李XX与刘XX等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　李XX与刘XX等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　山东省济南市市中区XX

　　民 事 判 决 书

　　(2018)鲁0103民初4924号

　　原告：李XX，女，1976年8月15日生，汉族，无业，住济南市

　　委托诉讼代理人：王XX，山东XX律师。

　　委托诉讼代理人：陈X，女，山东XX实习律师。

　　被告：刘XX，女，1984年2月26日生，汉族，贵和购物中心员工，住济南市

　　被告：刘XX，女，1958年5月17日生，汉族，济南XX公司退休职工，住济南市

　　以上两被告共同委托诉讼代理人：马洪宁，山东才有律师事务所律师。

　　以上两被告共同委托诉讼代理人：杨XX，女，山东才有律师事务所实习律师。

　　第三人：济南某不动产经纪有限公司，住所地济南市。

　　法定代表人：陈XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：贾XX，男，1985年7月6日出生，汉族，系济南某不动产经纪有限公司员工，住河南省宜某县。

　　原告李XX与被告刘XX、刘XX、第三人济南某不动产经纪有限公司(以下简称某公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李XX及其委托诉讼代理人王XX、陈X，被告刘XX及其与刘XX的共同委托诉讼代理人马洪宁、杨XX，第三人某公司的委托诉讼代理人贾XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告李XX向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《济南市房地产买卖合同》;2、判令被告返还原告已付定金2万元;3、判令被告支付违约金150元;4、判令被告支付原告赔偿金226000元;5、判令被告支付中介费16000元;6、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月14日，原告与被告刘XX(刘XX之女)、刘XX在第三人处签订《济南市房地产买卖合同》，该合同约定：原告购买被告刘XX、刘XX济南市市中区梁庄新XX二区1号2单XX住宅一套，房屋面积共约64.52平方米，房屋总价款为XXX元，被告应于合同签订之日起90日内办理过户手续，并且于2018年5月1日之前腾出该房屋并且进行交接。原告依据合同支付定金20000元。该房屋系刘XX的父亲刘XX拆迁产权调换所得，刘XX及刘XX称已经取得所有继承人书面同意并将房屋先落在刘XX名下，且手续马上办妥。原告多次联系被告刘XX、刘XX要求过户及交房，但是被告刘XX、刘XX称因手续不全无法办理房屋所有权证。原告已经履行了自己的义务，因为被告的违约行为损害了原告的合法权利，现特向贵院提起诉讼，望判如所请。

　　被告刘XX、刘XX辩称，原告所述与事实不符，订立合同时，被告本着诚信XX的原则，每平方米降到1.7万元，合同签订后，被告积极履行义务，但由于政策原因，可能在合同约定的期限内无法完成过户手续。被告XX与原告沟通，而原告出而反而，因贷款利率的上浮，单方与被告解除合同。原告违约导致合同不能履行，被告同意解除合同，但保留追究原告违约责任的权利。原告发出解除合同通知时未满足合同解除时间，原告无权要求被告返还其两万元定金，支付违约金、赔偿金及中介费，且违约金与赔偿金不能同时主张，赔偿金应以实际损失来主张，原告的损失远远少于22.6万元，且该违约责任约定数额过高，其中中介费并非1.6万元，1.6万元中包括贷款手续费、评估费涉案房屋合同并未实际履行，贷款手续费和评估费并未实际发生，原告无权向被告主张。

　　第三人某公司述称，签订合同时被告陈述已取得产权继承人的同意，除被告刘XX外，其他继承人均同意放弃继承权，所以刘XX可以处分涉案房屋，与政策没有关系。后期被告称产权继承人不同意放弃继承，涉案房屋没法卖了。

　　原、被告围绕诉讼请求和答辩意见依法提交证据，本院组织原、被告双方及第三人进行了证据交换和质证，根据原告提交的房屋买卖合同、委托代理协议、支付宝账单截图、济南市城市房屋拆迁产权调换协议影印件、刘XX死亡证明影印件、刘XX身份证复印件、原告配偶张XX与被告刘XX短信聊天记录截图、房屋权属信息，被告提交的不动产权证书、通话录音、xx同城二手房交易价格网上打印件及当事人的陈述，本院认定事实如下：一、济南市梁庄新XX二区1号楼2单XX1504室房屋系被告刘XX之父刘XX(已去世)以原位于济南市北XX房屋拆迁产权调换所得。被告刘XX与被告刘XX系母女关系。二、2018年1月14日，原告(乙方)李XX与被告(甲方)刘XX、刘XX、第三人(丙方)某公司签订房地产买卖合同，约定甲、乙双方通过某公司介绍，甲方自愿出售坐落在济南市市中区梁庄新XX二区1号2单XX的房产给乙方，建筑面积约64.52平方米，转让价款为XXX元。付款方式为乙方于签约当日，支付甲方定金2万元;于网签当日，支付甲方首付款66万元;乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款450000元，该款项由贷款银行转入甲方账户。甲、乙双方同意，甲方于2018年5月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，自本合同签订之日起的90日内，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转让日期以济南市房地产交易中心受理该房产转让过户申请之日为准，若因国家相关部门政策问题(包括但不限于房管局系统维护、税务局系统维护、国家颁布新政在细则未确定的空档期等)导致过户延期的，则过户时间顺延。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第八条乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲、乙双方同意甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余额返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。第九条甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。同日，原告向被告刘XX缴纳购房款20000元，并向第三人某公司支付16000元佣金。三、原告提交第三人中介公司工作人员与被告刘XX之间于2018年2月26日至4月15日的聊天记录，刘XX称房产证不好办，其大舅这边有意见，现在少材料，房产证的办理可能得拖延。表示可将定金返还原告，中介公司告知原告不同意，被告刘XX表示让原告起诉处理。被告认为该证据存在删减，存在片面性。四、原告提交被告刘XX向其配偶张XX发送短信，被告刘XX表示一直在跑着办房产证手续，自己也非常着急，愿给予补偿。五、被告刘XX提交其与第三人中介公司店长沈X通话录音载明，第三人中介公司沈X陈述，当时跟原告说过，让他再等等，原告也同意了，但后来最后一天29号时，原告来问，且因等时间太长，表示不想要这个房子了。六、被告提交2018年8月6日录像一份，欲证明第三人中介公司与原告之间存在利害关系。七、被告刘XX作为刘XX的委托代理人于2018年7月23日与济南XX公司签订安置房价款结算协议书，双方约定了拆迁安置房相关补偿、安置事项。涉案房产于2018年11月23日下发济南201XXXX9152号不动产权证，所有权人为刘XX。八、2018年4月29日，原告李XX向被告刘XX、刘XX出具解除房地产买卖合同通知书，内容为：根据你我双方于2018年1月14日签定的《房地产买卖合同》第五条之约定，自合同签订之日起的90日内，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。但时至今日贵方仍未将位于济南市市中区梁庄新XX二区1号2单XX交付给本人使用，且逾期达15天，现构成违约。为此，本人提出解除该房地产买卖合同。九、被告提交xx同城上梁庄新XX二手房交易价格网上打印件一份，证明与涉案房屋在同小区差不多面积的二手房交易价格与涉案房屋交易价格相差不大。

　　本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同义务。原告于2018年4月29日向被告发出解除合同通知，现被告表示同意解除合同，故原告要求解除双方签订的济南市房地产网买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除，原告要求被告返还已付定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。双方合同第三条约定，“甲方于2018年5月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接”。合同第五条约定，“甲乙双方确认，自本合同签订之日起的90日内，向房地产交易中心申请办理转让过户手续”。第九条约定，“甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利)转移给乙方，应当向乙方支付违约金……逾期超过十五日后，仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日违约金外，甲、乙双方还应按下列第二项处理……二、乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。”被告未按约申请办理转让过户手续，其虽抗辩系因政策原因导致未按约办理房产转移手续，但未提交有效证据证实，本院对该抗辩意见不予采信。被告同时辩称，原告于2018年4月29日向被告发出解除通知，该时间不能满足合同约定解除时间及条件，本院认为，合同同时约定了申请办理过户手续时间为签订合同之日起90日内及交付房屋时间2018年5月1日，被告未按约申请办理过户手续，截止逾期第15天时间为2018年4月28日，故原告2018年4月29日发出解除合同通知时，已满足合同约定解除条件，被告已存在违约行为，原告无需待2018年5月1日是否交付房屋为解除合同必需条件。本院对被告的该抗辩意见不予采信。结合原告提交的微信聊天纪录及后期被告办理的房屋产权信息，涉案房屋约定期限内不能完成办理产权过户登记手续，由此，被告应向原告承担违约责任。原告要求被告按总房价20%支付违约金，被告抗辩违约金过高，本院认为，原告仅向被告支付定金20000元，双方在买卖合同中约定违约金为房价的20%，该约定明显高于违约造成的损失，且原告购买涉案房屋时对涉案房屋的产权权属归刘XX所有为明知，原告购买房屋未尽到注意义务，对涉案房屋的买卖亦存在过错，本院酌定被告按房价10%向原告支付违约金113000元，原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。原告向中介公司交付中介费16000元，上述费用原告已经实际交付，被告亦对此予以确认，原告产生了实际损失，要求被告返还中介费16000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告虽抗辩中介费16000元中包括办理贷款、评估的费用，对中介公司是否完成居间义务，被告可另行主张，本案对居间法律关系不予处理。原告同时要求被告支付违约金150元，该费用与其主张的房价20%的违约金重复计算，本院不予支持。被告虽抗辩原告同意其延期履行合同义务，但未提交有效证据证实自己的主张，本院对该抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

　　一、解除原告李XX与被告刘XX、刘XX于2018年1月14日签订的《济南市房地产买卖合同》;

　　二、被告刘XX、刘XX于本判决生效之日起十日内返还原告李XX定金20000元;

　　三、被告刘XX、刘XX于本判决生效之日起十日内支付原告李XX违约金113000元;

　　四、被告刘XX、刘XX于本判决生效之日起十日内赔偿原告李XX经济损失(居间费)16000元;

　　五、驳回原告李XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费5330元，由原告李XX负担2823元，由被告刘XX、刘XX负担2507元。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

　　审　判　长　　苏乐风

　　人民陪审员　　刘爱群

　　人民陪审员　　查　珩

　　二〇一九年五月十四日

　　书　记　员　　谢XX