上海xxxx有限公司与xxx餐饮(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　上海XX公司与XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　上海市静安区XX

　　(2019)沪0106民初53631号

　　原告：上海XX公司，住所地上海市静安区。

　　法定代表人：潘XX(PXX)，董事长。

　　委托诉讼代理人：郑何顺，上海XX律师。

　　委托诉讼代理人：周X，上海XX律师。

　　被告：XX公司，住所地上海市闵行区。

　　法定代表人：史XX，总经理。

　　委托诉讼代理人：李XX，重庆XX律师。

　　原告上海XX公司(以下简称XX公司)与被告XX公司(以下简称XX公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。经XX公司申请，本院于11月21日作出保全裁定。本案于12月12日公开开庭进行了审理，原告XX公司的委托诉讼代理人郑何顺、周X、被告XX公司的委托诉讼代理人李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告XX公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签署的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》自2019年10月10日解除;2.判令被告已经向原告支付的租赁保证金136,912.26元、公共事业保证金4,961.60元、装修押金12,404元不予返还;3.判令被告支付原告欠付的房屋租金10,863.87元、物业管理费1,600.52元、市场推广费300.10元、2019年8月25日至2019年11月4日期间的公共事业费(水费、电费等)8,959.77元，并支付逾期支付费用的违约金(第一部分以8,959.77元为本金，每日按逾期款项金额的0.1%计算,从起诉之日11月15日计算至实际付清之日，第二部分以欠付的房屋租金、物业管理费、市场推广费为本金，从10月9日起算，计算至实际付清之日);4.判令被告支付原告合同违约金237,419.34元;5.判令被告支付逾期办理工商等注销或变更手续的违约金(自2019年11月10日起至12月4日最后一个证照注销之日止,按每日每平方米72.58元的标准计算);6.判令被告向原告支付房屋占用费112,535.29元(自2019年10月11日起,按每日每平方米72.58元的标准计算)。事实和理由如下：原告与被告于2018年8月28日签订了《房屋租赁合同》,约定原告将上海市静安区XX“凯德星贸中XX-商场”B1层06号(以下简称系争房屋)出租给被告,并于2018年9月11日签订《房屋租赁合同补充协议》。租赁期限为3年,合同中对租金、物业管理费等相关费用的计算方式和支付方式进行了约定,合同还约定了违约责任和解除的条款。合同履行过程中,被告于2019年9月30日通过邮件向原告明确表示其将退租,并从2019年10月1日起,其在该房屋处的店铺一直未正常营业,无店员正常上班且房屋内无货品。原告根据合同约定于2019年10月10日通过快递、邮件和短信等方式向被告发出解约通知,终止租赁合同。被告最后撤场日期为11月4日，最后证照注销日为12月4日。被告违约，给原告带来极大的经济损失，为维护自身利益，原告起诉来院。

　　被告XX公司辩称，1.租赁合同2019年10月1日解除，被告不应支付占有使用费;2.被告已交清截至9月30日的租金、物管费、市场推广费，并且已按照原告提供的账单支付了水电费到8月25日，后面没有收到水电费账单，愿意支付到10月1日，但不应该承担违约金，且原告不应没收公共事业保证金;3.被告同意原告没收租赁保证金，原告不应再收取其他违约金;4.被告已办理完毕工商注销手续等，工商注销是11月28日，食品经营许可是12月4日注销，并未给原告造成损失，所以不应就工商事宜支付违约金，即使应支付，该违约金标准过高，且双方对于交接一直未达成一致，直到11月2日才最终完成租赁物业交接，后续办理工商注销等手续，在合理期限内已办理完成;5.被告已支付装修保证金12,404元，原告应退还。被告不同意支付租金、物管费和市场推广费，但如需支付，对原告方的计算方式和计算金额无异议，公共事业费被告同意支付，对于原告主张的金额无异议。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　2018年8月28日,原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订了系争房屋的《房屋租赁合同》，租赁面积为62.02平方米。租赁期限为2018年11月1日至2021年10月31日。甲方同意给予乙方自系争房屋交付之日起2个月的装修期，交付日为2018年9月1日。自装修期期满后的次日起，系争房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。保底租金，按租用面积计算。2018年11月1日至2019年10月31日的含税月保底租金为33,986.96元(后因税率变化更改为每月33,677.99元)，之后每年递增。乙方支付租赁保证金136,912.26元。系争房屋每月含税物业管理费为4,961.60元。每月租金、物业管理费、市场推广费(除首期另有约定外)于每月第一个工作日或之前向甲方付清。乙方应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向甲方交还系争房屋。乙方逾期不交还的，按每日每平方米72.58元的标准支付逾期期间的房屋占用费。乙方支付装修押金12,404元，装修押金于系争房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还。乙方应于合同租赁期满或合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商等经营证照注销或变更手续。否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米72.58元的违约金。乙方支付公共事业保证金4,961.60元。乙方超过十日以上未正常营业的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金，六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。2018年9月11日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，对租赁合同中市场推广费相关内容进行了修改。租赁合同与补充协议另对其他事项进行了约定，双方自签订后开始按约履行。XX公司支付租赁保证金136,912.26元、公共事业保证金4,961.60元、装修押金12,404元。因XX公司认为XX公司的装修不符合标准，故装修押金未退还。XX公司支付租金、物业管理费、市场推广服务费至2019年9月30日，支付公共事业费至2019年8月25日。

　　再查，双方另签订储藏室的租赁合同，因该合同产生纠纷，XX公司已起诉至本院，案号为(2019)沪0106民初53632号，XX公司将系争房屋与该储藏室配套经营WABO(哇饱)快餐。

　　2019年9月19日双方进行多次邮件往来显示：9月19日，XX公司告知XX公司自2019年9月30日起不再租用系争房屋，并申请退还押金;9月20日，XX公司答复XX公司，希望XX公司继续承租，如XX公司仍决定退租，XX公司将按照双方签订的租赁合同来进行下一步的安排;9月24日，XX公司答复XX公司，如因XX公司未及时配合协商退租，9月30日后XX公司将不再经营，自10月1日起不再租用系争房屋;同日，XX公司答复XX公司，希望XX公司能坚持经营到年底，XX公司可考虑减少相应赔偿金，如擅自停业超过10天将产生违约风险;9月30日，XX公司回复XX公司，希望XX公司坚持营业至11月31日，如提前停止营业，将按照租赁合同约定执行;当日，XX公司回复XX公司，决定交铺离场，希望XX公司配合;10月9日，XX公司提醒XX公司，XX公司自2019年10月1日开始租赁商铺内无店员正常上班且房屋内无货品，储藏室也停止营业，XX公司保留商铺租赁合同及储藏室租赁合同约定的自己享有的权利，考虑采取进一步法律手段以维护自身合法权益。

　　2019年10月10日，XX公司向XX公司在租赁合同中披露的注册地址发送解约函，该解约函于10月12日退回，XX公司在10月12日另通过短信发送解约函给XX公司法定代表人史XX。10月12日，XX公司与XX公司协商搬场，XX公司告知东西不能动，需XX公司的赔偿到位才能动。10月18日，XX公司同意XX公司进行物品搬离，并要求10月23日前将系争房屋恢复至复原标准并返还XX公司。同日，XX公司向XX公司发送告知函，因9月30日，XX公司搬离物品遭XX公司阻拦，10月12日要求搬离被告知不能进行任何操作，10月15日，被告知将更换门店及仓库门锁，认为因XX公司不间断尝试搬离并恢复系争房屋遭拒，故产生的损失由XX公司负责。之后，XX公司对系争房屋及储藏室进行了复原。11月2日，XX公司与XX公司开始办理交接手续，11月4日，XX公司完成需要整改部分，XX公司进行了确认。截至该日，XX公司尚欠XX公司公共事业费8,959.77元。

　　2019年11月28日，XX公司设立在系争房屋内的XX公司恒通路分公司由上海市市场监督管理局准予注销。XX公司恒通路分公司于2019年12月4日申请注销食品经营许可证，上海市静安区市场监督管理局于当日做出准予注销许可的决定。

　　审理中，XX公司表示，如法院确定的合同解除日期与XX公司主张不同，租金与使用费由法院一并调整。

　　本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。租赁合同及补充协议系XX公司、XX公司真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。XX公司无正当理由要求退租，并不再经营，构成根本违约。XX公司向XX公司发送解约函，解约函在10月12日送达，本院确认双方之间的租赁合同及补充协议于该日解除，XX公司应支付租金13,036.64元。XX公司对物业管理费1,600.52元、市场推广费300.10元的主张并未违反规定，本院予以确认。XX公司要求XX公司支付租金、物业管理费、市场推广费的逾期付款违约金，XX公司不同意支付，要求调低。本院认为，XX公司的主张虽有合同约定，但标准过高，本院酌情确定支付方式为以三项的总金额14,937.26元为本金，按日万分之五的标准，自2019年10月9日支付至实际付清之日止。

　　XX公司在2019年11月4日完成整改，自此双方交接完毕，XX公司应支付的房屋占有使用费应计算至该日。考虑到XX公司曾要求搬离遭拒的情节，XX公司对于损失的扩大有一定的责任，XX公司认为房屋占有使用费过高要求调整，本院酌情确认占有使用费的金额为20,000元。

　　双方对于欠付的公共事业费的金额无异议，本院确认为8,959.77元。XX公司要求XX公司承担公共事业费的违约金，XX公司不同意支付。由于交接时，双方未结算公共事业费，XX公司在起诉时才要求XX公司支付该笔费用，故本院对起算时间调整为XX公司收到证据副本次日起计算，即从2019年11月29日开始计算。XX公司的主张的标准虽有合同约定，但标准过高，本院酌情调整为按日万分之五的标准计算。

　　XX公司构成根本违约，应向XX公司支付违约金。XX公司主张收取的租赁保证金、公共事业保证金、装修押金不予退还，并要求XX公司支付违约金237,419.34元，XX公司认为违约金金额过高。结合本案的实际情况，本院酌情确认违约金的金额为154,277.86元，此款与XX公司已经支付的租赁保证金、公共事业保证金、装修押金予以抵扣。XX公司诉请不予退还租赁保证金、公共事业保证金、装修押金的主张本院予以支持，另要求支付违约金237,419.34元的诉请不再支持。

　　合同解除后，根据合同约定，XX公司应于三十日内办妥相关证照的注销或变更手续，否则应向XX公司支付违约金。XX公司在12月4日才申请并办理完毕相关证照的注销手续，已经违约。XX公司诉请XX公司按照合同约定标准支付违约金，但未提供证据证明其损失。XX公司不同意支付违约金，认为即便应该支付违约金，金额也过高。结合本案的实际情况，本院酌情确认此项违约金的金额为5,000元。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

　　一、原告上海XX公司与被告XX公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》自2019年10月12日解除;

　　二、原告上海XX公司收取被告XX公司的租赁保证金136,912.26元、公共事业保证金4,961.60元、装修押金12,404元不予返还，与被告XX公司应承担的违约金154,277.86元予以抵扣;

　　三、被告XX公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX公司租金13,036.64元、物业管理费1,600.52元、市场推广费300.10元，及租金、物业管理费、市场推广费的逾期付款违约金(以14,937.26元为本金，按日万分之五的标准，自2019年10月9日支付至实际付清之日止);

　　四、被告XX公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX公司公共事业费8,959.77元及逾期付款违约金(以8,959.77元为本金，按日万分之五的标准，自2019年11月29日支付至实际付清之日止);

　　五、被告XX公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX公司逾期办理相关证照注销或变更手续的违约金5,000元;

　　六、被告XX公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX公司房屋占有使用费20,000元;

　　七、对原告上海XX公司其余诉讼请求不予支持。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

　　案件受理费10,185元，减半收取为5,092.50元，由原告上海XX公司负担2,592.5元，由被告XX公司负担2,500元。

　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

　　审判员　　荣XX

　　二〇一九年十二月二十七日

　　书记员　　夏　雪