农村房屋买卖合同纠纷，二审改判，作出了有利于我方的判决，为当事人挽回了巨额经济损失

　　文X、杨XX与赵XX、李XX农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　云南省楚雄彝族自治州中级人民法院

　　(2017)云23民终1131号

　　上诉人(原审原告)：文X，男，1946年4月14日生，汉族，小学文化，农民，住元谋县，

　　上诉人(原审原告):杨XX，女，1951年7月16日生，汉族，小学文化，农民，住元谋县，

　　文X、杨XX的共同委托诉讼代理人：郑XX，云南XX律师。代理权限：特别授权代理。

　　文X、杨XX的共同委托诉讼代理人：文红旗，男，1971年5月17日生，汉族，初中文化，个体户，住元谋县，系文X、杨XX之子。代理权限：特别授权代理。

　　上诉人(原审被告)：赵XX，男，1966年5月13日生，汉族，小学文化，农民，住元谋县,

　　委托诉讼代理人：胡加国，云南XX律师。代理权限：特别授权代理。

　　原审被告：李XX，女，1942年9月25日生，彝族，文盲，农民，住元谋县，

　　上诉人文X、杨XX因与上诉人赵XX、原审被告李XX农村房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省元谋县人民法院(2017)云2328民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人文X、杨XX的共同委托诉讼代理人郑XX、文红旗，上诉人赵XX及其委托诉讼代理人胡加国到庭参加诉讼，原审被告李XX经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　上诉人文X、杨XX上诉请求：一、撤销云南省元谋县人民法院(2017)云2328民初76号民事判决第二项;二、责令赵XX将本案诉争的房屋返还给文X、杨XX;三、本案一、二审案件受理费由赵XX承担。事实与理由：一审法院虽然确认文X与赵XX于2009年7月16日签订的《房屋买卖协议》无效，但却没有判决赵XX将本案诉争的房屋返还给文X、杨XX，该判决结果不符合法律规定。一、既然一审法院已经认定文X与赵XX于2009年7月16日签订的《房屋买卖协议》无效，赵XX因《房屋买卖协议》所取得的房屋就应该返还给文X、杨XX。1、本案所涉房屋依然由赵XX占有、居住、使用，《房屋买卖协议》被一审法院确认无效，那么赵XX基于《房屋买卖协议》合同关系占有房屋的依据便不存在，赵XX的占有属于无权占有，房屋的所有权人为文X、杨XX。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，一审法院只确认《房屋买卖协议》无效，而没有判决赵XX将该房屋返还给文X、杨XX，致使文X、杨XX虽然拥有所有权，但是却不能行使占有、使用、收益和处分的权利，侵害了文X、杨XX的合法权益;2、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后所引发的法律后果必然是返还财产或折价返还，否则确认合同无效又有什么实质性的法律意义呢，文X、杨XX根据《房屋买卖协议》所取得的利益70600元也应当返还给李XX，而李XX因《房屋买卖协议》取得的利益71600元，也应该返还给赵XX。二、赵XX何时使用该房屋、是否对房屋进行增添附属设施及房屋的增值，并不能成为其不返还房屋的法定条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，因合同无效后的返还是无条件的返还。一审判决驳回文X、杨XX要求返还房屋的诉讼请求，不符合法律规定。三、因赵XX在本案中没有提起反诉，关于其对房屋的修缮投入及价值认定问题，不属于本案的处理范围，只能由赵XX另案提起诉讼，并提供证据证明。

　　上诉人赵XX上诉请求：一、撤销云南省元谋县人民法院(2017)云2328民初76号民事判决;二、确认赵XX与文X、杨XX于2009年7月16日签订的《房屋买卖协议》有效;三、由文X、杨XX承担上诉费。事实和理由：一、一审认定事实不清，判决不合理。1、文X、杨XX明知房屋的性质和政策规定，先是把该房屋卖给了李XX，一年后李XX又将房屋卖给了赵XX，在房屋第二次交易过程中，文X在现场，在签《房屋买卖协议》时将身份证复印件交给赵XX，《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，本案涉及的是房屋买卖，并没有买卖土地，并不是买卖宅基地的行为，按照法律规定土地是不能进行交易的，但是房屋可以进行买卖，并且双方的房屋买卖协议己经履行完毕，文X、杨XX也已经确认收到了购房款，房屋产权证已由李XX交付给赵XX，房屋也己经转交给了赵XX占有。从2009年买卖房屋至今，三方没有任何纠纷，房屋一直由赵XX占有、使用、管理、维修。文X、杨XX起诉时己经超过诉讼时效，根据物权法第二百四十五条第二款的规定，文X、杨XX应该在侵权发生一年内行使返还原物请求权，但是从签订房屋买卖协议后，文X、杨XX并没有在一年内行使该权利。2、文X、杨XX将该房屋出卖给赵XX后，赵XX对该房屋进行了整体修葺，到现在已经居住了八年之多，赵XX对该房屋形成了长期稳定的占有使用关系，周围的老百姓对此也是充分认可的。目前诉争的房屋己不同于最初买卖时的房屋，价值也迥然不同，这八年期间的房屋增值部分应属于赵XX所有。现在元谋县城在实施棚户区改造、县城开发等，本案所涉房屋己被政府列入棚户区改造对象，该房屋被政府征收后，房屋的土地权属将不再属于鱼水井村民小组所有，该房屋客观上也将不复存在，文X、杨XX要求赵XX返还房屋己无实际意义，文X、杨XX提起诉讼是为了高额的棚改补偿款。二、在赵XX与文X、杨XX签订房屋买卖协议时，该房屋一直处于空置的状态，长时间无人管理，院内荒草丛生，且文X一家早就在鱼水井村重新新建了一XX幢房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，在文X、杨XX己另有宅基地的情况下，如认定该房屋买卖协议无效，则会违反农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。根据2004年12月24日国务院发布的【2004】28号《关于深化改革严格土地管理的决定》、1999年国务院发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》、2004年11月国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》的相关规定，政策仅限制城市居民购买农民住宅，而赵XX并非城市居民，赵XX与文X、杨XX于2009年7月16日签订的《房屋买卖协议》未违反法律、行政法规，也未违反政策规定，是一份有效的协议。三、根据《最高人民法院关于适用<< span="">中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条、第九条的规定，办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件，而不是房屋买卖合同有效的要件。双方签订协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且不损害国家和社会公共利益，双方所签房屋买卖合同合法有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的立法目的是加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地。而使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，故该条法律规定不能用来判断宅基地使用权的流转问题。四、本案认定赵XX与文X、杨XX于2009年7月16日签订的《房屋买卖协议》无效的社会效果弊XX于利。首先，房屋买卖发生在八年前，如果认定合同无效，会使房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，又因房屋增值、拆迁高额补偿等原因主张合同无效而再次获益，其直接后果是违反诚实信用原则的卖房者获益，而恪守诚实信用原则的买房者蒙受损失。其次，本案买卖行为发生的时间较长，购买方已经在涉案房屋长时间居住，房屋已经过修整和添加，从保障当事人居住权利、稳定社会关系的角度认定合同有效，更能为社会XX众从情感上所接受。

　　原审被告李XX未到庭参加诉讼，但向法庭提交书面答辩意见辩称，一、文X、杨XX早有将该房屋卖出的意愿，文X曾亲口与李XX说：重新房盖好入住后，老宅一直闲置，多年无人管理、破烂倒塌、荒草丛生、早就想把它卖掉了。李XX于2008年6月13日与文X签订了房屋买卖协议，李XX一次性付给文X房款70600元，同时文X己交了房子和钥匙及房屋产权证等给李XX。一年后李XX又将房屋卖给了赵XX，赵XX整体装修后居住至今己八年之多，三方没有任何异议。二、近年来货币贬值、房价高涨，该房屋现己被元谋县政府列为棚户区改造范围。文X在经济利益的驱使下违背了基本做人的诚实信用原则和道德，又违反了法律法规，更不顾鱼水井村民及知情群众的议论指责，要求返还他己卖出八年之多的房屋，这种做法没有道德，严重影响了交易秩序的安全、社会的稳定发展及棚户区改造工作的顺利开展。三、文X明知该房屋的性质和政策法规，该房屋不能卖给非同一村村民，但文X把房屋几次出卖给非同一村人员。李XX与赵XX对该房屋交易签约中，文X在场不但不阻止交易或者收回该房屋反而同意支持该房屋往下交易，同时又签了一份空合同给赵XX，这就是引发纠纷的重要原因。四、云南省元谋县人民法院(2016)云2328民初983号民事判决判处驳回李XX、樊XX的诉讼请求。两起房屋买卖纠纷案性质完全一样，同一时期同一县城，却有不同判法。五、2008年6月13日，文X与李XX在房屋买卖签约中双方己到元谋县司法局公证。局领导对双方说明不能公证的有关政策规定后，说只要双方当事人采用房屋买卖合同书形式签字盖章后，合同就己生效。从古至今，买卖交易都是先有卖后有买，没有卖就没有买。文X、杨XX对该房屋的出售、签订的协议均是真实的意愿，其放弃了享有权，与谁签的合同都应该有效。请求二审法院撤销一审判决，确认合同有效。

　　文X、杨XX向一审法院起诉请求：一、确认文X、杨XX与李XX于2008年6月11日签订的《房屋买卖协议》无效，确认文X、杨XX与赵XX于2009年7月16日签订的《房屋买卖协议》无效;二、责令赵XX限期将房屋买卖协议中的房屋[土地使用权证号为元集建(1994)17号、房屋所有权证号为元房字第××号]归还给文X、杨XX，该房屋价值为71600元，并由赵XX、李XX承担本案诉讼费。

　　一审法院认定事实：文X、杨XX系元谋县XX井村村民，李XX系江边乡龙街村委会江头村村民，赵XX系元谋县羊街镇甘泉村委会石龙XX村民。2008年，文X、杨XX与李XX进行协商后，将位于元××县××村社区××(××鱼水井××)鱼水井村的房屋(土地使用权证号为元集建(1994)17号，房屋所有权证号为元房字第××号)以70600元的价格卖给李XX，双方于2008年6月11日签订《房屋买卖协议》，李XX向文X、杨XX支付了购房款70600元，文X、杨XX将该房屋交付李XX使用，并随同移交该房屋的所有权证及集体土地使用证等证件。2009年，李XX与赵XX协商，将该房屋以71600元的价格转卖给赵XX，文X与赵XX于2009年7月16日签订了《房屋买卖协议》，赵XX向文X支付了购房款71600元，该房屋由李XX交付赵XX使用，并随同移交该房屋的所有权证及集体土地使用证等证件。赵XX居住该房屋至今，并保留着该房屋的相关土地使用证和房产证原件。

　　一审法院认为，房地产是土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等房屋的合称。在土地的附着物中，房屋等建筑物是附着于土地之上的最重要的不动产。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定了农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条第一款规定了农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。赵XX与文X、杨XX签订的购房合同，系非本经济组织成员转让或出售房屋买卖合同。该合同违背了国家法律、行政法规，应属无效合同。文X与李XX于2008年6月13日签订的《房屋买卖协议》，因文X与赵XX于2009年7月16日签订了新的房屋买卖合同，导致文X与赵XX于2008年6月13日签订的房屋买卖合同内容全部发生变化，原合同关系已经消灭，现文X、杨XX要求确认文X与李XX于2008年6月13日签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，不予支持。文X和赵XX签订的房屋买卖的协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的“一户一宅”原则，农村集体经济组织成员亦不得向非本经济组织成员转让或出售农村宅基地上的房屋，双方所形成的房屋买卖合同没有法律约束力，文X、杨XX请求确认与赵XX签订的购房合同无效的诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。文X应当返还赵XX支付的购房款，赵XX应当将房屋返还文X，但2009年7月16日签订的房屋买卖合同已经履行完毕，买受人赵XX善意取得该房屋的实际使用权达八年余，现该房屋已经列入元谋县棚户区改造摸底调查的房屋范围进行了入户调查，赵XX在使用该房屋期间存在房屋修缮、增加自来水等生活便利设施等添附行为，且城镇房地产会随时间而增值。故文X、杨XX要求按照原价71600元返还房屋的诉讼请求不能保障交易双方权利与义务对等，显失公平，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第(五)项之规定，判决：一、文X与赵XX于2009年7月16日签订的房屋买卖协议无效。二、驳回文X、杨XX其他诉讼请求。案件受理费1590元，由文X、杨XX承担。

　　二审中，上诉人赵XX提交以下证据：1、李XX与赵XX签订的《房屋买卖协议》、收据各一份，欲证明李XX与赵XX之间存在房屋买卖的事实，赵XX与文X、杨XX并非合同直接当事人，双方也没有任何直接履行合同的行为，文X起诉赵XX属诉讼主体错误;2、证明一份，欲证明赵XX2009年购买本案所涉房屋后一直居住使用至今，赵XX履行了村民享有的权利和义务，得到村民认可。经质证，文X、杨XX对赵XX提交证据1的真实性无异议，但不认可证明目的，认为其不清楚该协议和收据，只知道李XX将房屋卖给了赵XX，价格就是该协议上的价格，房款是由赵XX支付给李XX;对证据2的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，赵XX提交的证据文X、杨XX对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。

　　经征询双方当事人对原审认定事实的意见，上诉人文X、杨XX及上诉人赵XX均对原审认定“赵XX向文X支付了购房款71600元”有异议，认为购房款71600元是赵XX向李XX支付。本院认为，根据一、二审各方陈述能够确认赵XX的购房款71600元是支付给李XX，该异议能够成立，本院予以确认，一审认定“赵XX向文X支付了购房款71600元”不当。对双方当事人均无异议的原审认定的其余事实，本院予以确认。

　　二审另查明，李XX与赵XX就本案所涉房屋于2009年7月16日签订《房屋买卖协议》一份，赵XX向李XX交付了购房款71600元。

　　本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”;《中华人民共和国土地管理法》第六十二规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”、第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”综上，我国法律对于宅基地使用权的流转并没有明确禁止，而是进行了以下几方面的限制：1、农村村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地;2、农村村民不得向城镇居民转让宅基地使用权;3、宅基地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。故农村村民之间转让宅基地使用权需具备一定条件，属有条件的允许转让。本案中，文X、杨XX将农村房屋出售给李XX，后李XX又将该房屋出售给赵XX，李XX、赵XX与文X、杨XX不属同一集体经济组织成员，但李XX、赵XX均系农村村民。文X、杨XX将农村房屋出售的行为未违反法律法规关于宅基地使用权流转的效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，文X、杨XX将房屋出售给李XX，双方于2008年6月11日签订的《房屋买卖协议》，以及李XX将房屋出售给赵XX，双方于2009年7月16日签订的《房屋买卖协议》，均不具备以上确认合同无效的法定情形。同时，文X、杨XX与李XX之间已交付房屋并支付了全部价款，李XX与赵XX之间也已交付房屋并支付了全部价款，赵XX已实际使用该房屋八年余，对房屋进行了一定的翻修、加盖，文X、杨XX与李XX签订的《房屋买卖协议》、李XX与赵XX签订的《房屋买卖协议》均已履行完毕，故本院认为这两份协议均为有效协议。文X、杨XX要求确认其与李XX于2008年6月11日签订的《房屋买卖协议》无效的主张不能成立。关于文X与赵XX于2009年7月16日签订的《房屋买卖协议》，因文X与赵XX签订该协议的目的是为了避免双方今后发生纠纷，双方并未形成买卖房屋的合意，双方亦未实际履行该协议，实际履行的是李XX与赵XX签订的《房屋买卖协议》。故文X与赵XX于2009年7月16日签订的《房屋买卖协议》因欠缺合同成立的要件，该协议并未成立。对文X、杨XX要求确认该协议无效及赵XX要求确认该协议有效的主张均不予支持，对文X、杨XX要求赵XX归还房屋的主张亦不予支持。综上，一审认定事实部分不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

　　一、撤销云南省元谋县人民法院(2017)云2328民初76号民事判决;

　　二、驳回文X、杨XX的诉讼请求。

　　一审案件受理费1590元，由文X、杨XX负担。文X、杨XX交纳的二审案件受理费1590元，由文X、杨XX负担;赵XX交纳的二审案件受理费100元，由赵XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　邱XX

　　审判员　　晋　芳

　　审判员　　刘XX

　　二〇一七年十一月八日

　　书记员　　曾XX