欧xx、冯xx房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　欧xx、冯xx房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　广东省广州市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)粤01民终4602号

　　上诉人(原审原告)：欧XX，男，汉族，1981年3月26日出生，身份证住址广东省中山市。

　　上诉人(原审原告)：冯XX，女，汉族，1982年6月29日出生，身份证住址住湖南省双牌县。

　　两上诉人共同委托诉讼代理人：李X，广东南英律师事务所律所律师。

　　两上诉人共同委托诉讼代理人：谢XX，广东南英律师事务所律所律师。

　　被上诉人(原审被告)：黄X，女，汉族，1970年11月30日出生，住广东省广州市增城区。

　　委托诉讼代理人：殷建，广东XX律师。

　　委托诉讼代理人：冯XX，广东XX律师。

　　原审第三人：广州市XX公司，住所地广州市增城区荔城XX。

　　法定代表人：何XX。

　　上诉人欧XX、冯XX因与被上诉人黄X、原审第三人广州市XX公司(以下简称XX公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院(2018)粤0118民初5550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人欧XX、冯XX的共同委托诉讼代理人李X、谢XX，被上诉人黄X的委托诉讼代理人殷建、冯XX到庭参加诉讼。原审第三人XX公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　上诉人欧XX、冯XX共同上诉请求：1.撤销一审判决;2.判决支持欧XX、冯XX的诉讼请求;3.本案一、二审诉讼费由黄X承担。事实和理由：一、欧XX、冯XX与黄X之间的合同一直处于有效状态，具备履行条件，依法应当继续履行。首先，双方之间的《房地产买卖居间合同》在签订时，是双方真实意思的表示，是依法成立并生效的合同。其次，黄X发函解除行为没有法律效力。欧XX、冯XX与黄X之间的合同继续有效。黄X的解除《房地产买卖居间合同》通知书上载明的理由并不具备合同的约定解除理由和法定的解除理由。且该通知书送达欧XX、冯XX处的时间，晚于黄X收到欧XX、冯XX催告黄X继续履行合同的《律师函》时间。事实上，在黄X发出该通知书前后，欧XX、冯XX及经纪方正多方催促黄X履行合同。另根据《仲裁裁决书》载明的事实：2016年11月13日，黄X与案外人黄XX、经纪方签《房屋买卖合约》，交易金额为110万元。因此，黄X发出解除《房地产买卖居间合同》通知书是其恶意违约的表现，依法不能发生解除欧XX、冯XX与黄X之间《房地产买卖居间合同》的效力。再者，履约过程也未发生导致合同无效或解除的情形。最后，本案合同履约条件成就，法院应在保护交易的基础上确认双方继续履行合同约定。二、欧XX、冯XX支付了全部购房款，却长时间不能取得房屋。黄X的违约行为导致本案长时间的讼累，导致了欧XX、冯XX重大损失。三、黄X出售房屋的目的是获得房屋出售款，无论是贷款还是直接支付现金的方式都能实现黄X通过签订房屋买卖合同希望达到的合同目的。通过本案呈现的聊天记录、庭审情况均能说明欧XX、冯XX在2016年11月份已经明确表达了一次性付款的意愿，在一审时欧XX、冯XX自愿申请冻结房屋交易款，是其积极履约的体现以及延续。但黄X贪图房价上涨的巨大利益，违背诚信，一房二卖，且在本案处理过程中不与欧XX、冯XX协商沟通。四、欧XX于2019年3月经广州市重点单位以及重点引进急需人才政策引进为重点人才取得广州市户口。五、欧XX、冯XX在一审期间主动提出保全的剩余购房款足以支付本案购房款95万元，且现属于法院继续查封状态。综上，请求二审法院予以改判。

　　被上诉人黄X答辩称：一、由于欧XX、冯XX的行为构成违约，双方合同已经解除。根据一审法院向农业银行调取的欧XX的婚姻状况资料，欧XX与冯XX于2014年8月12日达成离婚协议，并取得离婚证。欧XX与黄X签订《房地产买卖居间合同》的时间为2016年8月12日，即在上述两个期间内欧XX与冯XX非夫妻关系，《房地产买卖居间合同》的主体是欧XX与黄X，在没有另行约定的情况下，欧XX应亲自履行合同，但欧XX一直拖延履行合同。评估公司于2016年8月26日出具评估报告。冯XX于2016年IO月30日才向银行提交贷款申请，已远远超出合同约定的七个工作日的期限，属于严重违约。另根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第二款，及《房地产买卖居间合同》第五条之二、第十一条之二的约定，欧XX不具履行合同的能力，为了构建其有履行合同的能力，以冯XX名义向银行提交离婚协议书和离婚证骗取银行贷款，从而阻止合同解除条件的成就，应当视为本合同解除条件成就。2016年11月14日，黄X通过中国XX邮寄方式向欧XX发出解除《房地产买卖居间合同》通知书，欧XX于20161年11月18日签收。因此，《房地产买卖居间合同》已经解除。二、欧XX、冯XX的上诉理由完全抛开事实与法律依据，并存在虚假陈述，二审法院不应采纳其上诉理由。综上，请求二审法院予以维持。

　　原审第三人XX公司经本院传票传唤未到庭陈述意见。

　　2018年8月9日，欧XX、冯XX向一审法院提起本案诉讼请求判令：1.黄X办理增城市某园x号的产权转移登记手续;2.黄X支付从2016年11月8日至履行合同义务止以房屋总价款为基准每日1‰的违约金;3.黄X承担欧XX、冯XX已支付的居间服务费18450元、律师费10000元;4.本案诉讼费由黄X承担。

　　一审法院认定事实：2016年1月19日，增城市某园x号的权属人登记为黄X。

　　2016年8月12日，欧XX(买方)与黄X(卖方)及XX公司(居间人)签订《房地产买卖居间合同》，约定XX公司接受买卖双方委托，促成买卖双方就涉案房屋转让事宜，建筑面积106.67平方米，卖方以950000元转让给买方，买方于签署合同之日支付定金30000元，付款方式为按揭付款，买方应在出具银行同意贷款书3天内将首期房款(含定金)250000元给卖方收取，余款700000元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款方式支付给卖方。买卖双方于评估公司出具评估报告后7个工作日内备齐银行按揭所需要资料到银行申请贷款，卖方须配合买方提交申请按揭所需全部资料并按银行规定签署相关文件;买卖双方或代理人于出具银行同意贷款书3天内共同到国土部门办理申请产权转移登记手续，并签署《广州市二手房屋买卖合同》等相关资料。卖方在收到全部房款当天内将房产交付给买方。违约方承担违约责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约损失;违约方应赔偿守约方的损失至少相当于合同全面履行后守约方可以获得的利益，另外违约方还需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用;买方未按本合同约定期限支付或补足定金，逾期超过10日，卖方有权单方书面解除本合同，没收买方已付定金，并有权将房产另行出售，买方未按合同约定期限支付剩余房款或首期房款，每逾期1日即应按房产转让价格每日1‰的标准向卖方支付违约金，逾期超过15日，卖方有权单方书面解除合同，没收买方已付的定金，并有权将房产另行出售。买方未按约定办理申请房地产转移登记，支付房产转让的税费、领取《房产证》、办理抵押登记手续，每延迟1日办理，应按房产转让价格每日1‰的标准向卖方支付违约金。卖方未按约定期限办理交付《房地产证》原件、申请房地产转移登记等，每延迟1日办理，须按房产转让价格每日1‰向买方支付违约金，卖方逾期办理交付《房地产证》原件、申请房地产转移登记超过10日，则买方有权单方书面解除合同，有权要求卖方承担双倍返还定金的违约责任。买卖双方的通讯地址以本合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知居间人，未通知或延迟通知的，仍以本合同载明的通讯地址为准。签订合同当日，欧XX支付定金30000元给黄X，黄X出具收据给欧XX。

　　2016年8月15日，冯XX与广州市某资产管理有限公司就涉案房屋签订按揭服务协议。

　　2016年11月14日，黄X向欧XX发出《解除〈房地产买卖居间合同〉通知书》，该邮件于同月18日签收。

　　2016年11月16日，欧XX向黄X发出《律师函》，要求黄X于2016年11月24日到国土部门办理产权转移登记手续。该邮件于同月17日签收。

　　黄X出示其与XX公司的业务员“啊成”的微信聊天记录如下，2016年9月11日，黄X提出“买家同贷书还没出来的?”，“啊成”回复“我追客人了，他惠州那套还没出证，他说这几天尽快搞掂”，黄X提出“他那套和这套有什么关系”，“啊成”回复“因为这边他做假离婚”、“所以要等惠州那边搞掂”、“先让惠州那过好户，然后马上增城这套做假离婚”，黄X提出“一个多月了，要等到什么时候啊”，“啊成”回复“我刚又联系他了，他说惠州那边已经给钱人加快了，尽快这个月内搞掂”，黄X提出“银行同贷书不是很快下来吗”、“你们说不用一个月的”，“啊成”回复“只要是他先搞掂惠州那套，最做假离婚”;2016年9月14日，黄X提出“我把所有的资料都给了你们和买家到今天已一个半月了，这么久连首付都给不了我”;2016年9月28日，黄X提出“到月底了，买家那边怎么样啊，给能到首期款吗”，“啊成”回复“国庆房管局休息了，不然这几天可以批下来的，现在惠州那边说15号可以放款，我们这边也帮他加速出同贷书马上交首期给燕姐你”;2016年9月30日，黄X提出“到现在止你们都没去办银行按揭……”，“啊成”回复“办了，在等银行审批”，“回执要等同贷书出”;2016年10月8日，黄X提出“同贷书下来没有”，2016年10月11日，黄X提出“没有消息吗，今天11号了”，“啊成”回复“正在加速了，银行比较慢”;2016年10月24日，黄X提出“你经理说同贷书早就下来了，你拿给我看看吧”，“啊成”回复“在银行，农业银行那边的人去学习了”;2016年11月3日，黄X提出“怎么是冯XX，搞错没有”，“怎么可能，他老婆做不了三成首付啊”，“啊成”回复“就是写他老婆才能做三成”，黄X提出“他们不是刚贷款一套吗，他老婆应该也做不了三成首付的”，“啊成”回复“那套写欧生名的，同贷书批下来就没问题了”，黄X提出“你们中介为了帮买家做假离婚资料骗银行三成首付贷款，一再拖延时间……”;2016年11月4日，“啊成”提出“同贷书已经出了，按揭安排了11月7号到房管局办过户和交首期给你”，黄X提出“把完整同贷书发给我看”;2016年11月14日，“啊成”提出“现在欧生要一次性付款602套房款，你抽时间来过户吧”，“同贷书出了之后一直叫你过来过户收首期，都没有任何回应”，2016年11月17日，黄X提出“同贷书在一个多月前你们就说出了，结果一直在忽悠我，我一直催促你把同贷书发给你看，你迟迟在九号才发给我。……”。

　　欧XX、冯XX向法庭出示由双牌县民政局核发的《结婚证》原件，该结婚证显示冯XX、黄X于2009年12月1日登记结婚。

　　另查，2018年2月9日，中国广州仲裁委员会作出(2017)穗仲案字第16223号中国广州仲裁委员会裁决书，该裁决书查明，2016年11月13日，黄X与黄X以及广州市某房地产代理有限公司就位于增城市某园x号签订《房屋买卖合约》，合同约定购房款为110万元;2016年11月25日，涉案房屋被增城区人民法院查封。该裁决书裁决如下，解除黄X与黄X以及广州市某房地产代理有限公司于2016年11月13日签订的《房屋买卖合约》中房屋买卖合同关系;黄X向黄X返还定金3万元;黄X向黄X赔偿11万元;黄X向黄X补偿律师费5000元。

　　为查证欧XX、欧XX向银行申办按揭贷款的情况，一审法院向中国XX调取以下资料，1、落款日期为2016年10月30日冯XX签字的《个人信贷业务申请表》(表内申请人配偶基本情况为空白、以贷款所购房屋设定抵押的房屋为涉案房屋);2、落款日期为2016年10月19日的《存量房买卖合同》(卖方黄X、买方冯XX，中介方为广州市某资产管理有限公司，交易房屋为涉案房屋);3、有欧XX、冯XX签名，加盖双牌县民政局婚姻登记处档案专用章的落款日期为2014年8月12日的《离婚协议》，协议约定，男女双方于2009年12月1日登记结婚，2016年7月8日生育儿子，双方感情确已破裂，无和好可能，订立离婚协议，双方婚后没有共同财产分割;4、双牌县民政局核发的持证人为冯XX的离婚证。

　　在本案庭审中，一、欧XX、冯XX提供以下证据，2016年11月4日中国XX出具的《个人住房贷款同意贷款意向书》复印件，该意向书载明该银行拟就涉案房屋同意向冯XX发放贷款70万元。黄X质证表示，其是在2016年11月3日、4日与XX公司的业务员的微信聊天记录才得知银行出具了同意贷款意向书。

　　二、黄X提供以下证据，1、广州市某资产管理有限公司就涉案房屋买卖纠纷于2017年3月28日出具一份的《情况说明》，内容为“在2016年8月26日，我公司已经办理了双方销售房屋的房屋评估报告，并于2016年8月28日前由我公司通知了XXX的跟单业务员，由于欧XX、冯XX原因，其一直不能提供相应资料办理银行按揭手续”;2、2016年8月26日由评估公司出具的《房地产估价初评答复书》复印件，该答复书载明涉案房屋在2016年8月22日的评估总价值为XXX元。欧XX、冯XX质证表示，不确认以上证据真实性，未收到过房屋评估报告，也未催促过XX公司或广州市某资产管理有限公司提供房屋评估报告，其以为广州市某资产管理有限公司会处理，对此没有留意。

　　三、欧XX、冯XX陈述以下，(一)2016年8月15日当天欧XX、冯XX与黄X以及XX公司的业务员共同到广州市某资产管理有限公司办理按揭贷款手续，当天欧XX、冯XX未交齐按揭贷款所需的所有资料，至于缺什么资料，欧XX、冯XX的委托代理人在庭上答复不清楚;后欧XX、冯XX庭后书面回复称，当时欧XX、冯XX在一堆空白资料上签名，后XX公司和广州市某资产管理有限公司均未要求补充提交资料，故欧XX、冯XX以为已交齐所有按揭所需资料。(二)其两人于2009年12月1日登记结婚，未办理过离婚;对于法院从中国XX调取的相关证据，其表示XX公司告知其这样操作没有问题，欧XX、冯XX便表示没有问题的话交由XX公司操作，故所有材料都是XX公司提交的，欧XX、冯XX没有在上述材料签名也未见过上述材料。(三)欧XX确实在惠州有房产，其已将相关情况告知黄X、XX公司以及按揭公司，相关材料已交给XX公司，欧XX、冯XX以为两边是同时进行交易的。(四)对于法庭询问欧XX是否不符合办理按揭贷款条件，才以冯XX名义办理按揭贷款的问题，欧XX、冯XX未直接予以回应。(五)其提出(2017)穗仲案字第16223号中国广州仲裁委员会裁决书可以证实黄X在其发出解除双方合同通知之前已经另行与他人签订房屋买卖合同。

　　四、黄X陈述以下，2016年8月15日当天欧XX与黄X以及XX公司的业务员共同到广州市某资产管理有限公司办理按揭贷款手续，冯XX并未到场，黄X已于当天交齐其应提交的办理按揭贷款所需资料。

　　一审法院认为：欧XX与黄X、XX公司签订的《房地产买卖居间合同》，是各方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面切实履行。

　　根据合同约定，买卖双方于评估公司出具评估报告后7个工作日内备齐银行按揭所需要资料到银行申请贷款。从本案的证据以及双方陈述，黄X已于2016年8月15日提供完毕其应提交的按揭贷款的相关资料，评估公司已于2016年8月26日出具评估报告，故本案争议焦点在于欧XX、冯XX有无在约定期限内申请贷款以及未及时申请贷款的理由是否合理。从本案查明的事实来看，欧XX、冯XX并未在合同约定期限内交齐其应提交的按揭贷款相关资料。对此，欧XX、冯XX提出其并未取得评估报告，但广州市某资产管理有限公司出具的情况说明证实其已将取得评估报告一事告知XX公司，且作为房屋交易一方的黄X已取得评估报告，而欧XX、冯XX既不确认该份《房地产估价初评答复书》，但又不能提供其有催促XX公司或广州市某资产管理有限公司提供评估报告，与常理不符，故一审法院对其提出未取得评估报告的陈述不予采信。从中国XX调取的涉案房屋的申请按揭贷款的资料显示，冯XX系在2016年10月30日才向银行提交贷款申请，已远远超出合同约定的七个工作日的期限。至于欧XX、冯XX未及时申请贷款的理由。从黄X与XX公司的微信聊天记录，冯XX向银行提交的按揭贷款资料中的离婚协议、离婚证以及庭上双方陈述，欧XX、冯XX因另有房产需要处理的相关事宜导致其未能在期限内提交贷款申请，可见其未及时申请贷款的理由并不合理。另前述离婚协议、离婚证所记载的事项与欧XX、冯XX庭上陈述亦不相符。在此情况下，欧XX、冯XX欲通过诉讼途径取得房屋的权属，显属不当。综上，一审法院认定欧XX、冯XX的行为已构成违约。

　　欧XX、冯XX未在期限内申请银行贷款，虽黄X对此曾催促过XX公司，但其并未向欧XX、冯XX发出过催促履行函件，且黄X在双方未对涉案房屋买卖合同的权利义务清结完毕的情况下，就于2016年11月13日就涉案房屋另行与他人签订房屋买卖合同，其行为亦构成违约。

　　综上，因买卖双方均有违约行为，故欧XX、冯XX现要求黄X配合办理涉案房屋的过户手续，支付违约金、居间服务费、律师费的诉讼请求，均无事实和法律依据，一审法院不予支持。

　　根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年11月21日作出如下判决：驳回欧XX、冯XX的全部诉讼请求。一审案件受理费14247元，诉前财产保全费5000元，均由欧XX、冯XX负担。

　　经查，一审查明事实无误，本院予以确认。

　　本院二审期间，欧XX、冯XX向本院提交了以下证据：1.欧XX的身份证复印件;2.2019年度广州市入户人员信息卡，拟证明欧XX于2019年3月经广州市人才引进取得广州市户口，获得广州市购房资格。

　　黄X质证认为，对证据1的真实性、合法性予以认可，但对其关联性不予认可;对证据2的真实性、合法性及关联性不予认可，仅能证明欧XX2019年1月20日之后才取得购房资格，但涉案合同签订于2016年，故不能证明其当时有购房资格。

　　二审另查明：一审法院从XXX调取材料中，另有一份户主为冯XX的常住人口登记卡，该卡显示冯XX的婚姻状况：离婚。

　　二审中，根据黄X的申请，为查明本案事实，本院分别向湖南省双牌县民政局、广东省中山市公安局东升分局发函核实上述一审法院从XXX调取的离婚证、离婚协议和常住人口登记卡的真实性。2019年6月6日，湖南省双牌县民政局复函本院：“经查询，欧XX、冯XX两人未在我局办理离婚手续。离婚证、离婚协议系造假。”2019年6月11日，广东省中山市公安局东升分局治安大队复函本院：“冯XX户籍登记的婚姻状况是已婚，从未在我单位变更婚姻状况。”

　　另，本院向广州市某资产管理有限公司调查欧XX、冯XX办理涉案房屋按揭贷款情况。该公司证实：对法院调查结果没有异议。因当时经办人已经离职，所以其公司没办法确认涉案按揭材料由谁提供。一般情况下按揭材料要么是当事人提供，要么是中介XX提供的。上述资料如果不是欧XX、冯XX提供的，就是广州市XX公司提供。中介XX居间过程中对于有关贷款事项已沟通好，之后再提供资料给其公司，其公司一般不会核对原件，当事人提供复印件即可。其公司将资料填好后交给银行，银行有无具体审核资料其公司不清楚。其公司只是服务公司，不可能为了一两千元的服务费制造虚假材料。

　　欧XX、冯XX称：办理按揭手续时，其提供了结婚证和没有载明“离婚”户口本，涉案按揭材料不是其提供的,其认为应该是广州市某资产管理有限公司提供的。至于为何提供不清楚，该公司是XX公司指定的，双方之间的关系其也不清楚。广州市某资产管理有限公司接收材料时有核对原件。

　　黄X称：其未见过涉案按揭材料，由谁提供的其不清楚，但应该是当事人欧XX、冯XX提供的。按照广州市某资产管理有限公司流程，必须提供原件予以核对。

　　本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：欧XX、冯XX主张继续履行涉案房屋买卖合同，以及办理涉案房屋过户手续是否合法有据，应否支持。

　　双方买卖合同约定交易付款方式为按揭付款，买方应在出具银行同意贷款书3天内将首期房款(含定金)250000元给卖方收取，余款700000元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款方式支付给卖方。关于本案欧XX、冯XX申办银行按揭贷款的情况，一审法院向XXX调取了涉案房屋办理按揭的材料，经本院向湖南省双牌县民政局、广东省中山市公安局东升分局发函调查，现已核实其中的欧XX、冯XX的离婚证、离婚协议和常住人口登记卡为虚假材料。欧XX、冯XX在申办银行按揭贷款过程中存在使用虚假材料非法套取银行贷款的行为，违反了相关法律、法规、政策的规定，扰乱了金融秩序，对该行为应予以惩处。虽本案欧XX、冯XX否认上述虚假材料由其提供，但欧XX、冯XX作为申请贷款人，应对其提供给银行的材料是否真实承担相应的法律后果。欧XX、冯XX一审陈述所有材料均由XX公司提交，二审又陈述系广州市某资产管理有限公司提供，前后陈述不一，其推托不知情显然缺乏依据，不能成立。而且，冯XX于《个人信贷业务申请表》中填写其婚姻状况为“离异”，且未填写配偶基本情况，具有明显的故意。因此，本院对欧XX、冯XX的陈述不予采信，欧XX、冯XX对申办按揭贷款手续中使用虚假材料应当是明知的。欧XX、冯XX以该违法行为申办按揭贷款，即使银行已出具同意贷款意向书，对于其主张继续履行合同的请求也不应予以支持。综合本案情况，一审法院认为买卖双方在合同履行过程中均有违约行为，不予支持欧XX、冯XX提出的继续履行合同、办理过户手续的诉请，并无不当，本院予以维持。

　　鉴于上述虚假材料可能涉嫌犯罪，本院将该犯罪线索依法移送有管辖权的司法机关处理。

　　综上，欧XX、冯XX的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费2293元，由欧XX、冯XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　黄XX

　　审判员　　李XX

　　审判员　　闫XX

　　二〇一九年七月四日

　　书记员　　张　旭