签订房屋买卖合同，卖方不认账，看律师如何维权。

　　广东省广州市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2018)粤01民终7654号

　　上诉人(原审原告)：陈XX，男，1971年11月11日出生，汉族，住四川省德昌县。

　　委托诉讼代理人：倪X，广东XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：骆XX，男，1979年6月20日出生，汉族，住广东省遂溪县。

　　被上诉人(原审被告)：陈X，女，1978年2月7日出生，汉族，住广东省遂溪县。

　　上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈旺、邱XX，广东XX律师。

　　上诉人陈XX因与被上诉人骆XX、陈X房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初8829号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。

　　陈XX上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持陈XX一审的诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费用由骆XX、陈X承担。事实和理由：骆XX、陈X在履行合同过程中存在重大违约，致使陈XX的合同目的无法实现。首先，根据陈XX在一审提交的证据可知，赎契原应在2016年12月20日完成，但因骆XX、陈X的资金2017年1月23日下午才到账，导致中国XX才正式扣款，赎契被严重迟延。其次，骆XX、陈X原应在2016年12月31日前签订《购房抵押贷款合同》，但却无故拖延至2017年2月4日才签订。骆XX、陈X上述两次拖延的时间合计长达83天之久，已构成严重违约，因此陈XX有权按照合同约定和法律规定没收530000元定金作为补偿。综上，请求二审法院依法改判。

　　骆XX、陈X二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。具体理由如下：1、双方签订的《存量房买卖合同》约定定金的性质为“购房定金”，骆XX、陈X已经依约付清全部房款，案涉房屋所有权也已经转移至骆XX、陈X名下。双方当事人之间的交易顺利完成，合同目的也已经实现，并不存在争议，陈XX无权主张没收定金。2、骆XX、陈X不存在“签订按揭合同严重迟延和致使陈XX赎契严重迟延”的违约行为。首先，骆XX、陈X作为买家，需要在与卖家共同前往房地产交易中心申请递件过户前取得贷款银行的同意贷款意见。且骆XX、陈X不能决定贷款银行何时受理申请，何时出同贷书意见，何时签贷款合同。骆XX、陈X申请房贷是需要骆XX、陈X与陈XX及银行三方共同办理。其次，骆XX、陈X于2017年1月24日即接到银行同意贷款的电话通知，于2017年1月25日便接到短信通知。而此时案涉房屋尚未还清银行的欠款，根本不具备去房地产交易中心申请递件过户的条件。案涉房屋直到2017年2月15日才涂销抵押登记，具备申请递件过户的条件。再次，陈XX主张骆XX、陈X有违约行为，但却从未提出过异议，也未进行过交涉，这进一步印证了骆XX、陈X不存在有违约的事实。3、纵观整个交易流程，骆XX、陈X实际都在积极作为，主观上也希望交易尽快完成，至于客观的因素不是骆XX、陈X所能左右控制的。骆XX、陈X的实际履约行为不仅没有违反合同的约定，更没有给陈XX造成任何的经济损失。综上，请求二审法院依法驳回陈XX的上诉，维持原判。

　　因本案纠纷，陈XX于2017年9月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、没收骆XX、陈X向陈XX支付的房屋定金530000元;2、骆XX、陈X支付未付房款530000元及其利息100元(以530000元应付房款为基数，从2017年1月1日起计至骆XX、陈X付清房款为止，按银行贷款利率4.75%标准计算，暂计为100元);3、骆XX、陈X承担本案受理费。

　　一审法院认定事实：广州市海珠区XX6号1202房的原权属人为陈XX。

　　2016年12月13日，陈XX(甲方)与骆XX、陈X(共同为乙方)签订《广州市存量房买卖合同》，约定甲方将案涉房屋以XXX元的价格出售给乙方;涂销、交易及抵押登记一并办理;(付款协议)定金20000元，乙方须在2016年12月13日支付给甲方;定金余款630000元，乙方须在甲方抵押银行通知还款当日存入甲方陈XX在中国XX银行还款账户，该款项用于该房抵押赎契，甲方不得擅自挪用;首期楼款(不含定金)150000元乙方应于乙方于递件成功当天支付甲方;乙方应于2016年12月31日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用;甲方必须提供协助，提供贷款所需资料;甲乙双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后十个工作日内，到房屋登记机关办理申请买卖手续;如因政府部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止;楼价余款XXX元(以贷款银行批准按揭的金额为准)在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的帐户内……若乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同;等。

　　据陈XX提交的《中国XX银行个人贷款提前还款/额度终止申请审批书》反映，申请人申请提前偿还贷款本金650427.55元及当期利息1806.02元，申请人陈XX，日期为2016年12月15日，贷款银行经办机构于2017年2月6日审批同意。

　　据陈XX提交的《中国XX银行对私客户对账单》反映，2017年1月23日，骆XX向陈XX账户62×××75转账630000元。

　　据陈XX提交的《中国XX银行内部通用凭证》(复印件)反映，户名为陈XX的账户于2017年2月6日还款本金650427.55元、利息1806.02元。

　　2017年2月13日，中国XX银行股份有限公司广州杨箕支行出具《客户贷款结清通知书》，主要内容为通知陈XX，其在该行的住房装修贷款已于2017年2月6日全部清还完毕;并请陈XX到相关抵押登记机关办理抵质押品解押手续;等。

　　一审另查，2017年2月4日，骆XX、陈X(甲方)与广州XX(乙方)签订《楼宇按揭合同》，约定甲方因购买案涉房屋向乙方申请按揭贷款，按揭房产为案涉房屋，乙方提供贷款金额为壹佰捌拾伍万元正;等。

　　2017年2月23日，房管部门向骆XX、陈X核发案涉房屋的《不动产权证》，其中记载权利人为骆XX、陈X;附记备注反映2017年2月23日，该房屋办理抵押登记，他项权利人为广州XX，全部/债权数额为人民币XXX元。

　　据陈XX提交的户名为陈XX的XXX反映，2017年2月16日，骆XX向该账户转存150000元;2017年5月2日，该账户转入XXX元。陈XX表示该XXX元为骆XX、陈X支付的最后一笔房款。

　　2017年7月2日，陈XX与骆XX、陈X签署《二手房交接书》，就案涉房屋交接达成协议。双方当事人确认，2017年7月2日，陈XX将案涉房屋交付给骆XX、陈X使用。

　　一审诉讼中，陈XX陈述其第2项请求中主张的未付款530000元是指因骆XX、陈X违约，骆XX、陈X已经支付的630000元定金中的530000元应由陈XX没收，故骆XX、陈X尚欠530000元房款没有支付。

　　骆XX、陈X为证明其主张，还提交了：1、陈XX、骆XX与叶XX的微信往来截图(其中反映2016年12月15日至2017年2月10日期间的微信往来);2、短息截图若干张(其中反映1月25日，广州XX银行通知陈X该行已审批通过其授信申请、审批金额为XXX元;2017年1月9日，尾号为8913账户转入XXX元等)。经质证，陈XX对证据1的真实性、合法性没有异议，但从该微信不能证明骆XX、陈X的主张，反而可以证明陈XX赎契严重延迟的情况;对证据2中反映的借记卡明细真实性不予确认，陈XX并没有说2月6日才付款，确认陈XX于2017年1月23日收到骆XX、陈X支付的630000元。

　　一审法院认为：根据合同约定，购房定金余款630000元在陈XX抵押银行通知还款当日存入陈XX的银行账户，楼价余款XXX元在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入陈XX指定的账户内。从本案审理查明的事实及双方提交的证据反映，双方当事人对骆XX、陈X于2017年1月23日支付定金余款630000元及2017年2月6日由陈XX抵押银行扣款是没有争议的，且陈XX提交的《中国XX银行个人贷款提前还款/额度终止申请审批书》反映贷款银行于2017年2月6日同意陈XX提前还贷，实际上陈XX在案涉房屋的贷款也于2017年2月6日清偿完毕;另外，骆XX、陈X提交的证据反映其申请贷款的银行于2017年1月25日通知其贷款申请已获审批，骆XX、陈X于2017年2月4日已与按揭银行签订《楼宇按揭合同》并于2017年2月23日办理过户手续及抵押登记手续，以上交易过程未能反映骆XX、陈X存在故意拖延付款的事实。至于按揭银行何时发放按揭款给陈XX，并非骆XX、陈X所能决定;再者，案涉房屋的交易已履行完毕，该房屋已过户并交付给骆XX、陈X使用。鉴此，陈XX认为骆XX、陈X迟延付款而请求在已支付房款中没收骆XX、陈X应支付的定金530000元，骆XX、陈X尚欠房款530000元，因此主张骆XX、陈X支付尚欠房款530000元及利息的请求，理据不足，不予支持。

　　综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，于2018年1月10日作出判决如下：驳回陈XX的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14340.9元由陈XX负担。

　　经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。

　　二审过程中，陈XX提交其与骆XX2017年1月16日、3月10日、5月15日的部分微信聊天记录，拟证明骆XX申请贷款的时间是在2017年1月16日。骆XX、陈X对此事实予以确认，并称是双方协商一致去办理贷款申请的。

　　本院认为：陈XX与骆XX、陈X签订的《广州市存量房买卖合同》及《付款协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。

　　本案的争议焦点是骆XX、陈X在合同履行过程中是否存在违约行为。陈XX二审过程中再次确认其主张骆XX、陈X的违约行为包括两方面：一是指骆XX、陈X没有在2016年12月20日前向陈XX的账户注入还款资金;二是指骆XX、陈X没有在合同约定的2016年12月31日前签订购房抵押贷款合同。首先，根据双方合同约定，骆XX、陈X须在陈XX抵押银行通知还款当日存入定金余款630000元至陈XX在中国XX银行还款账户。事实上，陈XX申请提前还款于2017年2月6日才获得银行审批同意，骆XX、陈X于2017年1月23日将定金余款630000元存入陈XX在中国XX银行的还款账户，属于在银行通知还款之前注入资金，并无违反合同约定。陈XX上诉主张骆XX、陈X应于2016年12月20日前将定金余款630000元转账至陈XX的账户，缺乏合同依据和事实根据，本院不予采信。其次，双方虽然在合同中约定骆XX、陈X应于2016年12月31日前签订购房抵押贷款合同，但是，陈XX2016年12月15日才申请提前还款，直至2017年2月6日才完成提前还贷赎契手续。骆XX、陈X申请购房抵押贷款也是以此套房屋作为抵押，其于2017年2月4日与广州XX签订《楼宇按揭合同》，并未对房屋交易构成根本违约，故陈XX的该项上诉主张没有依据，本院不予支持。

　　众所周知，二手房买卖合同履行过程中，办理银行按揭贷款手续和房屋过户登记手续，均需买卖双方当事人协助共同办理。陈XX在合同履行过程中并未向骆XX、陈X表示要将定金中的530000元作为违约金予以没收，而是积极配合完成了办理贷款和过户手续，可视为其对骆XX、陈X之前的行为予以确认。陈XX在双方合同已经履行完毕的情况下，又向法院起诉要求将骆XX、陈X支付的定金中的530000元作为违约金予以没收，并要求骆XX、陈X再行支付530000元购房款及利息，缺乏事实根据和法律依据。且，陈XX并未提供证据证明其因骆XX、陈X的行为产生损失，本院对其上诉不予支持。

　　综上所述，陈XX的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费14340.90元，由上诉人陈XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　刘XX

　　审判员　　韩XX

　　审判员　　刘XX

　　二〇一八年六月四日

　　书记员　　眭　翘

　　李XX