上海XX公司与上海XX公司XX设用地使用权纠纷一审民事判决书

　　上海市嘉定区XX

　　民 事 判 决 书

　　(2018)沪0114民初5176号

　　原告：上海XX公司，住所地上海市嘉定区。

　　法定代表人：巢X，执行董事。

　　委托诉讼代理人：吴XX，上海XX律师。

　　被告：上海XX公司，住所地上海市嘉定区。

　　法定代表人：曾XX，经理。

　　委托诉讼代理人：王X，上海市XX律师。

　　委托诉讼代理人：韩冰清，上海市XX律师。

　　原告上海XX公司与被告上海XX公司XX设用地使用权纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海XX公司的委托诉讼代理人吴XX，被告上海XX公司的委托诉讼代理人王X、韩冰清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房地产在XX项目转让合同》无效;2.确认南XX(126-6宗)地块XX设用地使用权权利人为原告。事实和理由：2009年7月27日，原告通过出让方式取得南XX(126-6宗)地块国有XX设用地使用权，用途为工业，总宗地面积7397平方米。该地块迄今尚未开工XX设，其上无任何房屋或在XX工程。2009年8月8日，原告与被告(曾用名“上海XX公司”)签订《土地转让合同》，约定原告将该地块土地使用权转让给被告，之后双方又签订了补充合同。2010年6月30日，原告与被告签订《房地产在XX项目转让合同》，约定将位于该地块上的新XX厂房转让给被告，但实际上该地块上并无新XX厂房。被告曾向原告支付部分价款，补充合同(二)确认，被告尚欠原告人民币(以下币种同)3,710,000元。上述合同签订后，原告认识到该地块上没有在XX工程，转让土地使用权应属无效。之后，原告发现被告已将该地块XX设用地使用权权利人变更为被告。故原告诉至本院。

　　被告辩称，不同意原告诉请。双方合同合法有效，在XX工程项目合法，已经取得了政府部门核发的土地使用权证、XX设用地许可证、XX设工程规划许可证、XX设工程施工许可证，具备在XX工程的全部条件，而且在XX项目不等于厂房，其未完工系规划调整所致。此外，在XX工程转让开发投资总额未达到25%的瑕疵并不必然导致合同无效。原告所述被告尚欠其3,710,000元不属实。事实上，原、被告双方对在XX工程均进行了投资，而且，双方一起去进行的产权变更。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

　　根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2009年8月8日，原告(甲方、转让方)与上海XX公司(乙方)签订《土地转让合同》一份，内容为：地块位于上海市嘉定区南XX126-6宗地块(以下简称系争地块)，土地面积为7397平方米(折11.1亩)，除此另有约2亩的代征地块。系争地块为工业用地(绿证)，该土地条件为现状。甲方将系争地块(包括南、北、西侧围墙)及前期所办手续费用(市政管理费、XX房综合保险、XX房保证金及代征土地费用)有偿转让给乙方，转让总价为7,880,000元，其中含由土地转让税金及办理转让过程中产生的一切费用，到土地证为止。甲方负责办理土地证转让的变更手续并承担相关费用。甲方协助乙方办理立项、规划等相关审批手续。甲方保证在本合同签订之日起80日内，将系争地块的土地权证变更至乙方名下。……乙方同意按以下时间和金额分三期向甲方支付土地价款：第一期，自本合同签订之日起10工作日内，乙方向甲方支付保证本合同切实履行的定金1,500,000元，该定金是转让金的一部分;第二期，自甲方将房地产权证变更至乙方名下起30日内，乙方向甲方支付至转让总价的20%，及1,650,000元;第三期，自甲方将土地产权证变更至乙方名下起120日内，乙方向甲方支付全部余额，即4,730,000元。甲方未履行合同(除国家及地方政策变化无法履行)将该地块转让给乙方，除将定金1,500,000元返还给乙方外，还将支付双倍定金的违约金，并承担乙方由此产生的所有损失。……乙方未能按时支付地价款，应每日以未付部分的万分之三作为滞纳金支付给甲方，乙方延期支付地价款超过12个月的，甲方有权解除合同，并可要求乙方赔偿因违约造成的所有损失。……变更期间，如遇国家或地方政策变化导致无法变更，甲方须在30日内无条件全额退还乙方支付的定金。

　　2009年9月4日，原告作为转让方，上海XX公司(上海XX公司)作为受让方，签订《土地转让合同附件》一份，内容为：转让方开具给受让方土地买卖发票不少于4,500,000元。原告的法定代表人巢X、上海XX公司(上海XX公司)的李XX签字确认。

　　2010年4月7日，被告向原告发函，内容为：贵司与我司于2009年8月8日就系争地块签署了《土地转让合同》，我司按照合同约定于2009年8月15日向贵司支付定金1,500,000元。……据悉，贵司已取得《XX设工程施工许可证》，我司敦促贵司于2010年4月15日前开工XX设，并尽快与我司联系，采取切实有效措施，减少我司损失，保障合同正常履行。

　　2010年6月6日，原告(甲方)与被告(乙方，原上海XX公司)签订补充合同，内容为：就甲方合法拥有的系争地块在XX工程项目转让事宜达成如下协议，一、本合同为2009年8月8日甲乙双方所签订在XX工程项目国有土地使用权转让合同的补充合同，与前者具有同等法律效力。二、甲方把合法拥有的该在XX工程项目的所有权、开发XX设权、该地块的国有土地使用权及相关的其他权益转让给乙方。三、甲方确认对在XX工程项目及所属土地拥有合法的、完全的开发权、所有权或使用权，不存在任何权利瑕疵，继续完成该在XX工程项目不存在任何障碍。四、甲方确认在合同签订之日前已经向政府部门和第三方支付了与该地块及在XX工程有关XX设施工许可证(含)之前的所有税费。五、甲方确认在签署本合同前已取得该在XX工程项目的《国有土地使用证》《XX设用地规划许可证》《XX设工程规划许可证》《XX设工程施工许可证》，并已支付相关费用。六、该在XX工程项目转让过程中，尤其是报送材料、办理权利变更手续等事项中，甲方须积极配合乙方，以尽快完成该在XX工程项目转让相关的全部工作。因甲方不作为或配合不利造成乙方无法顺利办理的，甲方须承担违约责任并赔偿乙方损失;…XX、鉴于本合同签订时，该在XX工程尚未施工，双方约定，自本合同签订之日起至该在XX工程项目转移登记至乙方名下之日期间为该在XX工程项目转让交易的过渡期。双方就该在XX工程另行签订《借款合同》，过渡期内，乙方根据《借款合同》和该在XX工程项目XX设施工进度出借工程款给甲方并由乙方代甲方支付给施工方等单位，甲方开具借款收据给乙方。十、鉴于双方之前签订了《转让合同》，而本合同签订时该在XX工程尚未施工的事实，……十一、原合同甲方办理过户手续，改由乙方办理，期限为本合同签订日期起80日之内，甲方承担费用750,000元，该款从乙方应支付甲方转让款中扣除。十二、本合同生效之日起5日内，甲方向乙方移交该在XX工程转让项目的相关文件、资料。……十四、乙方开工后十日内提前支付乙方650,000土地转让款，此款在总转让款中扣除。

　　2010年6月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房地产在XX项目转让合同》，内容为：甲方将系争地块的房地产项目转让达成一致意见。项目名称新XX厂房，位于系争地块，XX筑面积预测为14057.84平方米，已完成开发投资总额的25%以上。项目使用性质为工业，……由于本项目系在XX工程项目，故上述应提供的文件部分暂时无法提供，甲方有责任在办理完毕后及时提供于乙方(原件)。乙方应向甲方支付项目转让费6,435,600元。付款方式为转账或以转账支票支付。乙方需在合同签订半个月内向甲方支付定金1,000,000元;乙方需在甲方获得“XX设用地规划许可证、XX设工程规划许可证、XX设用地批准书、XX筑工程施工许可证”后一个星期内向甲方支付转让费3,00,000元;乙方需在房地产权证过户后一个月内将转让费用余额2,435,600元向甲方付清。……甲方若无资格转让项目或项目不符合法定转让条件，而乙方不知晓或不可能知晓的，致使本合同无效时，甲方应向乙方赔偿项目转让费的10%，若乙方实际损失超过此赔偿额时，超过部分甲方应据实赔偿。反之相同。甲方未按本合同约定向乙方转交有关证件或甲方未按约定付款，视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方退还乙方全部已付费用，并按项目转让费的10%向乙方支付违约金，若乙方实际损失超过此违约金时，超过部分甲方应据实赔偿。反之相同。……本合同自双方签字盖章后，经政府审批机关批准后生效。

　　2010年12月6日，原告(甲方)与被告(乙方，原上海XX公司)签订补充合同(二)，内容为：一、本合同为2009年8月8日甲乙双方所签订在XX工程项目国有土地使用权转让合同的补充合同二，与前者具有同等的法律效力。本合同条款若对双方以前所签订的合同条款有冲突，以本合同为准。二、乙方付第二笔土地款1,650,000，甲方即提供土地证。三、经双方协商，甲方承担顾X介绍费270,000元，此款从最后一笔土地款中扣除。四、乙方从甲方取得土地证之日起，150天内付清全部余款4,730,000元，扣除转让费用750,000元，实付3,710,000元。五、乙方对该项目能否开工XX设，甲方不承担任何经济责任。六、甲方全力配合乙方工程顺利开展。

　　2010年8月31日，上海XX公司出具上海农村商业银行本票一张，本票金额为550,000元，收款人为顾X，用途为乙地临时设施及前期手续办证费用。同日，顾X出具收据一份，内容为：今收到上海金驹公司李XX本票一张，金额550,000元。

　　另查明：1.原告于2009年7月27日取得系争地块的上海市房地产权证，编号为沪房地嘉字(2009)第020050号，权属性质国有XX设用地使用权，使用权取得方式出让，使用权面积为7397平方米，房屋状况为空白。2.2003年1月24日，原告取得《XX设用地规划许可证》，编号为沪地(2003)0050号，用地单位为原告，用地项目名称XX造厂房，用地位置为嘉定区南XX新裕村，用地面积9928平方米。3.2008年10月24日，原告取得《XX设工程规划许可证》，编号为沪嘉XX(2008)XXXXXXXXF02652号，XX设单位为原告，XX设项目为扩XX厂房，XX设位置为南XX胜辛南路XXX弄XXX号，XX设规模为14100平方米。4.2010年3月24日，原告取得《XX设工程施工许可证》，XX设单位为原告，工程名称为扩XX厂房(1-3厂房、水泵房)，XX设地址嘉定区南XX胜辛南路XXX弄XXX号，XX设规模14100平方米，合同开工日期2010年2月26日，合同竣工日期2010年12月8日。5.2011年2月25日，原、被告双方共同委托徐X作为代理人就系争地块的房屋XX设工程转让办理上海市房地产登记申请。2011年3月2日，被告取得系争地块的上海市房地产权证，编号为沪房地嘉字(2011)第004326号，权属性质国有XX设用地使用权，使用权取得方式出让，使用权面积为7397平方米，房屋状况为空白。6.被告先后支付部分土地转让款。

　　本院认为：本案的争议焦点是原告与被告签订的《房地产在XX项目转让合同》是否有效?本案中，《房地产在XX项目转让合同》确系双方的真实意思表示，但根据我国《城市房地产管理法》第三十九条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋XX设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他XX设用地条件。转让房地产时房屋已经XX成的，还应当持有房屋所有权证书”，并在第三十八条明确规定，“以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的房地产，不得转让”。根据已查明的事实，系争地块基本不存在XX筑物，被告认为系争地块上存在一定的基础设施，但未提供相关证据予以证明，对此本院不予采信。至于该项目是否完成投资总额的百分之二十五以上的，对此原、被告均未提供充分证据予以证明，对此本院亦不予确认，故系争地块项目转让确实违反了上述第三十九条的规定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条规定“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。问题的关键在于，《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条的规定，是否属于效力性强制性规定?本院认为，第三十九条关于应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，不属于对转让合同法律效力的效力性强制性规定，未达到25%以上投资的，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响上述地块项目转让合同的效力。因原、被告之间签订的《房地产在XX项目转让合同》等协议有效，故原告无权要求确认南XX(126-6宗)地块XX设用地使用权权利人为原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一项、第三十九条、《最高人民法院<关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

　　驳回原告上海XX公司的全部诉讼请求。

　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案案件受理费56,849元，减半收取28,424.50元，由原告上海XX公司负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

　　审判员　　秦忠

　　二〇一八年六月二十九日

　　书记员　　王X