段XX、段*州等与四川省南江县*达XX公司等商品房销售合同纠纷一审民事判决书

　　四川省南江县人民法院民事判决书

　　(2019)川1922民初2084号

　　原告：段XX，男，汉族，1967年10月15日出生，住四川省巴中市恩阳区。

　　原告：段*州，男，汉族，1989年9月14日出生，住四川省巴中市巴州区，原告段XX之子

　　上列原告委托诉讼代理人：向丽琼，四川XX律师。

　　被告：四川省XX公司，住所地巴中市南江县南江镇文XX。

　　法定代表人：周*亮，该公司董事长。

　　委托诉讼代理人：杨XX，巴中市南江县XX法律服务所法律工作者。

　　被告：李XX，男，汉族，1966年5月4日出生，住四川省成都市青羊区。

　　委托诉讼代理人：胡XX，南江县乐坝法律服务所法律工作者。

　　原告段XX、段*州与被告四川省XX公司(以下简称：*达XX公司)、李XX商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序,于2019年9月23日公开开庭进行审理。原告段XX及委托诉讼代理人向丽琼，被告*达XX公司委托诉讼代理人杨XX，被告李XX委托诉讼代理人胡XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告段XX、段*州向本院提出的诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理《不动产权证书》;2.判令二被告按原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准，即年利率4.75%，自2016年4月1日起计算至2019年7月1日的违约金57390.37元，原告方自愿放弃诉讼违约金的80%，只主张57390.37元×20%的违约金;2019年7月2日起至原告实际取得《不动产权证书》之日止的违约金仍按年利率4.75%计算;3.诉讼费由二被告承担。事实及理由：2011年3月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告李XX以被告*达XX公司开发建设的南江镇光雾山大道红星段“西福嘉禾XX2号楼1单元401号住房，预测建筑面积149.84平方米，单价2480.00元/平方米，房款总价371603.00元，合同约定出卖人应当在2011年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。被告于2012年3月15日为原告办理商品房合同备案登记，原告按合同约定交付全部购房款和被告要求缴纳办理产权证的税费。2016年3月31日，被告完成初始登记，具备办理不动产转移登记的条件，但被告却不及时办理。为此，特向法院起诉，望判如所请。

　　原告段XX、段*州在举证期限内提交的证据材料：1.原、被告的身份信息，证明原、被告是本案适格的诉讼主体;2.《商品房买卖合同》，证明房屋买卖关系成立;3.购房款收据、住宅专项维修资金专用收据、预交房屋办证税费收据，证明原告已经按合同约定全面履行了买受人的义务;4.南江县住房和城乡建设局关于段XX等16人信访事项处理意见书，证明被告李XX作为原告房屋实际开发人、商品房的出售人。

　　被告*达XX公司辩称，原告所购买“西福嘉禾XX”商品房系被告李XX借用答辩人资质和名义开发建设，由被告李XX自筹资金、自主开发、自负盈亏，独立承担民事责任。同时被告李XX自行对外销售，收取购房款及相关税费，为购房户办理不动产权证。原告与被告签订《商品房买卖合同》、交付购房款及税费、维修基金、交付房屋等民事法律行为，答辩人均未参与，也不知情，未收取原告任何款项及费用。答辩人不是实际受益人，对此情况原告也是认可。原告诉求办理不动产权证应得到法律支持，答辩人愿意配合盖章。答辩人不应承担违约责任，答辩人与原告之间不是实际出售人和买受人，至今未办理不动产权证答辩人无过错。

　　被告*达XX公司在举证期限内未提交证据材料。

　　被告李XX辩称，被告李XX不应作为本案被告。本案原告主张利息和违约金合法，本案所列二被告不应承担利息和违约金，合同中也没有约定。原告在事实理由陈述部分中，被告不及时办理产权证的陈述不属实，该房产权证已于2016年3月31日办理了产权，只是分户产权证，没有分户，应由被告*达XX公司办理。该房产证的确认房屋所有权人是被告*达XX公司(周X)，但房屋的土地使用权证是周X，被告李XX是授被告*达XX公司办理有关事宜，被告李XX不应该承担本案的法律后果，请求人民法院驳回原告对李XX的起诉。

　　被告李XX在举证期限内提交证据材料：1.与原告提交的《商品房买卖合同》复印件相同;特别证明合同里没有明确约定违约金和利息，房屋出卖人是被告*达XX公司，被告李XX签字，但被告李XX是在委托代理人处签字，授被告*达XX公司委托，这个合同证明被告李XX是被告*达XX公司委托代理人。2.《法人授权证明书》，证明被告李XX与被告*达XX公司签合同时是口头协议，后面补了书面授权委托书，被告*达XX公司委托被告李XX所行使的权利，根据法律规定，被告李XX所发生的法律后果，应当由被告*达XX公司承担。3.《土地使用证》，证明不是被告李XX;4.《房屋产权证》，证明所有权人是被告*达XX公司，而不是被告李XX。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：

　　被告李XX为开发项目名称为“西福嘉禾XX”商品房，因没有房地产开发资质，便以被告*达XX公司的名义，取得南江县(2009)建用字第0017号《国有土地使用证》，使用权面积2346平方米，5119XXXX00247号《建设规划许可证》、南XX(2010)83号《建筑工程施工许可证》、南建(2010)第拾叁号《商品房预售许可证》。开发商品房由被告李XX自筹资金，自行收取房价款，自负盈亏。2012年7月12日，被告*达XX公司向被告李XX出具《法人授权证明书》。

　　2010年8月3日，被告李XX预收原告段*州购房款200000.00元，出具收条上盖有被告*达XX公司西福嘉禾项目部公章。2010年11月24日，被告李XX预收原告段*州购房款60000.00元，出具收条一张并加盖被告*达XX公司西福嘉禾项目部公章。2011年1月28日，被告李XX预收原告段*州购房款100000.00元，出具收条上盖有被告*达XX公司西福嘉禾项目部公章。2011年3月20日，原告段XX、段*州与被告*达XX公司签订《商品房买卖合同》，被告李XX作为被告*达XX公司委托代理人在合同上签名确认。该合同约定，原告段XX购买被告*达XX公司“西福嘉禾XX”2号楼4层1单元401号住房一套，预测建筑面积149.84平方米;单价2480.00元，总房价371603.00元;原告段XX、段*州交住宅专项维修基金缴纳专项维修基金、契税、物业服务费;双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，2011年3月21日被告李XX收取原告段XX房价款11603.00元，出具收条上盖有被告*达XX公司西福嘉禾项目部公章，同日原告段XX验收房屋。2012年3月15日，双方在南江县房地产管理所就《商品房买卖合同》进行备案登记。2013年11月2日，被告李XX以办理产权证为名收取原告段XX预交房屋契税19870.00元,出具收条上盖有被告*达XX公司西福嘉禾项目部公章。2016年3月31日，南江县不动产登记中XX向被告*达XX公司(周X)核发房权证南江县字第××号《不动产权证书》。因原告段XX未取得《不动产权证书》，于2017年9月22日向巴中市委巡察组反映，2017年9月29日南江县住房和城乡建设局进行回复，但至今仍未取得《不动产权证书》，双方当事人酿成纠纷。

　　本院认为，原告段XX、段*州与被告*达XX公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力。原告段XX、段*州与被告*达XX公司在合同中虽未明确约定办理产权转移登记期限，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，因此被告*达XX公司应当为原告办理所购房屋的产权转移登记，并将不动产权证书交付原告,以全面履行合同约定的义务。

　　关于原告请求被告李XX办理《不动产权证书》。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”第十三条规定，自然人依法享有民事权利，承担民事义务。第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”所以，民事主体从事民事活动应当依法享有民事权利，承担民事义务，承担责任。被告李XX虽然不是《商品房买卖合同》载明的出卖人，但作为“西福嘉禾XX”房产的实际开发人，自筹资金，自行收取房价款，自负盈亏，对小区房屋进行初始登记时，将小区房产的物权设立为被告*达XX公司(周X)，收取房价款及契税19870.00元，就应当与被告*达XX公司共同承担为原告办理案涉房屋的产权转移登记的义务。被告李XX辩称，不应该承担本案的法律后果，本院不予采纳。

　　关于原告请求的违约金，被告李XX收取房价款及契税等费未办理《不动产权证书》，原告从2017年9月22日开始信访，要求被告*达XX公司、李XX办理《不动产权证书》，但至今仍未办理《不动产权证书》，违背合同约定的义务，被告的行为构成违约，应当承担相应违约责任。双方没有约定违约金及数额，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金“可以按照已付房价款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”违约金的性质是弥补守约方的损失和惩罚违约方，原告未提供受损失的证据材料，根据本案实际情况，酌定被告*达XX公司、李XX支付原告段XX、段*州违约金4000.00元。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、第一百零七条之规定，判决如下:

　　一、被告四川省XX公司、李XX为原告段XX办理“西福嘉禾XX”2号楼4层1单元401号住房一套的产权转移登记，并将《不动产权证书》交付给原告段XX、段*州(原告段XX、段*州应当予以协助);限被告四川省XX公司、李XX自本判决生效之日起三十日内履行;

　　二、被告四川省XX公司、李XX于本判决生效之日起三十日内赔偿原告段XX、段*州损失4000.00元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费6874.00元，减半收取3437.00元，由被告四川省XX公司、李XX负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。

　　审判员　　罗XX

　　二〇一九年九月二十四日

　　书记员　　王XX