肖xx与XX州xx房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　肖xx与XX州xx房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　XX州省XX阳市花溪区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2017)黔0111民初4126号

　　原告：肖XX，男，1966年3月18日出生，汉族，XX州XX公司员工，住XX州省XX阳市云岩区。

　　委托诉讼代理人：苏XX，XX州XX公司公司推荐，特别代理。

　　被告：XX州XX公司(以下简称一鸣房开)，住所地：XX州省XX阳市经济技术开发区开发大道XX(周家寨村)。

　　法定代表人：饶红星，该公司董事长。

　　委托诉讼代理人：刘X，XX州XX律师，特别代理，执业证号：152XXXX10336984。

　　委托诉讼代理人：高艺秦，XX州XX实习律师，一般代理，证号：XXX。

　　原告肖XX与被告一鸣房开商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖XX委托诉讼代理人苏XX，被告一鸣房开委托诉讼代理人刘X、高艺秦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告肖XX向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办证(即逾期交付办理商品房转移登记的有关文书)的违约金14905.98元(自2015年12月31日起至2016年5月24日止);2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年9月17日签订《商品房买卖合同》，约定原告以345046元的价格购买被告开发建设的一鸣宽城国际住宅小区3号楼1单元16层3号房屋，建筑面积147.01㎡。《合同》第二十二条第三款约定：“(一)出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：即买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金”，并在第(四)项约定出卖人代买受人“向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付全部房款345046元，但被告未按照合同约定履行义务，原告为维护自身合法权益，向XX院提起诉讼。

　　被告一鸣房开辩称，第一、对于原告主张的违约金起算时间有误，合同约定在2015年12月31日前办理，故违约金起算日应当是2016年1月1日。被告已于2016年5月20日在小区公告栏和电梯处张贴了“关于一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼核对办理不动产权相关信息资料的通知”，并于5月23日在《XX阳晚报》刊登了该公告，已经履行了交付义务，因此违约金的截止时间应计算至公告之日即2016年5月23日;第二、本案逾期过错不在于被告。本案建设工程从施工到竣工，再到相关证照的办理等过程，被告均一直在积极履行自己的相应义务，申报、验收每项工程均是第一时间办理。导致最终逾期的真正原因是，被告在2015年6月11日就取得消防验收合格手续的情况下，在办理相关备案申报过程中，部分购房人存在违规装修(如在公共消防通道上违法加装门栏、遮挡消防栓等)的行为，被其他已入住业主多次电话举报，致消防部门和城管部门多次要求整改。最终致使消防手续无法及时报备所致。因此，对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书，被告确无任何过错。第三、本案合同约定的按日支付已付房价款万分之三的违约金，明显过高。首先，逾期转移登记影响的只是取得房屋产权的时间，并不影响原告方实际占有、使用该房屋，亦并未给原告造成任何实际的经济损失，且逾期的原因也并非被告过错造成。所以，在原告并未受到任何实际经济损失的前提下，按日计算已付房价款万分之三的违约金比例确实过高。其次，对比周边其他楼盘对于逾期转移登记违约金的计算，均远远低于本案违约金的标准，甚至根本不计算违约金。最后，原告在购买本案商品房时，是以远远低于正常市场价格，甚至低于同期经济适用房的价格取得的，具有明显的福利性质。被告亦是为了响应政府政策，在本商品房买卖中被告是亏本销售，未赚取任何收益。所以，让未赚取收益的被告承担如此高比例的违约金，明显违背公平原则。特请求人民法院对本案违约金的计算标准予以调减。

　　本院经审理认定事实如下：2012年9月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于小河区开发大道XX一鸣宽城国际住宅小区第3号楼1单元16层3号房出售给原告，建筑面积147.33㎡。该合同第八章第二十二条第三款转移登记约定：“(一)出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任;2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”;……(四)、双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用300元，由买受人承担”，同时，该合同附件十二补充协议第十一条第5点约定：“出卖人公告通知买受人办理申领产权证，买受人须在出卖人公告通知后30日内到房地产产权部门申办房地产权利转移手续，如因买受人原因未能办理，买受人承担出卖人相关的损失”。合同签订后，原告向被告支付了全部房款345046元。现原告因被告未能按照上述合同约定的时间即2015年12月31日前交付办理商品房转移登记的有关文书，遂提起诉讼，诉请如前。另，原告已于2016年10月1日办理了案涉房屋的不动产权登记。

　　被告对于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的事实不持异议，但认为其不存在过错，出示了照片、消防违法行为举报、投诉查处情况记录、责令限期改正通知书、XX阳晚报、防雷装置验收合格证、预验收的函、供水工程验收表、XX阳市驻地网通信基础设施验收证书、客户受电工程竣工复验意见书、燃气工程竣工启用证明、建设工程消防验收意见书、燃气工程竣工启用证明等一系列证据，证明该公司开工到竣工及相关手续的取得，均一直在积极办理工程的各项事宜，从未故意去拖延办理相关证照的时间，对于本案转移登记的逾期无任何主观过错;而导致在2016年5月23日才通知业主交付转移登记文书，主要原因在于因XX州卷烟厂其他100多户购房职工的违规装修行为，被告被消防部门和城管部门多次要求整改，导致其于2016年4月13日才完成备案登记手续;除此之外，还存在房地产登记政策的改变及营改增政策的调整等客观及无法预料的情况所致。

　　同时，被告还出示了其于2016年5月20日在小区公告栏和电梯处张贴的“关于一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼核对办理不动产权相关信息资料的通知”、及其于5月23日在《XX阳晚报》刊登该通知的公告，主张应以此作为其通知原告交付转移登记文书的依据，并以刊登公告的时间作为计算本案违约金的截止时间。

　　上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《商品房买卖合同》、XX阳市商品房预售合同备案登记表、“关于一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼核对办理不动产权相关信息资料的通知”、不动产权证书等相关证据及庭前调解及证据交换笔录在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。

　　本院认为：公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。订立合同的双方均应按约履行合同。现被告未按照合同约定的时间即2015年12月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，原告诉请其按照合同约定承担违约责任，事实清楚，于法有据，本院予以支持。对于被告辩称其对于逾期备案无任何过错，本院认为，首先，被告主张因XX州卷烟厂其他100多户购房职工的违规装修行为，导致其被消防部门和城管部门多次要求整改，故而延迟备案手续，但其未能证明原告存在前述的违约行为，故不能以此作为无需向原告承担违约金的抗辩理由;其次，被告所列举的其办理防雷装置验收、通信驻地网设施建设验收、水电工程验收、燃气工程验收等属于其作为出卖人在交付商品房过程中应尽的义务，亦不能作为其逾期办理转移登记的理由，而房地产登记政策的改变及营改增政策的调整等理由，亦不属于法律规定的不可抗力的免责情形。综上，被告的辩称，无事实依据及法律依据，本院不予采信。

　　关于本案违约金的计算方式，原告主张按照合同约定，即从2015年12月31日起至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日万分之三计算。被告对于原告主张的计算时间有异议，认为起诉日应当是2016年1月1日，截止日期应当以其在《XX阳晚报》上刊登公告的时间为准，即2016年5月23日。本院认为，原、被告双方在合同中已约定被告应当在2015年12月31日前办理商品房转移登记的有关文书，故起算日应为违约之日即2016年1月1日。合同约定出卖人以公告的方式通知买受人办理申请产权证，被告在满足交付条件之后即在XX阳晚报上刊登公告通知包括原告在的内一鸣·宽城国际住宅小区3-13号楼的住户办理不动产权相关信息资料，应当视为其已经履行了合同约定的通知交付义务，故应当以刊登公告的时间作为本案违约金计算的截止时间，即2016年5月23日。

　　对于被告辩称违约金标准过高，要求调减，本院认为，《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，关于转移登记违约金的条款亦是双方充分协商达成的意愿，是对被告积极履行合同义务的督促，双方理应严格按照合同的约定执行。现被告主张违约金数额明显过高，但并未就其该主张提供证据证明约定违约金数额明显高于原告实际遭受的损失，故本院对其请求，不予支持。原告主张按照合同约定的标准计算违约金，符合双方约定，本院予以支持。另，因房屋的具体售价系被告从事商业活动的经营范畴，盈利或亏损均属于商业活动中的风险，因此，被告关于其在出卖案涉房屋时是亏本销售、其它周边楼盘的逾期转移违约金的计算低于本案合同等辩称，均不足以作为其要求调整违约金的理由，故本院不予支持。

　　综上，本案违约金计算为：2016年1月1日-2016年5月23日(143天)：345046元×0.0003×143天=14802.47元。

　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一、被告XX州XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告肖XX转移登记违约金人民币14802.47元。

　　二、驳回原告肖XX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费人民币86元(已减半收取)，原告肖XX负担人民币1元，被告XX州XX公司负担人民币85元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于XX州省XX阳市中级人民法院。

　　审判员　　吴XX

　　二〇一七年十月十二日

　　书记员　　廖香怀