蔡XX、陈XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
福建省厦门市中级人民法院
(2016)闽02民终4557号
上诉人(原审原告)：蔡XX，女，1978年5月24日出生，汉族，住福建省石狮市。
上诉人(原审原告)：陈XX，女，1978年1月11日出生，汉族，住福建省石狮市。
上列上诉人共同委托诉讼代理人：林XX，福建XX律师。
上列上诉人共同委托诉讼代理人：陈XX，福建XX律师。
被上诉人(原审被告)：李XX，女，1969年3月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：郭XX，福建XX律师。
上诉人蔡XX、陈XX因与被上诉人李XX房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院(2016)闽0206民初3946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡XX、陈XX上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持蔡XX、陈XX一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，未依法查清讼争房产为李XX个人财产还是夫妻共有财产。房产是否属于夫妻共同财产应当以购置时间为准，讼争房产系购买于李XX离婚之前，在离婚时应当作为夫妻共同财产进行分割处置，但无论如何，讼争房产的权属须经李XX和其前夫陈X进行分割确认。二、一审法院未查明是否存在李XX无法履行房产过户手续的事实，认定不适用不安抗辩权的规定，是错误的。(一)李XX离婚协议上所列房产地址为厦门湖里区XX单XX、10单元住宅，而产权证记载地址为厦门市枋湖东XX及10号两套房产，两者登记不一致，故讼争房产在过户时存在障碍，无法履行过户的主要义务。双方前往厦门市XX公司办理手续时，该公司工作人员告知因离婚协议约定的房产与产权证记载不一致，无法办理相关手续，李XX也承认办理房产抵押贷款碰到这个问题，后来通过民政局找熟人重新补了协议才办成贷款。根据双方向厦门市XX公司及土房局的咨询结果，结合李XX的陈述，足以证明讼争房产在办理过户手续时将存在障碍。(二)在蔡XX、陈XX要求李XX提供有权处分讼争房产的证明，并发出不安抗辩权的函件后，李XX出示了一张厦门XX公司的证明，但有权证明房屋门牌地址的为民政部门，其他单位出具的证明不具有法律效力，也无法用于产权登记和产权过户。李XX未证明其有履约能力，其在短信上称“我名下的房产你想要哪套担保都行，但是所有的损失你们也要承担得起”，其没有担保的真实意思表示，也未确实提供担保。蔡XX、陈XX行使不安抗辩权的程序合法。蔡XX、陈XX基于保护自身合法权益的情况下，才向李XX发出解约函。
李XX辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、讼争房产产权清晰，不存在不能过户的情形。李XX保证能够过户讼争房产，蔡XX、陈XX关于不安抗辩权的主张缺乏事实和法律依据。(一)双方签订协议时，蔡XX、陈XX已了解李XX房产情况，看了产权证、离婚协议书和开发商的证明材料等。因为李XX为了银行解押而不同意变更为厦门市XX公司，所以蔡XX、陈XX在临近付款时提出产权有问题。离婚协议和产权证的座落号有差异符合常理，讼争房产于2013年3月20日在XX银行办理了抵押贷款，不存在产权问题。(二)李XX向土房局咨询得知，讼争房产可以过户。李XX承诺如无法过户会承担相应责任，不存在转移资产、丧失信誉或者有丧失履行债务能力的情形。李XX收到蔡XX、陈XX函件后回复“看要哪套房产担保”，蔡XX、陈XX未就担保提出进一步要求，原因是其不愿意继续履行合同。厦门市XX公司工作人员的陈述只是个人观点，不能作为认定事实的依据。(三)李XX持有产权证，讼争房产权属清晰，系李XX个人财产。即使产权有问题影响过户，李XX也会让前夫陈X回国配合办理过户手续，亦可以按约定承担责任，但蔡XX、陈XX应先按期履行付款义务。二、本案系蔡XX、陈XX违约，拒不履行先行履行义务，应承担违约责任并赔偿全部损失，李XX有权没收定金。合同约定：蔡XX、陈XX应于2016年4月27日向李XX支付690万元，此后在5月20日前付清全款。在履行了支付全款的义务后，双方于5月20日前前往土房局办理过户登记手续。因此，蔡XX、陈XX付款是先履行义务，李XX办理过户手续是后履行义务。蔡XX、陈XX没有履行合同义务时，李XX享有先履行抗辩权。李XX多次催告蔡XX、陈XX按约定期限支付价款，蔡XX、陈XX拒不付款的行为已构成根本违约，李XX无法实现合同的根本目的，有权要求解除合同、没收定金追究相应责任。双方书面协议约定付款方式及期限，李XX表示不同意通过厦门市XX公司，并要求按照原约定继续履行。双方没有变更付款方式，蔡XX、陈XX的主张与事实不符。
蔡XX、陈XX向一审法院起诉请求：1.判令李XX向蔡XX、陈XX双倍返还购房定金100万元;2.判令李XX赔偿中介费损失10万元。
一审法院认定事实：李XX于2010年12月16日登记离婚，《离婚协议书》约定厦门市湖里区XX9单XX住宅及店面，10单元住宅及店面由李XX个人享有。2012年8月1日厦门市房地产交易权籍登记中心出具的厦门土房证第009XXXX7609号和厦门土房证第009XXXX7606号《厦门市土地房屋权证》载明李XX系厦门市湖里区枋湖东XX、10号房产的产权人。
2016年4月22日，由厦门XX公司居间，蔡XX、陈XX与李XX签订一份编号为XXX的《房产买卖协议》，约定：1、李XX将坐落于厦门市枋湖东XX及10号两套房产以总价1280万元出售给蔡XX、陈XX;2、协议签订之日，蔡XX、陈XX支付李XX购房定金50万元，已支付的购房定金可冲抵首期购房款;3、蔡XX、陈XX与李XX应于2016年5月20日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续，若于2016年6月12日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任;4、李XX保证房屋产权清晰;5、若蔡XX、陈XX中途悔约，应以书面形式立即通知李XX，李XX应自蔡XX、陈XX悔约之日起三日内将蔡XX、陈XX的已付款(不计利息)返还给蔡XX、陈XX，但购房定金归李XX所有;6、因李XX银行解压需要，蔡XX、陈XX同意在2016年4月27日付690万元首期购房款(含定金)用于李XX银行解押之用，剩余购房款590万元在过户送件成功后由蔡XX、陈XX直接支付给李XX。
2016年4月22日蔡XX、陈XX通过蔡XX的银行账户向李XX支付购房定金20万元，2016年4月23日蔡XX、陈XX通过陈XX的银行账户向李XX支付购房定金30万元。李XX出具《购房定金收条》，确认收到购房定金50万元。2016年4月23日蔡XX向连XX转账支付100000元。2016年4月24日连XX出具《收条》一份，确认收到蔡XX支付讼争房产买卖的居间服务费100000元。2016年7月1日庭审后，厦门XX公司在该《收条》落款处加盖公章。
2016年4月25日蔡XX签署一份《委托书》，蔡XX委托卢XX以蔡XX的名义购买坐落于厦门市湖里区枋湖东XX的房产，蔡XX全权委托卢XX作为代理人，办理蔡XX应办的一切手续，包括但不限于以下事宜：与卖方商定房产交易价格，房款支付方式，房屋交付等合同的各项条款，并签订和履行房屋买卖合同及相关协议、文件、缴纳购房款，并办理相关契证和合同公证等。2016年4月25日陈XX签署一份《委托书》，陈XX委托卢XX以蔡XX的名义购买坐落于厦门市湖里区枋湖东XX的房产，陈XX全权委托卢XX作为代理人，办理陈XX应办的一切手续，包括但不限于以下事宜：与卖方商定房产交易价格，房款支付方式，房屋交付等合同的各项条款，并签订和履行房屋买卖合同及相关协议、文件、缴纳购房款，并办理相关契证和合同公证等。
2016年4月25日，被告李XX与卢XX通过微信联系，商议一同前往厦门市XX公司。之后，李XX、卢XX、中介阿X(双方均称呼“阿X”)一同前往厦门市XX公司，蔡XX、陈XX提交录音资料，体现：厦门市XX公司工作人员提出李XX出具的离婚协议书与产权证登记的地址不一致，可能导致讼争房产无法过户，最终能否过户由房管局审核;李XX表示以讼争房产作为抵押物向银行贷款时也曾出现过这样的问题，但当时出示证明就办理了抵押贷款，李XX现场出示了一份证明。
2016年4月28日，卢XX以蔡XX、陈XX的名义向李XX邮寄《就房产买卖协议履行事宜致李XX女士函》，该函称因厦门市XX公司告知因李XX提供的离婚协议上房产地址与产权证上记载的地址不一致，无法办理相关手续，蔡XX、陈XX要求李XX在2016年5月3日前提供有能力履行房产过户手续的证明(比如陈X先生的公证委托书)，在李XX不能证明有履约能力或者提供相应担保之前，蔡XX、陈XX作为购买方将中止协议的履行，暂停向李XX支付购房款。卢XX提交中国XX速递物流快递单及跟踪信息单，体现李XX于2016年5月3日签收该函件。2016年5月3日，李XX向蔡XX、陈XX邮寄《关于履行房屋买卖协议的通知函》，要求蔡XX、陈XX履行合同约定义务并承担相应的违约责任。卢XX于2016年5月4日收到该函件。
2016年5月6日，福建XX律师林XX接受蔡XX、陈XX的委托向李XX邮寄《就解除XXX号房产买卖协议致李XX女士函》，称李XX未向蔡XX、陈XX提供相应的担保，因此通知李XX，自本函发出之日起解除双方于2016年4月22日签订的编号为XXX号的《房产买卖协议》，请李XX三日内双倍返还购房定金。卢XX提交中国XX速递物流快递单及跟踪信息单，体现李XX于2016年5月4日签收该函件。福建XX律师郭XX接受李XX的委托向蔡XX、陈XX邮寄《关于就解除XXX号房产买卖协议致李XX女士函的复函》，称鉴于蔡XX、陈XX拒不付款行为，同意解除双方签订的《房产买卖协议》，同时将追究蔡XX、陈XX的违约责任并没收蔡XX、陈XX支付的定金。蔡XX、陈XX于2016年5月7日签收该函件。
2016年4月27日至2016年5月4日期间，蔡XX、陈XX的受托人卢XX与李XX之间有短信往来，短信内容涉及讼争房产买卖的事宜。卢XX于2016年4月27日发短信称因讼争房产不具备过户条件，在李XX的相关产权证明具备过户条件前，将暂停支付后续款项。李XX则要求蔡XX、陈XX按合同约定付款，并提供了厦门XX公司的证明，证明厦门市湖里区XX9单XX、10单元对应的产权证地址为厦门市湖里区枋湖东XX、10房产，且李XX表示对方需要担保则其名下的房产可作为担保。蔡XX、陈XX未就担保事宜作出回应。
一审法院认为，蔡XX、陈XX与李XX之间签订的《房产买卖协议》系双方的真实意思表示，应当认定合法有效，合同当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。根据《房产买卖协议》的约定蔡XX、陈XX应于2016年4月27日前支付首期购房款690万元(含定金)，蔡XX、陈XX主张其行使不安抗辩权，因此未按约定履行付款义务并要求李XX双倍返还定金。依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”2010年12月16日李XX已经登记离婚。2012年8月1日厦门市房地产交易权籍登记中心将李XX登记为厦门市湖里区枋湖东XX、10号房产的产权人，李XX持有厦门土房证第009XXXX7609号和厦门土房证第009XXXX7606号《厦门市土地房屋权证》，该房屋权属清晰。蔡XX、陈XX并没有确切证据证明李XX有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，蔡XX、陈XX中止履行应承担违约责任。李XX收到蔡XX、陈XX邮寄的《解除XXX号房产买卖协议致李XX女士函》后，向蔡XX、陈XX邮寄《关于就解除XXX号房产买卖协议致李XX女士函的复函》表示同意解除合同但蔡XX、陈XX应承担违约责任，蔡XX、陈XX于2016年5月7日收到该复函。蔡XX、陈XX未按合同约定履行付款义务且在《解除XXX号房产买卖协议致李XX女士函》中明确表示不再继续履行合同，因此李XX有权解除合同，蔡XX、陈XX收到合同解除通知之日合同即解除，故认定双方签订的XXX号《房产买卖协议》于2016年5月7日解除。根据《房产买卖协议》的约定，蔡XX、陈XX中途悔约的，购房定金归李XX所有，因此蔡XX、陈XX要求李XX双倍返还购房定金，没有事实和法律依据不予支持。蔡XX、陈XX要求李XX赔偿中介费损失，亦无事实和法律依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回蔡XX、陈XX的全部诉讼请求。案件受理费14700元，减半收取计7350元，由蔡XX、陈XX负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本案二审期间，蔡XX、陈XX对一审判决查明的事实提出如下异议：1.“李XX现场出示了一份证明”表述有异议,李XX未向蔡XX、陈XX出示证明,仅给厦门市XX公司看证明内容，厦门市XX公司认为单凭该证明无法过户。2.“比如陈X先生的公证委托书”系笔误,应为陈X。3.“2016年5月6日，福建XX律师林XX接受蔡XX、陈XX的委托向李XX邮寄《就解除XXX号房产买卖协议致李XX女士函》”中时间有误,秋生律师事务所于2016年5月4日寄出函件，李XX于当日签收。4.“且李XX表示对方需要担保则其名下的房产可作为担保”有异议,一审判决未摘抄全部原文，李XX仅是气话，没有明示担保内容。李XX对蔡XX、陈XX提出的第1、4项异议不认可，对第2、3项异议认可。李XX对一审判决查明的事实提出如下异议：“2016年4月25日，李XX与卢XX通过微信联系，商议一同前往厦门市XX公司”有误，双方并未达成一致，仅是应蔡XX、陈XX要求陪同前往厦门市XX公司了解情况。蔡XX、陈XX对李XX提出的异议不予认可，认为双方是达成合意才会共同到厦门市XX公司。本院对双方没有争议的事实予以确认。
另查明，双方当事人均确认《房产买卖协议》于2016年5月7日解除。
本院认为,首先，蔡XX、陈XX与李XX签订的《房产买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，一审判决认定合法有效是正确的。其次，根据查明事实，在《房产买卖协议》履行过程中，李XX与蔡XX、陈XX的委托人卢XX及房屋中介“阿X”一同前往厦门市XX公司，因李XX出具的离婚协议上载明房产地址与产权证上记载地址不一致，双方在与厦门市XX公司交涉过程中，对讼争房产是否可以过户产生争议。从蔡XX、陈XX提交的XXX、XXX，可以证实其除了依约支付购房定金50万元以外，于2016年4月26日已备足第二期购房款640万元。后蔡XX、陈XX未按《房产买卖协议》约定于2016年4月27日向李XX支付690万元(含定金)。从双方履行合同情况分析，双方系因对房产过户所需材料的理解存在争议，事后又不能达成一致意见，导致房产买卖协议未能继续履行，双方均负有过错，应当各自承担相应的责任。现双方当事人均确认《房产买卖协议》于2016年5月7日解除，因该合同取得的财产，应当予以返还，故李XX应返还蔡XX、陈XX已支付的定金50万元。一审判决认定李XX有权没收定金不当，应予纠正。蔡XX、陈XX上诉主张李XX根本违约应双倍返还定金的主张，不符合事实，不予采纳。再次，蔡XX、陈XX主张李XX赔偿中介费损失10万元，蔡XX、陈XX于一审中提交了《收条》及转账凭证，李XX对上述证据真实性不予认可，认为已解除了中介关系，无需支付中介费。因双方未能继续履行合同，厦门XX公司对是否返还蔡XX、陈XX中介费未作出说明。综合考虑蔡XX、陈XX自身对合同解除亦负有过错，对蔡XX、陈XX该项上诉主张不予支持。
综上所述，蔡XX、陈XX的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院(2016)闽0206民初3946号民事判决;
二、李XX应于本判决生效之日起七日内返还蔡XX、陈XX购房定金500,000元;
三、驳回蔡XX、陈XX的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14700元，减半收取计7350元，由蔡XX、陈XX负担4900元，李XX负担2450元。二审案件受理费14700元，由蔡XX、陈XX负担9800元，李XX负担4900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯XX
审 判 员 许XX
二〇一七年五月二日
代书记员 彭XX
