黄XX与昆山XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　江苏省昆山市人民法院民事判决书

　　(2016)苏0583民初1617号

　　原告：黄XX，男，1996年7月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。

　　委托代理人：黄XX，女，1967年9月3日生，住上海市杨浦区，系原告黄XX的母亲。

　　委托代理人：刘韵，上海XX律师。

　　被告：昆山XX公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰XX。

　　法定代表人：王*，该公司总经理。

　　委托代理人：黄XX，上海市XX律师。

　　原告黄XX与被告昆山XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月21日受理后，依法由代理审判员叶XX适用简易程序独任审理，并于2016年3月2日第一次公开开庭审理，原告黄XX的委托代理人黄XX、刘韵及被告昆山XX公司的委托代理人黄XX到庭参加了诉讼。于2016年3月31日第二次公开开庭进行了审理，原告黄XX的委托代理人黄XX、刘韵及被告昆山XX公司的委托代理人黄XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告黄XX诉称：原告于2015年10月31日经被告的销售顾问李X的介绍，在双方就*科魅力花园项目XX栋8××号房产证姓名、房款金额和支付方法达成一致后，原告支付了2万元的定金，认购昆山XX公司开发建设的*科魅力花园项目XX栋XX室。在支付了定金后，李X打印了《销售认购协议书》，要求原告签字，但原告发现协议书上的金额和房款支付方式与双方约定的不一致，李X的解释是公司都是这样操作的，在李X写下实际支付房款的书面保证书后，原告签了该《销售认购协议书》。对于该房产的支付方式当时原告和李X的约定是原告于2015年11月28日支付该房款的30%，2016年1月份支付房款金额的70%(因原告有一笔理财产品2016年1月6日到期)。因为支付方式无法在《销售认购协议书》上体现，故李X要求原告也写个保证书给他。后因李X的领导不同意原告于2016年1月份支付房款，李X就开始不择手段的要求原告办理银行贷款，并要求原告提供假的收入证明，欺骗银行办理贷款。在遭到原告的强烈反对之后，被告答应原告在2015年11月28日去交首付款的时候和他的领导直接沟通此事。原告在2015年11月28日按约定去交首付款，但李X的领导并未出现，另一被告的同事告知原告认购的*科魅力花园项目XX栋8××号房现在非常热销，很多客户想要，李X还拿出经过自己擅自修改的《销售认购协议书》，坚持要求被告必须在2015年12月25日前支付全部的房款，否则就不给签购房合同，以致原告无法履行协议书约定的首付款支付。2015年11月29日，李X提供了领导的手机号码，经电话沟通，其领导答应原告和她的领导反映此事，将妥善解决该问题。但原告于2015年12月4日下班回家突然收到被告昆山XX公司寄来的《签署商品房买卖合同催告函》(XX快递2133XXXX4134)，催告函约原告2015年12月3日前去被告处办理相关事务，而据查快递是被告于2015年12月3日下午8:38才寄出，以制造原告违约的假象。原告于2015年12月6日上午收到被告第二封快递《解除认购/定金合同通知书》(XX快递号为2133XXXX4037)，单方面告知原告已违约，解除双方于2015年10月31日所签的《销售认购协议书》，原告所交的2万元定金不予退还，故原告起诉至法院，要求法院判令：1、被告立即归还原告支付的2万元定金;2、被告违约解除2015年10月31日所签的《销售认购协议书》，支付违约金2万元;3、本案诉讼费用由被告承担。

　　被告昆山XX公司辩称：不同意原告的诉请，本案纠纷发生的原因是原告未能够按照认购书的约定签订买卖合同以及支付首付款，因此被告按照双方协议的约定，没收定金依法有据，请求驳回诉请。

　　经审理查明,2015年10月31日，原告黄XX的母亲黄XX以黄XX的名义购买被告开发的位于苏州昆山XX魅力之城项目XX幢XX，房屋总价932448元，按揭付款购房首付款282448元，拟贷款金额650000元，庭审中原告提供的认购协议书中付款方式处虽载明购房首付款282448，贷款金额650000，但在按揭付款处并未打钩，在约定签约的时间处也为空白。被告庭审中提供的认购协议书中在按揭付款处打钩，且载明于2015年11月6日前签订正式房屋买卖合同。庭审中原告提供涉案房屋销售人员李X出具的保证书一份，其中载明“10月31日黄XX认购*科魅力花园XX#XX室认购价为XXX元，11月28日签约价为875000元，11月6日签约价为870000元。”2015年10月31日，原告黄XX支付定金2万元。

　　另查明，2015年12月3日，本案被告向原告发出《签署商品房买卖合同的催告函》，载明涉案房屋总价874599元，按照约定原告应于2015年11月28日支付首付款，但目前被告仅收取定金20000元，请被告于2015年12月3日前来办理相关事务。原告2015年12月4日才收到该材料;2015年12月5日，被告公司向原告发出《解除认购合同/定金通知书》，该通知书中载明原告经催促仍未办理涉案房屋的付款以及签约事宜，行为构成违约，特通知被告公司决定解除双方签订的《销售认购协议书》，原告所交定金不予退还，同时被告公司有权将涉案房屋另行出售。但2015年12月6日原告才收到该材料。

　　另查明，庭审中原被告双方出示了原告母亲黄XX与涉案房屋销售人员李X微信聊天往来记录，其中原告曾说到“再次重申，我儿子在读大学，没有收入证明”李X回复“要是能等到一月份付款，我也想让您到那个时候，可我跟领导说了，不行，让我自己想办法!想来想去，除了一次性全部付清，就只能做贷款了……”

　　庭审中被告认可原告曾于2015年11月28日前往洽谈。庭审中原告陈述正式房屋买卖合同未能签订的原因系原告要求不贷款支付房款且要求支付时间为2016年1月，被告要求原告按照被告协议书中载明的贷款方式支付购房款。

　　再查明，涉案房屋已由被告另行出售。

　　上述事实由认购协议、定金收据、保证书、催告函、解除认购/定金合同通知书、微信聊天记录、庭审中原被告的陈述等予以证实。

　　本院认为，本案原告与被告签订的销售认购协议书系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应当依据协议的约定各自履行相应的义务。根据原告提供的认购协议书中并未注明签订正式房屋买卖合同的时间以及以贷款形式支付购房款也并未打钩，结合李X的保证书中载明“10月31日黄XX认购*科魅力花园XX#XX室认购价为XXX元，11月28日签约价为875000元，11月6日签约价为870000元。”2015年10月31日，原告黄XX支付定金2万元。也并未明确具体的支付方式为一次性支付或贷款支付。因此原告在被告发出的催告书约定的时间前往被告处因具体支付方式及支付时间未能达成一致意见协商不成导致签约不成属不可归责于当事人双方的事由，被告应当返还原告已付的定金。但被告也无需另行支付一倍违约赔偿。审理中被告举证的协议书与原告提供的不一致，由于各自协议书在各方保管，原告提供的协议书中在付款方式中并未打钩，结合李X出具的保证书以及微信聊天内容，故对双方已明确预定支付方式的意见不予采纳。被告以此要求解除合同并没收定金的理由不予支持。

　　综上，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：

　　一被告昆山XX公司于本判决生效后十日内返还原告黄XX定金20000元;

　　二驳回原告的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费800元，减半收取400元，由原告负担200元，被告负担200元。此款原告已经预交，本院不再退还，被告负担的部分由被告在履行本判决时一并支付原告。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。

　　代理审判员　　叶XX

　　二〇一六年四月二十日

　　书　记　员　　唐XX