重庆xx第三建设有限责任公司与张XX等房屋买卖合同纠纷申诉、申请再审民事裁定书

　　重庆xx第三建设有限责任公司与张xx等房屋买卖合同纠纷申诉、申请再审民事裁定书

　　重庆市高级人民法院

　　民 事 裁 定 书

　　(2018)渝民申1586号

　　再审申请人(一审被告、二审上诉人)：重庆XX公司，住所地重庆市渝中区。

　　法定代表人：杨X，该公司董事长。

　　委托诉讼代理人：李XX，重庆XX律师。

　　委托诉讼代理人：宋姝，重庆XX律师。

　　被申请人(一审原告、二审被上诉人)：张XX，男，1999年11月9日出生，汉族，住重庆市璧山区。

　　一审被告、二审被上诉人：重庆市XX公司，住所地重庆市沙坪坝区。

　　法定代表人：喻XX，该公司总经理。

　　一审被告：重庆市璧山区XX，住所地重庆市璧山区。

　　法定代表人：喻XX，该公司总经理。

　　再审申请人重庆XX公司(以下简称XXX)因与被申请人张XX，一审被告、二审被上诉人重庆市XX公司(以下简称XX公司)，一审被告重庆市璧山区XX(以下简称XX公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院(2018)渝01民终1133号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

　　XXX申请再审称，一、二审认定事实错误。1.一审认定马XX是XXX承建的金科廊桥项目的经济承包责任人、项目实际投资人，二审在无新证据的情形下，认定马XX与XXX之间为非法转包关系错误。2.马XX无权代表XXX履行与XX公司签订的《协议书》，也无权代表XXX对《协议书》项下搭售的房产进行销售。3.张XX及其法定代理人交易时未尽到普通人的注意和审查义务不属于善意第三人。4.《审批单》上XXX的签章系夹盖形成，不是XXX的真实表意行为。XXX依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。

　　本院经审查认为，本案争议的焦点为马XX的收款行为能否约束XXX。

　　首先，根据《建设工程质量管理条例》第七十八条第三款的规定，转包是指承包单位承包建设工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转给其他单位承包的行为。本案中，2014年3月25日，XX公司作为发包方，XXX作为承包方，双方就廊桥水乡四组团3-8、10、76#及对应车库77B土建及普通水电安装工程签订《建设工程施工合同》及补充协议。2014年10月28日，XXX项目成本控制部作为发包人(甲方)，马XX作为承包人(乙方)，双方签订《工程项目承包合同》，主要内容：甲方将XXX承接的廊桥水乡四组团3-8、10、76#及对应车库77B土建及普通水电安装工程委托给乙方施工，该工程采取全额承包的方式(即包工包料、包上缴管理费、包安全生产、包工程质量，且满足施工合同约定的其他条件)，乙方向甲方缴纳工程总造价2%的管理费，马XX为项目经济承包责任人，代表项目对公司负责。XXX与马XX虽在《工程项目承包合同》中约定马XX为项目经济承包责任人，代表项目对公司负责，但根据各方当事人签订的上述合同约定的内容可知，XXX向XX公司承建案涉工程后，实际将其承包的全部建设工程转给马XX，仅收取管理费，符合《建设工程质量管理条例》规定的关于转包的情形，故对XXX提出马XX系XXX承建的金科廊桥项目的经济承包责任人、项目实际投资人，马XX与XXX之间不是转包关系的主张不予支持。

　　其次，XXX于2014年3月25日承包案涉工程后，于同年10月28日与马XX签订了《工程项目承包合同》，将案涉工程转包给马XX由其自行组织施工并承担经济责任，并约定本合同未涉及的事宜均按XXX与建设方所签订的《建设工程施工合同》和公司相关管理规定执行。按照双方在合同中的约定意味着马XX有义务筹措工程资金，并代表XXX履行XX公司施工合同项下的以房抵款义务。为履行前述以房抵款义务，同时获得以房抵款实现的工程款收益，马XX需要积极寻找买房人直至实现以房抵款。在XXX将工程转包给马XX的情形下其认为马XX办理以房抵款事宜及收款无单独授权即不能对外约束XXX，不足为信。

　　再次，案涉房屋买卖发生于2014年8月29日。2014年6月4日马XX以XXX名义取得XX公司以房抵款的选房单，2014年8月29日XX公司同意选定三套抵款房源，该日，XXX在购房人为张XX的房屋抵款审批单上签章，马XX办理了前述手续，张XX据此与XX公司签订房屋买卖合同并与马XX办理房款支付事宜，尽到了普通人的注意和审查义务。XXX认为张XX交易时未尽到审慎义务不属于善意第三人，与事实不符，其认为审批单系偷盖或夹盖，并无证据。

　　最后，马XX与XXX的项目承包合同补签于2014年10月28日，彼时马XX已持XXX的审批单将抵款房转卖给张XX并收取了房款200万元，虽然《工程项目承包合同》约定马XX与建设单位之间，或从事经济往来，必须获得甲方书面委托，但该约定为二者之间的内部约定，且“经济往来”并无明确界定，结合工程转包事实及XXX的审批单，XXX以未向马XX出具收款委托书为由主张本案免责，理由并不充分。故，一、二审认定马XX的收款行为构成表见代理，进而判决XXX返还张XX购房款并支付利息的诉讼请求并无不当。

　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

　　驳回重庆XX公司的再审申请。

　　审判长　　干XX

　　审判员　　敖宇波

　　审判员　　吉XX

　　二〇一八年十一月二十日

　　书记员　　朱XX