柯XX、曾XX等与唐XX等确认合同效力纠纷一审民事判决书
福建省厦门市思明区人民法院
(2017)闽0203民初2920号
原告：柯XX，男，1981年12月3日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
原告：曾XX，女，1986年5月15日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
共同委托诉讼代理人：傅XX，福建XX律师。
共同委托诉讼代理人：李XX，福建XX实习律师。
被告：唐XX，男，1985年3月27日出生，汉族，住河南省滑县。
委托诉讼代理人：林XX，福建XX律师。
委托诉讼代理人：陈XX，福建XX律师。
被告：王XX，男，1987年11月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
第三人：雷XX，男，1967年7月7日出生，畲族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：何XX，福建XX律师。
委托诉讼代理人：苏XX，福建XX实习律师。
原告柯XX、曾XX与被告唐XX、王XX及第三人雷XX确认合同效力纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柯XX、曾XX的共同委托诉讼代理人傅XX，被告唐XX的委托诉讼代理人林XX，被告王XX，第三人雷XX的委托诉讼代理人何XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柯XX、曾XX向本院提出诉讼请求：确认唐XX以柯XX、曾XX的名义与王XX签订的关于厦门市思明区XX房屋的《存量房买卖合同》无效。事实和理由：柯XX系厦门市思明区XX房屋即讼争房屋的原权利人。2014年9月，柯XX、曾XX因资金周转需要向王XX借款56万元。2015年3月11日，王XX催促柯XX、曾XX到厦门市公证处办理讼争房屋的委托公证手续，由唐XX代理柯XX、曾XX办理抵押担保事项等。然而，唐XX于2015年4月3日将讼争房屋以低价56万元出售给王XX，王XX后于2015年10月21日将讼争房屋以低价56万元出售给雷XX。唐XX与王XX恶意串通，严重侵害了柯XX、曾XX的合法权益，二者之间的房屋买卖合同应属无效。
唐XX辩称，1、唐XX是柯XX、曾XX与王XX成立借贷关系的居间人，后因柯XX、曾XX到期无法向王XX清偿借款，需将抵押担保的讼争房屋过户至王XX名下，柯XX、曾XX和王XX一致协商由唐XX代为办理解押和房屋过户手续。唐XX仅是代为办理过户手续，不存在与王XX恶意串通的情形。具体理由如下：
2014年9月，柯XX、曾XX因资金周转需要委托厦门XX公司(以下简称XX公司)寻找出资方。唐XX作为XX公司的代表与柯XX、曾XX签署了《融资居间合同》，约定：柯XX、曾XX委托XX公司协助融资的金额为55万元，融资利息为月息2.4%;XX公司对柯XX、曾XX所融资款项不承担任何性质的担保责任;若XX公司促成有意向的第三方与柯XX、曾XX签署相关合同，柯XX、曾XX应支付融资金额3%和每月支付融资金额的0.6%作为XX公司酬金。由此可见，唐XX是作为XX公司的代表，为柯XX、曾XX寻找出资方。
上述《融资居间合同》签署后，唐XX于2014年9月22日促成柯XX、曾XX与王XX成立借贷关系，柯XX、曾XX向王XX借款55万元，借款期限为2014年9月23日至2014年12月22日。同日，柯XX、曾XX向王XX出具了《代偿确认书》，确认柯XX、曾XX向王XX借款55万元，因柯XX、曾XX欠黄XX41万元，由王XX代为偿还，将现金41万元汇入黄XX账户，黄XX在《代偿确认书》确认实际收到41万元。剩余款项在支付代办费、评估费、取件费等费用以及王XX收取首期利息后全部转账支付给柯XX、曾XX，即王XX已向柯XX、曾XX支付了借款55万元。
柯XX、曾XX与王XX达成借款合意的同时，柯XX、曾XX将讼争房屋作为抵押担保物，与王XX达成了在借款无法清偿的情况下以房抵债的合意。柯XX、曾XX向王XX出具了《借款人还款保证承诺书》，柯XX、曾XX承诺同意将讼争房屋作为抵押担保物，并愿意至公证处作全权委托公证。于还款到期日过15天后，王XX有权行使全权委托公证，有权变卖柯XX、曾XX所提供的抵押担保物，用以清偿借款。柯XX、曾XX确认同意出售讼争房屋剩余款项应足以清偿借款本息，债权人(王XX)变卖抵押担保物时不得低于上述确认的价格。因此，柯XX、曾XX于2014年9月23日将讼争房屋的所有权利(包括出售)委托给王XX，并前往房管局办理抵押登记，讼争房屋于2014年10月8日抵押登记至王XX名下。产权证原件一并交由王XX保管。
由于借款期限届满后，柯XX、曾XX无法向王XX清偿借款，柯XX、曾XX依约将讼争房屋抵偿给王XX，王XX负责清偿剩余贷款。因房屋要过户至王XX名下，双方一致同意由居间人(即唐XX)代为办理解押和过户手续。因此，柯XX、曾XX于2015年3月11日将讼争房屋的所有权利(包括出售)公证委托给唐XX。唐XX取得公证书后即着手办理银行解押手续，并由王XX将剩余的银行贷款约26万元支付至银行账户提前清偿贷款。银行解押后，唐XX于2015年4月3日同王XX前往厦门市国土房管局办理过户手续。
2、柯XX、曾XX对唐XX代理其将讼争房屋过户至王XX名下是知情的，柯XX、曾XX折价转让以房款偿还借款。讼争房屋交易价格(未清偿的银行贷款26万元加上借款55万元本金，房屋实际交易价格已经超过90万元)也是柯XX、曾XX与王XX协商确定的，不存在柯XX、曾XX所谓的低价出售，更不存在唐XX与王XX恶意串通的情形。
首先，柯XX、曾XX与王XX在对房屋过户协商一致的情况下，才将房屋的相关权利公证给唐XX，由唐XX代办解押、过户等手续，柯XX、曾XX对唐XX代其与王XX的交易是清楚的。由于柯XX、曾XX无法向王XX清偿借款，柯XX、曾XX才于2015年3月11日将讼争房屋的所有权利公证授权给唐XX，让唐XX代其办理将讼争房屋过户至王XX名下的手续。柯XX、曾XX主张唐XX在未经其允许的情况下，将讼争房屋出售给王XX，显然与事实不符。其一，柯XX、曾XX系具有完全民事行为能力的人，其应当知道公证委托授权可能存在的风险，唐XX与柯XX、曾XX仅仅系居间关系，柯XX、曾XX若不是委托唐XX将房屋过户至王XX名下，柯XX、曾XX断然不会将其唯一房屋的相关权利公证授权给唐XX。其二，柯XX、曾XX将讼争房屋授权公证给唐XX之前，已公证授权给王XX，若不是柯XX、曾XX与王XX协商一致，由唐XX作为居间人办理房屋过户手续，柯XX、曾XX完全没有必要将房屋权利公证授权给唐XX。
其次，唐XX代柯XX、曾XX与王XX签署的《存量房买卖合同》的成交价不属于低价。其一，根据柯XX、曾XX出具给王XX的《借款人还款保证承诺书》的约定，柯XX、曾XX确认同意出售讼争房屋剩余款项应足以清偿借款本息，债权人变卖抵押担保物时不得低于上述确认的价格。显然，讼争房屋变卖并没有低于柯XX、曾XX要求的最低价。其二，虽然柯XX、曾XX与王XX签署的《存量房买卖合同》上体现的交易价格为56万元，但当时讼争房屋的银行按揭贷款余额仍有26万元，即当时实际交易价格应为90多万元，与当时的市场交易价格相符。其三，唐XX并未从中获取任何利益，不存在恶意串通。
再次，讼争房屋2015年4月就已过户至王XX名下，王XX又出售给雷XX，且讼争房屋价值巨大，柯XX、曾XX时隔将近两年才主张唐XX与王XX恶意串通，显然与常理不符。
综上所述，柯XX、曾XX针对唐XX的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。
王XX辩称，王XX与唐XX不存在恶意串通，唐XX代理柯XX、曾XX与王XX签订《存量房买卖合同》有效，柯XX、曾XX的诉讼请求，应予驳回。柯XX、曾XX向王XX借款55万元未还，王XX向柯XX提出将讼争房屋转让给王XX，柯XX表示同意。讼争房屋的交易价格约100万元，包括55万元借款本息、尚欠银行贷款约26万元以及相应违约金。讼争房屋转让给王XX后，王XX同意由柯XX的父母继续居住并支付租金，但实际上未支付任何租金。王XX之后将讼争房屋转让给雷XX，双方之间的房屋买卖合同有效，也不存在恶意串通的情形。
雷XX述称，1、从柯XX、曾XX提交的证据来看，是柯XX、曾XX授权唐XX将讼争房屋出售给王XX，显然不可能存在唐XX与王XX恶意串通或侵害柯XX、曾XX合法权益的情况。2、柯XX、曾XX的诉讼行为相当无趣。本案的起因显然是因为房屋涨价，柯XX、曾XX后悔才提起的诉讼。在取得讼争房屋所有权时，讼争房屋已交付给雷XX，但因出租给案外人，当时租约尚未到期，雷XX当时未实际使用房屋。后来柯XX、曾XX的父亲柯XX在雷XX不知情的情况下，擅自搬到讼争房屋居住，侵占讼争房屋。雷XX就此与柯XX及柯XX、曾XX多次协商并要求其搬离讼争房屋。但因讼争房屋价格多次大幅上涨，柯XX、曾XX及其家属向雷XX提出另行补偿100多万元的无理要求，否则拒绝搬离讼争房屋。迫于无奈，雷XX向法院起诉并请求判令柯XX、曾XX及其家属搬离讼争房屋。综上，柯XX、曾XX的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：
本案讼争的厦门市思明区XX房屋(建筑面积70.35平方米)原登记在柯XX名下。柯XX、曾XX系夫妻关系。
2012年4月9日，柯XX以讼争房屋为抵押担保，向案外人厦门XX公司(以下简称厦门XX)借款30万元，借款期限自2012年4月9日至2023年4月9日，并办理了抵押登记。
2014年9月，柯XX以讼争房屋为抵押担保，通过唐XX(唐XX系案外人XX公司的股东，唐XX主张其代表XX公司)，向王XX借款55万元，借款期限为2014年9月23日至2014年12月22日，并于2014年10月8日办理抵押登记。2014年9月23日，王XX代柯XX向案外人黄XX偿还41万元，王XX向柯XX转账支付101600元。同日，柯XX、曾XX公证委托王XX代为办理讼争房屋项下包括偿还贷款、注销抵押、办理抵押借(贷)款、出售(含商定交易价格、签订买卖合同、收取售房款、办理交房)等事宜。
2015年3月11日，柯XX、曾XX公证委托唐XX代为办理讼争房屋项下包括偿还贷款、注销抵押、办理抵押借(贷)款、出售(含商定交易价格、签订买卖合同、收取售房款、办理交房)等事宜。
2015年4月3日，唐XX代理柯XX与王XX签订一份《存量房买卖合同》即本案讼争合同，约定：柯XX将讼争房屋出售给王XX，成交价为56万元。之后，王XX代柯XX还清尚欠厦门XX的借款本息(柯XX、曾XX主张约21万元，王XX主张约26万元)，厦门XX、王XX对讼争房屋设定的抵押权被注销，讼争房屋变更登记至王XX名下。
2015年10月21日，王XX与雷XX签订一份《存量房买卖合同》，约定：王XX将讼争房屋出售给雷XX，成交价为56万元。之后，讼争房屋变更登记至雷XX名下。
以上事实，有厦门市土地房屋权证、借款协议、代偿确认书、银行转账记录、抵押信息表、XX公司基本信息、厦门市公证处(2014)厦证经字第16312号公证书、厦门市公证处(2015)厦证内字第10420号公证书、柯XX与王XX之间的《存量房买卖合同》、厦门市房地产转让及权属登记申请表、土地房屋产籍调查表、王XX与雷XX之间的《存量房买卖合同》等证据，以及各方当事人的陈述为证，本院予以确认。
本院认为，柯XX、曾XX主张唐XX与王XX恶意串通损害柯XX、曾XX的利益，不能成立，理由如下：
第一，从公证委托书的出具情况来判断，柯XX、曾XX在明知柯XX尚欠王XX借款本金55万元及利息未还，且已向王XX出具公证委托书的情况下，仍然再次向唐XX出具公证委托书，前后两份公证委托书内容基本一致，即先后委托王XX、唐XX代为办理讼争房屋项下包括偿还贷款、注销抵押、办理抵押借(贷)款、出售(含商定交易价格、签订买卖合同、收取售房款、办理交房)等事宜。如果柯XX、曾XX向唐XX出具公证委托书的目的不是为了将讼争房屋出售给王XX，而仅仅是为了担保其向王XX所负的借款债务，那么柯XX、曾XX在已办理抵押登记并已向王XX出具公证委托书的情况下，完全没有必要在时隔五个多月后再向唐XX出具内容基本一致的公证委托书。柯XX、曾XX作为完全民事行为能力人，应当知道其向唐XX出具公证委托书的法律后果，唐XX持公证委托书代柯XX、曾XX出售讼争房屋，柯XX、曾XX应对唐XX的代理行为承担民事责任。
第二，从讼争房屋的交易价格来判断，虽然讼争合同载明柯XX、曾XX与王XX就讼争房屋的交易价格为56万元，但双方的实际交易价格并非如此。综合当事人各方的陈述，讼争房屋的交易价格至少包括两个部分，其一是柯XX欠王XX的55万元借款本金及利息，其二是柯XX欠厦门XX的贷款本息，王XX主张约26万元，柯XX、曾XX主张约21万元。即便抛开55万元借款利息和其他费用不谈，讼争房屋的实际交易价格也至少在76万元至81万元之间，倘若加上借款利息及其他费用，讼争房屋的实际交易价格将更高。
第三，从讼争房屋交易完成后柯XX、曾XX的行为来判断，如果柯XX、曾XX对唐XX代其将讼争房屋出售给王XX一事并不知情，那么柯XX、曾XX理应向王XX偿还借款本金55万元及利息，也应向厦门XX偿还相应的贷款本息。但是，从在案证据来看，从2015年4月3日讼争合同签订至今，在超过两年的时间里，柯XX、曾XX没有主动还款的意思和动作，对于前述两笔债务的清偿情况也没有产生合理的怀疑。
第四，从讼争房屋交易价款的去向来判断，唐XX代柯XX、曾XX出售讼争房屋所得价款，部分用于偿还柯XX欠厦门XX的借款本息以注销其在讼争房屋上设定的抵押权，部分用于偿还柯XX欠王XX的借款本息以注销其在讼争房屋上设定的抵押权。唐XX为注销设定于讼争房屋的抵押权，而以代收的购房款清偿柯XX、曾XX的对外债务，并未损害柯XX、曾XX的利益。
综上所述，柯XX、曾XX并无充分证据证明唐XX与王XX恶意串通损害柯XX、曾XX的利益，柯XX、曾XX诉请确认唐XX以柯XX、曾XX的名义与王XX签订的讼争房屋《存量房买卖合同》无效，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回原告柯XX、曾XX的诉讼请求。
本案案件受理费9400元，由原告柯XX、曾XX负担。该款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 朱 晨
人民陪审员 陈XX
人民陪审员 陈XX
二〇一七年七月三十一日
代书 记员 楼XX
