向xx与罗XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　向xx与罗xx房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　重庆市第五中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)渝05民终6876号

　　上诉人(原审被告)：向XX，女，汉族，1958年02月05日出生，住重庆市渝中区。

　　委托诉讼代理人：易XX，重庆XX律师。

　　委托诉讼代理人：曹X，重庆XX律师。

　　被上诉人(原审原告)：罗XX，男，汉族，1993年11月28日出生，住重庆市云阳县。

　　委托诉讼代理人：李X，重庆XX律师。

　　委托诉讼代理人：赵鹏，重庆XX律师。

　　原审第三人：重庆XX公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河标准化厂房XX32号房，统一社会信用代码9150XXXX7987559W。

　　法定代表人：刘XX，经理。

　　委托诉讼代理人：彭X，女，1993年8月16日出生，汉族，住重庆市奉节县，系公司员工。

　　上诉人向XX与被上诉人罗XX、原审第三人重庆XX公司(以下简称“XX家公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初21243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年09月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人向XX的委托诉讼代理人易XX、曹X，被上诉人罗XX及其委托诉讼代理人李X、赵鹏，原审第三人XX家公司的委托诉讼代理人彭X到庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　向XX上诉请求：1、撤销重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初21243号民事判决;2、改判驳回一审判决第三、四、五项诉讼请求;3、一、二审诉讼费用由罗XX承担。事实和理由：1、向XX并非主观上恶意的“一房二卖”，且罗XX对合同无法履行亦存在过错。2、一审法院判决向XX赔偿全部的房屋差价损失超出向XX在订立合同时可预见的范围。3、重庆汇丰房地产土地资产评估有限公司做出的鉴定报告的鉴定意见与涉案房屋市场成交的客观价格明显不符。4、一审法院仅凭发票认定律师费已支付，属事实认定错误。

　　罗XX辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、对于合同解除的问题，是由于向XX违约导致，合同明确约定由向XX解押，但向XX转卖给第三人;2、对于律师费的问题，双方签订的合同中有明确约定，罗XX是以现金的方式支付的，有相应的发票予以证明。

　　XX家公司述称，请求法院依法判决。

　　罗XX向一审法院起诉请求：1、解除罗XX、向XX于2018年4月11日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》;2、向XX退还罗XX已支付的30000元;3、向XX赔偿罗XX居间代理费13000元、贷款服务费6300元、权证代办费500元;4、向XX赔偿罗XX律师费30000元、担保服务费3000元;5、向XX赔偿罗XX房屋差价损失323700元;6、向XX赔偿罗XX鉴定费4300元;7、本案诉讼费、保全费由向XX承担。事实和理由：2018年4月11日，罗XX、向XX签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定由罗XX购买向XX所有的位于重庆市南岸区房屋，该套房屋的交易总价为650000元，合同签订后，罗XX按照合同的约定支付了购房定金30000元，且罗XX已按合同约备足了过户时应支付给向XX的200000元款项，并通过了涉案房屋的商业贷款审查。依合同约定，向XX应于2018年5月31日前归还银行贷款，解除抵押为房屋过户做准备。但合同签订后，因房价上涨，向XX拒绝履行合同义务，罗XX多次催促向XX履行合同办理房屋过户手续，但向XX明确拒绝并以实际行动表明其不再履行合同义务。

　　一审法院认定事实：2018年4月11日，罗XX(买方、乙方)与向XX(卖方、甲方)签订了《重庆市存量房屋买卖合同》，约定罗XX购买向XX所有的位于重庆市南岸区房屋，该套房屋及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计650000元，乙方在签订合同当日支付定金30000元，乙方支付首付款200000元，支付方式为甲乙双方自行交接钱款：乙方在过户递件完成后当日将该笔首付款直接支付给甲方。尾款420000元为商业贷款，该部分金额由贷款机构直接支付给甲方……合同第七条对房屋交易具体事宜进行了约定，1、房屋评估：甲方应在接到丙方通知后3个工作日内配合评估公司进行评估。2、申请购房贷款：甲乙双方应于2018年4月30日前前往贷款机构办理贷款申请手续。3、还款解押：该房屋目前为按揭状态，甲方应在2018年5月31日之前到其贷款银行办理完成解押(即提前还贷)手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。4、权属转移登记：甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方必须在7个工作日之内共同亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。合同第十条对违约责任进行了约定，3、逾期办理房屋其他交易事宜的违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定的义务的，每逾期1日，违约金应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约金须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。4、甲方出现下列第(1)种情形中任一情形之一的或乙方出现下列第(2)种情形任一情形之一的，则构成根本违约，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。(1)甲方提供的……拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的。5、守约方因维护自身权益(或者追究违约方相关法律责任)产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。同日，罗XX(买方、乙方)、向XX(卖方、甲方)、第三人XX接经纪公司(丙方)三方签订了《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》，其中《居间服务合同》约定基于丙方提供的居间服务，乙方应在本合同签订当日向丙方支付居间代理费13000元。第二条对各方的权利义务进行了约定。第三条对各方的违约责任进行了约定。其中《过户、按揭代理合同》约定，甲乙双方委托丙方办理交易房屋的权属变更登记等相关事宜，乙方委托丙方办理按揭贷款事宜。同时三方对物业交割进行了约定，甲乙双方应在《买卖合同》约定的时间内办理物业交割手续，丙方陪同，甲方同意将定金(或其中的一部分)3000元并丙方托管，作为该房屋的物业交割保证金，待交房后3个工作日内由丙方退还给甲方。合同对服务费亦进行了约定，乙方同意在签订本合同当日内向丙方支付权证代办费500元，贷款服务费6300元和代收评估费500元。第四条对各方的违约责任进行了约定。2018年4月11日，第三人向罗XX出具了佣金13000元、贷款服务费6300元及权证代办费500元共计19800元的收据。2018年4月12日，向XX向罗XX出具了收到定金30000元的收据。2018年7月30日，向XX将涉案房屋出售给案外人郭X，并办理了过户登记。2018年8月6日，罗XX与重庆XX签订了《法律事务委托合同》，约定就涉案争议事项罗XX委托重庆XX代为处理，代理费为30000元，罗XX应于本合同签订之日向重庆XX一次性付清。当日，重庆XX向罗XX出具了30000元的律师服务费的增值税普通发票。2018年8月10日，罗XX与重庆XX公司签订《委托担保服务合同》，约定就涉案案件的财产保全，罗XX委托重庆XX公司就财产保全措施提供《财产保全担保书》及提供相关咨询服务，罗XX应向重庆XX公司支付费用3000元。当日，重庆XX公司向罗XX出具了财产保全3000元的收据。

　　庭审中，向XX举示了1、网络截图及照片，拟证明罗XX就涉案房屋交易的真实意思表示为首付款不得低于350000元。罗XX及第三人对该证据均不予认可;向XX举示了2、向XX与第三人员工的微信聊天记录，拟证明双方在后续合同履行过程中，对首付款及解除抵押等相关约定进行了变更。罗XX对该证据不予认可，并表示即使聊天记录属实，也仅仅是向XX与李XX个人的意思表示，与罗XX无关，第三人对该证据的真实性予以认可，但表示该微信记录无原始载体，无法确认完整性，且在后期交易过程中，向XX不愿意自己解押，罗XX愿意支付贝壳金控的垫资费用，由贝壳金控垫资解押，但向XX不愿意签订垫资协议，导致贝壳金控不能为向XX解押，交易不能进行;向XX举示了3、贷款合同、最高额抵押合同、最高额合同、个人贷款支用单、房地产抵押清单，拟证明向XX转卖房屋是出于归还贷款的迫切需要，并非恶意反悔。罗XX及第三人对该证据的真实性无异议，但表示与本案无关。向XX举示了4、成交记录实例2份(通过到家了及XX家查询)，拟证明涉案房屋所在小区在2018百年8月份的市场价格。罗XX对该证据不予认可;第三人对该证据的真实性予以认可，但认为与本案无关。

　　经罗XX申请，对涉案房屋2018年8月份的房屋价值进行评估，后经重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司评估，涉案房屋在2018年8月的评估价值为97.37万元。

　　一审法院认为，罗XX和向XX签订了《重庆市存量房屋买卖合同》，虽向XX辩称合同对于首付款的支付并非其真实意思表示，而是向XX疏于查看合同内容造成的。首先，现向XX举示的证据并不能证实该合同并非双方当事人真实意思表示;其次，对于房屋买卖此种重大交易事项，双方均应尽到合理的谨慎注意义务，向XX疏于查看合同内容的辩称不能成立，且该合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据该协议约定：向XX应在2018年5月31日之前到其贷款银行办理完成解押(即提前还贷)手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证，罗XX在过户递件完成后当日将首付款200000元直接支付给甲方，但在合同签订后，向XX要求罗XX支付350000元的首付款进行解押，后在第三人的沟通下，协商由罗XX支付贝壳金控的垫资费用，由贝壳金控垫资解押，但向XX不愿意签订垫资协议，在双方沟通未果的情况下，向XX于2018年7月30日将涉案房屋另行出售给案外人并办理了过户登记，造成双方合同事实上已无法履行，现罗XX要求解除双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》，向XX亦当庭表示同意，一审法院予以认可。对于罗XX主张的向XX退还罗XX已支付的30000元定金，第三人当庭表示定金中的3000元作为物业保证金现托管在第三人处，第三人愿意退还给罗XX，因此，该定金中的27000元向XX应当予以退还，另3000元由第三人直接退还罗XX;对于罗XX主张的向XX赔偿罗XX居间代理费13000元、贷款服务费6300元、权证代办费500元，鉴于第三人当庭表示，若双方合同解除，第三人愿意退还罗XX已支付的居间代理费13000元、贷款服务费6300元、权证代办费500元，共计19800元，因此，罗XX主张的该项费用由第三人直接退还;对于罗XX主张的律师费和担保服务费，根据双方合同约定守约方因维护自身权益(或者追究违约方相关法律责任)产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。鉴于双方对律师费进行了明确约定，一审法院予以支持，对于担保服务费无合同依据，一审法院不予支持。对于罗XX主张的差价损失，鉴于向XX在签订合同后，既不按约履行合同义务，且将房屋另售他人，罗XX购房涉案房屋的目的已不能实现，向XX应当对涉案房屋的差价损失323700元进行赔偿，且承担罗XX已支付的鉴定费4300元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除罗XX与向XX于2018年4月11日签订的关于位于重庆市南岸区×号房屋的《重庆市存量房屋买卖合同》;二、向XX于本判决书生效之日起五日内退还罗XX定金27000元;三、向XX于本判决书生效之日起五日内赔偿罗XX律师费30000元;四、向XX于本判决书生效之日起五日内赔偿罗XX房屋差价损失323700元;五、向XX于本判决书生效之日起五日内赔偿罗XX鉴定费4300元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6778元，保全费1520元，共计8298元，由向XX承担(罗XX已垫付，被支付上述款项时一并支付给罗XX)。

　　本院二审期间，罗XX提交了其本人的取款记录单和XXX的会计凭证，拟证明罗XX已经实际支付了律师费。二审期间查明的其他事实与一审查明的事实一致。

　　本院认为，本案的争议焦点为:一、合同无法继续履行的违约责任应当由谁承担。二、违约产生的损失应当如何计算。本院对争议焦点评析如下：关于违约责任应当由谁承担的问题，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，双方在合同中约定了由向XX负责办理银行解押并承担相关费用，并取回注销抵押登记后的房屋所有权证，但在合同的履行过程中，向XX并未依约按时履行合同义务，应承担违约责任。向XX虽辩称是由于罗XX不愿意配合办理垫资手续，但双方在合同中并未对此事项进行约定，且向XX亦未举示证据证明罗XX存在不配合办理垫资手续的行为，再结合向XX将房屋另卖他人的事实，本院认定涉案合同无法继续履行的违约方为向XX。

　　关于违约导致的损失问题，一审对涉案房屋进行了价值鉴定，由此计算出房屋差价损失为323700元，由于违约方为向XX方，故该损失应当由向XX承担。向XX上诉要求调低该损失的数额，但并未举示应当调低损失的证据，本院对向XX的该项上诉请求不予支持。关于律师费问题，由于双方在合同中对此项费用有明确约定，应按照合同约定履行。一审对于各项损失的计算正确，本院予以确认。

　　综上所述，向XX的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费6778元，由上诉人向XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　王XX

　　审判员　　刘XX

　　审判员　　申　威

　　二〇一九年十一月二十六日

　　书记员　　罗