闫XX诉邢XX房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

　　闫XX诉邢XX房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

　　上海市第一中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2018)沪01民终1660号

　　上诉人(原审被告)：闫XX，男，1981年10月27日出生，汉族，户籍地沈阳市东陵区，现住上海市闵行区。

　　委托诉讼代理人：杨XX，上海XX律师。

　　被上诉人(原审原告):邢XX，女，1969年4月22日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。

　　委托诉讼代理人：张志良，上海XX律师。

　　原审被告：上海XX公司，注册地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西XX，主要营业地上海市长宁区延安西XX。

　　法定代表人：陆X，董事长。

　　委托诉讼代理人：张XX，该公司工作人员。

　　上诉人闫XX因与被上诉人邢XX、原审被告上海XX公司(以下简称中原XX)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院(2017)沪0112民初8659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人闫XX的委托诉讼代理人杨XX、被上诉人邢XX及其委托诉讼代理人张志良、原审被告中原XX的委托诉讼代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　上诉人闫XX上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审未查明引起火灾的实际原因并对双方责任进行界定，一审认定上诉人承担全部责任没有法律依据。根据上海市闵行区公安消防支队出具的《火灾事故认定书》，引起本案火灾的原因是主客厅电气故障，而电气故障是电路系统内部出现了问题。《房屋租赁合同》约定被上诉人应保障房屋及装修、附属设施、设备处于正常可用状态，现被上诉人未履行该项义务，应当对火灾事故后果承担主要责任;二、一审认定事实的证据不足。引起电气故障的原因有待进一步鉴定，但被上诉人在未申请鉴定的情况下，对房屋进行了重新装修，导致无法定责。被上诉人既然认为火灾事故系上诉人责任，就需举证证明，否则应承担举证不能的不利后果;三、上诉人已承担相应责任。在梁X2、单某(死者梁X1家属)诉上诉人房屋租赁合同纠纷一案【(2016)沪0112民初23999号】中，一审法院已判决上诉人赔偿174,863元(人民币，以下币种同)，故不应再要求上诉人承担其他赔偿责任。且火灾事故发生后，被上诉人在没有任何有权机关作出责任分配的情况下，直接与死者家属达成赔偿103万元的协议。在谈判过程中，被上诉人既无上诉人授权，也未要求上诉人参与，故该103万元的赔偿协议只能约束被上诉人。综上，一审未查明事实真相，定案依据不足，责任比例没有划分，要求上诉人承担全部责任存在不公。

　　被上诉人邢XX辩称：一、上诉人承租上海市闵行区XX路XX号XX区XX号XX室房屋(以下简称涉案房屋)后，擅自将客厅分隔成两间房对外转租，构成群租。上诉人的行为增加了房屋的安全隐患，本案火灾事故就是由上诉人隔断房屋重新铺设电线所致;二、(2016)沪0112民初23999号案件生效判决认定上诉人应赔偿死者家属120余万元，因被上诉人已先行垫付103万元，故判决上诉人再赔偿死者家属17万余元，该案并没有追加被上诉人为被告或第三人，说明被上诉人无需承担责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

　　原审被告中原XX述称，本案系上诉人与被上诉人双方之间的个人纠纷，与中原XX无关。同时，一审已认定中原XX无需承担相关责任，上诉人和被上诉人对此均未提出上诉。故请求驳回上诉，维持原判。

　　邢XX向一审法院起诉请求：判令中原XX、闫XX赔偿经济损失共计1,146,655元(其中包括案外人梁X1死亡赔偿金103万元、房屋装修费损失9万元、建筑垃圾清运费3,280元，旧空调三台2,800元、窗帘4付1,700元、赔偿邻居房屋装修费18,000元，自损表具补偿费875元)。一审诉讼中，邢XX将上述诉请金额变更为：判令中原XX、闫XX赔偿经济损失共计1,094,955元，其中房屋装修费损失降低为4万元，同时放弃要求赔偿窗帘4付1,700元的诉请。

　　一审法院认定事实：涉案房屋产权人为邢XX。

　　2013年9月27日，邢XX(作为出租方，签约甲方)与闫XX(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋建筑面积总(约)100平方米。租赁期限为3年，自2013年10月18日至2016年10月17日止。每月租金为4,200元。租金按3个月为一期支付。第一期租金乙方于2013年9月28日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的10日前。乙方需支付给甲方租赁保证金共计4,200元，乙方应于交房当日或之后向甲方支付。甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障，应及时通知甲方维修。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其他附属设施、设备毁损，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附。经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求。租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除合同，并依据合同第九条追究乙方违约责任。该合同第13条其他约定栏内用手写方式约定：(1)限住四人内，不得群租。(2)至2015年10月18日至2016年10月17日租金为4,620元每月，叁月一付。(3)房屋维修租赁期内乙方承担，家电正常耗损如不制冷甲方承担。该合同还对双方的其他权利义务作出了约定。

　　上述合同签订后，双方签订《房屋交接书》并附《租赁合同附件之家具家电清单》，邢XX按约将租赁房屋交付闫XX使用。同时，邢XX向闫XX出具委托书表明“租赁期限内可以进行处理租房等相关事宜”。

　　之后，闫XX将涉案房屋的客厅隔出两间，改为四室一厅后对外转租。

　　2015年12月30日，被告闫XX与案外人梁X1签订《房屋租赁合同》，将位于601室其中一间房屋转租给梁X1，租赁期限为一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。同日，闫XX收取梁X1支付的601室房屋租金5,400元、押金1,800元、房屋宽带费用一年600元。

　　2016年4月19日晚20点30分左右，上述601室发生火灾，造成梁X1因窒息而死亡。上海市闵行区公安消防支队出具《火灾事故认定书》，对上述房屋内的起火原因作出如下认定：起火部位位于601室南侧主客厅房间西南角，起火原因可以排除雷击、遗留火种、外来火种、用火不慎、人为纵火等引起火灾的可能，不能排除主客厅电气故障引燃周围可燃物起火燃烧并扩大成灾。

　　2016年5月20日，经上海市闵行区七宝镇人民调解委员会主持调解，邢XX与死者梁X1的父亲梁X2签订《人民调解协议书》，约定由邢XX赔偿梁X2103万元，并已履行完毕。

　　2016年6月19日，邢XX委托案外人上海XX公司对上述火灾后的房屋重新进行室内装修及外墙清洗。

　　2016年6月19日，案外人上海XX公司就涉案房屋开具装潢垃圾清运费400元收款单、出入证工本费40元收款单、建筑垃圾清运费1,200元收款单，于2016年8月29日出具建筑垃圾清运费1,640元收款单。

　　2016年6月30日，邢XX为火灾房屋更换燃气表具，上海XX公司为此开具自损表具补偿费875元的发票。

　　2016年7月7日，邢XX赔偿涉案房屋隔壁邻居火灾损失款3,000元，并由602室业主出具收据1张，载明：收到大上海XX房屋火灾损失赔偿款3,000元。

　　2016年8月25日，邢XX为火灾房屋更换了3台旧空调，花费2,800元。

　　2016年9月7日，邢XX赔偿涉案房屋楼下邻居火灾损失款15,000元，并由501室业主出具收据一张，载明：收到大上海XX房屋火灾损失赔偿款15,000元。

　　由于闫XX不同意赔偿邢XX因火灾造成的各种经济损失，邢XX遂诉诸法院要求按上述诉称解决。

　　一审另查明，2014年12月9日，闫XX与中原XX深圳分公司建立了《劳动合同》关系，有固定期限从2014年12月9日至2017年12月31日。

　　一审法院认为，邢XX与闫XX签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效。本案中，闫XX承租涉案房屋后，擅自将该房屋由两室一厅更改为四室一厅后对外另行转租，应负有督促承租人安全合理使用租赁物，检查及排除租赁物安全隐患等管理义务，其作为房屋出租人亦负有对房屋内设施设备的安全维护义务。结合火灾事故及本案发生的具体情况，一审法院认为，闫XX承租后在对外出租过程中存在管理不当的情形，在无证据证明存在其他原因的情况下，可以认为闫XX的上述行为与本起火灾事故存在直接的因果关系，故闫XX应对此次火灾导致的经济损失承担相应的赔偿责任。

　　本案中，中原XX并非租赁合同的相对方。从邢XX调取的闫XX的社保记录及中原XX提供的闫XX劳动合同来看，闫XX于2014年12月9日起成为中原XX的员工，故在其与邢XX订立涉案房屋租赁合同时，尚不是中原XX的员工。因此，邢XX称闫XX的签约行为及租房行为系代表中原XX职务行为之观点，一审法院不予采信。对中原XX对此所作之抗辩意见予以采纳。

　　综上，邢XX要求闫XX赔偿垫付案外人死亡赔偿金之诉请，一审法院予以支持。邢XX另行主张的房屋损失、建筑垃圾清运费、置换旧空调、赔偿邻居房屋装修费、自损表具补偿费等费用均系火灾引起，且已合理发生，一审法院结合本案的实际发生情况均予以支持。但对邢XX要求中原XX共同承担上述赔偿责任之诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

　　一审法院据此判决：一、闫XX于判决生效之日起十日内赔偿邢XX垫付的案外人梁X1死亡赔偿金103万元、房屋装修损失4万元、建筑垃圾清运费3,280元、旧空调三台折价款2,800元、赔偿邻居房屋装修费18,000元，自损表具补偿费875元，合计1,094,955元。二、驳回邢XX要求上海XX公司共同承担上述赔偿责任的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,559.95元，由闫XX负担。

　　二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

　　二审另查明，2016年8月16日，一审法院就梁X2、单某(死者梁X1家属)诉闫XX房屋租赁合同纠纷一案予以立案【案号(2016)沪0112民初23999号】，该案中，梁X2、单某提出要求闫XX承担违约损害赔偿金1,285,324.3元等诉讼请求，一审法院认为，闫XX存在管理不当的情形，在无证据证明存在其他原因情况下，应认为闫XX的行为与本起事故有直接因果关系，故闫XX对火灾导致的损失应承担相应的赔偿责任。进而，一审法院在认定闫XX应赔偿梁X2、单某1,204,863元的基础上，根据损失填平原则将邢XX已赔付的1,030,000元予以扣除后，于2017年6月19日作出闫XX赔偿梁X2、单某174,863元等多项判决。该判决已生效。

　　二审还查明，由公安机关对上诉人闫XX及案外人所作《询问笔录》可见，闫XX系将涉案房屋全部转租给他人以赚取房租差价，其本人并不居住在涉案房屋内，在火灾事故发生前上诉人与其中一名租客尚未见过面。

　　本院认为，基于上诉人的上诉请求及理由，本案二审的争议焦点即在于因涉案房屋发生火灾事故导致的各项损失的赔偿责任应由谁承担以及应如何承担。首先，关于责任承担主体。上诉人作为涉案房屋的承租人，理应按照约定的方法使用并妥善保管涉案房屋，然而，上诉人却擅自将涉案房屋进行分隔改造后转租他人，显然存在违约行为。从上海市闵行区公安消防支队出具《火灾事故认定书》可知，火灾的具体起火原因虽不明确，但火灾的起火部位确系位于上诉人在南侧主客厅分隔而出的房间内，且不排除电气故障引发火灾的可能。一者，上诉人将涉案房屋客厅分隔成两间房间供租客居住使用，不可避免会增加涉案房屋的用电线路负荷，亦会增加相应用电安全隐患;二者，上诉人本人并不居住在涉案房屋内，其系将涉案房屋全部对外转租以赚取房租差价，在火灾事故发生前，其甚至与其中一名租客还未见过面，显而易见，其并未能及时、全面地履行其所负有的维护房屋内设施设备安全、管理并督促租客安全合理使用房屋等义务。因此，在闫XX不能证明有其他起火原因的情况下，一审认为闫XX管理不当行为与本起火灾事故存在直接因果关系，其应对火灾导致的经济损失承担相应赔偿责任的意见，并无不当，本院亦予认可。但是，就被上诉人而言，虽然《房屋租赁合同》中约定租赁期内房屋维修(除家电正常损耗外)由上诉人承担，但被上诉人作为涉案房屋产权人以及出租人，在收取租金享受利益的同时，也理应负有对涉案房屋基本的管理、维护义务，由其二审所述自出租给上诉人后就没有到涉案房屋看过的说法可见，其对涉案房屋亦有管理疏忽的过错，故被上诉人对此次火灾引发的经济损失也应当承担一定的责任。一审法院对被上诉人的责任未予考量，有失公平，本院予以纠正。此外，一审认定中原XX无需对本案火灾导致的经济损失承担赔偿责任的意见正确，本院予以确认并不再赘述。

　　其次，关于责任承担方式。结合本案案情，根据上诉人和被上诉人的违约情节轻重、行为过错大小以及与损失产生的因果关系，酌情确定分别由上诉人承担80%、被上诉人承担20%的赔偿责任。至于具体金额，(2016)沪0112民初23999号判决确定的赔偿死者梁X1家属的各项费用1,204,863元自不待言，被上诉人主张的房屋装修费损失40,000元、建筑垃圾清运费3,280元、购买旧空调三台2,800元、赔偿邻居房屋装修费18,000元、自损表具补偿费875元，系因本案火灾事故引起且金额尚属合理，一审予以支持并无不妥。由上，经济损失总额合计1,269,818元，根据本院酌定的上述责任分担比例，上诉人闫XX应承担1,015,854.40元，被上诉人邢XX应承担253,963.60元，故上诉人仍应赔偿被上诉人经济损失840,991.40元。

　　综上所述，上诉人闫XX的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第八项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

　　一、撤销上海市闵行区人民法院(2017)沪0112民初8659号民事判决;

　　二、闫XX于判决生效之日起十日内赔偿邢XX损失人民币840,991.40元;

　　三、驳回邢XX其余诉讼请求。

　　一审案件受理费14,654.59元，减半收取计7,327.30元，由闫XX负担5,627.80元，邢XX负担1,699.50元。二审案件受理费14,654.59元，由闫XX负担11,255.61元，由邢XX负担3,398.98元。

　　如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　潘　兵

　　审判员　钱XX

　　审判员　严XX

　　二〇一八年三月二十九日

　　书记员　周　勰