天津市西青区XX民事判决书
(2018)津0111民初7003号
原告：天津XX公司，住所地天津开XX。
法定代表人：于*丹，董事长。
委托诉讼代理人：刘X，北京XX律师。
委托诉讼代理人：秦XX，北京XX律师。
被告：郭XX，男，1972年12月30日出生，汉族，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：白XX，北京XX律师。
委托诉讼代理人：朱XX，北京XX律师。
第三人：天津XX公司，住所地天津市西青区XX。
法定代表人：褚*刚，董事长。
委托诉讼代理人：邢XX，天津XX律师。
委托诉讼代理人：刘XX，天津XX律师。
原告天津XX公司与被告郭XX物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2018年8月23日，原告天津XX公司向本院申请追加天津XX公司为本案第三人，同日，本院依法追加天津XX公司为第三人参加诉讼。原告天津XX公司的委托诉讼代理人刘X，被告郭XX的委托诉讼代理人白XX，第三人天津XX公司的委托诉讼代理人邢XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津XX公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告2010年3月1日至2014年1月20日的物业管理费60635.87元;2.被告按照合同约定给付自逾期之日至实际给付日违约金41327.98元(暂计至2018年4月30日);3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系物业服务合同关系，原告按合同约定向被告所居住园项目提供物业管理服务，被告为该物业服务的受益人，却拒不缴纳物业服务费。经原告以多种方式多次催促无果，无奈向贵院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告的合法权益。
被告郭XX辩称，一、不同意原告的诉讼请求，根据最高人民法院关于物业服务的司法解释第六条，被告未收到原告任何催缴物业费的书面文件，原告的诉讼请求依法不应支持;二、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，依法应予驳回;三、被告实际收房时间为2014年10月份，前期因房屋质量问题，未能完成实际交付。根据物业条例41条规定，尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用应由建设单位缴纳。因此原告主张的2010年至2014年1月期间的物业服务费用不应由被告交纳;四、原告未按照物业服务合同的约定履行相应义务，涉诉房屋所在小区玛歌庄园物业服务存在严重瑕疵，物业管理混乱。原告作为物业管理企业未能按照合同约定履行相应的义务，因此原告无权向被告主张物业服务费用。
第三人天津XX公司述称，第三人与被告于2010年1月15日签订了购房买卖合同。合同约定，第三人于2010年3月1日前将上述房屋交付被告，房屋购买时的现状为现房销售，已具备随时入住的条件。第三人于2010年2月10日向被告邮寄发出了入住通知书，要求被告于2010年3月1日办理入住。根据双方签订的买卖合同补充合同第6.4条的约定，自入住通知书通知的交付日次日起，业主应当承担相应的物业费。
本院经审理认定事实如下：2005年9月1日，原告与第三人天津XX公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，双方约定，原告接受第三人的委托对天津市西青区XX项目进行物业管理服务，服务期限自2005年9月1日开始至首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止，住宅房屋物业管理服务费2.8元/月·平方米，第三人或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的万分之三交纳滞纳金。2010年12月31日，原告与天津市西青区XX业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，双方约定，由原告继续对天津市西青区XX项目进行物业管理服务，服务期限自2011年1月1日起至2012年12月31日终止，别墅物业管理服务费2.8元/月·平方米，业主或开发建设单位逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。2012年12月31日，原告与天津市西青区XX业主大会续签《天津市住宅物业服务合同》，服务期限自2013年1月1日至2014年12月31日终止，别墅物业管理服务费2.8元/月·平方米，业主或开发建设单位逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的每日万分之三的比例交纳违约金。2008年5月25日，原告由天津XX公司变更名称为天津XX公司。2014年1月20日，原告退出玛歌庄园项目，停止服务。另查，被告系天津市西青区XX中引河以南悦林园38号楼房屋所有权人，建筑面积463.98平方米。2010年1月15日，被告与第三人签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定，被告向第三人购买坐落于天津市西青区XXXX房屋;第三人于2010年3月1日前，将验收合格的房屋交付被告使用。同日，被告在买卖合同附件中的《前期物业管理确认书》上签字确认。自2010年3月1日至2014年1月20日止，被告未交纳物业费60635.87元。对于以上事实，本院予以确认。
本院认为，原告与开发商签订的《天津市前期物业服务合同》及原告与业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》合法有效，该合同对原、被告均有约束力。原告作为物业单位，对小区进行了服务和管理，被告应当按照约定交纳物业服务费。根据原告提供的邮寄单、报纸版面、照片、三方联席会会议纪要等证据，可以认定原告在此期间已经向被告进行了物业费的催缴，故对于被告称原告并未向其催要物业费，诉请已经超过诉讼时效的辩解，本院不予采纳。被告称第三人并未按约定交付房屋，但未提交相关证据证明，故对于被告的辩解，本院不予采纳。鉴于原告在履行该物业服务合同期间，存在瑕疵，本院综合考虑，应酌情减免被告2010年3月1日至2014年1月20日应交物业费的20%。对于原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告郭XX于本判决生效之日起五日内给付原告天津XX公司自2010年3月1日至2014年1月20日的物业费48508.70元;
二、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1170元，由原告负担664元，由被告负担506元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 沈XX
二〇一八年九月二十九日
书记员 李XX
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
