古蔺县XX公司与徐XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　 古蔺县XX公司与徐XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　四川省古蔺县人民法院

　　(2019)川0525民初722号

　　原告：古蔺县XX公司，住所地：古蔺县金兰大道XX，统一社会信用代码：9151XXXX4854195F。

　　法定代表人：云XX，该公司董事长。

　　委托诉讼代理人：赵X，男，该公司职工。

　　委托诉讼代理人：王小燕，四川XX律师。

　　被告：徐XX，女，1975年4月8日出生，汉族，住四川省古蔺县。

　　原告古蔺县XX公司(以下简称国资公司)与被告徐XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告国资公司的委托诉讼代理人赵X、王小燕到庭参加了诉讼，被告徐XX经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定对本案进行审理，现已审理终结。

　　原告国资公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告间的租赁合同;2.请求判决被告归还原告坐落于古蔺XX房屋(住建局4、5号门面);3.判决被告向原告支付合同存续期间未支付的房屋租金32550元，并自逾期之日起至交付完租金之日止，每日按年租金总额的3‰向原告支付违约金;4.判决被告向原告支付自2018年7月24日起至被告归还房屋之日止，每日以38元计算的租金及每日按年租金总额的3‰计算的违约金;5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月24日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于古蔺县古蔺XX(古蔺住建局4号、5号门面)，面积约20平方米的房屋租赁给被告作为营业房使用。租赁期限为自2015年7月24日起至2018年7月23日止，三年租金共计为46500元。租金分三次付清，三期支付时间分别为：2015年7月24日支付租金总额的40%，2016年7月24日支付30%，2017年7月24日支付30%。如逾期一星期未支付则每日按年租金总额3‰计算违约金，租赁期限届满则合同终止。合同签订后，原告依约定交付了房屋，被告在支付了13950元后，就再未支付剩余的32550元租赁费。2018年7月23日，租赁期限届满，原告多次向被告催要租金及归还房屋，被告均以各种理由拒绝，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院请求依法判决。

　　被告徐XX未作答辩。

　　原告国资公司为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：原告营业执照复印件、法人身份证明、被告徐XX的户籍证明、房屋租赁合同、拍卖成交确认书复印件、记账凭证复印件四份，经本院审查，上述证据客观真实，符合证据的“三性”，本院予以确认并记录在案佐证。本院根据以上有效证据，结合当事人的陈述，认定事实如下：2015年7月24日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于古蔺XX(住建局4号、5号门面)、面积约20平方米的房屋租赁给被告作为营业房使用。租赁期限为自2015年7月24日起至2018年7月23日止，三年租金共计为46500元(即年租金为15500元)。租金分三次付清，三期支付时间分别为：2015年7月24日支付租金总额的40%，2016年7月24日支付30%，2017年7月24日支付30%。如逾期一星期未支付则每日按年租金总额3‰计算违约金，租赁期限届满则合同终止。合同签订后，原告依约定交付房屋，被告在支付了13950元后，就再未支付剩余的32550元租赁费。2018年7月23日，租赁期限届满，被告继续占用房屋，原告未提出异议，被告却再未向原告支付过任何与租赁费相关的款项。

　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同履行义务。被告徐XX租用原告国资公司所有的房屋后，应依约缴纳租金，租期届满应返还房屋。本案中，租赁期限届满后，被告继续使用房屋，原告亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应认定原、被告签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因被告徐XX在支付了13950元后就再未依约缴纳房屋租金，也未退还原告房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条以及第二百三十五条的规定，对原告请求解除合同，要求被告退还房屋并支付租金32250元的主张，本院予以支持。被告在原租赁合同届满(即2018年7月23日)后继续使用房屋至今，应根据合同约定向原告支付相应的租金，故对原告请求被告支付自2018年7月24日起至归还房屋之日止，每天按38元计算的房屋租金，本院也予以支持。原、被告虽在合同中约定，逾期一星期未缴纳房租，被告需每日按年租金总额的3‰向原告支付违约金。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告请求被告支付的违约金过高，调整为年租金15500元的30%，即每日为13元较为适宜，因被告只支付了13950元，折算约为10个月零24天的房屋租金。故对原告请求被告自逾期支付租金之日起至支付租金完毕之日止，每日按年租金总额3‰支付违约金的主张，本院予以支持由被告支付自2016年6月25日起至租金支付完毕之日止，每日按13元计算的违约金。被告徐XX未到庭应诉和举证，其应当承担由此带来的不利后果。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

　　一、解除原告古蔺县XX公司与被告徐XX签订的《房屋租赁合同》;

　　二、由被告徐XX于本判决发生法律效力之日起十五日内将坐落于古蔺XX(古蔺县XX4号、5号门面)房屋腾交给原告古蔺县XX公司;

　　三、由被告徐XX于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告古蔺县XX公司至2018年7月23日止的房屋租金32550元，并同时支付自2018年7月24日起至归还房屋之日止，每日按38元计算的租金，及自2016年6月25日起至以上所有房屋租金支付完毕之日止每日按13元计算的违约金;

　　四、驳回原告古蔺县XX公司的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费498元，由被告徐XX负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。

　　审　判　长　　袁　莉

　　人民陪审员　　孙XX

　　人民陪审员　　熊XX

　　二〇一九年七月三十一日

　　书　记　员　　何XX