丈夫私自出售夫妻二人的拆迁安置房，代理原告最终要回该房屋。

　　丈夫私自出售夫妻二人的拆迁安置房，代理原告最终要回该房屋

河南省郑州市中原区人民法院

（2018）豫0102民初3214号

　　当事人信息：

　　原告：杨某某。

　　委托诉讼代理人：张XX，河南XX律师。

　　委托诉讼代理人：鲁双杰，河南XX实习律师。

　　被告：孙XX。

　　委托诉讼代理人：张XX。

　　被告：张XX。

　　法院查明事实：

　　经审理查明，原告与被告张XX于2008年4月28日登记结婚，二人系夫妻关系。2012年11月4日，郑州市中原区某某街道某某村民委员会、某某公司作为拆迁人(合同甲方)、被告张XX作为被拆迁人(合同乙方)签订《城中村改造拆迁补偿安置协议》一份，主要约定：乙方产权位置在甲方拆迁范围内位于某某村××号建设的砖混结构类型的三层房屋，建筑面积为476.94平方米;房屋安置补偿办法：一、拆迁安置房屋：拆迁安置原则上采取就地安置的办法，按面积及套数、高低层搭配进行安置，超标准楼层安置由被拆迁户另付楼层差价。二、原建房屋三层以下(含三层)有合法有效证件建筑面积按照拆一还一的标准进行安置。…临时过渡：一、拆迁安置过渡期为：从2012年11月10日至2015年11月9日止。二、过渡费每平方米8元/月，每月共计3755.84元，每次发放半年计22535.04元;补充约定：1、应安置房总面积为：469.48+7.46/3=471.97平方米;2、土地证(郑中原集用2002字1017号)原件甲方收回。该合同还约定了其他条款。2014年1月15日，张XX与孙XX签订《产权转让书》一份，约定：“产权出让人张XX同意将某某拆迁安置面积中的60平方米产权转让给产权受让人孙XX，由郑州市某某房屋开发集团有限公司在安置房屋时予以分配执行。此安置房的相关办证费用，由产权受让人承担，自本协议签订之日起，不再有过渡费”。被告张XX在产权出让人处签字，被告孙XX在产权受让人处签字，该产权转让书上还载明“60平方26万元整。￥：260000.00元”。同日，被告孙XX通过银行转账的方式向被告张XX支付26万元。后原告知道被告张XX将其安置房转让的事情后，以被告张XX擅自转让安置房、某某公司违规办理过户为由多次到有关部门信访，要求某某公司将办理的转让过户的安置房予以返还并补偿其损失，某某街道办事处告知其通过法律途径解决，原告遂起诉来院。

　　上述事实，有原告提交的《产权转让书》、结婚证、《城中村改造拆迁补偿安置协议》、《某某街道办事处关于杨某某信访事项无法受理情况说明》等，被告孙XX提交的《产权转让书》(复印件)、建设银行账户流水单打印件及双方当事人陈述在案佐证。

　　法院说理及裁判：

　　本院认为，根据被告孙XX、张XX签订的《产权转让书》约定的内容，二被告之间为有偿转让拆迁待安置房屋面积对应的权益，而该权益系张XX基于与郑州市中原区某某街道某某村民委员会、某某公司签订的《城中村改造拆迁补偿安置协议》取得的房屋拆迁安置权益的一部分。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。本案中，虽然安置协议有补偿、补助的约定，但张XX拆迁前房屋面积与应安置房屋面积几乎一致，拆迁人的义务是以自行建造的房屋或者购买的房屋交易并转移所有权给被拆迁人，以此为对价而取得被拆迁人所有的房屋，属以产权调换为补偿方式的拆迁补偿协议，该行为为负担行为，不涉及物权处分行为，其基础法律关系应为以物易物的互易合同，可参照买卖合同相关规定，即张XX根据安置协议享有对郑州市中原区某某街道某某村民委员会、某某公司约定安置房屋面积对应的债权，从取得的角度尚未构成新的物上请求权，故张XX与孙XX之间约定的安置房屋面积转让实为债权转让行为。根据本案在卷证据及当事人陈述，可知张XX被拆迁前房屋系在个人名下宅基地上建设，其取得的案涉房屋拆迁安置权益也是采取就地安置的办法，张XX与孙XX之间约定的安置房屋面积转让行为的效力，现行法律未有明确的规定，比对本案所涉法律关系的主要权利义务内容及履行状态，应参照最相类似的相关法律规定予以适用。从与本案直接相关联的房地产领域来看，其主要存在土地出让、合作开发和房屋买卖的一、二、三级市场，三个市场在经济制度、法律制度和法理等方面存在的不同安排和规则，把握合同法和物权法在不同交易阶段的调整功能，既要严格体现合同对当事人的拘束力，也要通过物权变动的管制保障国家相关政策贯彻落实，基于上述精神，结合本案基础事实，应参照商品房预售相关法律规定进行处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，在起诉前未有证据证明张XX向孙XX有偿转让安置房屋面积已具备取得商品房预售许可条件或已进行首次登记，符合上市交易条件，故张XX与孙XX于2014年1月15日签订的《产权转让书》应认定无效。关于被告孙XX提出的原告起诉已超过诉讼时效的抗辩主张，因诉讼时效制度适用于债权请求权，而确认合同无效属于形成权，确认合同无效之诉属确认之诉，不应受诉讼时效期间的限制，故本院对被告孙XX的该项抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百二十四条、第一百七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

　　被告孙XX与被告张XX于2014年1月15日签订的《产权转让书》无效。

　　案件受理费4250元，由被告孙XX、张XX负担。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

　　审判 长 昌某某

　　人民陪审员 朱某某

　　人民陪审员 郭某某

　　二〇一八年十一月二十三日

　　书 记 员 荆某某