刘XX、司X*民合同纠纷二审民事判决书

　　广东省广州市中级人民法院

民事判决书

　　(2018)粤01民终14191号

　　上诉人(原审原告)：刘XX，男，汉族，住广东省广州市越秀区。

　　委托诉讼代理人：龙X，北京市XX律师。

　　委托诉讼代理人：张美玲，北京市XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：司X*民，男，1953年7月2日出生，香港特别行政区居民，住香港九龙。

　　委托诉讼代理人：梁XX，广东XX律师。

　　上诉人刘XX因与被上诉人司X*民其他合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院(2017)粤0106民初16141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘XX委托诉讼代理人张美玲、被上诉人司X*民委托诉讼代理人梁XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　刘XX上诉请求：1.撤销一审判决;2.确认广州市天河区XXxxxxx房的房屋产权归刘XX所有;3.判令司X*民在判决生效之日起10天内协助刘XX将上述房屋产权过户至刘XX名下;4.判令司X*民承担全部诉讼费。事实和理由：(一)一审判决无视刘XX与司X*民之间真实的委托代持行为，存在重大错误。刘XX在省经委工作，1989年省经委为解决干部宿舍问题，与省政府在香港设立的XX公司合资建设宿舍楼(豪贤路xxx巷3号)。刘XX当时通过内部考核确定享有分房资格。恰逢1989年6月，案外人赖X向刘XX提出转让商品房(xxxx路xxx大厦xxxxx房)，刘XX打算购买但由于担心以其自己或者家人的名义购买，可能失去单位分房机会，为求两者兼得故决定请与自己当时关系较好的司X*民(刘XX弟媳的哥哥)代名购买该商品房。宿舍楼于1989年末竣工后，刘XX如愿于1990年上半年分得xxx房。同年6月29日将户口迁到单位所分房屋所在区的大塘街派出所。故“借名买房”系刘XX为避免因购置涉案房屋而影响单位分房，不得已才采取的形式，但这并不违反法律规定。(二)刘XX在20多年后才以诉讼方式要求回转产权的行为事出有因，且不违反法律相关规定，是遵循民事诉讼“处分原则”，依法行使诉讼权利，维护自身合法权益的行为。刘XX在1989年委托司X*民代持房产之时，双方之间由于姻亲身份而关系融洽，后刘XX的弟弟与司X*民由于投资生意上的冲突矛盾，而从此反目，刘XX及刘XX的弟弟与司X*民再无联系，在长达二十来年的时间里，刘XX无法联系上司X*民。经不断打听获悉司X*民在2000年前举家移民美国，后续去向不明。刘XX通过香港亲戚的帮忙，终于在2017年2月左右查找到司X*民的下落，辗转获悉司X*民在广州开办公司，最终才联系上司X*民。(三)情势变更，涉案房屋己具备过户至刘XX名下的条件，一审判决理由已不能成立。自一审判决送达后至今，刘XX名下己只有一套房屋，己不存在受限购政策影响的问题，具备购房资格，涉案房屋过户的客观条件已经成就，因此，一审判决认为涉案房屋不具备过户至刘XX名下的条件的判决理由己不能成立。

　　司X*民辩称：(一)根据《中华人民共和国物权法》第16条、第17条规定，本案中涉案房屋的查册表及产权证均显示涉案房屋是登记在司X*民名下，在登记机关对于物权已作登记并出具权利证书的情况下，人民法院不应对物权的归属进行确认，司法权不应介入行政权，刘XX如对登记有异议的，刘XX应当提起行政诉讼撤销该物权登记，而不应提起本案诉讼，故刘XX第二项上诉请求不能成立。(二)关于刘XX第三项上诉请求，本案涉案房屋在1994年1月份已经核发了产权证，该产权证显示是登记在司X*民名下的。而刘XX提供的证据1显示的刘XX是有权随时要求司X*民将涉案房屋过户至其名下，从1994年1月至刘XX提起一审诉讼期间，该期间已经超过了20年，即使如刘XX所称的是借名买房或代持，其也已经超过了20年的诉讼时效，刘XX的请求权在1994年1月已经具备，故刘XX已超过了20年诉讼时效，因此请求法院驳回刘XX第三项上诉请求。司X*民同意一审判决，请求二审法院维持原判。

　　刘XX于2017年7月11日向一审法院起诉请求：1.确认广州市天河区XXxxxxx房的房屋产权归刘XX所有;2.司X*民在判决生效之日起10天内协助刘XX办理将上述房屋产权过户至刘XX名下;3.司X*民承担全部诉讼费。

　　一审法院认定事实：广州市天河区XXxxxxx房(住宅，建筑面积95.18平方米，简称涉案房屋)登记产权人为司X*民，房产证核发时间1994年12月1日，权属来源1994年1月向中国XX公司购买。

　　2017年4月16日、2017年6月18日，刘XX两次发函给司X*民，要求司X*民将涉案房屋过户至其名下或其女儿刘XX名下。

　　2017年7月11日，刘XX提起本案诉讼。

　　刘XX对其诉请另提交以下证据：1.落款时间1993年7月31日、落款人刘XX、司X*民的《凭据》一份。该《凭据》内容：刘XX购买了广州市xxxx路xxx大厦1801号住宅，是以原业主转名的方式，刘XX已支付购房的一切费用。当时，司X*民受刘XX的委托，暂时代充当新业主。刘XX与司X*民商定，待刘XX认为时机成熟时，司X*民即以转名或赠送的方式，办理好将上述物业的产权转回给刘XX或刘XX的女儿刘XX的手续，办理手续的费用由刘XX承担。2.穗房地证字第191083号《广州市房地产证》。该《广州市房地产证》载明：涉案房屋总建筑面积95.18平方米，用途住宅，权属人司X*民，权属来源1994年1月向中国XX公司购买。3.中国XX公司出具的1992年4月27日购房款发票两份(分别载明收到司X*民交来的星辰楼18楼A房款90000元、78749元)、1992年4月27日收据一份(载明收到司X*民交星辰楼18楼A更名手续费楼款10%，金额16874.9元)、1992年10月13日收据一份(载明收到1801司X*民产权登记手续费，金额5元)、1994年12月18日收据一份(载明收到星辰楼18层A座司X*民交来房契鉴证费及手续费1772元)。4.落款时间1989年8月2日、落款人赖X的《收条》一份。该《收条》载明：收到刘XX交付的购买xxxx路xxx大厦xxxxx房款项19万元(包括转名费用);刘XX明确暂以他人的名义持有该房产，具体人选另行通知。5.落款时间1989年9月10日、落款人刘XX致赖X的手写函件一份。该函载明：经与亲戚司X*民协商，一致同意暂由他代我持有上述房产，请你与他共同办理产权转让的具体手续。司X*民是香港人，他来广州时我安排他与你接洽。该函落款处有“赖X”签名。6.落款时间2017年5月19日、落款人广东XX公司(简称XX公司)出具的《证明》一份。该《证明》载明：2002年至今刘XX将涉案房屋借给XX公司使用，主要用于员工宿舍及存放公司资料、贵重物品等。7.涉案房屋2011年至2017年期间物业管理费、分摊电费、卫生清运费等发票多张。司X*民对上述证据均无异议。

　　一审庭审中，刘XX申请证人赖X出庭作证。赖X作证称：我当时一次性向开发商购买包括涉案房屋在内的三套房屋，房号分别是805、806、1801，其中涉案房屋以16万元左右(不含税费)出售给刘XX;当时我是开公司的，16万元购房款由刘XX以现金方式支付我方;当时开发商还没有过户给本人，只是将购房资料交给刘XX。

　　关于刘XX将涉案房屋过户至司X*民名下的背景，一审庭审中刘XX表示：当时赖X向开发商购买三套房屋，但涉案房屋与另外两套不在同一楼层，故其想将涉案房屋转让给刘XX，因涉案房屋价格较低，刘XX同意购买;当时刘XX是国家公职人员，为避免一些麻烦，故借用司X*民的名字来购买涉案房屋，但购房款是刘XX支付，对此司X*民也从未否认。司X*民一方表示：司X*民已记不清有关情况。

　　关于涉案房屋使用的情况，刘XX表示：涉案房屋自开发商交付之日起一直由刘XX或刘XX子女或开办的公司使用;司X*民取得涉案房屋的房地产权证之后，将相关证件原件都交给刘XX。司X*民表示：司X*民从未使用涉案房屋，不清楚具体是谁使用，司X*民也不持有涉案房屋的房地产权证。

　　另，刘XX表示：司X*民实际上是刘XX弟妹的哥哥，双方是亲戚关系;购买涉案房屋时司X*民只是代持名，这几年双方就涉案房屋的返还都有联系，但因司X*民长期在香港，经常不接听电话，态度也不明朗，其再三联系无果才提起本案诉讼。司X*民表示：本案过错不在司X*民，2017年6、7月双方一直在协商，刘XX突然提起本案诉讼，司X*民比较愕然。

　　再，一审庭审中刘XX确认其在广州已有两套房屋，不具备购房资格。

　　一审法院认为：按查明的事实，本案中司X*民对刘XX借其名义购买涉案房屋的事实不持异议，刘XX举证证实其持有涉案房屋的购房发票等原始购房凭据及房产证原件，刘XX确认涉案房屋目前由其一方占有使用，但司X*民不同意刘XX本案诉请。关于刘XX本案诉请应否支持的问题，首先，根据刘XX的陈述及举证，其借名买房的事实发生在上世纪九十年代，当时广州不存在限购问题，刘XX对其为何在当时的历史背景下须借名买房且时隔二十多年后才通过诉讼方式主张权利未作出充分、合理的解释。再者，本案中刘XX也自述其在广州市名下已有两套房屋，目前不具备购房资格，在此情况下涉案房屋也不具备过户至刘XX名下的条件。

　　一审法院依法驳回刘XX诉请。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款的规定，于2018年5月16日作出判决：驳回刘XX的全部诉讼请求。案件受理费31170元，由刘XX负担。

　　二审期间，刘XX提交以下证据：1.(2018)穗公越(塘)第XXX号刘XX户籍档案查询摘抄记录(原件)，拟证明xxx巷3号xxx房是刘XX单位的福利分房，刘XX于1990年6月29日由和平南XX迁至该房。2.广州地区干部、职工购买公有住房申请书(原件)，拟证明1992年1月，刘XX向所在单位广东省经济委员会申请购买公有住房，获得所在单位及产权单位XX公司广州市办事处审批通过。3.广州市公有住房买卖协议书(原件)，拟证明1992年6月12日，刘XX在获得审批后与XX公司广州市办事处签署购房协议书，协议第一条约定的住房面积为109.0096平方米，按粤府【1983】68号文件规定的住房分配控制内面积105平方米，超过控制的面积有4.0096平方米。4.1992年广州市公有住房售价评估表(原件)，拟证明刘XX单位分房xxx巷3号xxx房的竣工年份是1989年，就单位分房售价计算评估获得审批单位的同意。5.1999年广州市职工按成本价补交房价款评估表(原件)，拟证明1999年1月刘XX单位分房就需要按成本价补交的总房款(超标面积房价)获得审批单位同意。6.2001年广州市公有住房售价评估表(原件)，拟证明2001年6月30日刘XX单位分房就住房分摊公有面积的售价计算评估获得审批单位的同意。证据1-6共同拟证明1989年刘XX所在单位的宿舍楼(豪贤路xxx巷3号)完成竣工，刘XX具备分房资格。刘XX于1990年6月迁入单位分房，从1992年开始办理房改手续，至2001年6月30日才完成包括建筑面积、分摊公有面积的售价评估审批手续。7.《个人名下房地产登记情况查询证明》(原件)，拟证明广州市房地产档案馆2018年5月28日出具的个人名下房地产登记情况显示，刘XX及其配偶陈XX个人名下只有一套住宅。8.结婚证书(原件)，拟证明刘XX与陈XX为夫妻关系，双方于1972年登记结婚。证据7、8共同拟证明刘XX及其配偶名下只有一套住宅，刘XX具备购房资格。9.刘X证言(原件)，拟证明刘X知晓1989年刘XX在单位即将分配宿舍，因担心购买商品房失去分房机会，而请司X*民代持名，刘XX曾向刘X询问司X*民的去向和联系方式，但2003年刘X与司X*民因合伙投资项目失败而产生冲突导致断绝来往，故无法向刘XX提供司X*民的联系方式。10.XXX司X*民拜会全球洪门总会报道截图、图片(打印件)，拟证明2017年2月司X*民在台湾××××报道，刘XX的亲属通过网络媒体发现该信息。证据9、10共同拟证明刘XX询问亲属查找司X*民的联系方式均无果，司X*民2017年在媒体公布的社会活动报道是刘XX查到其下落的线索。司X*民质证称：均与本案无关。司X*民提交涉案房屋的查册表原件作为新证据，拟证明根据登记机关的登记内容显示，涉案房屋是登记在司X*民名下。刘XX质证称：对于该查册表的真实性予以认可，对于合法性及关联性不予认可，产权登记在司X*民名下，但并不代表涉案房屋的所有权及使用权等房屋权属利益就由司X*民享有。

　　二审期间，刘XX申请证人刘X出庭作证。刘X作证称：其知晓1989年刘XX在单位即将分配宿舍，因担心购买商品房失去分房机会，而请司X*民代持名，刘XX曾向刘X询问司X*民的去向和联系方式，但2003年刘X与司X*民因合伙投资项目失败而产生冲突导致断绝来往，故无法向刘XX提供司X*民的联系方式。司X*民质证称：对该证人证言不清楚、不确认。

　　二审庭审后，刘XX向本院提交广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》，记载在查询时点2018年8月15日刘XX具备本市住房限购区域内住房购买资格。本院向司X*民送达该证据后，司X*民未发表质证意见。

　　经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。

　　本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据刘XX的上诉以及司X*民的答辩意见来看，本案争议的焦点问题为：司X*民是否应协助刘XX将涉案房屋产权过户至刘XX名下。

　　根据本案查明事实，司X*民对刘XX借其名义买房的事实并无异议，且刘XX提供的证据足以形成完整的证据链，证明刘XX为真实的购房人，故本院对刘XX借名买房的事实予以确认。刘XX诉请要求司X*民将涉案房屋产权过户至刘XX名下，与1993年7月31日双方签字确认的《凭据》约定相符，本院予以支持。根据上述《凭据》约定，办理过户手续的费用应由刘XX负担。刘XX与司X*民之间借名买房的事实发生在本市房地产限购政策实施之前，距今已超过二十年，且二审期间刘XX也提交了其夫妻名下仅有一套房屋的《个人名下房地产登记情况查询证明》及《购房资格证明》，故司X*民以刘XX不具备购房资格为由提出抗辩缺乏理据，本院不予支持。刘XX的诉请具有物权属性，本院认定本案不适用二十年最长诉讼时效的规定。司X*民并非真实买受人，没有支付房款、实际居住等证据，其仅以物权登记在其名下为由不同意协助刘XX办理产权转移登记手续，理由不成立，本院不予采纳。至于刘XX确权的诉请，因涉案房屋现在仍登记在司X*民名下，其该项诉请不成立，本院不予支持。

　　综上所述，上诉人刘XX的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

　　一、撤销广州市天河区人民法院(2017)粤0106民初16141号民事判决;

　　二、司X*民应于本判决送达之日起十日内协助刘XX将广州市天河区XXxxxxx房的房屋产权过户至刘XX名下，办理过户手续的费用由刘XX负担;

　　三、驳回刘XX的其他诉讼请求。

　　一、二审案件受理费各31170元，均由司X*民负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　王会峰

　　审判员　　闫　娜

　　审判员　　黄春成

　　二〇一八年十二月二十九日

　　书记员　　彭XX