业委会违规召开业主大会，擅自选定物业公司并解聘前期物业公司要求其退场。律师代理后帮业主成功维权

　　王XX与金堂县赵XX某秀岭第一届业主委员会业主撤销权纠纷一案二审民事判决书

　　成都市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2019)川01民终2987号

　　上诉人(一审原告)：王XX，女，1973年7月22日出生，汉族，住四川省金堂县。

　　上诉人(一审原告)：黄X，女，1987年2月26日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。

　　上诉人(一审原告)：何XX，男，1990年5月26日出生，汉族，住四川省金堂县。

　　上列三上诉人委托诉讼代理人：王永辉，四川XX律师。

　　上诉人(一审被告)：金堂县赵XX某秀岭第一届业主委员会，办公场所：四川省金堂县大道XX。

　　主要负责人：黄XX，业主委员会主任委员。

　　上诉人王XX、上诉人黄X、上诉人何XX、上诉人金堂县赵XX某秀岭第一届业主委员会(以下简称某秀岭业委会)因业主撤销权纠纷一案，均不服四川省金堂县人民法院(2018)川0121民初3843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月15日立案后，依法组成合议庭于2019年5月31日公开开庭进行了审理。上诉人王XX、上诉人黄X、上诉人何XX的委托诉讼代理人王永辉，某秀岭业委会的主任委员黄XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　上诉人王XX、上诉人黄X、上诉人何XX上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判撤销某秀岭业委会作出的终止成都XX公司(以下简称XX公司)物业服务的决定。事实和理由：前期物业合同约定“业主委员会成立选聘物业公司止”，应该是选聘出新的物业服务企业并且签订物业服务合同生效才终止;一审判决认定某秀岭业委会系行使前期物业服务合同约定终止XX公司的服务属事实认定错误。

　　针对上诉人王XX、上诉人黄X、上诉人何XX的上诉理由和请求，上诉人某秀岭业委会答辩称，上诉人王XX、上诉人黄X、上诉人何XX的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人王XX、上诉人黄X、上诉人何XX的上诉请求。

　　上诉人某秀岭业委会上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：某秀岭业委会是通过合法程序选定产生，应当支持某秀岭业委会的请求;依据《中华人民共和XX民事诉讼法》第五十三条的规定，十名以上业主才具备提起撤销权诉讼的资格，本案三名业主不具备提起诉讼的资格;某秀岭业委会发出通知后13天进行投票选聘物业服务企业，与法律规定的15天仅相差两天，不违反《物业管理条例》第十四条的规定;既然选聘新的物业管理企业需要占建筑面积三分之二以上的业主同意，业主撤销权诉讼也应占建筑面积三分之二以上的业主才能提起;某秀岭业委会的决定并未侵害业主的合法权益，人民法院不得撤销。

　　针对上诉人某秀岭业委会的上诉理由和请求，上诉人王XX、上诉人黄X、上诉人何XX答辩称，某秀岭业委会的上诉理由和请求没有法律依据，请求二审法院驳回某秀岭业委会的上诉请求。

　　王XX、黄X、何XX向一审法院起诉请求：判令撤销某秀岭业委会作出的终止XX公司物业管理决定;撤销某秀岭业委会作出的选聘成都XX公司(以下简称XX公司)为小区物业服务企业的决定。

　　一审法院认定事实：2017年12月3日，某秀岭业委会发出《金堂县赵XX街道办某秀岭关于选聘小区物业服务公司的通告》，就选聘物业服务公司相关事项进行了公告，与本案相关的通告内容包括：第四条、竞选说明1.某秀岭业委会将根据物业服务公司个数、资质、服务等级、物业服务收费等综合因素确定入围的竞选单位;2.竞选采用书面征求全体业主意见的方式确定某秀岭物业服务公司，当参选物业服务公司中有获得建筑区划内过半数业主赞成时，竞选成功;3.各竞选物业服务公司可自行对“某秀岭”项目及其周围环境进行考察，以便获取有关编制竞选方案和签订合同所涉及现场的资料，竞选人应对自行查明或核实的有关资料的解释、推论和应用负责。第五条、竞选安排1.公开报名，各竞选物业服务公司请于2017年11月27日至2017年12月10日将竞选申请、物业服务公司竞选条件证明材料、物业管理方案及金堂县房管局备案证明书面报送十里大道某秀岭业主委员会办公室，过期拒绝接受;2.自我宣传，2017年11月27日至2017年12月10日，参选的物业服务公司在小区内进行自我宣传，充分向业主展示公司服务水平及竞选承诺;3.业主表决，2017年12月10日至2017年12月18日投票表决参选的物业服务公司;4.公开唱票，2017年12月19日在某秀岭业委会办公室唱票，宣布表决结果。

　　后某秀岭业委会更改了竞选的时间、地点，并对报名参加竞选的物业服务公司进行了通知。2017年12月16日，在金堂县赵XX街道办、十里社区及社区法律顾问的共同监督下，30余名业主代表在十里社区会议室通过两轮投票，XX公司得票最高。

　　2017年12月17日，某秀岭业委会向前期物业服务企业XX公司发出《关于终止物业服务合同的通知》，告知XX公司因已重新选聘了物业公司，终止XX公司在某秀岭的物业服务合同，终止时间为2017年12月31日。2017年12月18日，某秀岭业委会向全体业主发出《公告》，主要内容为：经过到会业主代表公平、公正的评议，实名投票得最高票“成都XX公司”被当选为某秀岭后期进行物业服务管理。从2018年1月1日起，全体业主向XX公司缴纳物业服务费及其他费用，2017年12月31日XX公司将停止对小区的物业管理，合同自动终止。2017年12月21日，某秀岭业委会与十里社区居民委员会共同向金堂县赵XX街道办事处发出“某秀岭关于恳请赵镇街道办事处监督某秀岭新聘物业服务公司与原物业服务公司交接过程”的请求。2017年12月26日上午10时，金堂县社区居民委员会对某秀岭业委会《关于竞选物业服务公司征求意见》统计结果进行核实，原始单据292张(户)面积21540平方米，其中同意287户，不同意5户。核实情况，随机抽样30户，具体结果如下：同意属实19户，不同意3户，1户已卖房，未接电话2户，关机3户，1户本人不知道，可能父亲知道，1户老年人居住，具体情况不清楚。

　　XX公司认为业主委员会2017年12月18日发布《公告》作出的终止《物业服务合同》及选聘新的物业服务公司的决定违法，拒绝撤离小区，并于2018年1月16日向一审法院提起诉讼，请求宣告终止物业服务合同的通知无效。一审法院于2018年3月7日作出(2018)川0121民初699号民事判决书，判决驳回了XX公司的诉讼请求。XX公司对判决不服，向本院提起上诉。二审中，XX公司向本院申请撤回上诉。2018年7月27日，本院作出(2018)川01民终10213号民事裁定书，裁定准许XX公司撤回上诉。

　　2018年2月6日，某秀岭业委会作出“关于某秀岭招聘物业服务公司的情况说明”，主要内容为：截止2017年12月10日，共有包括前期物业服务公司及本次选聘的物业服务公司在内的10家物业服务公司报名竞聘，原定于2017年12月19日在小区业主委员会办公室外(后大门)，考虑到小区场地狭窄又有车辆往返，有安全隐患，特申请在十里社区大会议室进行选聘会。经业主委员会代表一致表决决定，时间改在2017年12月16日(星期六)在十里社区会议室进行，业主委员会电话通知参选单位前来竞聘，参选单位无异议，并在赵镇街道办事处、十里社区、法律顾问的共同监督下及业主委员会、业主代表听取竞选单位的答辩后进行投票。首轮九选四投票结果：XX公司34票、XX公司24票、XX公司20票、XX公司19票，前述四家物业服务公司进入第二轮。第二轮答辩为四选一，投票结果为：XX公司25票、XX公司5票、XX公司2票、废票1张。

　　后XX公司因撤离小区的相关问题与某秀岭业委会协商未果，至今仍在小区履行物业服务。某秀岭业委会多次向赵镇十里社区、赵镇街道办事处、房管等部门就前期物业服务企业拒不撤离的问题进行反映。

　　一审另查明，王XX、黄X、何XX系金堂县赵XX某秀岭小区业主。某秀岭小区由四川某实业有限责任公司(以下简称某实业公司)开发建设，2014年5月竣工后业主入住，由成都XX公司提供物业管理服务。2015年8月12日，某实业公司与XX公司签订《前期物业管理合同》，约定XX公司为某秀岭小区提供物业管理服务，期限自2015年8月22日起至业主会员会成立选聘物业公司止。2017年7月22日，在小区部分业主提议下召开了各单元楼栋长推荐等议事内容的全体业主大会，推荐各单元楼栋长共计16名。2017年7月23日，对7月22日推荐的楼栋长16名发出《倡议书》进行公示，主要内容为：为了小区环境建设及更好的维护全体业主的合法权益，在热心人组织下，本小区业主在2017年7月22日晚8点召开了全体业主会议(参会人员80%)，在自愿前提下，推选出各单元楼长，以利于我们今后工作的开展。名单如下：X栋X单元张X、李XX，X栋X单元邓X、范X、胡XX……(共计9个单元16名楼长)。此名单公示期三天(2017.7.23——2017.7.25)，在此期间如有热心人愿意加入该群体，请联系高女士，电话……。同日，以全体业主的名义向赵镇街道办事处提交《申请书》，主要内容与倡议书一致，请求各级党政批准为谢。2017年10月31日，某秀岭小区成立第一届业主委员会。

　　一审法院认定上述事实，采信了各方当事人身份信息、《业主大会设立事项备案记录表》《金堂县赵XX街道办某秀岭关于选聘小区物业服务公司的通告》《公告》《倡议书》《申请书》、(2018)川0121民初699号民事判决书、(2018)川01民终10213号民事裁定书等证据，以及各方当事人的一致陈述。

　　一审法院认为，根据《中华人民共和XX物权法》及《物业管理条例》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定，并经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主决定前述事项时可以采用集体讨论的形式召开业主大会，也可以采用书面征求意见的方式。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，并应同时告知相关的居民委员会。本案中，某秀岭业委会就有关选聘新的物业服务企业的通告发出后仅13天就进行了投票选聘物业服务企业，违反了《物业管理条例》第十四条的规定。根据查明的事实，某秀岭业委会变更选聘时间及选聘地点，系业主委员会代表一致表决决定，且仅通知了竞聘的物业服务企业，客观上侵犯了业主的知情权及选聘新的物业服务企业的权利。同时，某秀岭业委会举示的各单元楼长在选举上存在瑕疵，在部分单元存在2-3名楼长的情形下，部分单元仅一名楼长参加选聘，在无其余楼长及单元全体业主授权的情况下，该单元部分楼长的投票不能代表该单元全体业主的意愿。即使前述单元楼长能够代表所在单元全体业主的意愿，某秀岭业委会也未举示证据证明，楼长的投票代表了过半数且某秀岭业委会也未举示专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数业主的证据。某秀岭业委会2017年12月18日《公告》作出的选聘XX公司为小区物业服务企业的决定，违反了法定程序，应予以撤销。王XX、黄X、何XX关于撤销某秀岭业委会作出的终止XX公司履行案涉小区物业管理决定的诉请，某秀岭业委会发出的通告系针对选聘新的物业服务企业，虽然《公告》中包含了终止前期物业服务企业提供物业服务的内容，但根据一审法院(2018)川0121民初699号生效民事判决确定的小区开发商与前期物业服务企业之间签订的合同对合同期限的约定为“业主委员会成立选聘物业公司止”，某秀岭业委会已于2017年10月31日成立，某秀岭业委会已通告小区业主于2017年12月18日选聘新的物业公司，既然某秀岭业委会已经成立又开始选聘新的物业服务企业，某秀岭业委会在《公告》中所涉内容，仅系行使前期物业服务合同的约定，并非本次通告选聘的内容，与本次选聘新的物业服务企业的违法无关。故对王XX、黄X、何XX的该诉讼请求，一审法院不予支持。当然，在上述选聘新的物业服务企业的决定被撤销后，为了小区业主有一个正常的生活环境，作为某秀岭业委会应该更好的履行自己的职责，依照相关法律法规的规定，重新选聘物业服务企业。作为小区业主的王XX、黄X、何XX，也应当配合某秀岭业委会开展工作，相互体谅，共同创造XX和谐的小区环境。

　　综上，一审法院依照《中华人民共和XX物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条、第十四条、第二十六条，《中华人民共和XX民事诉讼法》第六十四条规定，判决撤销某秀岭业委会于2017年12月18日《公告》作出的选聘XX公司为小区物业服务企业的决定;驳回王XX、黄X、何XX的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由某秀岭业委会负担。

　　双方当事人在二审限令的举证期内均未向本院提交证据。

　　二审经审理查明的事实与一审一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。

　　本院认为，归纳各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.某秀岭业委会于2017年12月18日《公告》作出的选聘XX公司为小区物业服务企业的决定应否予以撤销?2.某秀岭业委会于2017年12月18日《公告》作出的停止XX公司对小区的物业管理的决定应否予以撤销?针对前述争议焦点，本院评述如下：

　　某秀岭业委会于2017年12月3日发出《金堂县赵XX街道办某秀岭关于选聘小区物业服务公司的通告》，确定于2017年12月10日至2017年12月18日投票表决参选的物业服务公司、2017年12月19日在某秀岭业委会办公室唱票宣布表决结果。此后，某秀岭业委会在未通知全体业主的情况下，变更了表决的时间、地点和方式，于2017年12月16日在金堂县XX通过30余名业主代表投票的方式，推选XX公司作为新的物业服务公司，并据此在2017年12月18日向全体业主发出《公告》，决定由XX公司为小区提供物业服务。因某秀岭业委会不能提供证据证明前述推选结果经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其关于选聘XX公司作为新的物业管理企业的决定不符合《中华人民共和XX物权法》第七十六条关于“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，应予撤销。

　　《中华人民共和XX物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”王XX、黄X、何XX认为某秀岭业委会的相关决定侵害其合法权益，提起本案诉讼，符合前述法律规定。某秀岭业委会关于业主撤销权诉讼应当由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主提起的上诉意见，没有法律依据，本院不予采纳。

　　某秀岭业委会于2017年12月18日向全体业主发出的《公告》，除决定由XX公司为小区提供物业服务外，同时明确全体业主从2018年1月1日起向XX公司缴纳物业管理服务费和其它费用，XX公司于2017年12月31日停止对小区的物业管理，合同自动终止。基于上述关于选聘XX公司作为新的物业管理企业的决定应予撤销的相同理由，某秀岭业委会关于XX公司停止对小区物业管理服务的决定，亦应予以撤销。依据某秀岭小区前期物业合同的约定，合同期限为“业主委员会成立选聘物业公司止”，即前期物业合同的期限至小区业主委员会成立，并依法选聘新的物业管理公司时，方才届满。因某秀岭业委会选聘XX公司作为新的物业管理公司不符合法律规定，应予撤销;某秀岭小区前期物业合同约定的合同届满条件尚未成就，一审判决认为某秀岭业委会关于XX公司停止对小区物业管理服务的决定与其选聘XX公司违法无关，故驳回王XX、黄X、何XX关于撤销终止XX公司物业服务决定的诉讼请求错误，应予纠正。

　　综上，王XX、黄X、何XX的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持;某秀岭业委会的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和XX物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和XX民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百零七条的规定，判决如下：

　　一、维持四川省金堂县人民法院(2018)川0121民初3843号民事判决第一项，即“撤销金堂县赵XX某秀岭第一届业主委员会于2017年12月18日《公告》作出的选聘成都XX公司为小区物业服务企业的决定”;

　　二、撤销四川省金堂县人民法院(2018)川0121民初3843号民事判决第二项，即“驳回原告王XX、黄X、何XX的其他诉讼请求”;

　　三、撤销金堂县赵XX某秀岭第一届业主委员会于2017年12月18日《公告》作出的成都XX公司停止对小区物业管理服务的决定。

　　一审案件受理费，按照一审判决确认的方式负担;二审案件受理费200元，由金堂县赵XX某秀岭第一届业主委员会负担(王XX、黄X、何XX预交的二审案件受理费100元，本院予以退还;金堂县赵XX某秀岭第一届业主委员会已经预交二审案件受理费100元，于收到本判决书七日内向本院交纳二审案件受理费100元)。

　　本判决为终审判决。

　　审判长 臧永

　　审判员 唐X

　　审判员 徐XX

　　二〇一九年六月十日

　　书记员 杨琴