吴XX、黄x房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人吴xx因与被上诉人黄x房屋买卖合同纠纷一案

安徽省合肥市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

(2019)皖01民终1701号

上诉人(原审被告)：吴XX，男，1972年7月7日出生，汉族，住安徽省肥东县。

　　委托诉讼代理人：阮XX，安徽XX律师。

　　委托诉讼代理人：吕家，安徽XX实习律师。

　　被上诉人(原审原告)：黄X，女，1978年5月1日出生，汉族，住安徽省舒城县。

　　委托诉讼代理人：钱钢，安徽XX律师。

　　委托诉讼代理人：李婷，安徽XX律师。

　　上诉人吴XX因与被上诉人黄X房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院(2017)皖0111民初4822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　吴XX上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回黄X的全部诉讼请求;2、本案一、二审诉讼费用及评估费用均由黄X承担。事实和理由：1、第一，吴XX不存在迟延办理房产证的行为。根据吴XX与开发商合肥XX公司签订的《商品房买卖合同》及《协议书》约定，吴XX在2016年6月26日办理交房手续，于2017年7月4日领取办证相关资料并无不妥。吴XX领取材料后即着手进行涉案房屋登记等事宜，但黄X已将吴XX诉至法院并查封案涉房屋，故吴XX只能暂停房屋过户事宜。一审认定小区业主于2016年10月起陆续从开发商处领取额办证资料并无证据证实，属认定事实不清。吴XX举证的开票日期为2017年3月20日的购房发票足以证实2016年10月不具备办证条件。黄X在与吴XX签订合同时，案涉房屋尚未办理产权证，黄X必定要吴XX出示《商品房买卖合同》，一审认定吴XX举证前黄X不知晓开发商承诺的360天内办证的情况，显然有悖常理。第二，假设吴XX存在迟延履行行为，亦不构成根本违约。黄X与吴XX签订的《存量房买卖合同》中约定办理过户手续的时间为2016年7月1日(以产证下来为准)，吴XX在领取房屋办证材料后左手办理房产证事宜，不存在迟延履行办理过户手续的行为，即不存在违约行为。假设有迟延履行行为，但该行为并未使合同无法继续履行。并且，黄X也无证据证明其向吴XX履行了催告程序，黄X无权要求解除合同。2、根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条规定，在吴XX无根本违约及合同未约定的情况下，一审判决双倍返还定金无事实及法律依据。一审判决吴XX赔偿损失169100元也无事实和法律依据且不公平。黄X超过举证期限申请损失鉴定属程序违法。该169100元并非黄X的实际损失，事实上黄X并没有遭受损失，将来也可能不发生损失。并且，一审判决已经适用定金罚则赔偿了黄X100000元，一审认定黄X的经济损失为169100元，又额外判决100000元，有失公允。最后，一审认定的169100元房价上涨差价，已经超过了吴XX订立合同时预见或应当与交单的因违反合同可能造成的损失。该损失依法不应支持。3、黄X在无事实和法律依据的情况下诉请要求解除其与吴XX签订的《存量房买卖合同》，实质是黄X不愿意继续履行合同的意思表示，该行为符合《合同法》第九十四条的规定，属于根本违约，应当承担违约责任，丧失定金。综上，请求判若所请。

　　黄X辩称，1、吴XX迟延办理涉案房屋房产证的行为客观、明显，构成根本违约。根据吴XX提供的《商品房买卖合同》及《协议书》可知，吴XX在2016年6月26日即已办理交房手续，其最迟也可于2017年6月25日从开发商处领取办证资料，而事实上吴XX却在2017年7月4日才领取的办证资料。很显然，吴XX是因为知晓黄X已经诉讼到法院，其为了逃避责任才去领取的办证资料。吴XX提供的购房发票上明确显示“已申报缴纳营业税未开票补开票”，该证据恰恰可以证明购房发票是吴XX后期补开的，吴XX存在怠于履行、故意拖延不去办证的恶意。黄X申请法院调查令从开发商处调取的涉案房屋所在小区的业主领取办证资料的登记表显示，K9幢楼(即涉案房屋所在楼栋)的业主最早领取办证资料的时间为2016年10月26日。此时吴XX完全可以自行领取办证资料并办理涉案房屋的房产证。对于吴XX主张系开发商原因导致其无法办证，与客观事实不符，其也没有任何证据证明。很显然，吴XX系主观上存有恶意，故意拖延不办证的。黄X是通过房产中介从吴XX处购买的涉案房屋，吴XX是否具备出售涉案房屋的条件，也是由房产中介进行核查的，并且从吴XX与黄X签订的《存量房买卖合同》中关于过户时间的约定也能清晰反映，黄X并不知晓吴XX与开发商签订的购房合同内容。2、涉案房屋实际于2016年10月26日即已具备办证条件，但截至本案起诉，吴XX从未积极主动履行合同义务，一直怠于办理办证手续，严重违反诚信原则。另外，吴XX在一审时明确表示不愿继续履行合同，该意思表示直接导致双方的合同目的无法实现。从双方的合同履行情况来看，黄X为了履行与吴XX之间的合同，于2016年5月22日交付购房定金10万元，于2016年6月29日将户口迁入合肥市确保具备购房资格，又于2016年8月1日交付购房首付款586000元。由此可知，合同签订后，黄X一直在积极履行合同义务。反观吴XX，其在收取黄X购房款686000元后，一直故意拖延办证时间，黄X迫于无奈只能诉讼至法院。3、合肥市的房价在2016年和2017年发生了暴涨，房价一直在持续增长。吴XX上诉称其在合同订立时无法预见合同违约可能造成的损失，明显与客观事实严重不符。对于该部分房屋价差损失吴XX理应予以赔偿。另外，黄X为了购买涉案房屋，将其名下仅有的另一套房屋出售用来筹措购房款，然而吴XX收取686000元购房款后却一直拖延办证。现如今，黄X因为吴XX的违约，已经无法以同等价格购得同地段的其他住房，黄X因此遭受的损失远不止双倍返还定金和房屋价差损失可以弥补的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

　　黄X向一审法院起诉请求：1、判令解除黄X与吴XX签订的《存量房买卖合同》;2、吴XX立即向黄X返还购房款586000元;3.吴XX向黄X双倍返还定金200000元;4、吴XX向黄X赔偿损失566000元;5、本案诉讼费用由吴XX承担。

　　一审法院认定事实：2016年4月11日，开发商合肥XX公司在《安徽商报》发布了于2016年4月18日至2016年4月22日向万达揽湖苑业主集中交房的公告。2016年5月22日，吴XX向合肥XX公司一次性全额付款，购买了位于本市滨湖区万达XX房屋(建筑面积139.82平方米，总房价XXX元)一套，5月30日办理了商品房网上认购备案登记。2016年6月2日，吴XX与合肥XX公司签订了《商品房买卖合同》及《协议书》，《协议书》对《商品房买卖合同》中的部分条款进行变更，约定房屋交付后360天内出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的项目竣工验收备案手续递交至产权登记机关备案，买房人在房屋交付后第360天，自行到出卖人处领取办理房屋权属转移登记所需相关文件并自行办理房屋权属转移登记手续;还约定了出卖人给买房人的所有通知的送达方式包括报纸发布公告等。2016年6月26日，吴XX出具了自办证承诺书，表明己于当日办理了交房手续并承诺自行办理房地产权证。

　　2016年5月22日，吴XX与黄X签订《存量房买卖合同》，约定以总价XXX元转让上述万达XX9幢104室房屋给黄X，款清交房，黄X承担交易中所有税费;签订之日支付购房定金100000元，2016年6月30日(以产证下来为准)支付首期房价XXX元(其中500000元在过户当日存入托管中心，686000元过户当日直接支付吴XX);2016年7月1日(以产证下来为准)前前往房产局办理交易过户手续;剩余房款650000元以贷款方式支付，贷款额度不足则以现金方式补足;若有违约则向守约方赔偿总房款20%的违约金，并支付中介服务费、律师费及诉讼费等。签约当日黄X向吴XX支付定金100000元，2016年8月1日又向吴XX支付购房首付款586000元。

　　另查明，万达揽湖苑房屋所有权初始登记时间为2016年10月20日。自2016年10月25日起，万达XX9幢房屋部分业主开始领取办证资料。2017年7月4日，吴XX到开发商处领取了涉案房屋办证资料。

　　再查明：2016年6月29日，黄X户口从安徽省舒城县迁入安徽省合肥市包河区紫云路滨湖世纪城XX。

　　本案审理过程中，吴XX于2017年9月11日退还黄X购房款586000元。第二次庭审之后，因调解不成，黄X申请以立案之日作为价值时点对涉案房屋价值进行评估，并经双方摇号确定鉴定机构。一审法院委托安徽中恒房地产土地评估有限公司对涉案房产进行价值评估。该公司于2018年4月13日出具皖中恒[2018]估字第0264号房地产评估报告书，确定以2017年5月23日作为估价时点，确定估价对象的总价为XXX元，单价每平方米15056元。黄X为此垫付评估费5000元。

　　一审法院认为，黄X与吴XX签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依约履行。

　　合同签订后，黄X按约支付购房定金100000元，吴XX房产证尚未办理之际，即己提前支付购房首付款586000元，履行了买受人的主要义务。根据庭审查明事实，吴XX购买的是现房，即便其于2016年6月26日办理了交房手续，其最迟可于2017年6月25日从开发商处领取办证资料，实际上小区业主于2016年10月起陆续开始领取办证资料，而吴XX直至2017年7月4日方才领取办证资料，在其己与黄X签订《存量房买卖合同》之后，其迟迟不办证的行为导致黄X、吴XX无法办理涉案房屋的所有权转移登记手续，因此，吴XX已经构成根本违约。现黄X请求解除双方之间的《存量房买卖合同》符合法律规定，一审法院予以支持。黄X、吴XX之间合同解除后，吴XX应当双倍返还黄X定金20万元，并返还黄X已付购房款586000元(审理中己返还)。

　　黄X拥有合肥市户口，购房不违反限购政策。吴XX有义务在期限到来之前积极办理自己名下的房产证，以便配合黄X履行合同，其直到起诉后才领取办证资料，显己违反诚信原则。吴XX提出开发商原因致使产权证直至2017年6月底才具备办理条件，未提供任何证据加以证明;提出黄X申请查封行为导致无法办证，而其在可以领取办证资料的长达八个月时间内，无理由不履行自行办证义务，且收取了黄X的定金、购房款，迫使黄X提起诉讼，黄X申请查封是为了维护自身合法权益，并未导致其不能办证;况且吴XX举证前黄X并不知晓开发商承诺360天内办证的情况，当庭征求意见时，吴XX仍表示不愿继续履行合同。因此，吴XX的根本违约行为直接导致黄X、吴XX之间合同解除，其应当赔偿黄X的实际损失。

　　双方在合同中约定违约方则向守约方赔偿总房款20%的违约金标准过分高于实际损失。黄X的实际损失主要体现为丧失了涉案房屋所有权，该赔偿数额应相当于涉案房屋的现市场价值与双方合同价格的差额，从而使黄X得以购买同等条件的其他住房。经评估，涉案房屋现市场价值超出黄X、吴XX合同约定价格169100元。根据《合同法》相关规定，损失赔偿额应相当于因违约所造成的房屋涨价损失，并考虑诉讼期间房价上下波动的因素、吴XX违约过错程度、吴XX已承担定金违约责任、黄X履行合同情况、成本支出等因素，一审法院判定吴XX赔偿黄X房屋差价损失169100元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:一、解除黄X与吴XX于2016年5月22日签订的《存量房买卖合同》;二、吴XX于判决生效之日起十日内双倍返还黄X定金200000元;三、吴XX于判决生效之日起十日内赔偿黄X差价损失169100元;四、驳回黄X的其他诉讼请求。案件受理费16968元，财产保全费5000元，评估费5000元，合计26968元，由黄X负担4980元，吴XX负担21988元，由吴XX负担。

　　二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。

　　本院认为，黄X与吴XX签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应当按照合同约定积极履行各自的义务。本案中，黄X在双方签订后即按约支付了定金100000元。而根据双方合同约定，就购房首付款，黄X仅需在吴XX办理房产证后、双方办理过户手续前支付。但是，黄X在吴XX尚未办理房产证的情况下，即提前支付了购房首付款586000元。黄X以其实际行为表明自身在积极履行合同，期望促成合同目的的早日达成。吴XX在收取该购房首付款后，也应当积极履行己方义务，及时领取办证所需要的资料，完成房产证的办理。而案涉万达揽湖苑房屋所有权初始登记时间为2016年10月20日，案涉房屋所在9幢房屋部分小区业主从2016年10月25日起即陆续领取办证资料，吴XX辩称案涉房屋2017年3月之前经开发商告知不能领取办证资料，并未提供相关证据证明。即使依据吴XX与开发商办理交房手续的时间及双方签订的《商品房买卖合同》、《协议书》，吴XX最迟也应于2017年6月25日领取办证资料，并且，吴XX也自认在2017年3月已经能够领取办证资料但未领取。在此情况下，吴XX直至2017年7月4日方领取办证资料，显然是在怠于履行自身合同义务。因吴XX迟迟不领取办证资料去办理房产证，导致黄X、吴XX之间无法办理案涉房屋的过户手续，吴XX的行为已经构成根本违约。故黄X请求解除双方签订的《存量房买卖合同》符合法律规定，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故黄X诉请要求吴XX双倍返还定金符合法律规定，一审予以支持并无不当，本院予以维持。在黄X选择适用定金条款主张权利的情况下，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，黄X仍可向吴XX主张赔偿超过定金部分的损失，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的实际损失。本案中，黄X的实际损失主要体现在因未取得案涉房屋所有权而需购买其他同等条件住房时的差价损失，经黄X申请，鉴定后的差价损失为169100元，故根据该司法解释规定，除双倍返还定金外，吴XX还应支付黄X实际损失69100元，一审未扣除双倍返还定金部分，属适用法律不当，本院予以纠正。至于黄X主张其实际损失远远超过169100元，因未能提供充分证据予以证明，本院不予支持。

　　综上，吴XX的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

　　一、维持安徽省合肥市包河区人民法院(2018)皖0111民初4822号民事判决第一、二项，即：“解除黄X与吴XX于2016年5月22日签订的《存量房买卖合同》”、“吴XX于判决生效之日起十日内双倍返还黄X定金200000元”;

　　二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院(2018)皖0111民初4822号民事判决第四项，即：“驳回黄X的其他诉讼请求”;

　　三、变更安徽省合肥市包河区人民法院(2018)皖0111民初4822号民事判决第三项为：吴XX于本判决生效之日起十日内赔偿黄X差价损失69100元;

　　四、驳回黄X的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费16968元，财产保全费5000元，评估费5000元，合计26968元，由黄X负担6236元，吴XX负担20732元，二审案件受理费6836.5元，由吴XX负担4984.5元，黄X负担1852元。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　张　勇

　　审判员　张XX

　　审判员　董XX

　　二〇一九年五月二十七日

　　书记员　孟　成

　　附相关的法律条文：

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

　　(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;

　　(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

　　(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;

　　(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

　　原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。