烟台某集团有限公司、姜XX商品房预售合同纠纷二审民事判决书
山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁06民终1722号
上诉人(原审被告)：烟台某集团有限公司，住所地烟台市芝罘区XX。
法定代表人：张某家，董事长。
委托诉讼代理人：曲XX，山东XX。
被上诉人(原审原告)：姜XX，男，1963年1月25日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：衣超，山东XX律师。
上诉人烟台某集团有限公司(以下简称某集团)因与被上诉人姜XX商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院(2017)鲁0602民初9842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人某集团的委托诉讼代理人曲XX及被上诉人姜XX的委托诉讼代理人衣超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某集团上诉请求：1、依法撤销芝罘区人民法院(2017)鲁0602民初9842号民事判决书，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定在上诉人出现逾期办证时,上诉人无需支付被上诉人逾期办证违约金，而非一审法院所认定的未明确约定逾期办证违约金。本案中，上诉人与被上诉人于2009年3月28日签订的《商品房买卖合同》第十五条中，该条第一款、第二款的内容均打叉去掉，其中的第二款内容系关于逾期办证违约金的，双方当事人将该条打叉，视为将该条的内容从合同中去掉，也就意味着当上诉人出现逾期办证时，上诉人是无需支付被上诉人逾期办证违约金。上诉人认为，关于逾期办证违约金的支付，双方当事人是明确约定无需支付的，而不是一审法院所认定的未作明确约定。故不能适用《最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题》第十八条的规定。故，本案上诉人无需支付被上诉人逾期办证违约金。二、即使认定上诉人应支付违约金，被上诉人所主张的权利已超过法定的诉讼时效，依法不应得到支持。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定，上诉人应在2009年12月31日前将房屋交付给被上诉人，事实上，被上诉人已经于2010年3月25日领取了房屋钥匙，上诉人已经于当日将房屋交付给被上诉人。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中的约定，上诉人应当在2010年3月31日前将办理产权登记手续所需的资料报送给房产管理部门，即上诉人承担违约责任的诉讼时效起算时间点为2010年4月1日。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定及《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十八条的规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。被上诉人请求上诉人承担逾期办证违约责任的诉讼时效期间应为2010年4月1日至2012年3月31日。但在此期间，被上诉人从未向上诉人主张任何的逾期办证违约金。上诉人于2017年1月11日才向芝罘区人民法院提起诉前调解，且于2017年9月11日向芝罘区人民法院提起诉讼，无论从哪个时间点计算，根据前述法律规定，被上诉人提起诉讼的时间均巳经超过了法定的诉讼时效，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。三、即使认定上诉人应支付违约金，上诉人于2016年9月30日已依约履行了合同约定的义务，被上诉人无权再要求上诉人支付此后时间的逾期办证违约金。根据一审中上诉人提供的材料可以证明，上诉人已经于2016年9月30日将办理房屋产权证所需的相关材料报送给房产主管部门，只是由于国家正在推行不动产登记制度改革，房产部门与国土部门需进行业务、资料合并，致使政府部门停止办理不动产登记业务。因此，涉案房屋无法办理产权登记，不能完全归责于上诉人。事实上，上诉人已经履行了合同约定的报送办证资料的义务。因此，被上诉人无权再要求上诉人支付自2016年9月30日之后的逾期办证违约金。
姜XX答辩称，一审法院判决认定事实清楚，所作判决正确，请求维持原审判决。
姜XX向一审法院起诉请求:1、被告协助原告办理烟台市芝罘区某路138号某国际佳苑E2座3单元8号房屋的房地产权属登记证书;2、被告支付2015年6月1日至2017年5月31日的逾期办证违约金63858元(以购房款638580元为基数，按年5%计算)，并自2017年6月1日起继续按上述标准计算至被告实际协助原告办证之日止。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求，要求被告支付2015年6月1日以购房款638580元为基数至被告提交办证资料之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期办证违约金。
一审法院审理查明，2009年3月28日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定，被告以出让方式取得位于只楚路148、149号，编号为5-6-38的地块的土地使用权，土地证号为烟国用[2007]第100571号，被告经批准建设某国际佳苑;原告购买被告开发建设的涉案房屋，总价款638580元;被告于2009年12月31日前经综合验收合格的商品房交付给原告。另外，合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、(“1、”上手写划“×”)原告退房，被告在原告提出退房要求之日起日内将已付房款退还给原告，并按已付房款的%赔偿原告损失，2、(“2、”上手写划“×”)原告不退房，被告按已付房款的%支付违约金，3、房产证办理：按合同第八条交付期限约定90日内开始办理初始登记。合同签订后，原告向被告支付了全部房款。2010年3月25日，被告将涉案房屋交付给原告。
2017年1月11日，原告针对本案诉请向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但调解未果。2017年9月11日，一审法院正式立案，进入本案诉讼。
经查，涉案房屋至今未办理房屋权属证书，其所在的某国际佳苑小区(以下简称涉案小区)亦尚未办理初始登记。对此，原告主张系因被告原因导致，并提交烟台市不动产登记中心2017年9月19日出具的《关于烟台市芝罘区某国际佳苑小区未提交申请办证资料的说明》佐证。该说明载明：截止目前，该中心未收到某国际佳苑小区开发企业申请办理不动产权证书的申请资料。
被告认可该说明的真实性，但辩称该说明是指被告未提供相关的申请，而被告已于2016年9月30日递交了相关办证资料;且因其他项目违建，被告所有规划手续被停办，故直至2014年1月才办理处涉案小区的规划许可证，故逾期办证责任不在于被告，为此，被告提供2011年3月20日烟台市规划局芝罘分局《关于立即停止烟台某集团有限公司警备区第一干休所地块改造二期工程7#商住楼项目违反施工的函》复印件1份及竣工验收备案表佐证。原告质证称，对函的真实性有异议，函中明确被告的行为系违法行为，即便被告因该项目无法办理涉案小区的相关证书也是因为被告的上述违法行为导致，涉案小区是2008年前开盘预售，当时五证齐全，因此被告所提交的函当中所指的停止办理被告所有规划项目审批手续不应包括涉案小区的规划审批手续;对备案表的真实性没有异议，但是涉案房屋至今未办证，被告未向办证机关提供资料。
诉讼中，经一审法院向烟台市国土资源局查询，涉案小区所在的土地(土地证号为烟国用[2007]第100571号)上存在抵押。
一审法院认为：(一)原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人应恪守履行。(二)本案中，涉案房屋于2010年3月25日实际交付，但被告未能依约于2010年6月24日前将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，有原告提交的《关于烟台市芝罘区某国际佳苑小区未提交申请办证资料的说明》佐证，故被告构成逾期办证，应自2010年6月24日起承担逾期办证的违约责任。被告关于因其所有规划手续被停办故逾期办证的责任不在于被告的辩称，证据不足，依法不予采纳。(三)关于被告应否支付逾期办证违约金。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条并未明确约定逾期办证的违约金，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题》(以下简称商品房司法解释)第十八条，违约金应按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告关于合同第十五条第一、二款未写明数额故应视为双方认可被告不需支付逾期办证违约金的抗辩，理由不当，依法不予采纳。因商品房司法解释第十八条规定的逾期办证违约金属于继续性债权，而原告于2017年1月11日向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，故原告请求被告自2015年6月1日起至被告提交办证资料之日止以购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率的标准支付逾期办证违约金，于法相合，也并未超过诉讼时效，依法应予支持。被告辩称其于2016年9月30日将办证资料提交给房管部门，但未能提供充分证据予以证明，依法不予采信。(四)涉案小区所在土地上存在抵押，该小区也尚未办理初始登记，暂不具备办证条件，现原告请求被告协助办理涉案房屋产权证书的主张，依法不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告烟台某集团有限公司于判决生效之日起10日内向原告姜XX支付自2015年6月1日起以总房款638580元为基数至被告向产权登记部门提交办证资料之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金;二、驳回原告姜XX的其他诉讼请求。如被告烟台某集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1396元减半收取为698元，由被告烟台某集团有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审一致。
本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规规定，合同合法有效，双方当事人应恪守履行。上诉人在双方约定时间内未能按约履行将办理权属登记需要由其提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续的合同义务，应当承担相应违约责任。上诉人上诉主张已向房管部门提交办理初始登记资料，但未能提供证据加以证实。根据民事诉讼证据规则，上诉人对其主张不能提供证据的，应当依法承担举证不能的法律后果。本案中，双方当事人所签订的商品房买卖合同第十五条中对逾期办证违约金没有约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总金额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该违约金性质属于继续性债权，一审期间，被上诉人仅主张按中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金，系对自己民事权利的处分，依法应予以照准。关于上诉人主张的超过法定诉讼时效抗辩，一审判决说理充分，本院不再赘述。综上，一审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1396元，由上诉人烟台某集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曲XX
审判员 鲁XX
审判员 李XX
二〇一八年五月二十三日
书记员 于XX
