鲍XX、杨XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　鲍XX、杨XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　浙江省宁波市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2018)浙02民终4505号

　　上诉人(原审被告)：鲍XX，女，1966年3月11日出生，汉族，住余姚市。

　　被上诉人(原审原告)：杨XX，男，1957年11月9日出生，汉族，住余姚市。

　　委托诉讼代理人：郑XX，浙江XX律师。

　　委托诉讼代理人：杨超，浙江XX律师。

　　原审第三人：张XX，男，1963年8月2日出生，汉族，住余姚市。

　　上诉人鲍XX因与被上诉人杨XX、原审第三人张XX房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省余姚市XX作出的(2018)浙0281民初6228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人鲍XX、被上诉人杨XX及其委托诉讼代理人郑XX、杨超、原审第三人张XX等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　鲍XX上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨XX的诉讼请求。事实和理由：本案所涉不动产的所有权人为张XX，杨XX无权出租，也无权收取租金。且该处不动产系违章建筑，因此出租协议无效。

　　杨XX辩称，请求驳回上诉，维持原判。

　　张XX述称，支持上诉人上诉请求。

　　杨XX向一审法院起诉请求：鲍XX支付杨XX房屋租赁费5000元。在审理过程中，将诉讼请求变更为由鲍XX支付杨XX房屋占有使用费3000元。

　　一审法院认定事实：1995年11月，张XX从案外人许XX、施桂花处购入位于余姚市砖木结构旧平房三间，2003年10月13日，张XX因需翻建上述三间平房与杨XX签订《建房协议》一份，协议中写明由杨XX出资修复重建，待修复重建后东边一楼一底暂由杨XX使用，直到房屋被国家建设征用为止，其余二楼二底由张XX居住、所有;如遇国家建设征用所需，一楼三间仍归张XX所有，二楼三间应从拆迁补偿款中拨出16000元归杨XX，其余多余补偿金归杨XX及张XX各半所有。协议订立后，上述三间平房被翻建成三间两层楼房(未办理相应的审批手续)，东边一楼一底一直由杨XX出租并收取租金。2016年5月15日，杨XX与鲍XX签订《租房协议书》一份，约定杨XX将上述东边一楼一底出租给鲍XX使用，租期一年，年租金为5000元，租金每半年支付一次。鲍XX在2016年5月15日支付租金2500元，2016年12月1日支付租金2500元，在2017年6月1日支付租金2000元，其后未再支付租金，但鲍XX至法庭辩论终结时止仍在使用上述房屋。另，鲍XX与张XX系夫妻关系，于1987年结婚，2001年离婚，又于2018年5月复婚。

　　一审法院认为，本案所涉房屋系未经审批而翻建，因此杨XX与鲍XX之间签订的《租房协议书》无效，至于鲍XX及张XX主张杨XX无权出租，但根据杨XX及张XX在2003年签订的《建房协议》某看，在涉案房屋被建设征用前，杨XX对东边一楼一底享有使用权，但张XX对东边一底也并不享有所有权，只有在房屋被建设征用后，张XX才对东边一底享有所有权，因此杨XX当前对使用权的行使并不受张XX的约束，出租亦是杨XX行使使用权的一种方式，虽然杨XX与鲍XX之间签订的租赁协议无效，但杨XX仍有权要求鲍XX按照协议约定标准支付占有使用费，故对杨XX的诉讼请求予以支持，对鲍XX的辩称意见及张XX的意见不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条规定，判决：鲍XX支付杨XX2017年5月15日至2018年5月15日的房屋占有使用费3000元，款于本判决发生法律效力之日起十日内付清。案件受理费50元，减半收取25元，由鲍XX负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间)。

　　二审中，各方当事人均没有提交新证据。

　　经审理查明，一审法院认定事实与本院查明事实一致。本院对该事实予以认定。

　　本院认为，杨XX与张XX签订的《建房协议》约定，杨XX对于重建后的房屋的东边一楼一底有使用权，直到房屋被国家建设征用。依据该《建房协议》，张XX负有尊重杨XX使用该房屋的义务。杨XX将该房屋交他人使用亦应视为其行使使用权的行为。杨XX与鲍XX就所涉房屋所订立的《租房协议书》虽因该房屋为违章建筑而无效。但不能免除鲍XX支付相应使用费的义务。

　　综上所述，鲍XX的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费50元，由上诉人鲍XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　潘XX

　　审判员　　倪XX

　　审判员　　陈XX

　　二〇一八年十二月十四日

　　书记员　　卢秧淑