租赁合同案件，代理被告促成双方二审调解，为委托人大幅度降低损失。

　　租赁合同案件，代理被告促成双方二审调解，为委托人大幅度降低损失

河南省郑州市中原区人民法院

（2019）豫0102民初3603号

　　当事人信息：

　　原告：张XX(反诉被告)。

　　委托诉讼代理人：赵某某,河南某某律师事务所律师。

　　被告：牛X(反诉原告)。

　　委托诉讼代理人：朱X某，河南XX律师。

　　委托诉讼代理人：鲁双杰，河南XX实习律师。

　　原告诉求：

　　原告张XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告房屋租金30000元，房屋押金39000元，共计69000元及利息(自起诉之日至实际履行完毕之日，按银行同期贷款利率计算);2、被告支付原告违约金39000元，3、被告承担本案的诉讼费用。

　　反诉原告反诉请求：

　　被告牛X反诉称：一、依法判决解除反诉人与被反诉人之间的《房屋租赁协议》;二、依法判令被反诉人立即搬离郑州市××××路华润万家一楼门面房X号的租赁房屋;三、依法判令被反诉人支付反诉人违约金49000元，赔偿反诉人损失39000元，共计：88000元;四、本案本诉、反诉费用由被反诉人承担。

　　法院认定事实：

　　本院经审理认定事实如下：2015年3月24日，原告向被告交付押金39000元、交付租金39000元。被告收到后出具收条各一份。

　　2015年3月26日，原告以同事朱X的名义(作为乙方)与被告牛X(甲方)签订《房屋租赁协议》一份，协议主要约定：从牛X处租用位于郑州市××××路华润万家一楼门面房X号(面积40平方米)的商铺一间，租期三年，第一年每月租金13000元，每年递增10%，押金为39000元。租金必须在每个缴费周期前一个月的1-5日一次性缴清，支付方式为半年一次，租赁期限从2015年3月27日至2018年3月26日;乙方应在协议期满前两个月书面通知甲方是否续租;甲方违约收房，须向乙方支付违约金39000元，并退还押金和未使用租金;乙方违约交租金或违约告知甲方是否续租，每延期一天，须向甲方支付违约金1000元，逾期超过十天，则甲方可收回房租，押金不退。签订协议时，原告按协议约定支付了押金39000元和当时的房屋租金。

　　另查明，被告牛X所出租房屋的所有权人为朱X某，牛X与朱X某于2014年4月28日签订《房屋租赁协议》，约定由牛X租赁套内建筑面积82.41平方米，第四年每月3万元、第五年每月33000元，每次交纳三个月租金，租金必须在每个缴费周期前一个月的1-5日一次性缴清，协议从2014年11月1日起至2019年10月31日止。朱X某对被告牛X转租不持异议。

　　在原被告签订《房屋租赁协议》期间，原告于2018年1月5日1至2月5日期间支付12万元用于交付2018年3月27日至2018年9月26日的租金。

　　在原被告签订《房屋租赁协议》于2018年3月26日到期后，原告仍继续租赁使用，2018年5月31日至2018年7月17日原告向被告共计支付13万元的租金，用于交付2018年9月27日至2019年3月26日的租金。

　　2019年1月15日起，原被告对原告是否应告知被告是否继续租赁和支付2019年3月27日至2019年9月26日的租金进行协商但未果。2019年3月1日，朱X某以牛X未交房租为由将原告租用的房屋上锁，致使原告无法使用，原告进行了报警。之后原告与某某进行微信协商但未果。诉讼后朱X某又自行打开锁具，原告于2019年3月底将物品搬空。

　　上述事实，有《房屋租赁协议》、当事人陈述、证人证言、银行转款凭证、微信内容等证据在卷为证。

　　法院说理及裁判：

　　本院认为：原被告在书面房屋租赁协议到期后，又继续租赁，但未对租赁期限进行明确约定，故原被告之间形成不定期的租赁合同关系。经查原告的预付租金13万元的期限为2018年9月27日至2019年3月26日，在原被告对到期后交付租金时间协商无果或原告没有实际预付时，视为原被告之间的合同应在预付租金期满后合同终止，到期终止后被告应当向原告退回押金39000元，关于原告主张被告违约的诉请，经查原告的房屋被锁是朱X某实施的，不存在被告违约的情形，因此原告在房屋被锁期间的损失不应由被告承担，该部分诉请不予支持。关于被告的反诉，由于原被告之间系不定期租赁合同关系，原被告均知道或应当知道在不定期租赁合同关系中的租赁期限、租金标准、支付时间等事项具有不确定性，原被告对交付租金时间协商无果或原告没有实际预付、支付时，原告的行为视为作出不再续租的意思表示，而不构成违约，因此该反诉予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　一、被告牛X在本判决生效之日起十日内向原告张XX退回押金39000元;

　　二、驳回原告的其他诉讼请求。

　　三、驳回被告的反诉请求。

　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费1230元，由原告负担788元，被告负担442元。反诉费1000元，由被告负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

　　审判员 黄某某

　　二〇一九年四月十九日

　　书记员 张XX