常州XX与常州xxx电产业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　常州XX公司与常州XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　江苏省常州市新北区人民法院

　　(2018)苏0411民初7570号

　　原告(反诉被告)常州XX公司，住所地江苏省常州市新北区浏阳XX，统一社会信用代码913XXXX0400MA1MF86E52。

　　法定代表人顾永久，该公司董事长。

　　委托诉讼代理人陈XX，XXX律师。

　　委托诉讼代理人杨X，XXX律师。

　　被告(反诉原告)常州XX公司，住所地江苏省常州市新北区镜湖XX，统一社会信用代码9132XXXX8506502G。

　　法定代表人吕XX，该公司董事长。

　　委托诉讼代理人钱XX，江苏XX律师。

　　委托诉讼代理人韩琴，江苏XX律师。

　　原告(反诉被告)常州XX公司(以下简称“XX公司”)与被告(反诉原告)常州XX公司(以下简称“佳讯XX”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，于2019年1月3日适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭于2019年3月28日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告(反诉被告)XX公司的委托诉讼代理人杨X，被告(反诉原告)佳讯XX的委托诉讼代理人钱XX、韩琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告(反诉被告)XX公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付迟延交付房屋产生的违约金XXX.59元(以6150万元为基数按年利率6%自2018年2月1日计算至6月28日，共计147天)，律师代理费77000元，合计XXX.59元;2、本案的诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告申请变更诉讼请求，要求：1、判令被告给付迟延交付房屋产生的违约金XXX.33元，律师代理费77000元;2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2017年10月16日签订《房地产转让合同》1份，约定原告分四期向被告支付6250万元转让款购买被告位于常州市新北区的房地产，且被告应当于2018年2月1日前腾空并交付“车间二”，逾期交付房地产的，被告按原告已付款项银行同期贷款利率按日向原告支付逾期罚息。合同签订后，原告依约向被告支付前三期共计6150万元转让款，但被告并未于2018年2月1日前腾空并交付房屋，屡经催告无果。最终“车间二”实际交付给原告的时间为2018年6月28日，被告迟延交付房屋的行为致使原告无法按预期组织生产，从而产生重大损失。原告为维护自身合法权益，诉至法院要求处理。

　　被告(反诉原告)佳讯XX辩称，双方存在房屋买卖合同关系。合同约定的转让房地产的交付方式为厂区的整体交付与部分存在租赁的厂房的另行交付相结合，且对违约责任也作了相应的约定。原告将合同中6.2条的对房地产整体(即浏阳XX)交付的违约责任的约定用于计算“车间二”交付行为的违约金明显不符合合同约定，违背了原被告双方签约时的真实意思表示。合同中5.3条中对转让的房地产整体(即浏阳XX)的权证办理及交付是单独明确约定的，因此，合同6.2条“甲方逾期办理完成权属变更登记、交付房地产的违约责任”所指的也是对整个厂区交付的违约责任;而对“车间二”等存在租赁的厂房的交付问题则在第五条以其他条款另行约定，因此对“车间二”交付问题的违约责任不应适用6.2条关于厂区整体办理权属变更及交付的违约责任。故本案原告用6.2条对厂区整体办理权属变更及交付的违约责任约定，以厂区整个所对应的已付转让价款6150万元为基数，用于所计算“车间二”交付行为的违约金，明显是不符合合同约定，也有违原被告双方签订合同时的真实意思表示，应当予以驳回该项诉请。诉讼费、律师费应由原告承担。

　　被告(反诉原告)佳讯XX向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款的违约金193808.22元;2、判令反诉被告向反诉原告支付转让款100万元，并自起诉之日起以100万元为基数计算按银行同期贷款利率向反诉原告支付逾期利息;3、判令反诉被告向反诉原告支付律师代理费70000元;4、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年10月16日，原被告双方签订了《房地产转让合同》，约定反诉原告将座落在浏阳的房地产转让给反诉被告，转让价款为6250万元，除已支付的200万元定金外，反诉被告分四期向反诉原告支付转让款，第一期合同生效后三日内支付2000万元，第二期在不动产登记部门向反诉被告核发不动产权证的三日内，一次性支付1000万元，第三期在不动产登记部门向反诉被告核发不动产权证的三十日内，一次性支付2950万元，第四期在原告依约处理完毕租赁关系后，支付100万元，逾期付款的，被告就应付未付款项按银行同期贷款利率按日向原告支付逾期罚息，并约定了转让的房地产变更登记、交付及相应的违约责任。合同签订后，反诉被告按约支付了第一期款项。2017年11月10日，不动产登记部门向反诉被告核发了不动产权证。反诉被告按约于2017年11月13日向反诉原告支付了第二期款项。但反诉被告未能按约于2017年12月10日向反诉原告支付第三期款项2950万元，直至2018年1月4日支付1100万元，2018年1月5日支付1700万元，2018年1月25日支付150万元，反诉被告应按照合同约定向反诉原告承担逾期付款的违约责任。另反诉原告按约对转让的房地产进行了变更登记及交付，且已处理完毕合同5.8-5.11条约定的租赁关系，也已将合同5.12条约定的屋顶发电装置的租金交付给反诉被告。但对于合同5.12条约定的反诉原告配合反诉被告与屋顶发电装置的所有权人另行签订书面合同，因反诉被告在另签合同的条件已成就的情况下仍故意拖延不签，直接导致第四期转让款至今未向我方支付。反诉原告认为反诉被告不履行合同义务的行为侵犯了反诉原告的合法权益，反诉原告有权要求反诉被告立即支付余款。

　　原告(反诉被告)XX公司辩称，通过双方签订的合同看出，反诉原告在签订合同时尚未取得不动产权证，故协议中无法确认具体的变更登记时间，但合同中双方明确反诉原告应该履行对于厂房的不同交付时间，及如建设北侧围墙的一系列义务，但实际反诉原告并未能按约履行其合同中约定的义务，已违约在先，导致反诉被告为维护自身权益，要求反诉原告立刻整改并履行相应义务，但反诉原告直至2018年1月底才部分履行了合同义务。在此情况下反诉被告支付了合同所约定的转让款。所以反诉原告的反诉无事实依据。另合同第5.12条约定反诉原告应协助反诉被告签署关于楼顶发电的合同，但至今经反诉被告多次催促，反诉原告仍未履行义务，导致反诉被告尚未与第三人签订新的合同，故本案合同中的尾款支付条件尚未成就。综上，应驳回反诉原告的反诉请求。

　　经审理查明，2017年10月16日，XX公司(甲方、转让方)与佳讯XX(乙方、受让方)签订房地产转让合同一份，约定甲方将拥有的座落在常州市新北区的房屋所有权及国有建设用地使用权、配套附属设施转让给乙方，房地产的不动产权证号为苏(2017)常州市不动产权证第XXX号，宗地使用权总面积为66668平方米(约100亩)，本次转让的国有建设用地使用权面积约为65.832亩，即南至浏阳XX、东西两侧至围墙中线、北至二号车间北侧外墙起向北15米处，该房地产的房屋所有权面积为29399.62平方米，上述房屋所有权、土地使用权以及配套附属设施转让价款为6250万元，双方商定转让款项分三期支付给甲方，第一期：合同生效后三日内，乙方向甲方支付2000万元，该期款项连同依据《定金协议》乙方已经支付的定金200万元仅用于偿还该房地产在江南XX公司的抵押贷款4500万元及利息，该款项乙方支付完毕后，甲方应于五日内注销该房地产所设立的他项权证，并立即向新北区人民政府及相关部门申请收回“北侧地块”相关手续，“北侧地块”一经相关部门收回后且不动产登记部门向甲方重新核发建设用地使用权面积约65.832亩的《不动产权证》后，双方应于次日启动该房地产的权属变更登记程序，并向有关部门递交权属变更登记所需的各项文件和资料;第二期：房地产权属变更登记完成，且不动产登记部门已核发权利人为乙方的《不动产权证》后(以不动产登记部门向乙方核发不动产权证当日为准)的三日内，乙方以转账支票方式一次性向甲方支付1000万元;第三期：当该房地产权属变更登记完成后(以不动产登记部门向乙方核发不动产权证当日为准)三十日内，乙方以转账支票方式一次性向甲方支付2950万元，该款项乙方支付完成后，双方应签署《房地产交接书》;第四期：待甲方依约处理完毕租赁关系后，乙方支付到甲方银行账户100万元。合同对权属变更及交付、时间等的约定为:合同生效后，甲方应于取得不动产登记部门核发面积约65.832亩的建设用地使用权的《不动产权证》后30日内，双方共同将该房地产的房屋所有权权属和国有建设用地使用权权属变更登记到乙方名下，后甲方会同乙方于十五日内办理水、电过户手续，办完水电过户且甲方收到前三期转让款后，双方应签署《房地产交接书》，甲方向乙方正式交付该房地产及相关附属设施;另，“车间二”、“车间五”的租赁关系由甲方负责解除，产生的赔偿费用也由甲方承担，其中“车间二”于2018年2月1日之前腾空并交付给乙方，车间五于2017年11月20日向乙方交付，解除租赁关系产生的赔偿亦由甲方承担;“车间一”的租赁关系，甲方应于2019年12月30日前负责解除，该车间于2018年1月1日之后的租金归乙方所有，双方以此基准日据实结算，多退少补;“车间七”的租赁关系，甲方应于2018年12月30日前负责解除，该车间于2018年1月1日之后的租金归乙方所有，届时双方以此基准日据实结算，多退少补;上述“车间一”、“车间七”，甲方应于房地产权属变更后，会同承租人与乙方重新签署有关协议并约定租金应支付给乙方，甲方未能与承租人达成租赁变更协议之前，2018年1月1日之后的租金则由甲方收取后转交给乙方;另，该房地产的屋顶，均已经安装光伏发电装置，乙方同意继续租赁;当权属变更登记完成后签署《房地产交接书》之日前，甲方配合乙方与光伏发电装置所有权人依据原租赁合同约定另行签署相关书面合同，变更原租赁合同中租赁期限超越法律规定的租赁期限及屋面租金不调整条款，即和升压站的租金条款变更为一致，即每五年调整一次涨幅不超过百分之十，同时一并考虑厂区内车棚顶部的发电装置，倘若在房地产权属变更后，乙方需要新建房屋时，乙方应书面通知承租人和甲方，由承租人和甲方配合在收到书面通知后拆除该车棚顶部发电装置，乙方尽可能在新建房屋建设完成后置换相同屋顶面积给予发电装置所有权人安装该发电装置，或根据租赁面积减少来调整租金，乙方不承担补偿费用，于本合同第三期款项乙方支付完成后，屋顶的发电装置的租金归乙方所有，第三期款项支付完成之日为基准日，届时双方据实结算;该房地产北侧的围墙由甲方负责建设，并于2017年11月30日之前完成，建设费用由甲方承担。合同对违约责任、合同的变更和终止以及其他责任、适用的法律及争议的解决等也作出了约定。

　　又查明，2017年9月16日，XX公司支付佳讯XX100万元;2017年9月22日，XX公司支付佳讯XX100万元;2017年10月19日，XX公司支付佳讯XX2000万元;2017年11月13日，XX公司支付佳讯XX1000万元;2018年1月4日，XX公司支付佳讯XX1100万元;2018年1月5日，XX公司支付佳讯XX1700万元;2018年1月25日，XX公司支付佳讯XX150万元，以上合计6150万元。2017年11月10日，XX公司取得案涉房地产的不动产产权证书。

　　再查明，2018年6月13日，佳讯XX(甲方)、常州市XX公司(乙方)、XX公司(丙方)三方签署解除合同协议书一份，甲方与乙方于2017年2月20日签订了《厂房租赁合同书》关于甲方将位于浏阳的厂房租赁给乙方使用，现因甲乙丙三方业务发展需要致使原合同无法继续履行，三方协商一致，乙方于2018年6月28日搬出，甲方免除乙方在2018年2月1日之前产生的房租金，2018年2月1日至6月28日之间产生的房租金由甲方、丙方共同承担，其中甲方承担10万元并由甲方向乙方支付搬迁费用。2018年7月2日，佳讯XX(甲方)、常州市XX公司(乙方)、XX公司(丙方)签署厂房交接书一份，确认乙方已于2018年7月2日正式将原租赁厂房主体及配套设备、设施交予丙方。

　　另查明，关于涉案房屋的交付情况，XX公司与佳讯XX对车间一及车间七的交付没有争议，但对车间二、车间五的交付及围墙的建设存在争议。XX公司认为争议车间的交付时间及围墙完工时间为：车间五(办公楼)是2018年1月25日至27日左右，佳讯XX员工微信通知水电可以过户时一并交付的车间五，车间二是于2018年7月2日交付的，三方有厂房交接书，佳讯XX未在合同约定的时间建好围墙，实际于2018年2、3月份才建好;佳讯XX认为争议车间的交付时间及围墙完工时间为：车间五在2017年11月30日已搬空，是XX公司未来交接，实际交接时间为2018年1月中旬，车间二是于2018年7月2日交付的，但系三方就该车间交付事宜进行的协商变更，围墙的实际完工日期为2018年1月6日。

　　以上事实，有房地产转让合同、解除合同协议书、委托代理合同、银行转账凭证、聊天记录、不动产产权证复印件、厂房交接书、律师函等及当事人当庭的陈述予以佐证。

　　本院认为，XX公司与佳讯XX之间存在房地产买卖关系，双方之间的买卖合同不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于XX公司主张的违约金，XX公司认为佳讯XX迟延交付“车间五”、“车间二”且未按期完工围墙的施工应承担相应的违约责任，本院认为佳讯XX在“车间五”的交付及围墙施工上均存在未按合同约定的时间履行的情形，而“车间二”的交付系XX公司、佳讯XX与相应的承租户达成了三方协议就“车间二”的交付时间进行了变更，并不存在迟延交付的情形，同时XX公司亦存在未按合同约定向佳讯XX支付相应房地产款项的情形，综合考虑双方均存在履行瑕疵，本院对XX公司要求被告佳讯XX承担违约金及律师费的主张不予以支持。关于佳讯XX要求XX公司支付剩余转让款100万元的主张，XX公司辩称佳讯XX未按合同约定协助其签署楼顶发电的合同，导致原告尚未与第三人签订新的合同，故支付尾款的条件尚未成就，本院认为与第三人签订新的合同涉及到第三人的意思表示并非佳讯XX能够决定，且佳讯XX已就该问题进行了协助沟通，考虑到目前距涉案房地产交付已近一年，XX公司应支付佳讯XX剩余转让款100万元。关于佳讯XX主张的逾期付款利息、违约金及律师费，因双方在履行合同过程中均有瑕疵，本院就其该项主张不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：

　　一、原告(反诉被告)常州XX公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)常州XX公司剩余款项100万元。

　　二、驳回原告(反诉被告)常州XX公司的诉讼请求。

　　三、驳回被告(反诉原告)常州XX公司反诉中的其他诉讼请求。

　　如果反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费18868元、保全费5000元，合计23868元，由原告常州XX公司负担。反诉案件受理费8087.14元、保全费5000元，合计13087.14元，由反诉原告常州XX公司负担2732.14元，由反诉被告常州XX公司负担10355元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。

　　审　判　长　　尚文操

　　人民陪审员　　王平西

　　人民陪审员　　任一群

　　二〇一九年四月二十三日

　　书　记　员　　李XX