方*岗与方*礼农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

<p style="text-align: center;">　　山东省威海市文登区人民法院民事判决书</p><p>　　(2019)鲁1003民初588号</p><p>　　原告：方XX，男，汉族，农民，住威海市文登区。</p><p>　　委托诉讼代理人：于淑君，山东鲁文律师事务所律师。</p><p>　　委托诉讼代理人：沙XX，山东鲁文律师事务所实习律师。</p><p>　　被告：方XX，男，汉族，农民，住威海市文登区。</p><p>　　委托诉讼代理人：张XX，山东XX律师。</p><p>　　原告方XX与被告方XX农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方XX及其委托诉讼代理人于淑君、沙XX，被告方XX的委托诉讼代理人张XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。</p><p>　　方XX向本院提出诉讼请求：1.确认方XX与方XX签订的房屋买卖协议有效;2.被告方XX协助原告办理涉案房屋的产权变更登记手续;3.确认案涉房屋的拆迁利益归原告所有。事实和理由：方XX(已去世)系原告之父，方XX因为原告购买婚房所需，于2000年5月27日与被告方XX签订房屋买卖契约，约定被告将其所有的座落于文登XXXX号房屋(房产证号N××:xxxxx)卖予方XX，双方约定了价款、房屋四至等内容，方XX依约将购房款全部付清，方XX将上述房屋及房产证、土地证交付给方XX。方XX同意将案涉房屋转给原告，由原告取得所有权，现该房屋已纳入征收拆迁范围，但被告方XX不配合原告办理过户手续。请求判如所请。</p><p>　　方XX辩称，案涉房屋买卖协议是由方XX的妻子与方XX签订的，方XX当时不知情;房屋买卖协议应属无效，涉案房屋的拆迁利益应由方XX享有。被告请求驳回原告的诉讼请求。</p><p>　　本院经审理认定事实如下：方XX与方XX(系原告方XX之父，现已去世)同为文登XX村民，案涉文登XXxxx号房屋【房产所有证证号“文房产证字第N××:xxxxx号”、集体土地建设用地使用证号：“文登营集建(xx)字第xxxxx号”】产权登记在被告方XX名下。2000年5月27日，方XX之妻与方XX签订《卖房房约》，约定将方XX名下的案涉房屋(正房四间、院内有对面平房、南面有倒平房四间，用地面积152.21平方米)以1500元的价格出售给方XX，协议中还注明了四至范围。协议签订后，方XX当日付清房款。上述房产，至今未办理产权转移登记手续，而该房产已纳入征收拆迁范围。就案涉房屋的拆迁问题，原告方XX代其父方XX与威海市XX公司签订了《房屋拆迁补偿协议书》，该协议书中列明被拆迁人为方XX，落款则由方XX代其父签名为方XX。诉讼中，方XX之母方XX、方XX之兄方初均表示放弃继承权。</p><p>　　本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，方XX与方XX之妻签订的《卖房房约》，系双方在平等自愿的基础上达成的，系双方真实意思表示，且方XX与方XX均系同一农村集体经济组织成员，未违反农村房屋买卖的禁止性规定，双方签订的《卖房房约》合法有效。</p><p>　　《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”本案中，方XX之妻代表方XX卖房，基于其特定的身份，方XX有理由相信其有代表其夫签字(或捺印)的权利，对于协议的签订，方XX属于善意无过错;再则，方XX购房后，一直由其子方XX占有使用，同为一村村民的方XX却没有向方XX一家主张权利不符合生活常理。据此，可以认定方XX之妻以方XX的名义与方XX签订《卖房房约》的行为，构成表见代理，对方XX具有法律约束力。</p><p>　　《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。”方XX(或其妻)在已收取了购房款的情况下，应及时协助方XX办理案涉房屋的产权变更登记手续，由于方XX已去世，在其他法定继承人放弃继承权的情况下，原告方XX作为方XX的法定继承人请求被告方XX协助将案涉房屋变更登记至自己名下，于法有据，本院予以支持。</p><p>　　由于诉争房产尚未办理产权变更登记，即已纳入拆迁范围，作为被拆迁人的方XX亦未实际领取拆迁补偿款，则方XX请求确认其享有上述《房屋拆迁补偿协议书》中方XX所出卖给方XX的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，本院予以支持。方XX因已将案涉房屋出卖并收取了购房款，其无权重复享有拆迁补偿款，对于其关于拆迁补偿款应由其享有的辩解，本院不予支持。</p><p>　　综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国继承法》第二条、第二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：</p><p>　　一、方XX与方XX于2000年5月27日就文登XXxx号房屋【产权登记在方XX名下，房产所有证证号“文房产证字第N××:xxxx号”、集体土地建设用地使用证号：“文登营集建(xx)字第xxxxxx号”】所签订的《卖房房约》合法有效。</p><p>　　二、被告方XX于本判决生效之日起十日内协助原告方XX办理上述房屋的产权变更登记手续。</p><p>　　三、案涉文登XXxx号房屋的拆迁补偿利益由原告方XX享有。</p><p>　　案件受理费50元，由被告方XX负担。</p><p>　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。</p><p style="text-align: right;">　　审判员　　梁XX</p><p style="text-align: right;">　　二〇一九年三月十三日</p><p style="text-align: right;">　　书记员　　丛　宁</p><p style="text-align: right;"><br/></p>