丈夫擅自出售夫妻共有的拆迁安置房屋，代理原告诉讼要回该房屋。

　　丈夫擅自出售夫妻共有的拆迁安置房屋代理原告诉讼要回该房屋

河南省郑州市中原区人民法院

（2019）豫0102民初6351号

　　当事人信息：

　　原告(反诉被告)：杨XX。

　　委托诉讼代理人：鲁双杰，河南XX律师。

　　委托诉讼代理人：张XX，河南XX律师。

　　原告(反诉被告)：张XX。

　　被告(反诉原告)：牛XX。

　　原告诉求：

　　原告(反诉被告)杨XX、张XX向本院提出诉讼请求：1.牛XX将位于郑州市××世纪城××楼××室(建筑面积129.27平方米)房屋返还给杨XX、张XX;2.本案诉讼费用由牛XX承担。

　　法院认定事实：

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　张XX系郑州市中原区三官庙街道XX村民，杨XX、张XX系夫妻关系，二人于2008年4月28日登记结婚。

　　2012年11月4日，张XX与郑州市中原区三官庙街道XX民委员会、某某公司签订《城中村改造拆迁补偿安置协议》一份，张XX取得建筑面积为471.97平方米的安置房补偿。

　　2016年1月18日，牛XX与张XX签订《房屋买卖协议》一份，约定张XX将其拆迁补偿安置的位于郑州市中原区××大街××世纪城××楼××室(建筑面积129.27平方米)房屋一套以58万元的价格出售给牛XX，首付10万元，2016年5月1日前再付20万元，剩余20万元三年内付清，张XX负责给牛XX办理过户手续，费用牛XX承担，如单方违约，包赔对方双倍的房屋买卖价款(58万元)，装修费用除外等。2016年1月18日至2018年4月24日，牛XX先后9次向张XX支付房款共计50万元。张XX将房屋交付给牛XX后，牛XX对房屋进行了装修并入住。

　　2018年6月6日，杨XX以牛XX为被告、以张XX为第三人起诉至郑州市中原区人民法院，要求确认张XX与牛XX之间的房屋买卖协议无效，同时要求牛XX向杨XX返还房屋。郑州市中原区人民法院于2018年12月2日作出(2018)豫0102民初XXXX号民事判决书，判决：一、牛XX与张XX转让安置房屋的协议无效;二、驳回杨XX其他诉讼请求。该判决书于2018年12月23日生效。

　　诉讼中，杨XX提交2016年1月18日张成森出具的证明一份，主要内容是证明某某房屋是张XX继承祖业所得，是张XX个人财产。提供牛XX在(2018)豫0102民初XXXX号案件中提交的书面意见一份，主要内容说明张XX卖给牛XX房屋是自愿行为，是为了还赌债急用钱，牛XX帮张XX解决经济困难后，已入住房屋三年，张XX又伙同其妻杨XX想要回房屋，是不道德的行为。杨XX另提供郑州市房产信息中XX公布的2016年1-1月、1-2月郑州市房地产数据分析各一份、张XX与案外人孙XX签订的产权转让书一份、(2018)豫0102民初XXXX号案件庭前会议笔录一份和开庭笔录一份、杨XX和牛XX与案外人黄XX录音资料一份、2018年4月11日郑州市公安局建设路分局治安管理服务大队出具的证明一份、2019年6月郑州某某房地产营销策划有限公司及以郑州市某某房地产营销策划有限公司名义(未加盖公司印章)各出具的证明一份，以上证据材料杨XX用以证明:1.2016年1月份住宅二手房累计成交均价为8407元/平方米，2016年2月份住宅二手房累计成交均价为8427元/平方米，牛XX在此时间段向张XX购买房屋的价格仅为4486.73元/平方米，明显低于市场价格;2.牛XX在明知有债主限制张XX人身自由的情形下，以不合理低价购买房屋，属于乘人之危，其本身具有严重过错，牛XX要求赔偿损失的反诉请求不成立;3.牛XX在2016年1月份已经入住涉案房屋，应当向杨XX、张XX支付占用房屋的租金130500元(暂计算至2019年7月)，牛XX要求杨XX、张XX支付房屋装修损失及房屋差价没有事实和法律依据。牛XX对杨XX提交的郑州市房地产数据分析、录音资料、公安机关出具的证明的真实性不予认可，认为张XX所售房屋为拆迁安置房，地理位置、小区设施、绿化情况等与商品房不具有可比性，价格也不能与商品房价格相比，杨XX所称张XX出售房屋时被他人限制了人身自由，对此牛XX不知情，不存在杨XX所说的强迫，且张XX与他人所签的合同与本案无关，牛XX居住涉案房屋是购买的，不是租的，不应当计算租金。

　　关于张XX出卖房屋是否被逼迫，张XX在(2018)豫0102民初XXXX号案件庭前会议笔录中陈述“我找被告卖房子的，被告没有逼迫我”、“没有说是欠赌债，后来才告诉被告的”等，据此，杨XX称牛XX逼迫张XX出卖房屋，证据不确凿。

　　庭审中，牛XX向法庭提交其与张XX及张XX的哥哥张XX签订房屋买卖协议现场录像视频一份、支付房款的收条九张、郑州市XX二手房房价走势图一份、2019年7月8日郑州某某装饰材料有限公司出具的证明一份、房屋室内装修照片一组、郑州某某物业管理有限公司出具的装修垃圾清运费、服务费、可视电话对讲机、有线电视初装费收据两份，以上述证据材料证明：1.张XX出卖房屋是自愿行为，不存在乘人之危;2.涉案房屋交付后，牛XX已支付房款50万元，且对房屋进行了装修，支出装修费用13万元，支付装修垃圾清运费、有线电视初装费等费用2165元;3.郑州市目前二手房交易参考价为每平方米13800元，杨XX、张XX应向牛XX赔偿装修费和房屋差价损失。杨XX认为家庭装修每平方米1000元的标准过高，牛XX提供的照片不能证明涉案房屋的装修情况，房价走势图不具有证明力，牛XX在购买涉案房屋过程中有过错，其过错行为导致的损失，不应由他人承担赔偿责任。

　　诉讼过程中，牛XX申请对涉案房屋的装修价值和房屋的市场价值进行鉴定评估，因拆迁安置房屋没有市场指导价，牛XX也不能提供装修合同及装修材料相关票据，评估机构答复评估鉴定成本较高，也可能会损害装修设施，牛XX不再要求对房屋进行鉴定评估。

　　法院说理、裁判：

　　本院认为，2016年1月18日，牛XX与张XX签订的《房屋买卖协议》已被(2018)豫0102民初XXXX号案件生效判决确认无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。案涉房屋系杨XX与张XX的夫妻共同财产，牛XX与张XX签订的房屋买卖协议被确认无效后，杨XX作为财产权利人，张XX作为财产权利人和合同相对人均可对该房产行使相应权利，牛XX应向杨XX、张XX返还涉案房屋，故杨XX、张XX要求牛XX返还位于郑州市××世纪城××楼××室房屋的诉请，本院予以支持。张XX收取牛XX的购房款50万元也应向牛XX返还，故牛XX要求杨XX、张XX返还已支付的购房款50万元的反诉请求，本院予以支持。

　　因涉案房屋为拆迁安置房，政府针对拆迁安置房屋交易没有出台相关法规政策和交易指导价等，拆迁安置房屋不能完全按照商品房价格进行交易。张XX与牛XX签订房屋买卖协议时，双方均明知涉案房屋的性质尚未符合销售条件，且牛XX在张XX承诺及时交付涉案房屋的情况下，仍约定三年内付清房款，并在签订房屋买卖协议当时对签订过程录音录像，应推定牛XX对张XX出卖房屋清偿赌债的用意明知，双方对造成房屋买卖协议无效均有过错，双方均不能在合同无效的情况下获取利益，故牛XX以房屋价格上涨、购买房屋目的确为自住、再购买房屋需要支付更高费用为由，要求杨XX、张XX支付房屋差价损失的反诉请求，本院不予支持。对于牛XX主张的房屋装修损失，牛XX提供的证据材料不能证明装修涉案房屋使用的具体材料和花费的具体费用等，双方对装修价值意见不一，通过鉴定评估成本又过高，但牛XX对房屋的装修的确增加了房屋的价值，杨XX、张XX主张的受逼迫证据也不力，又鉴于涉案房屋牛XX已入住三年余，房屋装修已有折损，故本院酌定，杨XX、张XX应向牛XX支付房屋装修及与装修相关损失10万元。当事人双方的其他损失，因均有过错，各自承担。

　　杨XX、张XX在夫妻婚姻关系存续期间取得涉案房屋，张XX未经杨XX同意擅自处分共有房屋，损害了杨XX的合法权益，杨XX作为涉案房屋权利人与张XX共同提起诉讼，而不是作为房屋买卖合同当事人提起诉讼，其诉讼所依据的事实也与确认房屋买卖协议无效所依据的事实不同，不属重复起诉。牛XX称杨XX是重复起诉的辩解，本院不予采纳。

　　综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百零二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

　　一、被告(反诉原告)牛XX于本判决生效后三个月内向原告(反诉被告)杨XX、张XX返还位于郑州市的某某房屋(建筑面积129.27平方米)一套;牛XX在交付房屋时不得损害房屋的装修设施;

　　二、原告(反诉被告)杨XX、张XX于本判决生效后三个月内向被告(反诉原告)牛XX返还购房款50万元，并支付房屋装修补偿款10万元，共计60万元;

　　三、驳回被告(反诉原告)牛XX其他部分反诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉受理费4800元，原告(反诉被告)杨XX、张XX负担2400元，被告(反诉原告)牛XX负担2400元;反诉受理费6400元，由原告(反诉被告)杨XX、张XX负担4900元，被告(反诉原告)牛XX负担1500元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

　　审判员 单某某

　　二〇一九年八月二十六日

　　书记员 赵某某