张XX与莆田市xx房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　张xx与莆田市xx房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　福建省莆田市荔城区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2018)闽0304民初5091号

　　原告：张XX，男，1983年6月8日出生，汉族，居民，住所福建省仙游县。

　　委托诉讼代理人：李琳肖，福建XX执业律师。

　　被告：莆田市XX公司，住所地福建省莆田市荔城区。

　　法定代表人：林XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：庄XX，男，汉族，该公司员工。

　　原告张XX因与被告莆田市XX公司(以下简称XXXX)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张XX的委托诉讼代理人李琳肖、被告XXXX的委托诉讼代理人庄XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　张XX向本院提出诉讼请求：1.XXXX立即为张XX办理位于莆田市延寿XX第XX幢XXX层XXXXXX号商品房登记至张XX名下的《不动产权证书》，并向张XX交付上述权属证书;2.XXXX支付张XX逾期办理及交付《不动产权证书》的违约金(违约金计算方法：以699476元为基数，自2013年5月3日起至上述商品房的《不动产权证书》登记至张XX名下并交付之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算);3.XXXX承担本案诉讼费用。诉讼过程中，张XX放弃上述第1项诉讼请求。事实和理由：张XX和XXXX于2012年5月4日签订《商品房买卖合同》(合同编号：XXXXXXXXX)及附件，双方约定：张XX向XXXX购买位于莆田市延寿XX第XXX幢XXXX层XXXXXX号商品房(房屋建筑面积89.93平方米，其中套内建筑面积64.96平方米，分摊建筑面积24.97平方米);购房款为699476元;出卖人(即XXXX)应于2011年12月10日前按约定条件交付前述房屋;出卖人应在房屋交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人;并约定出卖人应在90日内将房屋权属证书交付买受人等等;该合同没有约定逾期办证的违约责任。合同签订后，张XX依约全面履行合同义务，支付合同约定购房款及相关办证税费。2013年2月4日XXXX向张XX交房，但却无故逾期办理房屋权属证书，理应承担逾期办理房屋产权证书的违约责任。

　　XXXX辩称，1.逾期办证是由于政府政策造成的，并非是XXXX造成的，张XX诉求XXXX支付逾期办证的违约金没有事实和法律依据。(1)2011年12月2日，莆田市人民政府关于印发莆政综XXXXXX号《莆田市旧城改造和新建住宅小区配套幼儿园建设管理规定的通知》中第三条、第八条及2016年4月25日，莆田市人民政府印发莆政办XXXXXXX号《莆田市人民政府办公室关于全市住宅小区配套幼儿园建设使用进度滞后处理意见的通知》第三点可知，不动产登记部门因为XXXXXX小区幼儿园配套使用问题，暂停办理XXXXXX小区权属登记手续。上述政策在双方签订《商品房买卖合同》正是因为上述政策的施行，导致了涉案房屋权属登记无法办理。2018年6月21日，XXXX建设的凯斯幼儿园获得办学许可证，现已交付使用，且在办理权属登记证书过程中，XXXX于2013年6月24日将宗地图交于莆田市土地局并办理后续房屋权属登记手续，但土地部门需开发商所建楼盘每栋楼交付70%以上才可以集中办理土地证，且张XX所在楼栋地块XXXXX与地块XXXXX地下室XXXXXX有交叉，土地部门需XXXX所在项目与合并才可办理土地证，后因房产部门及土地部门(之后合并为莆田市不动产中心)在试实行“双证合一”过程中，造成XXXX送件无法受理，因产权及土地办理分属两个部门，后市政府决定成立不动产登记中心，实行房产、土地双证合一为不动产权证，造成不动产登记中心无法受理而滞后，并于2018年11月27日张XX取得房屋所有权属证书，并非是XXXX的原因造成逾期办证，且张XX存在过错，张XX于2016年10月21日才补交面积补差款，XXXX不应支付逾期办证的违约金。(2)《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，该条款因是制式条款，自2015年后由国家工商总局建设部监制已修改该条约90天的约定，莆田地区没有开发商可以在交付后90日取得房屋权属证书，而XXXX已于2018年11月27日为张XX办理完房屋权属证书，且与张XX签订的《商品房买卖合同》第十四条双方同意按2买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的/%向买受人支付违约金。根据双方的约定，逾期办证并非是XXXX的原因，因此不需要支付违约金，另外违约金画斜杆代表该条款删除，表示双方一致同意放弃追究逾期办证责任的权利，且张XX的诉讼请求已经超过诉讼时效。(3)根据《合同法》第114条规定，违约金应当约定，本案中双方对《商品房买卖合同》第14条规定的退房和逾期办证违约金一致同意放弃。违约金即使有约定也应当不超过实际损失，本案房产系住宅性质，且系按揭买卖性质，房产依约交付张XX使用，张XX实际上不存在损失。(4)退一步讲，如果法院认为应给张XX适当补偿，恳请法院综合考虑政府决策行为、莆田市房地产市场和XXXX的实际情况酌情妥处。2.关于交付《不动产权证书》，不动产权证书于2018年11月27日已办理完毕，后续移交至张XX按揭所在银行(中国XX)，张XX如需原件可自行向银行申请。综上所述，张XX诉求没有事实法律依据，请求依法予以驳回。

　　张XX围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织XXXX进行证据交换和质证。对XXXX无异议的身份证复印件、《商品房买卖合同》及其补充协议、房屋登记簿各1份、销售不动产统一发票(自开)2张、《代扣税、费收据》复印件及办证费用明细复印件各1份，本院予以确认并在卷佐证。

　　XXXX围绕其抗辩意见依法提交了证据，本院组织张XX进行证据交换和质证。张XX对XXXX提供的税收完税证明及福建增值税普通发票各1份的真实性无异议，本院予以认定，且上述证据与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。XXXX提供莆政综XXXXXX号莆田市人民政府文件复印件、莆政办XXXXX号莆田市人民政府办公室文件复印件各1份，欲证明：2011年11月29日，政府印发文件要求旧城改造和新建住宅小区配套幼儿园必须与住宅小区同时竣工验收交付使用，才可以办理不动产权属登记的事实。本院经审查认为，因该组证据系政府文件，来源合法，内容客观真实，本院对XXXX提供的该组证据的真实性、合法性予以认定。

　　根据张XX、XXXX的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　2012年5月14日，张XX与XXXX订立《商品房买卖合同》(合同编号为XXXXXXXXXX)，约定张XX以总价款699476元向XXXX购买XXXXXX商品房(房屋登记坐落于莆田市荔城区拱辰街道延寿北XX)。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人(即XXXX)应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人(即张XX)。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的×%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。该合同附件六：补充协议(一)第一条约定：买受人所购商品房的产权证由买受人委托出卖人统一办理，办理产权证的所有税费由买受人承担，在交房时由买受人预交给出卖人(此项税费按相关部门的收费标准代为预收，多还少补)。买受人应配合出卖人办理产权证及抵押登记等手续，因买受人原因造成房产证及抵押登记未能在商品房交付之日起180日内办妥的，则买受人按房价款每日万分之三向出卖人支付违约金。合同签订后，张XX向XXXX付清了涉案商品房的全部购房款，另张XX于2016年10月21日向XXXX支付了面积差价款3655元。2013年2月4日，XXXX将涉案商品房交付给张XX，并向张XX出具《代扣税、费收据》，确认XXXX收取了涉案商品房的公共维修基金及办理房产证、土地证等相关代收费用30478元。张XX与XXXX对以下事实均无异议：XXXX代为张XX申请办理涉案商品房的权属登记，2018年11月27日，涉案商品房的国有建设用地使用权/房屋所有权转移登记至张XX名下。

　　另查，莆政办XXXXXXX号莆田市人民政府办公室《关于全市住宅小区配套幼儿园建设使用进度滞后处理意见的通知》中记载：XXXXX……幼儿园已建但未与住宅小区同时竣工验收交付使用的项目，限于2016年5月31日前完成竣工验收并明确幼儿园举办者，确保2016年8月份正常招生。对逾期竣工验收交付使用的项目，规划部门不予办理住宅小区规划条件核实，住建部门不予办理项目竣工验收备案，不动产登记部门不予办理不动产权属登记……。现因涉案商品房的《不动产权证书》未能及时转移登记至张XX名下，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。

　　本院认为，张XX与XXXX签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。张XX已向XXXX付清涉案商品房的购房款，双方确认于2013年2月4日办理涉案商品房的交接手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，XXXX应于涉案商品房交付使用后60日内(即2013年4月5日内)向当地房屋权属登记机构办理涉案商品房所有权初始预登记，在交付使用后90日内(即2013年5月5日内)为张XX取得涉案商品房的房屋权属证书。涉案商品房的国有建设用地使用权及房屋所有权于2018年11月27日才转移登记至张XX名下，XXXX逾期代为张XX申请办理房屋权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的×%向买受人支付违约金。鉴于张XX与XXXX对上述违约金约定的理解不同，张XX又未能举证证明逾期办证所造成的实际经济损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践，本院酌定逾期办理房屋权属证书的违约金按日万分之一计算。XXXX辩称张XX的诉讼请求超过诉讼时效;本院认为逾期办证的违约金应当适用诉讼时效的规定，张XX于2018年9月26日向本院提起诉讼，其请求XXXX支付2015年9月25日之前的按日计付逾期办理及交付《不动产权证书》的违约金已超过诉讼时效，故XXXX上述辩解意见部分符合法律规定，本院予以采纳;张XX主张其经常催促XXXX办证，导致诉讼时效中断，但其未能提供证据证实其于何时催促XXXX代为申请办证，故对其上述主张不予采纳。对于违约金截止期限，考虑到XXXX系无偿代为张XX申请办理房屋权属证书，且双方并未明确约定XXXX将房屋权属证书交付给张XX的期限，故本案逾期办证违约金应计算至房屋权属证书办理登记至张XX名下之日止。张XX诉讼请求XXXX支付逾期办证的违约金(以已支付购房款699476元为基数计算)，经核算：XXXX应以已付购房款699476元为基数自2015年9月26日起至2018年11月27日止按日0.01%向张XX支付违约金，即81069.27元。XXXX辩称逾期办证未造成相应实质性损失及逾期办证系政府政策变动所致、不属于出卖人的原因，但其提供的证据不足以证实存在免除或减轻其逾期办证的违约责任事实，故对上述辩解意见本院均不予采纳。XXXX辩称张XX逾期于2016年10月21日才支付了面积差价款，但XXXX未能提供证据证实其于何时通知张XX支付面积差价款及张XX在接到其通知后逾期支付面积差价款，故对其上述辩解意见本院不予采纳。

　　综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

　　一、莆田市XX公司应在本判决生效之日起十日内支付给张XX逾期代为申请办理坐落于福建省莆田市荔城区XXXX号XXXXX室商品房《不动产权证书》的违约金81069.27元;

　　二、驳回张XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费3956元，由莆田市XX公司负担2827元，由张XX负担1129元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。

　　审　判　长　　蔡XX

　　人民陪审员　　李XX

　　人民陪审员　　黄XX

　　二〇一九年三月十一日

　　书　记　员　　曾XX

　　附法律条文

　　《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

　　诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护;有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

　　《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

　　第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　依法成立的合同，受法律保护。

　　第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

　　法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

　　第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

　　(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

　　(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

　　当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

　　人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

　　第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

　　前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

　　第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

　　在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。