山东省威海市中级人民法院民事判决书
(2018)鲁10民终697号
上诉人(原审被告)：蒋XX，男，1948年11月15日出生，汉族，住威海市文登XX济技术开XX。
委托诉讼代理人：谭XX，山东XX律师。
上诉人(原审被告)：蒋XX，女，1951年6月24日出生，汉族，住威海市。
上诉人(原审被告)：蒋XX，女，1956年7月18日出生，汉族，住威海市文登区。
被上诉人(原审原告)：蒋XX，男，1959年5月9日出生，汉族，住威海市文登XX济技术开XX.
委托诉讼代理人：于XX，山东XX律师。
上诉人蒋XX、蒋XX、蒋XX因与被上诉人蒋XX房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院(2017)鲁1003民初1938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
蒋XX上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回蒋XX的诉讼请求。事实和理由：1.蒋XX就案涉房屋提起的本次诉讼属于重复诉讼，一审法院不应受理。本案与(2016)鲁1003民初1410号案件(以下简称1410号案)的诉讼标的、诉讼请求及诉讼当事人均相同，一审法院已对1410号案作出判决，对本案诉讼再次进行判决违反了一事不再理原则;2.蒋XX未按期支付剩余房款，蒋XX在多次催促无果的情况下已通知蒋XX解除《买卖房协议书》，并提供证人张X、蒋X出庭予以证实，一审判决双方当事人继续履行合同错误;3.蒋XX出售案涉房屋的目的是于2002年实现该房屋的全部价值，现蒋XX仍未付清房款，蒋XX签订《买卖房协议书》的目的已无法实现，理应予以解除;4.案涉房屋虽登记在蒋XX名下，但并非属于蒋XX单独所有，一审法院在未查明房屋所有权归属的情形下判令蒋XX、蒋XX承担法律义务不当。
蒋XX、蒋XX上诉请求：撤销一审判决，依法改判蒋XX与蒋XX签订的《买卖房协议书》无效。事实和理由：1.案涉房屋登记在蒋XX母亲周XX名下，系周XX夫妻共同所有，蒋XX无权处分;2.蒋XX、蒋XX系周XX之女，周XX去世后，二人为案涉房屋的合法继承人，对蒋XX出售房屋一事不知情，《买卖房协议书》侵害了蒋XX、蒋XX的合法权益，应为无效。
蒋XX辩称，1.1410号案的被告系蒋XX、王XX，本案的被告系蒋XX、蒋XX、蒋XX，两案的当事人并不相同，本案不属于重复诉讼;2.蒋XX承认蒋XX已支付房款2万元，由此可见，其对《买卖房协议书》的效力是认可的;3.证人张X和蒋X的证言存在多处矛盾，无法证实蒋XX已通知蒋XX解除《买卖房协议书》，蒋XX亦未提供其他证据证实蒋XX收到了解除合同通知书;4.蒋XX已支付大部分房款并在房屋中居住达十几年之久，已经履行了合同的主要义务，不存在解除合同的事由，同时，解除权的除斥期间为一年，蒋XX现要求解除《买卖房协议书》已超过除斥期间;5.(2016)鲁1003民初4315号继承案件(以下简称4315号案)系蒋XX、蒋XX、蒋XX恶意串通所致，蒋XX作为案涉房屋善意第三人应依法取得房屋的所有权。
蒋XX向一审法院起诉请求：1.确认案涉《买卖房协议书》合法有效;2.蒋XX、蒋XX、蒋XX协助蒋XX办理土地使用权的过户手续。
一审法院认定事实：蒋XX、蒋XX均系文登XX济开发区漩夼居委会居民。2002年农历11月13日，蒋XX与蒋XX签订《买卖房协议书》，约定：蒋XX村东头有房屋一座，正房四间，西平房叁小间及东、南园墙以29500元卖给蒋XX，一切费用均有蒋XX负责;当面蒋XX付给蒋XX款2万元，其余6500元到2003年底付清;卖主：蒋XX，代办人：王XX，买主：蒋XX，证人：张X。房屋的土地证使用权登记在蒋XX名下[文营集建(2002)字第100XXXX0148号]，未办理房产证。双方约定土地证暂放蒋XX处，待房款付清后另行由中间人张X书写正式书面合同，蒋XX交付土地证。蒋XX支付2万元房款后搬至该房屋居住至今，余款6500元尚未付清。
2016年1月18日，蒋XX就其与蒋XX、王XX案涉房屋买卖合同纠纷一案提起诉讼(即1410号案)，请求确认《买卖房协议书》合法有效，并要求蒋XX、王XX协助办理土地使用权过户手续。因王XX主体不适格，一审法院于2016年5月29日判决驳回蒋XX的诉讼请求。同年6月20日，蒋XX以蒋XX为被告提起诉讼。该案审理过程中，2016年11月28日，一审法院受理了蒋XX、蒋XX诉蒋XX继承纠纷一案(即4315号案)，经一审法院主持调解，双方当事人达成调解协议：位于威海市文登XX济开XX蒋XX、周XX所有的房屋一套，由蒋XX、蒋XX、蒋XX共同继承，各享有三分之一的份额。该房屋即案涉房屋。
一审法院于2016年12月5日作出(2016)鲁1003民初2271号民事判决书，判令蒋XX与蒋XX签订的《买卖房协议书》合法有效，蒋XX于判决生效后十日内协助蒋XX办理土地使用权过户手续。蒋XX不服提起上诉，中院发回重审。
诉讼中，蒋XX主张因蒋XX未按约付清房屋价款，导致合同目的无法实现，并提交见证人张X书写的证明，欲证明其已经通知蒋XX解除合同。经质证，蒋XX不认可，并提交蒋XX兄嫂与张X的谈话录音材料,拟证明2003年10月份蒋XX曾找张X去还6500元钱,张X让蒋XX自己去交,后蒋XX自己去找蒋XX,蒋XX未接收。经质证，蒋XX亦不予认可。
另查，蒋XX之母周XX于2010年去世，法定继承人为蒋XX、蒋XX、蒋XX,蒋XX庭审中述称：“我把卖房的事告诉了我妈妈，我妈妈责怪了我一句，再没有说别的。”
蒋XX主张4315号案系蒋XX、蒋XX、蒋XX恶意串通损害蒋XX利益，已于2017年4月5日向一审法院提起第三人撤销之诉，该案尚未审结。
一审法院认为，本案的争议焦点集中在以下几个方面：
1.本案是否构成重复起诉。蒋XX辩称本案与1410号案诉讼请求、诉讼标的相同，诉讼当事人基本相同，构成重复起诉。一审法院认为，1410号案被告系蒋XX、王XX夫妇，因被告主体不适格驳回蒋XX诉请，本案被告系蒋XX、蒋XX、蒋XX兄妹三人，与前案被告不同，不属于民诉法规定的重复起诉的情形，故对蒋XX的上述辩解不予支持。
2.关于蒋XX与蒋XX签订的房屋买卖协议书是否有效。蒋XX辩称案涉房屋登记在被告之母周XX名下，4315号案中蒋XX、蒋XX、蒋XX协商一致各占涉诉房产三分之一的份额，且蒋XX在购买本案诉争房产前另在漩夼村拥有其他房产，未经本村集体经济组织批准再次购买房产违反法律、行政法规的强制性规定，该买卖协议应属无效。一审法院认为，首先，案涉房屋土地证登记于蒋XX名下，蒋XX与作为代办人的蒋XX之妻王XX签订《买卖房协议书》，并有见证人见证，系买卖双方的真实意思表示，具有合同效力，双方当事人应当受到合同内容的约束。且签订《买卖房协议书》时蒋XX母亲周XX尚在世，周XX对卖房一事是知情的。即使如蒋XX、蒋XX、蒋XX所述,房屋实际所有权人系周XX，因周XX事后并未提出异议，应视为对该房屋买卖的认可。其次，根据《土地管理法》第六十二条第一款的规定，农村村名一户只能拥有一处宅基地。此处，宅基地的获得属于原始取得，即通过向集体组织申请取得宅基地的所有权。而第四款规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该规定表明农村村民有出卖、出租等处分自己所有的宅基地的权利，法律并未禁止农村村民出卖、转让住房。且蒋XX与蒋XX系同一集体组织成员，双方签订的《买卖房协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，对蒋XX的上述抗辩不予采纳。
3.《买卖房协议书》是否已经解除。蒋XX、蒋XX、蒋XX未能提供充分证据证实蒋XX已收到上述解除协议证明，而且合同签订后，蒋XX支付了大部分房款，蒋XX交付房屋由蒋XX居住至今。蒋XX亦未向蒋XX返还已支付的2万元房屋价款，故蒋XX、蒋XX、蒋XX的上述辩解，不予采纳。
按照合同法的有关规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案案涉房屋价款共计26500元，其中蒋XX已支付2万元，余款6500元尚未付清。依法应当支付房款余额，并承担逾期付款的债务利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，于2018年1月25日判决：一、蒋XX与蒋XX于2002年农历11月13日签订的《买卖房协议书》合法有效;二、蒋XX于判决生效后10日内向蒋XX、蒋XX、蒋XX支付剩余房款6500元,并按照中国人民银行同期贷款利率，向蒋XX、蒋XX、蒋XX支付自2004年1月1日起至判决确定履行期届满之日止同期银行贷款利息;三、蒋XX、蒋XX、蒋XX于判决生效后10日内协助蒋XX办理相关产权变更登记手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，由蒋XX负担113元，蒋XX、蒋XX、蒋XX共同负担349元;保全费320元，由蒋XX、蒋XX、蒋XX共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
一审中，蒋XX提供证人张X、蒋X出庭作证。证人张X证实：2002年，其是村调解委员，蒋XX将房屋给了继子，没有房屋居住，蒋XX有一套房屋，张X就商量蒋XX之妻王XX卖给了蒋XX，因蒋XX当时比较困难，只能交2万元;2003年秋天，张X告诉蒋XX之妻赶快将余款付清，但直到2003年底，蒋XX也没有找过张X去交余款;2004年初，蒋XX告诉张X房屋不卖了，张X没有将该事宜及时告诉蒋XX，直到2004年秋天才告诉了蒋XX;后双方就没有信了，再发生什么事情，张X不清楚。同时，张X此前还于其他案件中二次证明蒋XX委托张X告诉蒋XX房屋不卖了，但三次陈述的时间均不一致。证人蒋X证实：2005年，其任村委会主任，王XX找村委会讲房款没有到位，房屋不卖了，村委会找他人给双方协商但没有协商成，后村委会讲双方的事情得到法院处理，村委会无法解决。经质证，蒋XX对二位证人的证言均不予认可，认为张X在1410号案中证实协议签订的第二年(2003年)蒋XX告诉张X房屋不卖了，与此次的证言相矛盾，张X没有告诉蒋XX解除合同;蒋X在2271号案二审时证实王XX找过蒋X，但蒋X讲村里不管该事情。蒋XX对二位证人的证言均没有异议。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，首先，关于本案是否属于重复诉讼的问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复诉讼：(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案与1410号案的当事人不同，且1410号案是以王XX主体不适格驳回蒋XX的诉请，本案亦不会在实质上否定1410号案的裁判结果，故本案不属于重复诉讼;其次，蒋XX与蒋XX签订的《买卖房协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为合法有效，对双方均具有约束力。蒋XX与蒋XX签订《买卖房协议书》时，案涉房屋登记于蒋XX名下，蒋XX有理由相信蒋XX对案涉房屋有处分权，故虽然蒋XX、蒋XX、蒋XX就案涉房屋达成了调解协议，亦不影响蒋XX与蒋XX签订的《买卖房协议书》的效力。蒋XX、蒋XX、蒋XX以蒋XX无处分权为由主张该协议无效的理由不当，本院不予支持;再次，关于《买卖房协议书》是否解除的问题。协议签订后，蒋XX向蒋XX支付房款2万元，履行了协议的主要义务，蒋XX亦将房屋交付给蒋XX并由蒋XX居住至今，表明双方已实际履行了《买卖房协议书》。故，即使蒋XX曾委托他人向蒋XX表示过要求解除《买卖房协议书》，但蒋XX并未同意，蒋XX也不享有法定的解除权，其主张《买卖房协议书》已经解除于法无据，本院不予支持。
综上所述，蒋XX、蒋XX、蒋XX的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费924元，由蒋XX负担462元，蒋XX、蒋XX负担462元。
本判决为终审判决。
审判长 杨XX
审判员 万景周
审判员 侯XX
二〇一八年四月十九日
书记员 邓XX
