杨XX、吴XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　杨XX、吴XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　四川省成都市中XX

　　民 事 判 决 书

　　(2018)川01民终6902号

　　上诉人(原审原告)：杨XX，男，1971年10月21日出生，汉族，住四川省简阳市。

　　委托诉讼代理人：钟X，四川XX律师。

　　委托诉讼代理人：方思程，四川XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：吴XX，女，1977年9月25日出生，汉族，住四川省简阳市。

　　被上诉人(原审被告)：简阳市XX公司，住所地：四川省简阳市东城新区园中XX1-1-1(B)号。

　　法定代表人：肖XX，执行董事。

　　委托诉讼代理人：张家兵，简阳市XX法律服务所法律工作者。

　　上诉人杨XX因与被上诉人吴XX、简阳XX公司(以下简称XXXX)房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院(2017)川0180民初3385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　杨XX上诉请求：撤销一审判决，改判支持杨XX全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由吴XX、XXXX承担。事实和理由：1、杨XX与吴XX在合同中约定了，出租人吴XX应提供享有完整的所有权、处置权的租赁物，如提供的租赁物不实给杨XX造成了损失，吴XX应赔偿全部损失。另外合同还约定第三方XXXX担保吴XX及其租赁物的真实性，如出租物不实，XXXX应承担赔偿责任。XXXX在合同履行中未按照约定向杨XX报告且提供真实的信息，给杨XX造成了经济损失，因此按约定，XXXX应承担损害赔偿责任。一审法院以XXXX未谨慎履行审查义务，酌定其承担25%责任是认定事实和适用法律错误。2、原审法院将杨XX的损失金额认定为：租金、保证金、物管费，中介费，损失这三类，并以第三类“损失”为基数计算乘以责任份额计算是错误的。杨XX为经营面食店，投入了租金、保证金、中介费、空间设计费、电费、物管费、垃圾费、装修手续费、打印费、搬运费、员工工资、装修工人工资、空调材料费、杂费、合计129569元。另还放弃了鉴定材料费及搬运费合计20615元。上述费用均已支出，也提供了发票、收据、证人予以证明。吴XX也放弃了质证权利予以默认。因此杨XX主张的损失是129569元，而非原审法院认定的33872元。原审法院根据合同法第97条的规定认为合同解除之日之前已支付的具有连续性的款项在合同解除之日前不是损失，此后的才为损失，这是适用法律错误。该法律并未明确规定合同解除后，之前发生的损失不是损失，也无其他法律规定合同解除后当事人不可就合同解除之前产生的损失要求违约方赔偿，而该法律明确赋予了当事人解除合同后要求赔偿损失的权利。结合实际，本案案涉房屋是清水房，现因吴XX、XXXX违约导致合同目的无法实现，因此杨XX已投入所有财产应当全部为可主张的损失。另外吴XX根本没有出租房屋获取租金的权利，在解除合同后，杨XX不应支付解除合同之前的租金。另预交的电费、装修手续费、瓷砖及搬运费、人工费、空调材料费、杂费等合计16230元，原审法院均不认为是损失，也属于事实认定错误。故请撤销原审判决，依法改判。

　　吴XX辩称，对杨XX提到的吴XX默认了质证杨XX的相关损失，并要吴XX做相应的赔偿不予认可。另外，法律没有规定查封的房子不能租赁和使用，故吴XX有权租赁，且案涉房屋已经到期。

　　XXXX辩称，XXXX已经尽到应有的审查义务，并提供了租赁物的真实信息，至于租赁物是否被权利机关查封等情况并非中介机构审查的权限，中介机构只能做到审查租赁物真实存在以及出租人的相关真实信息。至于详细的业务应由承租人和出租人相互了解，共同签约履行合同。如在本案中即便是一审认为的产生了相应的损失，该损失应由出租人和承租人根据双方责任的大小来分摊，XXXX不应承担相应的赔偿责任。

　　杨XX向一审法院起诉请求：1、确认杨XX与吴XX、XXXX签订的合同从起诉状副本送达给吴XX、XXXX之日(2017年9月4日)起解除;2、吴XX向杨XX支付各项损失129569元(租金69500元、保证金5000元、物管费3477元、装修费押金1696元、图纸复印打印费52元、瓷砖及搬运费1175元、员工人工费10574元、木工工资4000元、泥工工资6000元、电工石匠工资4560元、搬运空调人工材料费2200元、杂费85元);3、XXXX对上述损失承担共同清偿责任。

　　一审法院认定事实如下：2017年1月24日，出租人(甲方)吴XX，承租人(乙方)“小面小”川味小面店、负责人姚X，第三方XXXX负责人谭X签订了(2017)小面小租合第0号合同。合同约定：甲方将位于四川省简阳市简城镇东城新园中XXB3-1-14面积为120.74㎡的房屋租赁给乙方经营“小面小”川味小面。甲方承诺对租赁物享有完整的所有权、处置权，因租赁物被第三方主张权利或者因此引起的民事纠纷产生的经济责任给乙方造成的直接经济损失和乙方经营可得经济利益损失由甲方全部赔偿。2017年1月24日起至2017年2月14日为装修优惠期，甲方不收取租金;租赁期自2017年2月15日起至2027年2月14日止，租赁期限为10年。年租金69500元，乙方在每个租赁年度前一次性支付甲方，前两年租金不变，之后租金随行就市。乙方缴纳租房保证金5000元，乙方退房时必须结清水、电、汽、光纤和物业管理费用，甲方如数退还保证金。本合同双方签字、捺印时，甲乙双方已经完成对乙方租赁物的交付，乙方可开始使用租赁物。在租赁期间，甲方因租赁行为产生的税费由乙方自行承担，物业及水电汽等使用费由乙方承担;租赁期届满、双方协商终止合同、在经营期间因政府行为及不可抗力因素等情况下，属于乙方投入在甲方租赁物上的设施设备等形成对乙方投入设备设施的赔偿款归乙方所有。在本合同根本违约情况下的责任：甲方如有违反本合同，应赔偿给乙方造成的直接经济损失和租赁期间乙方经营的可得利益，并支付壹万元的违约金。甲方的后合同义务及第三方的居间义务和责任：甲方应当协助乙方进行装修工作;第三方应对甲方及甲方租赁物的真实性、合法性承担保证责任，因出租人和租赁物的不实给乙方造成的经济损失，第三方应当赔偿及承担法律责任”。2017年1月25日，杨XX的妻子夏X通过银行转账方式支付给吴XX租金69500元及保证金5000元，吴XX出具了《收据》，载明：“收到小面小履约保证金5000元。附注：本合同终止时乙方凭此收据甲方退还保证金(不计息)。”

　　同日，杨XX的妻子夏X通过银行转账的方式向XXXX的法定代表人肖XX中介费2750元。XXXX出具收据，载明：“交款单位小面小，收款事由租园中苑B区B3-1-14门市收的中介费”。

　　一审另查明，2016年7月1日，一审法院对陈X与龚XX、吴XX、第三人龚XX债权人撤销权纠纷一案作出(2015)简阳民初字第2490号民事判决书，判决：“撤销龚XX、吴XX于2013年10月17日将位于雄州新城园中XX商铺赠与给第三人龚XX的行为”。该判决已生效。

　　2017年8月28日从简阳市房地产档案馆打印的案涉营业用房的《商品房买卖合同摘要》显示：“限制登记号3476，限制登记文号龚XX、吴XX、顺源典当共同申请书，限制登记法律文书送达时间2014年7月8日;限制登记号9181，限制登记单位简阳市人民法院，限制登记文号(2015)简阳民保字第138-1号，限制登记法律文书送达时间2015年7月6日;限制登记号9576，限制登记单位简阳市人民法院，限制登记文号(2015)简阳执保字第134-1号，限制登记法律文书送达时间2015年9月1日”

　　一审法院认为，本案争议焦点：1、杨XX是否为本案适格主体;2、《营业用房合同》解除的条件是否成就;3、本案损失的范围和金额;4、吴XX、XXXX责任承担问题。关于杨XX是否为本案适格主体的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”的规定，本案中，合同系姚X与本案吴XX、XXXX签订，但姚X出庭证实其系小面小面店的员工，其签订合同是受杨XX的委托，其放弃对本案吴XX、XXXX主张权利;纠纷发生后，姚X向吴XX、XXXX披露了小面小面店的老板是杨XX，且杨XX与吴XX、XXXX已多次磋商解决此事，吴XX、XXXX知晓小面小面店的实际权利人是杨XX;从杨XX之妻夏X支付案涉租金、保证金和中介费，吴XX出具的保证金收据及XXXX出具的中介费收据来看，吴XX、XXXX均认可的是小面小店，其未对订立合同时如果知道是杨XX就不会订立合同提出意见。故杨XX是本案适格原告。

　　关于合同解除的条件是否成就的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本案中，案涉营业用房在2014年因吴XX、龚XX与顺源典当共同申请设立了他项权，2015年案涉营业用房两次被法院查封，2016年案涉房屋因陈X提起债权人撤销权之诉营业用房的所有权人由龚XX变为吴XX和龚XX。这些关于租赁标的的重大事项均发生在2017年1月24日签订合同之前，而本案诉讼中无证据证明被告吴XX、XXXX在出租营业用房时书面告知过承租人该营业用房已经设立了他项权和已被人民法院查封的情况。另，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，先设定的他项权及司法查封依法可以对抗后设立的租赁权。加之，吴XX在合同中承诺对租赁物享有完整的所有权、处置权，XXXX对租赁物的真实性合法性承担担保责任，吴XX、XXXX违反先合同义务，案涉租赁物存在重大瑕疵。此外，一审庭审中，吴XX表示身负2000多万元的债务，且通过当庭核实，案涉营业用房正在拍卖，一审法院案件系统查询显示涉及吴XX的其他执行案件也正在执行环节，吴XX至一审法院判决前不能提供担保让案涉营业用房免于查封、拍卖，而杨XX、吴XX双方签订合同的租赁期限长达十年，杨XX若继续装修将扩大损失，其长期租赁营业用房进行经营的根本目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，杨XX主张从本案起诉书副本送达给吴XX之日(2017年9月4日)起解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。故一审法院确认杨XX与吴XX、XXXX签订的合同从一审起诉书副本送达给吴XX、XXXX之日(2017年9月4日)起解除。

　　关于本案损失范围和金额的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，杨XX、吴XX签订的合同于2017年9月4日解除，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况及合同杨XX、吴XX的约定，杨XX有权要求赔偿经济损失。经一审法院、杨XX、吴XX、XXXX现场勘查，杨XX已对添附于案涉营业用房的装修物进行了尽可能的拆除，对于不能拆除部分杨XX自愿放弃材料款的价值，一审法院予以确认。对于杨XX主张的损失部分，XXXX对真实性无异议，但认为与其无关。吴XX对杨XX提出的损失中租金和保证金的真实性予以认可，但认为不属于损失，对其余的损失认为与本案无关，不予质证。一审法院认定如下：1、租金：杨XX向吴XX支付了2017年2月14日至2018年2月14日一年的租金69500元，合同于2017年9月4日起解除，从2017年9月5日起合同终止履行。吴XX应退还从2017年9月5日至2018年2月14日期间的租金给杨XX，即69500元/12月*5月+69500元/12月/30天*10天=30889元。2、保证金：吴XX退还杨XX保证金5000元。3、中介费：《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”的规定，XXXX作为中介机构，应当审查租赁房屋的实际情况并如实向承租方报告。本案中，XXXX未尽到足够的审查义务，存在过错，应当退还中介费2750元。4、空间设计费：18000元，该设计已完成且杨XX实际支付该费用，一审法院予以支持。5、电费：张XX自称为装修预交的电费，但未证明合同解除时剩余电费，故一审法院不予支持。6、物管费：杨XX支付了2017年1月30日至2018年1月30日之间的而物管费3477元，2017年9月日后物管费应由吴XX缴纳，吴XX应退还从2017年9月5日至2018年1月30日期间的物管费给杨XX，即3477元/12月*4月+3477元/12月/30天*26天=1410元。7、装修费押金：1696元，杨XX陈述因未装修完，不能通过物管公司验收，该部分费用物管公司不能退还给杨XX，一审法院认为，关于装修押金的收与退是杨XX与物管公司之间的事，该部分损失是否实际产生待杨XX另行主张后才能确定，一审法院不予处理。8、图纸复印费：52元，杨XX按照图纸施工进行复印，费用合理予以支持。9、瓷砖搬运费及搬运费：案涉房屋未进行瓷砖装修，一审庭审中杨XX称还存在其他店面装修且收条的指向不明，证据不足，不能达到杨XX的证明目的，一审法院对该部分费用不予支持。10、员工人工费：10574元，该费用缺乏真实性和关联性，故不予支持。11、木工工资：4000元，一审法院予以支持。12、泥工工资：6000元，一审法院予以支持。13、电工石匠工资：4560元，一审法院予以支持。14、空调运费材料费：杨XX陈述拆除案涉营业用房的空调花去2200元，包括人工费1200元及材料费1000元，杨XX少支付了园中苑600元材料费，鉴于杨XX自愿放弃添附的材料费，故支持人工费1200元。15、杂费：85元，为购买螺丝25元、支付木板运费40元，支付下水管运费20元，因杨XX自愿放弃添附在案涉营业用房中的材料款，故一审法院对购买螺丝25元的费用不予支持，杂费一审法院支持60元。综上，1、吴XX退还租金：30889元、保证金5000元、物管费1410元，合计37299元;2、XXXX退还杨XX中介费2750元;3、损失：空间设计费18000元、图纸复印费52元、木工工资4000元、泥工工资6000元、电工石匠工资4560元、空调运费1200元、杂费60元，合计33872元。

　　关于吴XX、XXXX损失责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本案中，合同约定：“甲方承诺对租赁物享有完整的所有权、处置权，因租赁物被第三的方主张权利或者因此引起的民事纠纷产生的经济责任、给乙方造成直接经济损失和乙方经营的可得经营利益损失由甲方全部赔偿”，故吴XX应向杨XX赔偿损失。XXXX是否应当承担共同赔偿责任的问题。本案中，合同第十二条甲方的后合同义务及第三方居间义务和责任的约定：“。第三方应对甲方及甲方租赁物的真实性、合法性承担保证责任，因出租人和租赁物的不实给乙方造成的经济损失，第三方应当赔偿及承担法律责任”，根据合同约定XXXX是基于居间义务而作为第三人进入该合同承担责任，其担责是因未谨慎履行居间人的审查义务、如实告知，存在过错，故对杨XX主张的XXXX承担共同赔偿责任不予支持，一审酌定其对损失承担25%的责任。综上，由吴XX赔偿杨XX75%的损失即25404元，由XXXX赔偿杨XX25%损失即8468元。

　　综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法第六十条第九十四条第一款(四)第九十六条第一款第九十七条第一百零七条第一百一十三条第四百零三条第一款第四百二十五条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、杨XX与吴XX、XXXX于2017年1月24日签订的《营业用房租赁合同》从2017年9月4日起解除;二、吴XX于判决生效之日起十日内给付杨XX62703元(其中，租金：30889元、保证金5000元、物管费1410元、损失25404元)三、XXXX于判决生效之日起十日内给付杨XX11218元(其中，中介费2750元、损失8468元);四、驳回杨XX的其他诉讼请求。一审案件受理费3504元，由吴XX负担2628元，XXXX负担876元。

　　二审中，杨XX、吴XX、XXXX没有提交新的证据。

　　二审另查明，2017年2月6日，杨XX支付案涉商铺电费500元;2017年2月8日，杨XX向物管公司支付物管费、垃圾费合计3477元，支付装修手续费1696元;2017年2月28日两案外人向姚X出具收条，载明收到搬运费合计1175元;杨XX提供的工资表显示，其向姚X、兰X等四人支付2017年2月工资合计10574元，四人均在工资表上签字，杨XX认可四人后在其开设的其他店面上班;杨XX提供的“橄榄树酒店小吃部”与“简阳市长城电器有限公司”结算单显示，双方空调及材料结算金额合计25200元，其中“园中园B区店”人工材料合计2200元，杨XX备注园中园600元材料费未付，实际支付24600元，“简阳市长城电器有限公司”联系人为陈XX;2017年5月30日，杨XX通过银行转账向陈XX支付24600元;杨XX提交的由个人出具的三份单据及收条显示，其支付螺丝费25元，富森木业拉材料费40元及下水管运费20元。吴XX承认在杨XX在起诉前曾与其协商合同解除事宜。

　　杨XX向本院提交的放弃费用清单包括水电材料、木工板及吊顶材料、多联PVC管线、细沙三方、小火砖、水泥、搬运费(水泥、河沙、砖)、瓷砖。

　　本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

　　本院认为，案涉的《营业用房租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案二审争议焦点为：一、一审认定的损失赔偿金额是否有误(具体包含租金、物管费、装修手续费、瓷砖及搬运费、员工工资、空调费、杂费、中介费);二、一审判决赔偿方式是否适当，XXXX是否应承担共同赔偿责任。

　　关于各项损失赔偿金额。1、关于租金。本院认为，出租方吴XX未能依约保证案涉房屋在租赁期内杨XX的使用权，造成合同目的不能实现，故吴XX应就杨XX的全面实际损失承担赔偿责任。杨XX租赁案涉房屋之目的在于开设面馆经营，该内容已载明于合同之中。虽杨XX在合同解除前实际占有房屋，但在该时间段内杨XX一直处于装修及就合同解除的商议状态，其并未能够实际经营，并未能够实现合同目的，故杨XX向吴XX支付的所有租金均应视为杨XX的实际损失，本院对杨XX要求吴XX赔偿全部租金损失69500元的主张予以支持;2、关于物管费、垃圾费及装修手续费，与租金相同，因吴XX违约导致杨XX未能实现合同目的，故全面物管费、垃圾费均应视为杨XX实际损失，因吴XX原因导致装修未能结束，故装修手续费亦应由吴XX向杨XX赔偿;3、关于瓷砖及搬运费，因杨XX提交的证据仅为个人出具的收条，且无证据证明案涉租赁房屋中实际安装了瓷砖，故本院对杨XX的该项主张不予支持;4、关于员工工资，杨XX认可兰X等四人后作为其开设的其他店面员工，且根据杨XX提供的空调装修结算清单及付款请款来看，数家店面装修时间近似，故本院对杨XX关于其在2017年2月份向员工支付的工资应作为其实际损失的主张不予支持;5、关于空调费，根据杨XX提供的转款凭证及结算单据，其在案涉房屋实际支出的空调费为1600元，一审认定其自愿放弃部分材料费未见相关陈述，故本院予以调整;6、关于杂费，一审扣减的螺丝费收据出具人不明且无实际支付凭证，故本院不予支持;7、关于中介费，虽然中介费系杨XX向XXXX支付，但其支付系为订立及合同履行，故该款项应作为杨XX实际损失由吴XX予以赔偿。综上，本院认定杨XX实际损失为114445元(租金69500元、保证金5000元、设计费18000元、电费500元、物管费3477元、装修押金1696元、复印费52元、木工4000元、泥工6000元、电工石匠4560元、空调费1600元、杂费60元)，该损失应由吴XX向杨XX赔偿。

　　关于XXXX责任。本院认为，合同中明确约定XXXX对出租人及租赁物的真实性合法性承担保证责任，因出租人和租赁物的不实给承租人造成损失的，XXXX应当赔偿。故XXXX应依约对杨XX的全部损失承担共同赔偿责任。

　　综上所述，上诉人杨XX的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下，判决如下：

　　一、维持四川省简阳市人民法院(2017)川0180民初3385号民事判决第一项;

　　二、撤销四川省简阳市人民法院(2017)川0180民初3385号民事判决第二、三、四项;

　　三、吴XX、简阳市XX公司于本判决生效之日起十日内共同向杨XX支付损失赔偿金114445元;

　　四、驳回杨XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费3504元，由杨XX负担420元，吴XX负担1542元、简阳市XX公司负担1542元;二审案件受理费3504元，由杨XX负担420元，吴XX负担1542元、简阳市XX公司负担1542元。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　李X

　　审判员　　赵X

　　审判员　　王果

　　二〇一九年二月二十一日

　　书记员　　李X