陈XX、邬XX房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
福建省厦门市中级人民法院
(2018)闽02民终3487号
上诉人(原审被告)：陈XX，男，1967年7月4日出生，系台湾地区居民，住台湾地区金门县，现暂住福建省厦门市同安区。
被上诉人(原审原告)：邬XX，女，1977年1月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：林XX，福建XX律师。
委托诉讼代理人：陈XX，福建XX律师。
上诉人陈XX因与被上诉人邬XX房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院(2017)闽0205民初3349号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈XX上诉请求：撤销原判，改判驳回邬XX的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由邬XX承担。理由如下：一、林X有权将坐落于厦门市同安区产，下称讼争房屋)的剩余租金用于抵销其所负债务。讼争房屋虽然被法院查封，但法院的强制执行措施并未涉及房屋租金，陈XX按照租赁合同的约定向林X支付租金，林X有权就讼争房屋的租金与陈XX达成债务抵销协议。二、相关法律并未限制或禁止租赁合同双方在租赁物被法院查封后变更租赁合同的条款，并未限制或者禁止在法院查封后陈XX与林X就租金支付方式进行变更。一审认为变更后的租赁合同已非讼争房屋被司法查封之前签订的“原租赁合同”，邬XX无须受变更后的租赁合同约束，是错误的。三、陈XX不存在重大过错。陈XX不存在隐瞒事实的行为，邬XX早已知晓陈XX与林X之间存在债权债务纠纷，对于可能存在的风险应当有充分的认识。综上，陈XX与林X之间达成的债务抵销协议合法有效。陈XX无须再向邬XX支付租金，邬XX无权解除租赁合同。
邬XX答辩称：林X无权将剩余租金用于抵销债务。讼争房屋被法院查封后，林X以借款抵租金的行为，不能对抗债权人或新的产权人。陈XX与林X的协议书实质上变更了双方租赁关系，该变更发生于讼争房屋被法院查封之后，邬XX无须受变更后的租赁合同约束。陈XX与林XX恶意串通，以借款抵租金的协议书系因本案而炮制的，明显不符合常理。综上，请求驳回上诉，维持原判。
邬XX于2017年9月29日向一审起诉，诉讼请求如下：1.确认邬XX与陈XX之间的《房屋租赁合同书》已于2017年5月18日解除;2.陈XX向邬XX支付自2017年1月1日起至2017年5月18日的租金共计(人民币，下同)20997元;3.陈XX腾空坐落于厦门市同安区XX的房屋并将该房屋返还给邬XX;4.陈XX向邬XX支付房屋占有使用费(按每日153.27元计算，自2017年5月18日起计算至陈XX腾空房屋之日止)。
一审法院认定事实：讼争房屋原系案外人林X所有，林X(出租方)与陈XX(承租方)于2012年签订《房屋租赁合同书》，就讼争房屋出租事宜达成约定如下：租期自2012年4月1日至2022年3月30日;租金为每月4598元，交纳方式为每3个月缴付一次，金额为13794元，交纳日为每期开始前;承租方逾期缴交租金7天以上时，出租方有权解除租约，收回房屋并追究承租方违约责任。合同还约定了双方其他权利义务。
2015年10月29日，讼争房屋被长汀县人民法院依法查封。2016年9月，长汀县人民法院发布拍卖公告，拟定于2016年10月10日10时至2016年10月11日10时就讼争房屋进行公开拍卖;该公告的标的现状一栏载明：讼争房屋已出租，租期2012年4月1日至2022年3月30日，月租金4598元，三个月交付一次13794元，2016年12月前的租金已被原产权人收取等。
2016年10月11日，邬XX通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价528万元竞得讼争房屋。长汀县人民法院出具拍卖成交确认书及(2015)汀执字第3258号之一执行裁定书，载明：1.讼争房屋于2016年3月7日由该院裁定拍卖;2.2016年6月20日，相关评估机构出具讼争房屋的评估报告，评估价格为526.98万元;3.2016年9月22-23日，讼争房屋以530万元的价格进行了第一次拍卖，但流拍。该裁定书裁定：讼争房屋的所有权及相应的其他权利自裁定送达邬XX之日起转移，邬XX可持该裁定至不动产登记部门办理不动产权的转移登记。2017年2月22日，邬XX取得讼争房屋的产权证。
2017年3月22日、2017年4月11日，邬XX向陈XX发送《关于支付房租的通知书》，告知陈XX讼争房屋现已归邬XX所有，与讼争房屋有关的财产收益权依法应由邬XX享有，并要求陈XX按租赁合同数额和支付期限将租金支付至邬XX指定的账户，违者将追究陈XX的违约责任。该件分别于2017年3月24日、2017年4月12日送达陈XX于讼争房屋的居住地址。
2017年5月5日，邬XX向陈XX发送《律师函》，要求陈XX务必于收到该律师函五日内将讼争房屋2017年1月1日起的租金支付给邬XX，否则将解除与陈XX的租赁关系，陈XX须腾空房屋并承担相应违约责任。该函于2017年5月9日送达至陈XX于讼争房屋的居住地址，并由其本人签收。
2017年5月17日，邬XX向陈XX发送《律师函》，通知解除邬XX与陈XX之间的租赁合同，要求陈XX支付自2017年1月1日起的租金、赔偿邬XX相应损失，并于五日内腾空讼争房屋。其中邮递单“内件品名”写明为“就解除《房屋租赁合同书》致函”。该件寄送至陈XX于讼争房屋的居住地址，但因陈XX拒收于2017年5月18日被退回处理。
一审另查明：一、陈XX提交了《借条》、《协议书》，拟证明：2015年10月10日，林X向陈XX借款50万元，双方约定借期一年，按12%年收益计，到期未还则以房租抵扣;2016年9月10日，陈XX和林X就该笔借款出具协议书，林X以2016年10月1日至2022年3月30日共计303468元的房租抵扣50万元。邬XX质证认为，该两份证据的真实性均无法确认;《借条》系陈XX与林X之间的经济往来关系，邬XX并不知情，且50万元的借款也没有相应的银行转账凭证，即使该借款是存在的，也只是普通债权，不能对抗邬XX基于司法拍卖取得的包括收取租金在内的房屋所有权益;《协议书》形成时间是2016年9月10日，而借条记载的借款尚未到期，且法院于2015年10月29日已查封了讼争房屋，在法院查封房产后，对讼争房屋的租赁权益作出处分，不能对抗之后的执行措施，此外，《协议书》记载的已经全部缴纳租金与事实不符，拍卖公告明确租金只缴交到2016年12月。
2长汀县人民法院向陈XX了解租金支付情况时，陈XX并未告知其以结欠借款抵销租金方式支付了2017年1月1日年之后的租金。讼争房屋拍卖前，陈XX仅向长汀县人民法院提供了《房屋租赁合同》及《借条》，并未提供《协议书》。
一审法院认为：陈XX系台湾地区居民，讼争房屋位于厦门市，本案属厦门市中级人民法院指定由一审法院集中管辖的涉台案件，一审法院对本案享有管辖权。本案当事人并未约定适用的法律，依据最密切联系原则，本案应适用中华人民共和国法律。
本案中，陈XX与林X于2012年签订的《房屋租赁合同书》系陈XX与林X的真实意思表示，形式与内容亦符合法律规定，合法有效。讼争房屋之后虽因司法拍卖发生所有权变动，但并不影响该租赁合同的效力，该租赁合同对承租人与新产权人仍有约束力，即讼争房屋的现有产权人邬XX与承租人陈XX应严格依照该租赁合同的内容履行各自的权利义务。对陈XX而言，负有依照租赁合同约定的租金缴付方式支付租金的义务，否则即构成违约并应承担相应的违约责任。陈XX抗辩称其已与林X就租赁合同剩余的租金与林X欠其的借款50万元合意抵销，故其不再负有租金支付义务。对该抗辩，一审法院不予采纳，理由如下：一、林X无权将租赁合同的剩余租金用予抵销其所负的债务。司法查封的实质在于禁止或限制被执行人处分其特定财产，尤其在强制拍卖的查封中，被执行人已丧失处分权能，且司法查封具有对世效力，第三人是否善意不得对抗查封的法律效力。本案中，讼争房屋2015年10月29日被司法查封，2016年3月7日由法院裁定拍卖，林X无权在此之后就讼争房屋的租金与陈XX达成债务抵销协议，陈XX也不得以其系善意为由对抗法院的查封效力。二、林X与陈XX的抵销协议若是以变更按季支付租金为一次性支付租金为前提，则该变更后的协议应属于“买卖不破租赁”的例外情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，讼争房屋在租赁期间发生的所有权变更，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持;但房屋出租前已被人民法院依法查封的，不适用该款规定。林X与陈XX关于租金支付方式的变更发生于讼争房屋被司法查封之后，而该变更系对原租赁合同主要条款的重大变更，已非讼争房屋被司法查封之前签订的“原租赁合同”，根据上述规定，受让人邬XX无须受变更后的租赁合同之约束。三、陈XX明知讼争房屋已进入强制执行程序，林X即将丧失讼争房屋所有权，仍与林X达成抵销协议且未告知长汀县人民法院。其明知上述事宜对讼争房屋的评估价值乃至成交产生重大影响，却仅向长汀县人民法院提供原租赁合同及借条，隐瞒了2017年1月1日之后租金的抵销支付情况，存在重大过错;反观邬XX，基于对承租人提供的租赁合同以及司法公告的合理信赖而取得讼争房屋的产权，若不保护其应有的收益权，有悖民法之诚实信用原则，有违公平正义。
综上，陈XX仍应按租赁合同之约定按时向邬XX支付每季度租金，鉴于其未能依约支付每期房租，邬XX依约可解除租赁合同。邬XX于2017年5月17日向陈XX于讼争房屋地址发送解除租赁合同的通知，邮寄单明确载明内件为解除租赁合同函件，该邮件于2017年5月18日因陈XX拒收退回，结合陈XX至今居住该址及邬XX此前向该址寄送陈XX的邮件均成功投递的事实，可以认定邬XX关于解除租赁合同的通知已送达至陈XX，故邬XX请求确认租赁合同已于2017年5月18日解除，事实清楚，证据充分，于法有据，应予支持。依《房屋租赁合同》约定，陈XX应支付2017年1月1日至2017年5月18日的租金，共计21061元(4598元/月*4个月+4598元/月÷31天*18天)，邬XX主张该期间的租金20997元，予以照准。租赁合同解除后，陈XX应腾出并将讼争房屋返还邬XX，考虑讼争房屋的现状，酌定给予陈XX三十天的时间腾出讼争房屋返还给邬XX，陈XX应以4598元/月为标准，支付邬XX2017年5月19日起至实际腾空讼争房屋之日止的房屋占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第(二)项规定，判决：一、确认邬XX与陈XX之间的《房屋租赁合同书》于2017年5月18日解除。二、陈XX于判决生效之日起十日内支付邬XX2017年1月1日至2017年5月18日期间的租金20997元。三、陈XX于判决生效之日起三十日内腾空位于厦门市同安区XX)房屋并将该房屋返还给邬XX。四、陈XX按4598元/月的标准支付邬XX自2017年5月19日起至实际腾空上述房屋之日止的房屋占有使用费。五、驳回邬XX的其他诉讼请求。案件受理费842元，适用简易程序减半收取421元，由陈XX负担。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。
经审理查明，上诉人陈XX除认为一审法院未向其了解债务情况外，对一审认定的其余事实无异议。被上诉人邬XX一审认定的事实无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人陈XX与案外人林X于2012年签订《房屋租赁合同书》，就讼争房屋成立租赁合同关系。被上诉人邬XX于2016年10月11日通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得讼争房屋，根据买卖不破租赁的原则，讼争房屋的权属变更不影响该租赁合同的效力，该租赁合同对陈XX与邬XX均具有约束力，陈XX负有依照租赁合同约定的租金缴付方式支付租金的义务。
陈XX主张其与林X达成债务抵销协议以2016年10月1日至2022年3月30日共计303468元的房租抵扣债务50万元。邬XX对此不予认可。本院认为，人民法院对特定财产查封、冻结后，禁止或限制所有权人处分其特定财产，所有权人在该财产上进行的移转、设定权利负担等行为，不受法律保护。本案中，讼争房屋已于2015年10月29日被人法院依法查封，并于2016年3月7日由法院裁定拍卖。即使林X与陈XX之间的《协议书》属实，该《协议书》的形成时间为2016年9月10日，此时讼争房屋已被人民法院依法查封，林X作为所有权人对讼争房屋享有的所有权能已受限制，无权再就讼争房屋进行移转、设定权利负担等行为。因此，林X变更讼争房屋的租金收取方式的行为，不受法律保护，对邬XX不具有约束力。陈XX仍应按照2012年《房屋租赁合同书》约定的方式履行向邬XX支付租金的义务。陈XX未依《房屋租赁合同书》的约定向邬XX缴纳租金，其行为已构成违约，邬XX有权依照合同约定解除租赁合同。陈XX关于其与林X之间达成的债务抵销协议合法有效、剩余租金已用于抵销债务的上诉意见缺乏依据，不予采纳。一审判决认定《房屋租赁合同书》于2017年5月18日解除、陈XX应腾空并返还讼争房屋、支付2017年1月1日至2017年5月18日期间的租金20997元、按4598元/月的标准支付自2017年5月19日起至实际腾空讼争房屋之日止的房屋占有使用费并无不当。综上，陈XX的上诉缺乏依据，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费842元，由陈XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 伟
审 判 员 郑XX
审 判 员 龙XX
二〇一八年七月二十五日
代书记员 巫XX
