胡XX，系广东XX律师。

　　委托诉讼代理人：欧观婷，系广东XX实习律师。

　　上诉人广州某地青年婚姻服务中心(以下简称某地婚姻服务中心)因与被上诉人肇庆市XX公司(资产经营公司)租赁合同纠纷一案，不服广东省肇庆市XX人民法院(2018)粤1202民初634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人某地婚姻服务中心的委托诉讼代理人杨X、钟XX，被上诉人资产经营公司的委托诉讼代理人胡XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　上诉人某地婚姻服务中心上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项判决，改判驳回资产经营公司的诉讼请求;2.本案一、二审的诉讼费由资产经营公司承担。事实和理由：一、本案诉讼双方在2016年7月1日没有签订《物业租赁合同(商铺)》，资产经营公司提交的《物业租赁合同(商铺)》是一份假证据,某地婚姻服务中心从2016年7月1日至2017年11月缴纳的租金都是按照月租金12597.12元来缴纳，并且诉讼双方之间没有签订新的租赁合同，这有资产经营公司陈某与某地婚姻服务中心工作人员杨X的微信聊天记录和其出示的《某州区财政局承办文件登记表》可以佐证;二、资产经营公司提交的《物业租赁合同(商铺)》确实有某地婚姻服务中心的盖章，但当初涉及承租企业名称变更的问题，资产经营公司工作人员称需要变更承租企业名称，为了方便其呈批，故资产经营公司于2017年初发了一份合同样稿，要求某地婚姻服务中心先盖章和提交名册变更报告给资产经营公司，让其向上级打报告申请变更租户档案名册。某地婚姻服务中心听信了资产经营公司的说法就在其提交的合同样稿上盖章，一式一份提交给资产经营公司做呈批使用。事后某地婚姻服务中心和资产经营公司双方一致按照历史租金标准(12597.12元/月)缴纳直至2017年11月;三、本案纠纷发展至诉讼后，某地婚姻服务中心才发现资产经营公司在《物业租赁合同(商铺)》上填写了2016年7月1日的签署合同时间，并且追讨自2016年7月至起诉日止的租金差额。一审期间，某地婚姻服务中心对该合同的书写时间申请鉴定，但一审法院驳回某地婚姻服务中心的鉴定申请，并当场发还《物业租赁合同(商铺)》原件给资产经营公司，导致二审法院不能辨明该证据的真伪，一审法院审判程序错误;四、2017年11月，资产经营公司的工作人员声称因为创文需要，把某地婚姻服务中心承租场地原与婚姻登记处相连的通道封堵，导致该场地已失去提供婚姻咨询服务的功能，故此某地婚姻服务中心一直没再使用该场地，所以该部分租金应由资产经营公司承担。五、结合资产经营公司一审提交的证据律师函，某地婚姻服务中心自始至终没有收到该函。该函件提及2016年7月1日签订租赁合同，某地婚姻服务中心已经举证予以推翻，另外某地婚姻服务中心交付月租金12597元的租金发票抬头写的仍然是某某婚礼服务中心。这足以证明资产经营公司和某地婚姻服务中心之间并没有签署新的租赁合同，双方继续按照原来旧租赁合同来履行;六、关于资产经营公司举证的证据四“报告”，某地婚姻服务中心认为该函件是他们的员工以公司名义发函给资产经营公司，该报告的目的是因为场地通道被要求封堵，请求由原月租金12597.12元减租至月租金3000元。该函件没有认可新签订涉案场地的租赁合同。综上所述，一审判决存在重大的程序错误，把案件关键证据发还资产经营公司有损毁或变造证据的可能，且从2016年7月1日至2017年11月，涉案双方当事人都是按照原来的旧合同条款履行，根本没有签署新合同。所以某地婚姻服务中心的上诉理由成立，恳请二审法院予以支持为盼。

　　被上诉人资产经营公司辩称：1.一审判决认定事实清楚，判决正确，请二审依法维持一审判决。2.某地婚姻服务中心对2016年7月1日合同中所盖公章确认且签名也真实，导致合同签订时间和登记时间有出入的责任在于某地婚姻服务中心。某地婚姻服务中心在2015年6月10日变更企业名称后故意隐瞒事实。资产经营公司同意一审判决对两份合同效力的论述。某地婚姻服务中心认为因审批流程需要其提交盖章合同与事实不相符。某地婚姻服务中心应当清楚明白其在两份合同上加盖公章的后果，至于租金发票名称是双方按照某地婚姻服务中心要求出具，存在税务问题责任也在于某地婚姻服务中心。综上，一审法院判决正确，请示二审法院依法予以维持。

　　资产经营公司向一审法院起诉请求：1.某地婚姻服务中心立即向资产经营公司支付合同履行保证金37100元以及水电押金1500元;2.某地婚姻服务中心立即向资产经营公司付清2017年12月31日前的租金36051元(其中2016年7月1日至2017年11月30日期间1303元/月共22151元、2017年12月13900元)及违约金(按日千分之一的标准暂计至2018年1月15日为7131.7元此后按此标准计至付清之日止);3.因本案产生的诉讼费用由某地婚姻服务中心承担。

　　一审法院认定事实：2008年10月10日，肇庆市XX区社区服务中心作为甲方与广州市某某婚礼服务中心作为乙方签订《房屋租赁合同》，其中合同第一条约定，甲方出租给乙方的房屋位于广东省XX××号某州区民政大院内C幢地下房产;出租房屋面积共约100平方米带装修。合同第二条约定，该房屋租赁期共六年，自2008年12月18日至2014年12月17日止;乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为开展证照摄影、婚纱推介、复印及颁证仪式等相关婚姻服务使用，乙方独家经营。合同第三条约定，该房屋第一年每月租金为10000元，从第三年起每年在上一年的基础上递增8%，由乙方在每月10号前以现金方式交给甲方结算，先付后用;乙方必须向甲方一次性缴交押金壹万元正，租赁期满经甲方检查无损房屋结构及违反本合同有关条款，甲方应将押金如数退还给乙方，否则甲方不退还押金。合同第九条第2项约定，在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金。合同签订后，广州市某某婚礼服务中心一直使用上述房屋并按约定缴交了10000元押金。

　　2008年12月8日，中共肇庆市XX区委办公室及肇庆市XX区人民政府办公室颁发的端办发[2008]35号文《关于印发〈肇庆市XX区政府性资产管理暂行办法〉的通知》，有关政府性资产由区委、区政府成立某州区政府性资产领导小组，下设某州区政府性资产管理中心(即肇庆市XX区政府性资产管理中XX)进行具体管理。2009年11月17日，肇庆市XX区政府性资产管理中XX委托肇庆市XX公司经营管理包括肇庆市XX区民政局位于肇庆市XX区人民中XX首层至七层及民政旧楼共6908.37平方米房产(其中包括上述《房屋租赁合同》广州市某某婚礼服务中心承租的肇庆市XX区人民中XX某州区民政大院内C幢地下房产)。

　　2015年6月10日，广州市某某婚礼服务中心变更企业名称为广州某地青年婚姻服务中心。

　　2016年7月1日(合同填写的签署时间)，资产经营公司作为甲方，某地婚姻服务中心作为乙方又签订了一份《物业租赁合同(商铺)》，其中合同第一条约定，甲方将坐落在广东省XX××号内C幢地下建筑面积约100平方米的物业出租给乙方。合同第二条约定，上述出租物业租赁期限为2016年7月1日起至2019年6月30日止。合同第三条约定，上述物业租金每月13900元，合同期限超过两年的物业，月租金每两年的物业，月租金每两年在之前的租金基础上递增10%;乙方须于每月15日前交纳当月租金;逾期交纳的，每逾期一天支付1‰的违约金;拖欠租金1个月，视同违约，甲方可单方终止合同，收回出租的物业，履约保证金不予退还，乙方存放于物业内的物品自行搬出，否则作自动放弃处理，一切损失和法律后果由乙方承担。合同第四条约定，乙方须在签订本合同当天内向甲方交付月租金的三倍作履约保证金41700元，水电押金1500元，租赁期满后，乙方结束租赁，乙方按规定交回物业，在乙方没有违约并付清租金、水电等费用以及迁移或注销营业执照的，甲方将履约保证金如数退还给乙方(不计息);乙方进场使用物业后，如违反本合同有关规定或中途退租时没有付清租金、水电等费用以及迁移或注销营业执的，履约保证金作违约金全额支付给甲方。合同落款处甲、乙双方均加盖公章以及法人代表签名。

　　2008年10月10日签订的《房屋租赁合同》到期后，某地婚姻服务中心一直按《房屋租赁合同》约定最后一期12597.12元/月的租金标准交租至2017年11月。期间，资产经营公司在2017年7月14日通过XX特快专递向某地婚姻服务中心上述租赁地址“肇庆市人民中XX内C幢地下”寄送律师函，催收保证金差额31700元及2016年7月1日至2017年6月30日期间租金差额15636元。此后，资产经营公司因催收无果，遂诉至一审法院。

　　诉讼中，资产经营公司与某地婚姻服务中心确认《房屋租赁合同》、《物业租赁合同(商铺)》约定的租赁标的物一致，但双方对于合同的履行情况存在分歧。资产经营公司认为自2016年7月1日起某地婚姻服务中心应《物业租赁合同(商铺)》约定的租金缴交;某地婚姻服务中心则认为《物业租赁合同(商铺)》虽有其盖章和法定代表人签名，但《物业租赁合同(商铺)》是因广州市某某婚礼服务中心变更企业名称为某地婚姻服务中心，为配合资产管理公司审批工作而签订的，当时没有填写时间，合同填写的签署时间是事后补写的，因此一直按原来签订《房屋租赁合同》履行。资产经营公司为证实其主张提供了某地婚姻服务中心在2017年8月3日向其发出的《报告》一份，《报告》所载主要内容：“我司某地婚姻服务中心，租用人民中路20号大院内C幢地下建筑，签订新合同，之前未能完全按合同要求执行，这是由市场变化等诸多因素影响，详情另述。现在我方已按合同条款履行，希望贵单位不视我单位违约。另外，2017年5月为配合推进全市创文工作要求，我方封闭了原某州区民政局婚姻登记处与租用场地连接处通道……申请从5月份起每月费用调整至3000元，恳请贵单位理解、支持为盼。”某地婚姻服务中心对该报告的真实性无异议，但认为该报告是公司员工以公司名义发函，目的是为了减租，并不是认可重新签订租赁合同。

　　另查明：根据总编号000600，分编号为3-08-1-100土地使用证所载，位于肇庆市XX区人民中XX土地的用地单位是某州区民政局，用地面积396.7平方米，建设项目为办公、住宅、商店。

　　一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。一、关于合同效力的问题。本案对同一租赁物签订了两份租赁合同，对于两合同的效力作如下评述：

　　首先，肇庆市XX区社区服务中心与原广州市某某婚礼服务中心于2008年10月10日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，为合法有效之合同。之后，肇庆市XX区人民政府设立了政府性资产管理中心对包括肇庆市XX区人民中XX某州区民政大院内C幢地下房产在内的全区政府性资产进行统一管理，资产经营公司在2009年11月17日受肇庆市XX区政府性资产管理中XX委托接管了案涉肇庆市XX区人民中XX某州区民政大院内C幢地下房产。因此《房屋租赁合同》有关的权利义务由资产经营公司承继。原广州市某某婚礼服务中心在《房屋租赁合同》租赁期满后仍继续使用案涉肇庆市XX区人民中XX某州区民政大院内C幢地下房产，即租赁期满后资产经营公司与原广州市某某婚礼服务中心之间存在不定期租赁合同关系，《房屋租赁合同》继续有效。

　　其次，广州市某某婚礼服务中心在2015年6月10日变更企业名称为广州某地青年婚姻服务中心，资产经营公司与某地婚姻服务中心在2016年7月1日(合同填写的签署时间)对同一租赁物重新签订《物业租赁合同(商铺)》，虽然某地婚姻服务中心否认《物业租赁合同(商铺)》内容是其真实意思表示，但根据其在2017年8月3日向资产经营公司发出的《报告》可见，某地婚姻服务中心是清楚知道与资产经营公司重新签订了租赁合同且确认之前其并未按新租赁合同履行，因此一审法院认为某地婚姻服务中心在《物业租赁合同(商铺)》盖章签名时已知悉合同条款的内容，即使合同是事后补签，亦是双方当事人对合同的追认，故该合同是双方当事人的真实意思表示，为合法有效之合同，双方自2016年7月1日起均应按《物业租赁合同(商铺)》的约定全面履行。

　　关于资产经营公司要求某地婚姻服务中心支付合同履行保证金37100元及水电押金1500元，支付2016年7月1日至2017年12月31日期间拖欠租金36051元及违约金的诉讼请求。

　　如上所述，《物业租赁合同(商铺)》是合法有效之合同，双方应按约定履行义务，某地婚姻服务中心支付合同没有按约定支付租金、履约保证金及水电押金已成违约，应按约定承担违约责任。根据《物业租赁合同(商铺)》约定，某地婚姻服务中心须在签订合同当天支付履约保证金41700元及水电押金1500元;从2016年7月1日起至2018年6月30日期间每月租金为13900元，须于每月15日前交纳当月租金，每逾期一天支付1‰的违约金。对于履约保证金及水电押金，由于某地婚姻服务中心在履行《房屋租赁合同》时已缴交押金10000元，《房屋租赁合同》期限届满时并未退还，故其还应向资产经营公司缴交履约保证金差额31700元及水电押金1500元，资产经营公司要求某地婚姻服务中心交付合同履行保证金37100元及水电押金1500元理据充分，一审法院应予支持。对于拖欠租金及违约金，某地婚姻服务中心已按12597.12元交租至2017年11月，故其应按1302.88元的差额补交2017年11月之前的拖欠租金，从2017年12月起则按每月13900元缴交租金，并以每月拖欠的租金数额为基准从每月16日起按1‰计付违约金。以此计算，某地婚姻服务中心截至2017年12月31日共拖欠租金36048.96元，截至2018年1月15日应产生违约金7148.98元(详见附《租金、违约金计算表》)。因此，资产经营公司主张2017年12月31日前的租金36051元计算有误，应予纠正，即某地婚姻服务中心应向资产管理公司支付2016年7月1日至2017年12月31日期间拖欠租金36048.96元。资产经营公司主张截至2018年1月15日违约金7131.7元，未超出约定范围,该违约金一审法院予以支持,即某地婚姻服务中心应向资产经营公司支付截至2018年1月15日违约金7131.7元，自2018年1月16日起应以拖欠租金36048.96元为基准按每日1‰计算违约金至该判决确定支付之日止。资产经营公司有关租金及违约金的诉讼请求，其合理部分，一审法院予以支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、广州某地青年婚姻服务中心在该判决发生法律效力之日起七日内向肇庆市XX公司支付合同履行保证金37100元。二、广州某地青年婚姻服务中心在该判决发生法律效力之日起七日内向肇庆市XX公司支付水电押金1500元。三、广州某地青年婚姻服务中心在该判决发生法律效力之日起七日内向肇庆市XX公司2016年7月1日至2017年12月31日期间拖欠租金36048.96元。四、广州某地青年婚姻服务中心在该判决发生法律效力之日起七日内向肇庆市XX公司支付逾期违约金7131.7元，该违约已计至2018年1月15日，自2018年1月16日起应以拖欠租金36048.96元为基准按每日1‰计算违约金至该判决确定支付之日止。五、驳回肇庆市XX公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1844.6元(资产经营公司已预交)，由肇庆市XX公司负担1元，广州某地青年婚姻服务中心负担1843.6元。

　　二审期间，某地婚姻服务中心、资产经营公司均没有提供新证据证实其主张。

　　本院经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。

　　案经本院主持调解,双方当事人不能达成一致意见。

　　本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据某地婚姻服务中心的上诉意见、资产经营公司的答辩意见及本院查明的事实，二审争议的焦点为：1.两份租赁合同的效力应如何认定;2.某地婚姻服务中心是否存在拖欠合同履行保证金、水电押金、租金以及应如何认定租金及违约金。

　　关于两份租赁合同的效力应如何认定的问题。2008年10月10日，肇庆市XX区社区服务中心与原广州市某某婚礼服务中心于签订了《房屋租赁合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，为合法有效的合同。2009年11月17日，肇庆市XX区政府性资产管理中XX委托资产经营公司经营管理上述《房屋租赁合同》原广州市某某婚礼服务中心承租的肇庆市XX区人民中XX某州区民政大院内C幢地下房产，因此《房屋租赁合同》有关的权利义务由资产经营公司承继，《房屋租赁合同》对资产经营公司、某地婚姻服务中心仍具有法律约束力。2016年7月1日(合同填写的签署时间)，资产经营公司作为甲方与某地婚姻服务中心作为乙方对案涉租赁房屋重新签订《物业租赁合同(商铺)》，某地婚姻服务中心主张签订《物业租赁合同(商铺)》并非其真实意思表示，但某地婚姻服务中心已确认盖章签名真实，且根据其在2017年8月3日向资产经营公司发出的《报告》可见，某地婚姻服务中心清楚知道已与资产经营公司重新签订新的租赁合同，并且确认之前未能完全按新合同要求执行，因此，一审法院认定2016年7月1日签订的《物业租赁合同(商铺)》是双方当事人的真实意思表示，为合法有效之合同，双方自2016年7月1日起均应按《物业租赁合同(商铺)》的约定全面履行正确，本院依法予以维持。

　　关于某地婚姻服务中心是否存在拖欠合同履行保证金、水电押金、租金以及应如何认定租金及违约金的问题。根据上述分析认定，《物业租赁合同(商铺)》为合法有效合同，双方自2016年7月1日起均应按《物业租赁合同(商铺)》的约定全面行使权利和履行义务。某地婚姻服务中心在一、二审庭审中陈述自2008年10月至2017年11月均是以2008年签署的《房屋租赁合同》租金标准履行，水电押金、保证金及租金差额亦未按照2016年7月1日签订的《物业租赁合同(商铺)》交付。某地婚姻服务中心的行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。2008年12月18日至2016年6月30日期间，双方应依《房屋租赁合同》约定履行。自2016年7月1日起，双方应依《物业租赁合同(商铺)》约定的保证金、押金条款及租金标准履行合同。一审法院根据《物业租赁合同(商铺)》约定依法核算某地婚姻服务中心应补交履约保证金差额、水电押金、拖欠租金差额及其违约金等款项正确，本院依法予以维持。某地婚姻服务中心上诉认为双方应履行《房屋租赁合同》，其无需支付任何款项给资产经营公司没有事实和法律依据，对其上诉主张本院依法予以驳回。

　　综上所述，一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。上诉人广州某地青年婚姻服务中心的上诉请求理据不充分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　本案二审案件受理费1843.60元，由上诉人广州某地青年婚姻服务中心负担(已交纳)。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　梁XX

　　审判员　　何　桑

　　审判员　　梁XX

　　二〇一八年十月十五日

　　法官助理林诗勉

　　书记员赵XX