黄XX与成都市某投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

黄XX与成都市某投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　金堂县人民法院

　　民事判决书

　　(2017)川0121民初512号

　　原告：黄XX，男，1981年10月17日出生，汉族，住四川省金堂县。

　　委托诉讼代理人：王永辉，四川XX律师。

　　被告：成都市某投资有限公司，住所地：金堂县。

　　法定代表人：张X，董事长。

　　委托诉讼代理人：唐XX(系该公司工作人员)，女，1991年5月5日出生，汉族，住四川省金堂县。

　　委托诉讼代理人：柏XX(系该公司工作人员)，男，1977年5月25日出生，汉族，住重庆市铜梁县。

　　原告黄XX与被告成都市某投资有限公司(以下简称某公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，由审判员张XX适用简易程序，于2017年3月30日、2017年4月5日、2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告黄XX，被告某公司的委托诉讼代理人唐XX、柏XX到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，拟将案涉房屋变卖，后房屋未能变卖，且双方当事人未达成一致调解协议;本案现已审理终结。

　　原告黄XX向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方签订的商品房买卖合同(包括该合同所附的相关协议)自2017年1月4日起已经解除，由被告协助原告撤销在房管局的备案登记;2.判令被告立即返还原告购房款260220元并向原告支付违约金26022元(总房款×10%);3.判令被告按央行同期贷款利率向原告支付自购房款项支付之日起至实际返还之日止的原告购房款利息(含贷款利息、首付款存款利息等;具体计算方法：从2015年5月9日起按5000元计算;2015年5月20日起按47220元计算，2015年7月23日起按总金额260220元计算;贷款利息从2015年8月份起计算);4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月20日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于金堂县赵XX“华XX”第6幢25层5号商品房一套，房屋总价款为260220元。合同约定，房屋总价款为260220元，首付款为52220元，剩余房款208000元采取公积金贷款方式支付，同时约定，被告应于2016年10月31日前交付房屋。2015年5月9日，原告向被告支付首付款5000元，2015年5月20日，原告向被告支付首付款22220元和25000元，合计支付首付款52220元。2015年7月23日，原告与XX某设银行股份有限公司金堂XX签订《个人住房公积金借款合同》(合同编号：01XXX成)，由某行金堂XX向被告支付按揭贷款208000元。原告于2015年8月23日开始还贷，截止起诉之日，已经还贷17期，还本金10613.44元，利息9596.83元合计20210.27元。被告未按照合同约定交付房屋，在约定的交房日期届满后，原告多次催促被告交房，但被告一直未交房。原告根据合同第12条之约定，于2017年1月3日通过XX特快专递向被告发出解除商品房买卖合同的通知，1月5日向被告企业电子邮箱([email protected])发出解除该商品房买卖合同的电子邮件，1月17日再次以XX特特快专递方式向被告发出解除合同的通知，被告对此仍置之不理。原告已经按约履行合同义务，但被告未按照合同约定交房，被告已严重违约，原告有权解除合同并退房。

　　被告某公司辩称，对原告起诉的事实无异议，被告公司也没有收到原告邮寄的退房通知，故商品房买卖合同没有解除;对原告主张的违约金应按合同相关条款计算，但未按期交房系因政府道路未修造成的，被告实际不存在违约，希望能协商处理。如果协商不成，则不同意解除合同;因涉案房屋尚未交付，不存在购房利息的问题。

　　本院经审理认定事实如下：2015年5月20日，某公司(出卖人)与黄XX(买受人)签订《商品房买卖合同》(编号：71349)一份及《华XX商品房买卖合同补充协议》一份(CG-5101XXXX4075，下称《补充协议》)。与本案有关的内容有：第一条出卖人某设的商品房暂定名为华XX。第三条买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的6幢25层5号房屋，用途为住宅，某筑面积86.74平方米，该商品房价款260220元。第五条买受人采取下列第3种方式付款。3.贷款方式付款。公积金贷款(成房担保公司担保)。第十条(一)出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房交付时应当符合下列第1、2、4、6项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证;2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书;4.满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件;6.但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，但应自发生之日起30日内告知买受人：(1)遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;(2)由于工程所在区域大面积停水、停电导致工程施工期延长达30日以上(以供水、供电企业的通知为准)，但因出卖人原因导致的除外;(3)其他非出卖人所能控制的因素，如政府规划调整、市政配套某设或其他行政决定导致的逾期等。第十二条除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在60日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。《补充协议》：第一条3.买受人选择以按揭贷款方式付款，须在合同签订同时支付首付款(含已付定金)，即人民币伍万贰仟贰佰贰拾元整，买受人未支付之剩余房价款，及人民币贰拾万零捌仟元整，由买受人以向银行申请个人房屋按揭贷款的方式进行支付。第三条：2.如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期而无需承担违约责任，但应自发生之日起30日内告知买受人，否则出卖人依法承担责任：2.1遭遇不可抗力;2.2如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项(包括违约金等);2.3政府部门对验收及市政配套延误等非出卖人所能控制的因素。2015年5月9日、2015年5月20日，黄XX分别向某公司支付了购房首付款5000元、47220元，共计支付首付款52220元，其余购房款208000元通过向XX某设银行贷款支付给某公司，黄XX从2015年8月23日开始按月支付购房贷款。2015年6月19日，双方就该商品房买卖合同进行了签约备案，合同签约备案号：71349。

　　2016年10月31日，某公司未按期向黄XX交付所购商品房。黄XX于2017年1月3日通过XX特快专递向“华XX”售楼部邮寄了解除合同通知书，并于2017年1月4日电话联系“华XX”售楼部销售人员，销售人员表示是收到了该函件;原告在电话中再次提出解除合同，销售人员告知黄XX会将原告的要求报告相关负责人。1月5日黄XX向被告企业电子邮箱([email protected])发出解除该商品房买卖合同的电子邮件;1月17日同时向被告工商登记注册地址以及“华XX”售楼部以XX特特快专递方式向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，寄向被告公司工商注册登记地址的邮件被退回，退回原因系“收件公司迁移新址待查、电联多次无人接听”;同日寄向“华XX”售楼部的邮件于1月19日由被告公司工作人员签收。

　　上述事实，有原、被告当庭陈述意见，有《商品房买卖合同》、《华XX商品房买卖合同补充协议》、《个人住房公积金贷款合同》、付款凭证、收据、个人贷款对账单、解除合同通知书、EMS专递留存联及查询单、通话录音、移动通话详单、解除商品房买卖合同通知以及原、被告的身份资料等证据在案为证。

　　本院认为，关于黄XX与某公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，黄XX与某公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的某制性规定，合法有效，《商品房合同》约定，交房“逾期超过60日后，买受人有权退房”，可见双方已就合同的解除约定了条件，只要约定的条件成就且无双方约定的其他情形出现，商品房买受人就有权解除合同。本案中，某公司至今没有交房，已经逾期，商品房买受人黄XX有权解除合同。虽然某公司在《补充协议》中约定“政府部门对验收及市政配套延误等非出卖人所能控制的因素”导致逾期交房的，“出卖人可据实予以延期而无需承担违约责任”，但是某公司提交的证明其逾期未交房的原因是政府道路未修造成的证据，即照片、报告、再次报告、再次请示、投资协议书等，均系某公司单方制作，无其他证据佐证，本院不予采信;且某公司没有证据证明其在逾期交房30日内向买受人提交了相关文件和说明。因此，对于某公司关于诉争房屋逾期未交付系政府道路未修通造成因此不构成违约的抗辩意见，本院不予采纳。解除权系形成权，行为人的意思表示到达对方即为生效。原告多次以邮寄《解除商品房买卖合同通知书》、电话告知原告公司售楼部工作人员的方式行使合同解除权，其中：2017年1月4日被告公司售楼部工作人员在与原告的电话通话中明确表示已签收邮件，并且在该次通话中听闻原告再次提出解除合同时告知原告将上报相关负责人，原告行使解除权的意思表示已经到达被告公司，故原、被告于2015年5月20日签订的《商品房买卖合同》从2017年1月4日起解除，原告要求确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》自2017年1月4日起已经解除并要求某公司退还购房款及按照合同约定支付违约金的诉讼请求，符合本案查明的事实和法律规定，应予支持。因双方未对购房款利息等进行约定，故黄XX要求某公司支付购房款利息的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。

　　综上所述，原告黄XX的部分诉讼请求于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：

　　一、原告黄XX与被告成都市某投资有限公司于2015年5月20日签订的《商品房买卖合同》(编号：71349)及《华XX商品房买卖合同补充协议》自2017年1月4日解除;

　　二、被告成都市某投资有限公司于本判决生效后二十日内协助原告黄XX办理注销涉案商品房(华XX6幢25层5号)买卖合同备案登记(合同签约备案号：71349);

　　三、被告成都市某投资有限公司于本判决生效后二十日内返还原告黄XX购房款260220元;

　　四、被告成都市某投资有限公司于本判决生效后二十日内向原告黄XX支付违约金26022元;

　　五、驳回原告黄XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费2797元，由被告成都市某投资有限公司负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

　　审判员 张XX

　　二〇一七年十月二十五日

　　书记员 邓XX