王X与林X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　重庆市渝北区人民法院民事判决书

　　(2019)渝0112民初514号

　　原告：王X，女，1991年4月30日出生，汉族，住重庆市梁平县。

　　委托诉讼代理人：刘X，北京XX律师。

　　委托诉讼代理人：贺萍，北京XX律师。

　　被告：林X，女，1991年6月4日出生，汉族，住重庆市合川区。

　　委托诉讼代理人：胡X，重庆XX律师。

　　第三人：重庆XX公司，住所地重庆市江北区。

　　法定代表人：杨XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：苏X，男，1981年9月10日出生，汉族，系公司员工。

　　原告王X与被告林X、第三人重庆XX公司(以下简称XX公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法由审判员雷XX独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王X的委托诉讼代理人刘X、贺萍，被告林X的委托诉讼代理人胡X，第三人XX公司的委托诉讼代理人苏X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告王X向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年8月30日签订的《房屋买卖(居间)合同》中的房屋买卖合同关系;2、被告向原告支付违约金241000元;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年8月30日签订了《房屋买卖(居间)合同》，约定被告购买原告名下房屋，房屋总成交价为120.5万元。合同签订后，被告向原告支付购房定金2万元，原告按约清偿了案涉房屋上的银行按揭贷款并办理了房屋抵押权注销登记，被告亦向银行申请了按揭贷款并通过了贷款审批，但被告却无故不履行合同义务，经原告多次催告被告办理案涉房屋的产权过户手续并支付合同约定的房款，被告均拒不配合履行，其行为已构成违约，原告便通过发信息的方式解除了双方间的房屋买卖合同。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。

　　被告林X辩称，1、同意解除双方签订的《房屋买卖(居间)合同》中的房屋买卖合同关系;2、我方并未违反合同约定，无违约行为，不应向原告支付违约金，合同签订后，我方按约支付原告定金2万元和购房款3万元，亦办理了按揭贷款手续，在双方准备办理产权转移登记手续时，因产权过户税费产生争议，原告要求我方独自承担，我方要求双方依法分担，故案涉合同一直未履行，而这并不属于被告违约;3、合同并未对办理产权过户的具体时间及过户税费的承担进行约定，不能以双方未办理房屋产权过户手续认定我方违约;4、原告要求我方依照合同第六条约定按房屋成交价支付20%的违约金没有依据，并且在合同中违约金约定明显过高，应当减少。

　　第三人XX公司述称，原、被告双方在我方的居间下签订《房屋买卖(居间)合同》属实，合同签订后，被告向原告缴纳了购房定金2万元和购房款3万元，并通过了银行按揭贷款审批，因原、被告双方合同的经办人已离职，故我方对被告按揭贷款审批通过后我方有无通知双方办理房屋过户手续及合同后续未履行的原因，我方均不清楚。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对房屋买卖(居间)合同、房屋产权证、重庆增值税电子普通发票、短信截图3张、借条、借记卡账户历史明细清单、XX银行账户历史交易明细表，因当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　王X系房屋的登记权利人。

　　2018年8月30日，王X作为甲方(售房方)、林X作为乙方(购房方)、XX公司作为丙方(经纪方)签订了《房屋买卖(居间)合同》，主要约定，甲方将房屋出售给乙，房屋成交总价为XXX元，该房屋成交价包含房价、大修基金、五通费、现有装修以及该房屋交付予乙方前实际使用产生的所有费用。合同第二条中约定：该房屋办理产权过户手续所发生的税费，双方一致同意由□甲方独自□乙方独立□甲方双方按国家相关规定各自承担。合同第三条付款约定：乙方选择按揭贷款，第一次：乙方于签订本合同当日支付2万元给甲方作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交予丙方托管;第二次：乙方须于2018年9月3日签按揭时支付3万元交予甲方;第三次：乙方须于过户当天支付45万元交予甲方;第四次：乙方委托丙方向银行申请二手房按揭贷款70万元用于支付甲方房款，双方须于2018年9月3日签按揭之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续，按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于房屋过户之前支付给甲方;第五次：乙方须于甲方将该房屋交付给乙方时支付5000元交予甲方作为尾款。合同第六条违约责任中约定，本合同签订后，甲乙双方任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。合同第八条补充条款约定：1.甲乙双方协商约定签按揭后三个月收齐全款。

　　庭审中，王X陈述其在签订合同当天收到了定金2万元，后林X去办按揭的时候收到了林X支付的款项3万元，现该两笔款项仍在王X处。

　　2018年11月8日，案涉房屋完成抵押登记注销手续。

　　2018年11月12日，王X给林X发短信：“林女士你好，我是卖你房子的业主王X，房产证我们在11月8号已经取出来了，现已具备过户条件，请你于7日内配合过户并且支付首付”。

　　2018年11月22日，王X给林X发短信：“林X：我是王X，2018年8月30日签订《房屋买卖(居间)合同》约定将我名下房屋以XXX元出售给你，按照合同约定我已经偿还该房屋的银行按揭贷款并注销了抵押权，且你向银行申请的按揭贷款已将审批通过，按照合同约定应当将房屋过户至你名下。请你收到本通知后做好如下工作：1、准备好45万元购房款并于办理房屋过户当天支付给我。2、请你接到本通知后，三个日内联系我，并办理房屋过户。2018年11月30日，王X又以短信的方式将上述内容发给林X。

　　2018年12月7日，王X给林X发短信：“林X：本人于2018年11月22日，11月30日两次通知你履行双方在2018年8月30日签订《房屋买卖(居间)合同》要求：1、你准备好45万元购房款并于办理房屋过户当天支付给我，2、收到通知后三日内联系我，并办理房屋过户。但你收到通知后，并未履行。现在正是函告你：1、解除双方在2018年8月30日签订《房屋买卖(居间)合同》。2、你按照合同约定向我支付违约金。2018年12月17日，王X又以短信的方式将上述内容发给林X。

　　庭审中，王X举示借条、中国XX银行借记卡账户历史明细清单、XX银行账户历史交易明细表，拟证明王X为办理案涉房屋抵押登记注销手续向陈X借款产生利息99600元，给其造成损失。借条载明：王X今借到陈X人民币404000元，约定利息为每月3%，以银行转账方式支付。王X，2018年10月28日。中国XX银行借记卡账户历史明细清单显示陈X在2018年10月28日向王X转账40.4万元。XX银行账户历史交易明细表显示王X在2019年6月11日向陈X账户转账20万元、20万元、99600元。

　　庭审中，林X陈述，合同签订后，我向王X支付了购房定金2万元及购房款3万元，并按约办理按揭贷款，银行按揭贷款办下来后，我多次通过电话与王X沟通办理房屋过户手续，但双方对税费承担问题产生争议，王X要求我方独立承担，我方要求双方依法分担，因双方在沟通交流中就税费负担问题没有形成一致意见，所以没有实际到房交所办理过户手续。王X陈述，合同签订的时候是重庆房价最高的时候，案涉房屋在11月解押后就可以过户了，当时重庆房价已经下降，林X不愿意履行合同，在沟通中双方从来没有对税费的承担产生争议，从我方提交的短信中可以看出，若林X对税费负担有争议其也会在短信中回复，但其一直没有回复，况且即便税费承担存在争议，也可以按照法律规定该由哪方承担就由哪方承担，并不影响林X继续履行合同去办理过户手续。

　　关于王X发送的短信，林X表示，在王X发送短信之前，双方在电话沟通中已经闹得比较僵了，而王X发送的短信仅是催促林X办理过户，在税费问题没有协商确定之前，实际上无法办理过户，所以就没有回复短信。王X表示，林X所称的电话沟通不属实，对于税费的承担问题其从来没有与我方沟通，如果有电话沟通，其可以调取双方之间的通话记录证明，且即使双方存在税费承担的争议，林X也应当在我方发出催告短信后有所表示，真实情况是其因为房价下降了才不愿购买房屋了。

　　本院认为：王X与林X在2018年8月30日签订的《房屋买卖(居间)合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。

　　关于林X在合同履行中是否存在违约。房屋买卖合同签订后，林X支付了2万元定金、3万元购房款，并通过了银行按揭贷款审批，王X在2018年11月8日也办理了案涉房屋的抵押权注销手续，此时案涉房屋已具备过户条件。王X在2018年11月12日通过短信告知林X案涉房屋已具备过户条件，要求林X在7日内配合办理案涉房屋的过户手续，林X未予回复。后王X又在2018年11月22日、11月30日通过短信催告林X去办理案涉房屋的过户手续，但林X均未回复。被告林X辩称，其未去办理案涉房屋的过户手续系因双方对案涉房屋过户的税费负担产生争议，导致合同无法履行，且合同并未对房屋过户时间进行约定，其不构成违约。对此，本院认为，第一，虽然合同对案涉房屋过户所发生的税费由哪方承担并未进行约定，但双方在合同履行中是否确实因税费承担问题产生争议并无相应的证据证明，林X主张双方对税费承担产生争议导致合同一直未履行并未举示相应的证据证明，依法应承担举证不能的不利法律后果，故其主张双方因税费承担产生争议导致合同一直未履行，本院不予采信。第二，林X认可其实际并未去办理案涉房屋的过户手续，其称按揭贷款办理下来后多次与王X电话沟通房屋过户问题但双方对税费承担产生争议也无相应的电话沟通记录佐证，且王X在2018年11月22日、11月30日两次通过短信催告林X去办理案涉房屋的过户手续，林X均未回复，也无证据表明其愿意去办理案涉房屋过户手续但因税费负担产生争议而未去办理。第三，林X在收到王X催告其办理案涉房屋过户手续的短信后，并无证据表明其有积极履行合同的意愿，也无证据表明其有积极促进合同履行的行为。基于以上理由，被告林X主张因双方对案涉房屋过户的税费负担产生争议导致合同一直没有履行，本院不予采信。

　　虽然房屋买卖合同对案涉房屋办理过户手续的具体时间没有约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，在案涉房屋具备过户条件后，王X可随时要求林X去办理过户手续。事实上，王X在2018年11月12日告知林X案涉房屋已具备过户条件，通知其7日内配合过户，后又于2018年11月22日、11月30日两次催促林X办理过户手续，林X均置之不理，怠于履行办理案涉房屋过户手续的义务，且在王X催告后的合理期限内仍未履行房屋过户手续，其构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，王X有权解除合同。故王X在2018年12月7日通过短信通知林X解除双方间的房屋买卖合同关系产生解除合同的效力，即王X与林X在2018年8月30日签订的《房屋买卖(居间)合同》中的房屋买卖合同关系已于2018年12月7日解除。王X诉请要求判令解除其与林X在2018年8月30日签订的《房屋买卖(居间)合同》中的房屋买卖合同关系，本院不予支持。

　　关于违约金241000元。如前所述，本案房屋买卖合同无法履行系因被告林X违约所致，根据合同约定其应向守约方即王X支付房屋成交价20%的违约金241000元(XXX元×20%)。林X辩称，合同约定的房屋总价20%的违约金过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，虽然林X构成违约，但王X并未举示有效证据证明林X的违约行为给其造成的损失及损失的具体金额，其主张的借款解押产生的利息99600元与林X违约给其造成的损失并不具有关联性。综合考虑到王X已收取林X5万元购房款尚未退还、王X已于2018年12月7日通知解除房屋买卖合同以及林X导致合同未履行的过错程度等因素，本院酌情将违约金调整为房屋总价款的10%，即120500元(XXX元×10%)。对王X主张违约金超出部分的诉讼请求，本院不予支持。

　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一、被告林X在本判决生效后五日内向原告王X支付违约金120500元;

　　二、驳回原告王X的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

　　案件受理费15645元，依法减半收取7822.5元，由被告林X负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

　　审判员　　雷XX

　　二〇一九年七月十六日

　　书记员　　龙　倩