5079贾XX诉嘉华房屋买卖合同-判决书

　　浙江省金华市金东区XX

　　民 事 判 决 书

　　(2019)浙0703民初5079号

　　原告：贾XX，女，1981年12月1日出生，汉族，住金华市金东区。

　　原告：金XX，男，1976年10月24日出生，汉族，住金华市金东区。

　　二被告共同委托的诉讼代理人：张XX、丁建杭，浙江XX律师(特别授权)。

　　被告：金华市XX公司，住所地浙江省金华市婺城区XX。

　　法定代表人：曹XX，该公司执行董事。

　　委托诉讼代理人：薛XX，浙江XX律师(特别授权)。

　　第三人：中国XX，住所地金华市婺城区八一北XX。

　　负责人：吕XX。

　　委托诉讼代理人：金XX，中国XX员工(特别授权)。

　　原告贾XX、金XX与被告金华市XX公司(以下简称XX公司)、第三人中国XX(以下简称XXX)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告金XX及其委托诉讼代理人张XX、被告XX公司的委托诉讼代理人薛XX、第三人XXX的委托诉讼代理人金XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告贾XX、金XX向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》(备案合同编号201XXXX0074);2、判令被告返还原告已付购房款XXX元并赔偿利息损失160371.34元(利息分三部分，定金100000元按中国人民银行同期同档次贷款利率4.75%自2018年4月6日起，暂算至2019年10月31日，为7454.86元;首付款839000元按按中国人民银行同期同档次贷款利率4.75%自2018年5月22日起，暂算至2019年10月31日，为57529.01元;按揭已支付利息自2018年10月暂计至2019年10月，为95387.47元;以后产生利息均另计)，合计XXX.34元;3、判令被告向原告支付因逾期交房产生的违约金70170元(以已付购房款XXX元为基数，按3%计算);4、判令解除原、被告与第三人签订的XXX(合同编号33020120XXXX1970)，并由被告承担解除合同的违约金;5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月21日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于金华市的商品房，房屋建筑面积128.69㎡，购房总价款为XXX元整，二原告已付清全部房款(首付款939000元，向第三人处按揭贷款XXX元);被告应当在2019年2月28日前将商品房交付给原告使用;如被告逾期交房超过60日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知送达之日起30天内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的3%向原告支付违约金。但被告一直未在约定期限内即2019年2月28日前向原告交房房屋，直到2019年9月16日被告才向原告发送了交房通知书。原告认为，被告未按合同约定的期限交房已构成违约，逾期交房超过60日，原告有权解除合同;因《商品房买卖合同》解除所派生的XXX也应予以解除，所产生的违约责任应由被告承担。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。

　　被告XX公司辩称，1、希望原、被告能继续履行双方签订的《商品房买卖合同》;2、根据双方合同约定，被告自收到原告解除通知30日内返还购房款，但被告至今都未收到原告解除的通知，因此返还购房款未到履行期限，原告计算的利息损失过高;3、原告主张的逾期交房违约金过高，请求法院予以调整。4、原告与第三人签订的XXX系原告为履行购房合同而签，与被告无关，因解除该合同产生的违约金不应由被告承担。综上，被告认为违约系因政策变化等原因所致，非原告主动造成，请求法院综合本案实际因素依法判决。

　　第三人XXX对原告所提的诉讼请求无异议。

　　原告贾XX、金XX向本院提交了以下证据：

　　1、身份证复印件二份，证明二原告的主体资格。

　　2、企业信用信息公示报告复印件二份，证明被告及第三人的主体资格。

　　3、商品房买卖合同(编号201XXXX0074)一份，证明原告向被告购房的事实。

　　4、收据、发票、个人购房担保借款合同、借款凭证各一份，证明原告通过首付加银行按揭贷款的形式付清购房款的事实。

　　5、贷款还款流水一份，证明原告按揭贷款的还款情况。

　　6、交房通知书一份，证明被告逾期交付房屋的事实。

　　被告XX公司向本院提交了以下证据：

　　1、竣工验收备案表、住宅质量保证书及住宅使用说明书各一份，证明涉案房屋于2019年9月16日达到交房条件的事实;

　　2、建筑工程施工许可证、疑难问题解决会办表、竣工图、单位工程质量竣工验收记录及工程竣工验收报告各一份，证明被告开发的4号、5号、8号楼使用同一施工许可证，涉案房屋所在的5号楼在2018年12月已经竣工，由于政策变化原因导致已竣工的4号、5号楼无法单独验收备案，后经被告和业主共同要求，金华市建设局将此事作为一年问题解决才给予4号、5号楼验收备案的事实;

　　3、防空地下室竣工专项验收核定意见及结建防空地下室工程质量竣工验收记录各一份，证明嘉华佳XX整个小区在2006年已通过人防验收的事实;

　　4、交房通知书二份及函一份，证明被告于2019年4月5日、9月16日、10月17日向原告送达交房通知书，2019年9月16日电话通知原告交房的事实;

　　第三人XXX向本院提交情况说明一份，证明若原告提前还款，需加收一个月的违约利息7225.08元的事实。

　　对原告提交的证据，被告质证意见如下：对证据1、2、3、4三性均无异议。证据5，认为与本案房屋买卖合同纠纷无关。证据6真实性无异议，对证明目的有异议，认为无法证明被告存在逾期交房的事实

　　对原告提交的证据，第三人均无异议。

　　对被告提交的证据，原告质证意见如下：证据1，对竣工验收备案表的真实性无异议，证明目的有异议，该证据证明涉案房屋于2019年9月16日竣工验收，已经远远超过了合同约定的交房时间;证据2真实性无异议，证明目的异议，该组证据中的材料均无法证明是因为政府政策原因导致4号楼和5号楼无法进行竣工验收。证据3，防空地下室竣工专项验收核定意见及结建防空地下室工程质量竣工验收记录的真实性无异议，关联性和证明目的有异议，涉案房屋除了人防验收，还有很多其他内容需要验收，最终验收通过还是要以竣工验收备案表时间为准。证据4，交房通知书和函的真实性无异议，证明目的有异议，涉案房屋直到2019年9月16日才具备交房条件，被告存在违约的事实。

　　对被告提交的证据，第三人均无异议。

　　对第三人提交的证据，原告对真实性无异议，认为本案系因被告原因造成违约，原告提前解除与第三人签订合同所产生的相应违约金应当由被告承担。

　　对第三人提交的证据，被告对真实性无异议，认为合同系原告与第三人签订，违约产生的违约金理应由原告承担。

　　本院认证如下：各方对原告提交的证据1、2、3、4、5、6真实性无异议，本院对原告所提交证据的真实性予以确认。对被告提交的证据1、2、3、4真实性均无异议，对证明目的有异议，认为被告提交的证据并不能证明其逾期交房系因政府因素引起，反而证实了被告在2019年9月16日才具备交房条件，已违约的事实。本院对被告所提交证据的真实性予以确认，并确认被告存在逾期交房的违约行为。对第三人提交的证据的真实性本院予以确认，并确认如需解除XXX，需支付违约金7225.08元的事实。

　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：

　　2016年8月18日，相关政府部门同意XX公司开发的嘉华佳XX8号楼由11层调整为8层。2016年11月25日，金华市住房和城乡建设局对XX公司开发的嘉华佳XX4号、5号、8号楼工程颁发了建筑工程施工许可证，准予施工，许可证载明合同工期为430日。

　　2018年5月21日，原告贾XX、金XX(买受人)与被告XX公司(出卖人)签订备案合同编号为201XXXX0074的《商品房买卖合同》一份。合同第三条约定，买受人购买的商品房为嘉华佳XX5幢2-703号，建筑面积128.69平方米，该商品房有阳台3个，其建筑样式为非封闭式。合同第五条约定，该商品房房款合计XXX元。合同第七条约定，买受人按银行按揭贷款方式按期付款，买受人于2018年5月21日签订买卖合同，并支付首付款房款人民币939000元，余款XXX元于2018年6月10日前提交全部符合银行要求的申请资料，并完成银行按揭贷款抵押手续，若由于买受人原因逾期办理银行贷款手续，视同逾期付款处理。合同第九条约定，出卖人应当在2019年2月28日前，将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明;2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件;3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件;但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金。合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接清单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十六条第二款约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》;第三款约定，出卖人承诺于交付日后半年内，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记;第四款约定，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1、2项处理：(1)买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还对其他事项作出了约定。2018年7月6日，二原告与第三人XXX签订XXX，借款XXX元用于购买金华市嘉华佳XX5-2-703室房屋，借款期限240个月，自2018年7月6日起至2038年7月5日止，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。合同第三十条约定，借贷双方对提前还款的特别约定为借款人提前还款须按提前还款金额一个月贷款利息支付违约金。2018年4月5日，原告向被告支付首付定金100000元，同年5月21日支付首付款839000元，同年9月4日，第三人XXX向被告XX公司发放贷款XXX元。

　　2019年4月5日，被告XX公司向原告寄送交房通知书，告知原告在接到本通知书后到XX公司销售中心办理交房有关手续。2019年9月16日，XX公司向原告寄送交房通知书，告知原告在接到通知书后，在2019年9月27日前到XX公司销售中心办理交房有关手续。2019年10月17日，XX公司向原告寄送《函》，主要内容为：您所购买的嘉华佳XX5号楼2单元703室房屋已符合交房条件，我公司已于2019年4月5日通知您来交房，您没有来我公司办理交房手续。为此，我公司又于2019年9月16日电话通知您交房，后又再次书面通知您于2019年9月27日前来办理交房手续，您还是没有来办理交房手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，自2019年9月27日起房屋已视为交付使用，房屋毁损、灭失的风险由您承担，自2019年9月27日起物业管理服务费等相关费用由您承担缴纳。

　　另查明，就XX公司开发的嘉华佳XX4号、5号楼工程，金华市住房和城乡建设局于2019年9月16日在工程竣工验收备案表上签署文件收讫予以竣工验收备案。2019年11月28日，金华市XX源和规划局就本案所涉的坐落于金华市不动产颁发了浙(2019)金华市不动产权第XXX号不动产权证书，权利人为XX公司。

　　原告与第三人XXX签订XXX截止2019年11月20日，本笔贷款凭证余额XXX.45元，利息每月扣收，若提前还款需加收一个月的违约利息，金额7225.08元。

　　本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。1.关于被告辩称的嘉华佳XX8号楼规划调整、政府政策调整导致4号、5号楼不能单独验收及村民阻拦施工等因素是否构成不可抗力问题。本院认为，根据查明的案件事实，嘉华佳XX8号楼规划调整是时间为2016年8月18日，金华市住房和城乡建设局2016年11月25日对XX公司开发的嘉华佳XX4号、5号、8号楼工程颁发的建筑工程施工许可证上载明合同工期为430日，被告主张的平息驿头村村民阻拦施工的时间为2017年9月，而本案原、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2018年7月16日，即8号楼规划调整及被告主张的驿头村村民阻拦施工的时间均在原、被告双方签订合同之前，且被告如能按照施工许可证上载明的工期完成开发，即不存在4号、5号楼单独竣工验收的问题。综上，被告主张的上述因素均不构成不可抗力，对被告的该项辩解，本院不予采信。2.关于原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的主张。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十条约定了被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的3%向原告支付违约金。现被告已向本院举证证明金华市住房和城乡建设局于2019年9月16日在涉案工程竣工验收备案表上签署文件收讫予以竣工验收备案，故可认定涉案房屋于2019年9月16日已符合交房条件。涉案房屋符合交付条件后，被告即向原告寄送收房通知书通知原告于2019年9月27日前办理收房手续，但原告在收到被告寄送的交房通知书后至今未办理收房手续，原告拒绝接收房屋的行为可视为被告已交付房屋。综上，被告发出书面交房通知书确定的交付期满之日即2019年9月27日可认定为视为房屋已交付日期。双方合同约定的交房时间为2019年2月28日，被告逾期交房超过60天符合双方约定的合同解除条件，原告有权按照合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》并退还全部购房款。鉴于原、被告双方已在《商品房买卖合同》中对解除合同的违约金支付标准作出约定，被告应根据约定按原告累计已付购房款的3%支付违约金。故原告主张被告应向其支付逾期交房违约金XXX×3%=70170元的诉讼请求本院予以支付，原告主张赔偿利息损失的主张无事实及法律依据，本院不予支付。3.关于原告要求解除与第三人XXX签订的XXX的问题。鉴于合同相对方第三人XXX对解除XXX无异议，本院确认解除双方签订的XXX。关于解除合同后违约金支付问题，在签订的担保借款合同第二部分第三十条约定，借贷双方对提前还款的特别约定为借款人即原告提前还款须按提前还款金额一个月贷款利息支付违约金，第三人XXX已向本院举证证明违约金数额，且原告对金额无异议，本院对违约金金额7225.08元予以确认。原告所提解除XXX的依据是主合同《商品房买卖合同》因被告违约导致合同目的不能实现，从合同解除产生的违约责任即支付第三人XXX违约金7225.08元由被告承担的诉讼请求本院予以支持。综上，原告诉请合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

　　一、解除原告贾XX、金XX与被告金华市XX公司签订的《商品房买卖合同》;

　　二、由被告金华市XX公司于本判决生效后十日内退还原告贾XX、金XX已付购房款XXX元;

　　三、由被告金华市XX公司于本判决生效后十日内支付原告贾XX、金XX逾期交房违约金70170元;

　　四、解除原告贾XX、金XX与被告第三人中国XX签订的XXX，并由被告金华市XX公司于本判决生效后十日内支付第三人中国XX违约金7225.08元;

　　五、驳回原告贾XX、金XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费27356元，减半收取计13678元，由被告金华市XX公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。

　　审 判 员　宋X

　　二〇二〇年一月十六日

　　代书记员　丛蕾