黄X与余XX房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　重庆市巴南区人民法院民事判决书

　　(2018)渝0113民初8154号

　　原告：黄X，男，1994年8月18日出生，汉族，住重庆市綦江县。

　　委托诉讼代理人：金先哲，北京XX律师。

　　委托诉讼代理人：黄XX，北京XX实习律师。

　　被告：余XX，女，1972年8月3日出生，汉族，住重庆市巴南区。

　　委托诉讼代理人：廖XX，重庆XX律师。

　　第三人：重庆XX公司龙州XX。住所地：重庆市巴南区龙海大道。

　　法定代表人：马*，总经理。

　　委托诉讼代理人：陈*，重庆XX公司龙州XX工作人员。

　　原告黄X与被告余XX、第三人重庆XX公司龙州XX(以下简称优*营销公司)房屋买卖纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用简易程序，由审判员丁XX独任审判，本院于2018年7月10日、8月31日、12月25日分别适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄X及其委托诉讼代理人黄XX、金先哲与被告余XX及其委托诉讼代理人廖XX，第三人优*营销公司委托诉讼代理人陈*到庭参加诉讼。期间，原告黄X于同年7月25日申请对案涉房屋的价差损失进行司法鉴定，本案中止审理，后于2018年12月25日撤回鉴定申请，本案恢复审理。本案现已审理终结。

　　原告黄X向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告余XX签订的房屋买卖合同;2.判决被告余XX返还原告购房定金20000元;3.判决被告余XX支付原告按成交总价的20%计算的违约金;4.判决被告余XX赔偿房价上涨损失暂定300000元;5.判决被告余XX赔偿原告律师费。事实和理由：2018年1月26日，原告与被告余XX经第三人优*营销公司促成签订了《房地产买卖及居间合约》(以下简称居间合同)，约定原告购买被告余XX所有的坐落于重庆市巴南区X房屋(以下简称案涉房屋)，成交价款550000元;原告以商业贷款的方式支付房款，原告支付居间服务费5000元;同时约定付款方式及违约责任等。合同签订后，原告支付被告余XX购房定金20000元，支付优*营销公司居间服务费5000元。2018年5月14日，原告申请的购买案涉房屋的商业贷款获得银行审核通过，原告联系被告余XX准备按购房合同约定支付首期房款以及继续下一步购房流程时，但被告余XX拒绝履行居间合同约定的义务，并明确表示不出售案涉房屋。原告遂诉请如上。

　　被告余XX辩称，2018年1月26日，被告与原告黄X、第三人优*营销公司签订居间合同以及第三人优*营销公司代收原告黄X支付购房定金20000元是事实。2018年3月23日，原告黄X与被告以及第三人优*营销公司工作人员签订协议约定原告黄X交付购房定金转为房屋租金，被告收到第三人优*营销公司法定代表人马X转付的原告黄X房租20000元，故被告未收到原告黄X购房定金。原告黄X未于约定时间支付购房定金已构成违约，被告有权单方解除合同。被告未违反居间合同约定，要求判决驳回原告黄X的诉讼请求。

　　本院经审理认定事实如下：2018年1月26日，原告黄X(作为买方)与被告余XX(作为卖方)、第三人优*营销公司(作为经纪方)签订居间合同，约定：“卖方邮寄送达地址巴南区龙洲湾街道办事处龙洲达到1号21幢13-4。第一条、交易标的及权属情况：房屋地址：重庆市巴南区X，建筑面积65.96平方米。产权证号为202房地证2011字第049769号;……4、物业处于抵押状态，卖方承诺并配合办理注销手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费，不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等情况，现双方同意注销方式为第(B)项：由买方支付部分房款并用提前还款解押使用，不足部分由卖方自行负责。第二条成交价及交易方式：1、该物业成交价为550000元;2、买方付款方式种类为(A)商业贷款;3、第一部分房款(定金款)20000元，支付方式为(A)项：签约当天买方须向卖方一次性支付上述定金，并转为购房款，买方应在经纪方通知下配合进行产权查档。4、第二部分房款(首期款)140000元，支付方式(A)项：买方申请贷款银行审批通过之后卖方作为解押。5、第三部分房款(尾期款)390000元，支付方式为(B)项：买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方。……8、其他约定：②经三方协商如买方不能正常贷款购买该房屋，三方无责任，解除此合同。第三条、产权过户及交易税的约定：1、买卖双方代卖方解押后三个工作日之内在房管部门办理产权过户手续。2、交易产生税费由买方全额缴纳等。……第七条、合约违约责任：1、签订本合约后，买卖双方或者买卖双方各自委托代理人的任何一方违反本合同的约定(包括但不限于拒不或逾期办理解押;拒不或逾期提交真实有效的按揭贷款、过户手资料;拒不或延迟办理或配合办理按揭贷款、过户手续;拒不或逾期交付房屋;拒不或逾期或无法支付房款、经纪方服务费、税费等费用;拒不或迟延或无法履行本合同项下之其他义务)，按照下述约定处理：(1)、逾期七个工作日(含)以内，违约方需按照物业成交总价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行;2、逾期超过七个工作日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于物业成交总价20%的违约金;……6、本合约任意一方违约导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用(包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费等)……第九条、合约送达、生效及持有等附则：1、合约送达：本合约记载买卖双方的通讯地址或身份号码地址为买卖双方所有通知、文件、资料等的送达地址。通讯或身份证地址如有变更，变更一方应当在变更后三个自然日内书面通知，否则一经正常投递则视为送达，邮寄的凭证即为已成功送达凭证;2、生效及持有：本合约为立约合同而非定金合同，自三方签字盖章签订之日起生效等。原告黄X与被告余XX、经纪方于该居间合同上签字、签章。合同签订后，原告黄X支付购房定金20000元。余XX于当日出具收款收据，载明：本人余XX是案涉房屋产权人，兹收到黄X缴纳购买定金20000元。款项用途：购房定金。第三人优*营销公司向余XX出具收据，载明：客户姓名余XX，金额：20000元，备注：代为保管定金。余XX于该收据客户签名签字确认。同年3月23日，原告黄X与被告余XX签订协议，约定：买方黄X承诺如本次贷款不通过或不购买案涉房屋，按每月1500元计算房租，押金2000元，一年起租。如后期全款支付则租金全免，半年内审批通过按照550000元房价计算。半年之后审批不通过按照房租计算。今日预付20000元定金，实际金额按银行凭证为准，农村商业银行卡号：余XX62125XXXX38888。房租从4月1日开始计算。2018年1月26日购房定金20000元转为今日房租。当日，被告余XX将案涉房屋交付原告黄X居住实业。同年3月28日，第三人优*营销公司法定代表人马X转账支付被告余XX20000元。同时，被告余XX出具收条，载明：今收到1月26日黄X转账给优*营销公司押金20000元，银行转账凭证为准，地址是巴南区X。2018年5月23日，原告黄X与被告余XX电话联系，原告黄X称其申请的购买案涉房屋贷款已获得银行审批通过……;被告余XX称案涉房屋不卖了，留给其父母居住。次日，原告黄X向被告余XX发生短信，要求其提前偿还案涉房屋原按揭贷款等。同年5月31日，第三人优*营销公司向被告余XX邮寄通知书，载明：……银行在2018年5月14日已经通过了审批，现正式通知你……进行下一步银行还款手续，以及办理关于案涉房屋有关的其他手续和商讨本次房屋买卖有关事宜。被告余XX未予回复亦未向案涉房屋原按揭贷款银行申请的提前还款手续。

　　原告黄X遂于2018年6月11日向本院提起诉讼并诉请：1.判决被告余XX继续履行居间合同即办理房屋过户;2.判决被告余XX支付违约金等。本院于同年7月10日开庭进行了审理。因案涉房屋的原按揭贷款未提前偿还存在案涉房屋产权转移登记障碍，原告黄X未提存案涉房屋剩余购房款，其遂基于解除居间合同中的房屋买卖合同变更诉讼请求即本次诉请。原告黄X申请财产保全查封案涉房屋，为此支付诉讼保全费3270元。

　　以上事实，有各方当事人当庭陈述及提交的下列证据在卷为凭，并经庭审质证，本院予以采信。

　　原告黄X提交：居间合同，收条，协议，收据，个人购房担保借款合同、房屋他项权登记授权委托书、银行营业执照，通知、通话记录、短信截屏物业，房屋查询证明等;

　　被告余XX提交：协议，银行账户明细，短信截屏，居民身份证挂失申报回证，银行收款回单。

　　本院认为，原告黄X与被告余XX以及经纪方签订的居间合同，是各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应严格按照合同的约定全面履行各自义务。依照《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第九十四条第二项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”和合同中关于“订本合约后，买卖双方或者买卖双方各自委托代理人的任何一方违反本合同的约定(包括但不限于拒不或逾期办理解押;拒不或逾期提交真实有效的按揭贷款、过户手资料;拒不或延迟办理或配合办理按揭贷款、过户手续;拒不或逾期交付房屋;拒不或逾期或无法支付房款、经纪方服务费、税费等费用;拒不或迟延或无法履行本合同项下之其他义务)，按照下述约定处理：……2、逾期超过七个工作日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于物业成交总价20%的违约金”的约定，本案中，被告余XX在原告黄X申请购买案涉房屋贷款审批及原告黄X及经纪方通知后拒绝履行合同约定即申请办理案涉房屋的原按揭贷款的提起还款手续，且明确告知原告黄X不出售案涉房屋，已构成违约，且被告余XX已同意解除其与原告黄X签订的合同，故原告黄X诉请解除其与被告余XX签订的房屋买卖合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。又据合同法第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，本院以被告余XX签收本案变更诉讼请求副本之日即2018年8月21日作为房屋买卖合同解除之日。

　　根据合同法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和合同中关于违约金的约定，被告余XX应当遵循诚实信用原则履行合同约定之义务，其与原告黄X签订合同后由拒绝履行合同义务，已构成违约，理应按约定之标准承担违约责任。故原告黄X诉请被告余XX支付违约金110000元(房屋成交总价550000元×20%)，符合合同约定和法律规定，本院予以支持;原告黄X诉请被告余XX返还购房定金20000元，因双方签订协议约定将该定金转为案涉房屋租金，结合原告黄X占有使用案涉房屋的事实，被告余XX对购房定金已转为房屋租金的辩解，本院予以采信，故原告黄X要求被告余XX返还购房定金20000元的主张，本院不予支持。居间合同关于“本合约为立约合同而非定金合同，自三方签字盖章签订之日起生效等”的约定，被告余XX提出的原告黄X原支付购房定金已转为租金后，其未按协议约定再次支付购房定金，致使居间合同未成立以及被告余XX不构成违约的辩解意见，与本院查明事实不服，本院不予采信。

　　根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告黄X应对案涉房屋的价差损失以及因本次纠纷产生律师费用的事实承担举证责任，其申请案涉房屋价差损失司法鉴定后又撤回该鉴定，亦未举示本次诉讼支付律师费的证据，原告黄X应承担举证不力的法律责任。故原告黄X提出被告余XX赔偿价差损失和律师费的主张，本院不予支持。除上文已列举证据外的其他证据，不足以证明本案的待证事实或与本案缺乏关联性，本院不予采信。

　　综上，原告黄X的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

　　一、原告黄X与被告余XX于2018年1月26日签订的房屋买卖合同自2018年8月21日解除;

　　二、被告余XX支付原告黄X违约金110000元;

　　三、驳回原告黄X的其他诉讼请求。

　　上述第二项，限被告余XX于本判决发生法律效力之日起10日内履行完毕，若逾期履行则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费9300元，减半收取4650元，诉讼保全费3270元，共计7920元，由被告余XX负担。此款已由原告黄X垫付，限被告余XX于本判决发生法律效力之日起10日内径付原告黄X，本院预收的案件受理费不作清退。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

　　本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

　　审判员　　丁XX

　　二〇一九年一月二日

　　书记员　　廖XX