田xx与赵XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　田XX与赵XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　上海市静安区人民法院

　　(2019)沪0106民初2915号

　　原告(反诉被告)：田XX，女，1986年6月22日出生，住广东省深圳市。

　　委托诉讼代理人：郑何顺，上海XX律师。

　　委托诉讼代理人：周X，上海XX律师。

　　被告(反诉原告)：赵XX,女,1982年9月20日出生,汉族,户籍地上海市静安区长宁XXXXX弄XXX号XXX层XXX室。

　　原告田XX诉被告赵XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日受理后，依法适用简易程序。审理中，被告赵XX向本院提起了反诉，本院依法进行了合并审理，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)田XX的委托代理人郑何顺、周X，被告(反诉原告)赵XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告田XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租赁押金30,000元;2、判令被告返还原告2018年8月至2018年年11月的租金60,000元(实际使用两个月);3、判令被告支付给原告逾期返还上述款项的利息损失，以90,000元为本金,按照年利率6%计算,从2018年7月30日计算至实际清偿之日为止;4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月27日,原、被告间签订《个人租赁合同书范本》,约定被告将位于上海市静安区长宁XXXXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告,租期为2018年6月1日至2019年5月31日,租金为15,000元/月,租赁押金为30,000元。租赁合同签订后,原告依约支付了押金30,000元及6个月的房屋租金90,000元。2018年7月,原、被告协商解除了《个人租赁合同书范本》,2018年7月29日,原告将系争房屋返还给被告并办理了交接手续,被告表示因资金周转困难,无法立即返还原告已经预付的租金。之后,原告多次催要,被告以各种理由推诿,时至今日,被告仍然迟迟未将租赁押金及剩余的4个月房屋租金返还给原告,给原告的生活造成了极大的困难。基于以上事实,为维护自身的合法权益,原告向法院提起诉讼,请求法院查明求实,维护原告的合法权益。

　　被告赵XX辩称，签订合同时，被告即表示系争房屋是长租，租期最少一年，原告亦予以同意。根据合同约定，因原告提前退租，押金是要作为违约金扣除的。2018年7月初原告向被告提出退房，并表示可以找人转租以减少损失。被告向原告出具转租授权委托书，并表示如原告找到下家，被告即可退还押金及剩余的房租;如果原告不能找到下家，押金便作为违约金扣除，剩余房租只能在原告找到下家后才能退还。但原告未找到下家，而是2018年12月23日被告通过中介找到下家，重新出租了系争房屋，剩余租金应当作为被告的空置损失，不予退还。故不同意原告的所有诉讼请求。此外，被告还表示：合同约定物业管理费、水电煤费用由原告支付，原告在2018年7月搬离当月的前述费用均未付，且原告损坏了系争房屋内的厨房台面。被告赵XX并提起反诉请求：1、要求原告赔偿由于其提早退租给被告造成的损失，计124,002.5元(2018年8月至2018年12月空置费75,000元、被告另行寻找下家的中介费6,500元、2019年1月至2019年5月新旧租赁合同差价按每月2,000元标准总计10,000元、水电煤及物物业管理费2,502.5元、违约金30,000元);2、要求原告复原损坏的厨房台面;3、要求原告承担案件全部受理费。诉讼过程中，反诉原告以反诉被告提前退租造成其损失高于违约金为由，主张原告赔偿被告实际损失94,002.5元，扣除押金及剩余租金计90,000元后，原告还应向被告支付4,002.5元。庭后，反诉原告撤回了要求反诉被告支付水、电、煤费用的反诉请求。事实与理由：双方于2018年6月1日签订了租赁合同，合同约定租期为2018年6月1日至2019年5月31日。2018年7月原告提出提早退租，为减少租金损失原告要求自行安排转租，并让被告提供了一份转租授权协议，双方达成一致，由于原告一直未找到新的租客，之后由反诉人继续寻找新的租客，直至2018年12月9日才通过中介找到新的租客。由于原告的提早退租，造成被告方的损失，因此被告方基于上述事实，按照《合同法》违约责任的相关规定，提出上述反诉请求，请求法院依法判决，维护反诉人的合法权益。

　　反诉被告田XX辩称，不同意反诉原告的所有反诉请求。首先，2018年7月3日原、被告已经协商解除租赁合同，2018年7月29日双方完成房屋交接，在交接时被告微信表示一个月内会将押金、剩余租金退还。因此在解除合同、房屋交接给被告后，后期的空置损失、寻找下家的中介费、新旧合同的差价等风险应由被告承担。其次，水电煤费用在交接时，对于被告发送的账单原告已经付清，被告主张的相关费用为在房屋交接之后产生的，不应当由原告承担。合同的确约定物业费由原告承担，但原告在签订合同时未注意，且被告主张的物业费为全年的，原告实际使用房屋只有两个月，因此物业费也不应当由原告承担。再者，2018年7月29日原、被告在房屋交接时，被告并未提出厨房台面损坏的异议，经代理人与当事人核实，厨房台面损坏的确不是原告造成。最后，本、反诉诉讼费应当由被告承担。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　系争房屋的权利人为赵XX。

　　2018年5月27日，原告(承租方，乙方)与被告(出租房，甲方)就系争房屋签订了《个人租赁合同书范本》，约定由被告承租系争房屋，租期自2018年6月1日至2019年5月31日，租金标准为15,000元/月，租金支付时间为6个月一付，房屋押金30,000元;租赁期满，如无应扣款项，甲方应当在乙方交付房屋当日将房屋押金无息退还乙方;租赁期内，乙方应按时缴纳水、电、煤、物业费等相关费用，因逾期支付造成的损失，由乙方承担;乙方无约定或法定理由提前退租的，甲方有权没收押金作为违约金。

　　租赁合同签订后，原告向被告支付了3万元押金及9万元的租金。

　　2018年7月3日，原告电话告知被告要提前退租。被告在微信上表示如果原告转租给别人，其可以出具授权委托书。2018年7月5日，被告向原告出具了授权协议(微信发送电子版)，授权原告代为处理系争房屋的租赁事宜。2018年7月18日，原告微信表示系争房屋的信息已经挂在网上，由于看房的人不多，要做两手准备，如果月底前没转租出去会按照合同给被告赔偿金。被告回复“好的”。2018年7月18日，双方在微信上开始协商交接事宜;2018年7月22日，原告表示7月29日可交接钥匙给被告，被告表示原告将钥匙交给其母亲。后原告表示，被告方清点完后把扣除押金的钱款转账给原告即可。被告回复“好的”。

　　2018年7月29日，原告搬离系争房屋，并将钥匙交给被告母亲。被告在微信上予以确认并表示原告之前支付的房租已用于装修，现在身边现金不够，大概一个月时间把房租退给原告。2018年8月29日，被告微信表示钱这几天可以给原告了;原告回复“好的”。

　　之后就房租的退还事宜，原告多次通过微信联系被告，被告以各种理由推脱。2018年12月6日，原告再次询问被告退款事宜。被告表示，“12月份可以了，12月份已陆续收回客户欠款，快的话，20号就可以将款项退还原告”。原告回复“好的，并请被告尽快处理”。

　　审理中，原告表示，2018年7月在原告与被告协商解除合同时，被告向原告方出具转租的授权委托书，如找到下家，会退还原告的押金和剩余租金，但因为双方在7月底完成交接，因此寻找下家应当由被告负责。2018年7月底，被告在微信中关于“把剩余押金退还就好了”的表述为原、被告之间的初步协商，之后被告便将房屋信息挂出并找中介带人看房，双方便约定由被告负责寻找下家。2019年1月6日，双方达成协议退还剩余房租和押金。原告并无证据证明被告免除其提前退租的违约责任。

　　被告表示，其的确在微信中一直同意退还相关费用，但是因为被告不懂法律，后来才了解到原告应当赔偿被告方的相关损失。在2019年1月6日的微信聊天记录中，被告关于“押金”的表述为笔误(手机联想词汇)，真实意思为在对方转租成功后退还剩余房租。在庭审之前，对于厨房台面损坏的问题，被告认为扣除押金即可弥补其损失，就前述问题从未跟原告交涉过。

　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。经双方协商一致，可以解除合同。根据在案证据显示，原告于2018年7月初提出解除合同，后双方于2018年7月29日办理了房屋交接，租赁合同确已经双方协商解除。但根据合同约定，原告无约定或法定理由提前退租的，被告有权没收押金作为违约金，现原告提前退租，而原告提供的证据不足以证明被告曾同意免除原告提前退租的违约责任，且原告亦多次表示押金可予以扣除，仅需将剩余租金退还，此系原告愿意承担违约责任的意思表示。审理中，被告表示，确曾向原告表示，如原告将系争房屋成功转租，则将收取原告的押金及剩余租金退还，但之后原告并未将系争房屋转租，故原告仍需按照合同约定承担违约责任。故原告要求被告返还押金3万元的诉请，本院不予支持。根据在案证据，原、被告办理完房屋交接手续后，被告曾多次向原告表示同意退还剩余租金6万元，双方实际已对于合同解除后的违约责任承担达成了一致意见，故原告主张要被告返还剩余租金6万元的诉请，本院予以确认。同时，结合相应证据，被告曾于2018年7月29日表示大概一个月时间后向原告退还剩余房租，但未按约履行，双方之后就退款事宜多次联系，但被告均未按承诺时间履行，确对原告造成了相应的损失。根据双方的微信往来记录，双方最后一次确认的退款时间为2018年12月，故本院酌情确定被告需自2019年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期返还租金的利息。至于被告提出的要求原告承担空置损失的反诉请求，虽然原告提前退租构成违约，但双方已于2018年7月29日办理了房屋交接手续，被告方亦应采取相应措施避免损失的扩大，但根据在案证据显示，被告对于系争房屋的空置亦负有一定责任。本院认为，原告支付的违约金3万元已足以弥补被告的相关损失，被告主张的房屋空置费、寻找下家的中介费、新旧合同差价等损失缺乏依据，本院不予支持。根据合同约定，原告应承担实际使用期间的物业管理费。结合相关单据，本院酌情确定原告需支付物业管理费用390元。审理中，被告撤回了要求原告承担水、电、煤费用的反诉请求，此系被告对于自身权利的处分，于法不悖，本院予以确认。对于被告要求就受损厨房台面恢复原状的诉讼请求，因双方在房屋交接时，被告方并未提出厨房台面损坏的问题，且即使为事后发现，被告也从未向原告提出该问题，现原告否认厨房台面的损坏系其所为，被告提供的证据无法证明系原告原因导致的厨房台面损坏，因此关于被告要求原告修复厨房台面的诉请，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：

　　一、被告(反诉原告)赵XX应于本判决生效之日起三日内返还原告(反诉被告)田XX房屋租金60,000元;

　　二、被告(反诉原告)赵XX应于本判决生效之日起三日内向原告(反诉被告)田XX支付逾期归还的利息，以60,000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年1月1日起计算至第一项主文履行完毕之日止;

　　三、原告(反诉被告)田XX应于本判决生效之日起三日内给付被告(反诉原告)赵XX违约金30,000元，该款与原告(反诉被告)田XX缴纳的30,000元押金相抵扣;

　　四、原告(反诉被告)田XX应于本判决生效之日起三日内给付被告(反诉原告)赵XX物业管理费390元;

　　五、驳回原告(反诉被告)田XX的其余诉讼请求;

　　六、驳回被告(反诉原告)赵XX的其余反诉诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费2,050元，减半收取计1,025元，由原告(反诉被告)田XX负担341.7元，由被告(反诉原告)赵XX负担683.3元;反诉案件受理费计1,075.03元，由被告(反诉原告)赵XX负担727.03元，由原告(反诉被告)田XX负担348元。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

　　审判员　　董锟

　　二〇一九年三月二十一日

　　书记员　　郇鑫