吕XX与王XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

吕XX与王XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　福建省厦门市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2016)闽02民终765号

　　上诉人(原审被告)王XX，女，1970年8月19日出生，汉族。

　　委托代理人陈XX，福建XX律师。

　　被上诉人(原审原告)吕XX，男，1962年7月9日出生，汉族。

　　委托代理人王少煌，福建XX律师。

　　上诉人王XX因与被上诉人吕XX房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院(2015)思民初字第13493号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　吕XX向原审法院起诉，请求判令：1、解除双方之间的《房屋买卖协议》;2、王XX立即双倍返还吕XX定金20万元并支付迟延付款违约金(违约金按中国人民银行同期存款利率的标准，从2015年8月26日起计至实际付款日止)。

　　原审判决查明：2015年6月28日，吕XX与王XX在中介厦门台庆房产代理有限公司的居间下签订了《房产买卖协议》一份，该协议第一、二条约定：王XX同意以380万元的价格将坐落于本市思明区阳台山一里1号402室房屋出售给吕XX，吕XX向王XX支付购房定金款10万元;第六条约定：吕XX与王XX双方应于2015年8月15日前，前往土房局办理交易过户登记手续，若2015年8月15日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任;第十二条约定：1、吕XX与王XX双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若王XX中途悔约，应以书面形式立即通知吕XX及中介公司，并自悔约之日起三日内应以吕XX所付定金的双倍及吕XX所付款返还给吕XX。若吕XX中途悔约，应以书面形式立即通知王XX及中介公司，王XX自吕XX悔约之日起三日内将吕XX的已付款返还给吕XX，购房定金归王XX所有。2、若吕XX不能按期支付房款或者王XX不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过7日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第一款的约定承担悔约责任。签订协议当日，吕XX即向王XX支付购房定金10万元。

　　另查明，吕XX于2015年9月5日与案外人签订《房屋买卖合同》，购得址于本市思明区XX之四1204室房产，并于当月14日办理了过户登记。

　　还查明，至庭审时，讼争房屋仍未办理解押手续。

　　以上事实，有《房产买卖协议》、收款收据及自助交易说明、工商银行交易凭证、房屋权属登记表、厦国土房证第012XXXX2846号土地房屋权证、《房屋买卖合同》以及当事人的庭审陈述为证。

　　审理中，吕XX申请中介厦某作为证人出庭作证。证人熊X陈述的主要内容为：2015年7月20日，吕XX已筹到首付款，王XX告知该房有抵押担保，需其弟弟办理解押才能过户。8月13日，证人约吕XX与王XX双方进行交谈，并提出两种方案，一是让王XX之弟办理委托公证，二是吕XX与王XX再签订一个补充协议，协议内容为吕XX同意把房屋过户时间延长到9月30日，但若王XX不能按时过户就要按照成交价的20%进行赔偿。上述两种方案，王XX均予以拒绝。9月10日，吕XX告知证人其已购买另外的房屋，要求解除其与王XX的合同。9月20日左右，王XX致电证人称其弟已经回来拟办房产解押手续，证人将吕XX已购买他处房屋并要求解除合同之事予以告知。

　　吕XX对证人证言的真实性无异议，并认为证人证言足以证明王XX单方违约的行为。

　　王XX质证认为，从签订协议至其弟弟办理解押签字是手续的一段时间内，王XX一直与中介公司和吕XX沟通其弟弟不能如期签字，并要求给予一定的宽限期;证人证言可以表明吕XX在2015年9月10日已经另行购房并决定要解除协议，说明吕XX在较短的时间内已经另行购买了房屋并决定不再履行讼争协议。双方协商中吕XX也同意过户日期延至2015年9月30日，但同时提出若王XX违约应支付高达购房款20%即76万元的违约金，使王XX不能接受，故双方未签补充协议。

　　本院分析认为，结合证人证言及双方的质证意见，可认定如下事实：1、王XX未能依约于2015年8月15日前协助吕XX办理过户登记手续，且其在2015年8月13日已经明确表明其弟弟不能如期办理解押手续，并要求吕XX给予一定的宽限期;2、双方未能就继续履行讼争《房产买卖协议》并将过户时间延长至2015年9月30日达成一致意见。

　　原审法院认为，讼争《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依诚实信用原则严格遵守履行。协议签订后，吕XX依约支付了定金，王XX未能依约将讼争房屋过户登记之吕XX名下，且双方并未就继续履行讼争《房产买卖协议》并将过户时间延长至2015年9月30日达成一致意见，足以表明王XX仍未能确保其在2015年9月30日前可将讼争房屋解押并协助吕XX过户，且至庭审时讼争房屋仍未办理解押。王XX的行为已构成违约，该违约行为致使吕XX的合同目的无法实现，王XX应承担相应的违约责任。故，吕XX诉求解除讼争《房产买卖协议》并要求王XX双倍返还定金20万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。但，吕XX要求王XX支付延迟付款违约金的主张，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、解除吕XX与王XX于2015年6月28日签订的关于本市思明区阳台山一里1号402室房屋的《房产买卖协议》;二、王XX于本判决生效之日起十日内向原告吕XX双倍返还定金20万元;三、驳回吕XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案一审案件受理费18200元，由吕XX负担100元、王XX负担18100元。

　　宣判后，王XX不服，向本院提起上诉。

　　上诉人王XX上诉请求撤销原审判决第二项，即撤销双倍返还定金20万元的判决。理由是：一、一审法院认为上诉人“未能依约将讼争房屋过户登记之吕XX名下……该违约行为致使吕XX的合同目的无法实现……要求王XX双倍返还定金20万元，具有事实和法律依据”是错误的。上诉人没有致使合同目的无法实现的违约行为，双倍返还定金没有事实和法律依据。

　　法律上，《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。解释明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为，还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果，这两个条件缺一不可。本案，王XX因不懂解押手续，订了《房产买卖协议》后过了一段时间，房产中介才告知需要其弟弟本人到银行签名才能办解押，而其弟因客观情况无法立即从外地赶来厦门，因此9月19日(星期六)到厦门，9月21日星期一就到银行办理“解押”的签名。虽然时间拖延了一个月又六天，但《房产买卖协议》可以继续履行，王XX也希望能够继续履行，并没有“致使合同目的不能实现”，显然，对王XX依法不能适用定金罚则。

　　合同方面，1、《房产买卖协议》没有约定解押及签名事宜，故不能认定上诉人违约。协议第四条第2款、第五条C部分的约定，表明双方已协商委托厦门市XX公司代为办理转按揭及房产过户手续，且双方应在2015上8月15日前到该公司签署相关委托代办手续。但事实上，双方均没有履行上述约定，没有办理转按揭及过户手续。可见，本案不能履行的问题不在上诉从弟弟未签名上，而是双方均负有责任。因此，不能对上诉人适用定金法则。2、《房产买卖协议》第十二条违约责任，明确约定了对甲方即王XX适用定金罚则的条件是第一款的“中途悔约”和第二款的“不能按期交付房产”。悔约，顾名思义就是后悔签订合约并拒不履行，悔约是指完全的、根本的违约。而王XX只是在履行中某个环节拖延了时间，没有拒不履行、没有根本违约，协议可以继续履行且希望继续履行。显然，王XX没有“中途悔约”;至于“不能按期交付房产”，协议第九条是“甲方应于收到全部房款当月将房产交付给乙方使用”，交房条件尚未成就，当然不存在不能按期交房。

　　本案恰恰是吕XX另行买房而单方不履行《房产买卖协议》，并且，另行买房没有提前告知，而是买房过后才通知。有理由相信，吕XX在8月13日尚未到期那天对王XX的对话录音，就是为了取得对其单方解除合同的有利证据，当时吕XX就已决定另行买房而不履行与王XX的《房产买卖协议》!事实上，9月5日吕XX就已经另行签订了《房屋买卖合同》向他人另买了一套房子。可见，致使合同目的不能实现完全是吕XX造成的!

　　二、关于被上诉人的判令解除合同诉求不当的意见。《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”据此，吕XX可以依照房产买卖协议第六条的约定解除合同，只要通知王XX就可解除，完全没有必要诉求法院判决解除;即使需要诉求法院确认解除合同的效力，也是在王XX对吕XX主张解除有异议时，才由王XX提出确认之诉。

　　事实上，吕XX在9月10日通知中介熊X“其已购买另外的房屋，要求解除其与王XX的合同”，熊X在9月21日向王XX告知了吕XX的解除通知，此时，吕XX解除合同的通知已到达对方王XX，合同已解除。所以，吕XX诉求判令解除合同实属不当，其应对这一纯属多余的诉求承担相应的诉讼费。

　　被上诉人吕XX答辩称，一、本案中王XX未能按照合同约定时间办理房产解押手续，同时拒绝签订书面的补充协议弥补其违约过错，单方违约导致讼争房产买卖合同无法继续履行、致使买卖合同目的无法实现事实清楚。基于双方房产买卖协议的约定及法律规定，王XX均应该承担双倍返还定金的法律责任。

　　本案对合同的履行期有明确的约定，王XX未按合同约定时间进行房产解押的行为构成根本违约，吕XX可以行使法定解除权并主张双倍定金返还。根据双方《房产买卖协议》第五条、第八条和约定：办理讼争房产解押手续系王XX的义务，也是履行双方房产买卖合同的前提行为。双方签订合同的时间是2015年6月28日，王XX有长达一个多月的时间准备解押工作，庭审时王XX以其不懂得卖房需要解押为由来推脱其违约行为的说法显然站不住脚，甚至直至吕XX起诉时，王XX仍以其弟弟在外地为由拒绝办理解押。吕XX也曾提议如果其弟无法亲自回厦门办理，可以通过办理授权委托公证的方式来解押，或者重新签订书面补充协议明确解押和过户时间，也均被王XX予以拒绝。针对王XX的违约行为，吕XX要求重新签订书面补充协议明确解押过户时间及明确再次违约的法律责任是完全合理正当的，同时也体现了吕XX极大的购房诚意。王XX解释拒绝签署书面协议的原因是因为吕XX要求的违约金过高，但是鉴于王XX已经出现过违约行为，吕XX即使要求王XX如再出现违约行为的话承担购房总价20%的违约金的请求，也是完全合理合法的，违约金的金额并没有超过法律规定的限额。王XX倘若真的有信心有诚意有能力来履行合同，完全不必担心违约金是否过高的问题。综上可见，被王XX的行为已经不仅仅是迟延对房产进行解押，而是推脱、拒绝履行解押义务，甚至不排除王XX系因房屋涨价而单方悔约。王XX的行为致使合同目的不能实现，吕XX可以主张适用定金罚则。

　　二、王XX未依照合同约定时间解押房产和过户，吕XX可以依照合同约定行使解除权。根据双方买卖合同第六条、第12条约定，王XX逾期“交付房产”超过7日即视为悔约。而双方约定交付房产的时间为2015年8月15日，答辩人认为，此处的“交付房产”应该是指交付房产的所有权也即完成产权过户登记手续，而不是王XX认为的交付使用。王XX同时认为只有“逾期交付房产”才会发生违约责任，而逾期办理房产解押不适用逾期交付房产的违约责任约定，这样的说法显然是荒谬的。综合本案的房产买卖协议来看，双方约定的房产解押、交付房款、产权过户及交付使用是在同一天(也即2015年8月15日)，并且正是由于王XX未按照合同约定时间解押的违约行为引起的连锁反应，直接导致后续的其他交易行为无法实现。

　　三、吕XX解除合同的诉求具有必要性和合法性。

　　首先，双方《房产买卖协议》第12条第1款约定：“若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款返还给乙方”。第2款约定，“任何一方逾期超过7日仍未履行的，视为违约，守约方有权解除合同，同时违约方应该按本条第一款约定承担违约责任”。王XX不能按期在2015年8月15日交付房产，超过7日也即2015年8月23日仍未履行即视为王XX悔约，应由王XX履行书面通知义务。而王XX违约却不按期履行书面通知义务，客观上也导致吕XX权利无法救济，吕XX必须主动提起解除合同的诉求。

　　其次，吕XX2015年9月初已委托中介告知王XX，因其违约不按时解押及过户并拒绝采取答辩人提出的其他合理补救措施，吕XX决定解除合同。最迟在2015年9月20日左右王XX也已从中介处得到吕XX解除合同的通知。而根据王XX一审庭审及上诉状中的陈述，王XX对其行为是否构成根本违约、双方合同是否达到解除条件是存有异议的，甚至一审开庭前仍欲提起反诉要求吕XX继续履行该份房产买卖协议。合同法96条虽赋予王XX异议时提请法院确认解除合同效力的权利，但并没有排斥吕XX根据实际案情提请法院解除合同效力的权利。特别是王XX怠于履行上述权利的时候，吕XX有必要提请法院判令解除该份房产买卖协议，否则吕XX难以通过自力救济的方式完成合同解除后续手续，将处于不利的诉讼地位。

　　最后，针对王XX的违约行为产生的合同解除权，吕XX有权在双方约定及法律规定的除斥期间内选择合理时机行使。退一步说，王XX时至庭审仍未完成房产解押的义务，现如今也已将讼争房产对外转让，双方的合同显然也不具备继续履行的可能。

　　经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实没有异议，本院对原审判决查明的事实予以确认。

　　二审中，双方均未提交新证据。

　　本院认为，吕XX与王XX签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。由于未就延长房屋过户时间达成一致，双方应依照《商品房买卖合同》的约定，于2015年8月15日前往土房局办理讼争房产的交易过户手续。但王XX至2015年8月15日仍未办理讼争房产的银行解押手续，致使双方绝不可能于该2015年8月15日前办理房产的交易过户手续，王XX的行为已构成违约。王XX以其不知道需其弟弟到银行签名才能办理解押手续为由认为其未违反合同约定，不应解除合同，不应对其适用定金罚则，理由不能成立。《商品房买卖合同》明确约定未如期办理交易过户手续，守约方即有权解除合同并追究违约方的违约责任，王XX却以其未违反中途悔约和交付房产的约定抗辩其不应承担违约责任，对该抗辩，本院不予采纳。综上，王XX的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　本案二审案件受理费50元，由上诉人王XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长　　曾　聆

　　审　判　员　　胡XX

　　代理审判员　　章　毅

　　二〇一六年五月二十日

　　书　记　员　　王XX

　　附：本案所适用法律条文：

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

　　(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;

　　(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

　　(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;

　　(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

　　原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。