丁XX与山东XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

丁XX与山东XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

　　山东省济宁市任城区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2016)鲁0811民初12426号

　　原告：丁XX，男，1990年12月30日出生，汉族，住济宁市xx县。

　　委托诉讼代理人：高XX，山东XX律师。

　　委托诉讼代理人：何永利，山东XX实习律师。

　　被告：山东XX公司，统一社会信用代码：9137XXXX6116709C，驻济宁太白湖新XXxx街道xx村。

　　法定代表人：李X，总经理。

　　委托诉讼代理人：吕XX，山东XX律师。

　　原告丁XX与被告山东XX公司(以下简称XX公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁XX及其委托代理人高XX、何永利，被告山东XX公司的委托诉讼代理人吕XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告丁XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告山东XX公司向原告丁XX支付逾期交付商品房的违约金118947元(从2014年1月1日计算至2016年12月31日)，具体数额请求计算至房屋竣工经综合验收合格交付之日;2、判令被告山东XX公司向原告丁XX支付逾期交付储藏室的违约金7125元(从2014年1月1日计算到2016年12月31日)，具体数额请求计算至房屋竣工经综合验收合格交付之日3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月26日，原告丁XX与被告山东XX公司签订《济宁市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告丁XX购买由被告开发的位于济宁北湖度假区荷花路西XX的一套商品房(第X幢X单元X层XX号房)和配套地下储藏室(B4号楼1-84号)。合同生效后，原告依X向被告交付了房款共计548259元，(其中商品房房款517272元，储藏室30987元)。根据法律规定和行业规范，被告应在约定时间交付综合验收合格的房屋，但被告未按合同约定于2013年12月31日前交房，且于2015年10月1日交付的房屋至今未依法验收合格，严重损害了原告的合法权益。根据合同约定，被告逾期交房超过60天后，应按日向原告支付房价总款万分之二点一的违约金，直至房屋经验收合格交付之日。鉴于以上，原告具状起诉，请求本院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。

　　被告XX公司辩称，原告的房子于2015年8月31日上房交付，原告已同意变更合同，故XX公司不应承担违约责任。商品房买卖合同及补偿协议中并未约定储藏室违约金。

　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《济宁市商品房买卖合同》、《补充协议书》、收款收据、被告向原告分发的入住通知书，形成证据锁链，可以相互印证，能够证明原、被告之间存在涉案商品房、储藏室的买卖合同关系，原告依X向被告支付了全部合同价款，被告未按合同约定，向原告交付验收合格的商品房、储藏室的事实，与本案具有关联性，对上述证据的证明效力，本院予以认定;被告提交的证据，其形成时间在原、被告签订合同、协议之前，属被告与原告签订合同、协议时，应当预见到的合同利益损失，与本案缺乏关联性，本院对被告提交证据的证明效力，不予认定。

　　2、原、被告分别于2013年7月26日，签订《济宁市商品房买卖合同》(合同编号：201XXXX6024号)、补充协议(关于储藏室)各一份。商品房买卖合同约定：被告将其开发的位于济宁市北湖新XXX幢X单元X层XX号商品房出售给原告，房屋价款为517272元，并约定2013年12月31日前，被告将经验收合格的房屋交付原告。合同第九条约定：如出卖人未在约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金”。合同第二十条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议(附件四)”。合同第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”。补充协议(关于储藏室)约定：原告购买X号楼X号地下室储藏室一间，“储藏室房款为30987元”。合同签订后，原告交付主房价款517272元，交付储藏室房款30987元。原告已于2015年8月31日接收房屋并拿到钥匙，储藏室没有交付。

　　本院认为，对于原、被告双方争议的问题：

　　一、关于被告是否应承担向原告支付商品房、储藏室违约金及本案是否存在减轻被告违约责任的法定事由的问题?

　　原告为购买商品房与被告签订的《济宁市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应依X履行。按照合同约定的交房期限，被告应于2013年12月31日前向原告履行交房义务。被告至今不能向原告交付验收合格的房屋，构成违约，依法应承担违约责任。被告以涉案房屋系教职工团购房，给予了原告极大优惠，且相关部门承诺给其的经济补偿未到位，是造成房屋延期交付根本原因为由，不同意承担违约责任，但其提交的证据，通过上述本院对证据的认定，不能证实被告延期交房，存在合理合法的法定事由，故应认定本案不存在减轻被告违约责任的法定事由。原告为购买储藏室而与XX公司签订的补充协议，未对延期交付储藏室的违约责任作出明确约定，但是储藏室作为主房的从物，其交付时间应与主房相同。被告XX公司在补充协议履行过程中，亦构成违约，依法应承担相应的违约责任，被告应向原告支付储藏室违约金。

　　二、关于违约金的计算节点问题?

　　被告出售给原告的涉案房屋，现尚不具备交付的法定条件。被告不能向原告履行交付房屋的合同义务，依据合同约定，其违约行为仍在持续，故违约金的计算节点应自违约之日即2014年1月1日起至涉案房屋验收合格之日止。

　　三、关于原、被告在《济宁市商品房买卖合同》约定的违约金是否过高、是否应当调整的问题?

　　根据《合同法解释(二)》第二十九条的规定，调整过高违约金时，应当综合衡量以下因素：首先，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的最基础、最重要的标准。其次，需要考虑合同的履行程度。已经接近履行完毕的合同和尚未履行的合同，违约所造成的结果存在较大区别。再次，应当考虑当事人的过错程度。违约方是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。另外，还要考虑当事人之间的缔约地位是否平等、是否适用格式合同条款、当事人缔约时对可得利益损失的预见、是否存在过失相抵、减损规则以及损益相抵规则等因素，根据诚实信用原则和公平原则，结合案件的实际情况，综合衡量。违约金过分高于实际损失的认定标准，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍为基数上调30%。本案中，原、被告约定的日万分之二点一的违约金计算标准，并未超出上述标准，原、被告约定的违约金的计算方法并未超出法律强制性规定。被告以约定违约金过高为由，要求调整违约金，本院不予认定。

　　综上所述，本院认为，原告要求被告XX公司按照合同约定支付涉案楼房、储藏室违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条之规定，判决如下：

　　被告山东XX公司于本判决生效三日内支付原告丁XX因延迟交付主房产生的违约金118946.70元(2014年1月1日至2016年12月31日止，共计1095天，517272元×1095天×万分之2.1)及因延迟交付储藏室产生的违约金7125.46元(2014年1月1日至2016年12月31日止，共计1095天，30987元×1095天×万分之2.1)，合计126072.16元。

　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费2822元，减半收取1411元，由被告山东XX公司负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。

　　审判员　　仝XX

　　二〇一七年二月二十四日

　　书记员　　冯XX