业主与开发商就《商品房买卖合同》相关条款协商不一致，业主成功退房

　　山东省济南市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)鲁01民终4571号

　　上诉人(原审被告)：某有限公司

　　法定代表人：金X，总经理。

　　委托诉讼代理人：潘X，该公司工作人员。

　　被上诉人(原审原告)：赵某

　　委托诉讼代理人：马永杰，山东XX律师。

　　委托诉讼代理人：刘XX，山东XX律师。

　　【案件】：购房人与开发商之间，前期签订《认购合同》并缴纳了定金与预付购房款，但定金未足额缴纳。在签订《购买合同》时，由于双方未能协商一致，未能签订《购买合同》，开发商以购房人违约为由，拒不退还购房人的定金以及购房款。本案中，一审判决开发商返还购房人交纳的预购房款，二审予以维持，为终审判决。

　　【办案经过】我方以未能协商一致，未签订《购买合同》为由进行起诉;被告辩称签订《认购协议》之后，应当继续履行《认购协议书》的内容为抗辩，且主张原告未能按照协议书的内容签订《购买合同》而构成违约;一审法院判决原告胜诉。开发商不服一审判决，提起上诉，二审维持原判决，为终审判决。

　　【案件结果】开发商于判决生效之日起十日内返还原告业主购房款373089元。

　　【律师说法】《认购协议书》系预约合同，而《房屋购买合同》系本约合同，预约合同设定的义务系双方当事人订立本约。双方对本约合同进行了充分磋商，虽然没有签订本约合同，仍应认定为履行了预约合同所规定的义务，即乙方未因不能订立本约合同而构成违约。再者，《认购协议书》中可以约定定金或者违约金，适用相应的定金或者违约金规则;而关于购房款的条款应在《购买合同》中予以约定，并非《认购协议书》功能之所在。

　　本案系购房买卖纠纷，由于开发商与广大购房者之间，往往会先签订《认购协议书》，同时缴纳定金以及购房款，进而再签订《房屋购买合同》。由于购房往往涉及到巨额财产，为了最大化保护自己的合法权益，特此提出以下建议：一、希望双方严格按照合同的合法规定予以约定并履行，《认购协议书》可以约定定金或者违约金，而交付购房款是《房屋购买合同》的约定，于购房者而言，可以只交付定金，而不交付预购房款;二、广大购房者在签订合同时，应谨慎审查合同，如若对其中条款有异议，及时向对方提出，并予以沟通协商，要认识到签字的重要性;三、时刻注意证据的保存，包括各种收据、录音录像、相关合同等文本;最后，当购房人与开发商无法达成一致意见，开发商又拒不退还相应财产之时，应如何保护自己的合法权益，应及时咨询律师。

　　根据目前市场经济，由于大部分房价跌落，购房人也有了更多的选择，本案例无疑提供了一种保障消费者权益的思路，同时也可以促进两平等主体之间公平平等的履行设立、变更、终止合同的权利，无论双方当事人是贫穷还是富有，是强大还是弱小，在平等主体之间，当事人订立合同都应当严格遵循公平原则确定各方的权利和义务，以保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设。

　　审 判 长 栾钧霞

　　审 判 员 高希亮

　　审 判 员 尹 腾

　　二〇一九年七月二十九日

　　书 记 员 朱XX