肖X与上海XXXX有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

　　上海市青浦区人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2017)沪0118民初13867号

　　原告：肖X，男，1986年6月24日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。

　　委托诉讼代理人：郑XX，上海XX律师。

　　委托诉讼代理人：孙XX，上海XX律师。

　　被告：上海XX公司，住所地上海市青浦区。

　　法定代表人：苏XX，执行董事。

　　委托诉讼代理人：张XX，上海市XX律师。

　　委托诉讼代理人：韩冰清，上海市XX律师。

　　原告肖X诉被告上海XX公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法由审判员陈XX适用简易程序审理。本案于2017年10月16日、2017年11月21日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人郑XX、孙XX、被告委托诉讼代理人张XX、韩冰清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告肖X向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原、被之间签订的房屋认购单;2、判令被告退还原告定金人民币50,000元。事实与理由：2017年4月16日，原告经中原XX两位中介(董XX、张X)介绍前往被告位于XXX商城XX，被告销售人员向原告简单介绍商铺周边环境及前景后，原告意欲购买浦东新区南XXXXX弄XXX号楼XXXX室商铺。原告向被告销售人员了解房屋细节以及要求出示《商品房销售合同》，可被告销售人员却说目前没有《商品房销售合同》，也没有说商铺目前的土地使用期限，一直讲房子不会有问题，并催促原告支付定金，称房子很紧张，赶紧付定金，否则马上就被卖掉，原告在此紧张情况下先支付了定金50,000元，然后签订了房屋订购单。之后原告向董XX了解土地使用期限，但董XX表示不知情。几天后，董XX发来一份浦东新区南XXXXX弄XXX号XXX室的产权证照片，原告才得知该地块商铺的国有建设用地使用权到2046年7月23日到期，即原告若买下系争房屋也只剩下29年土地使用权。原告立即要求中介与被告协商解除《房屋订购单》并返还定金，但被告态度强硬不肯解除。原告认为被告故意隐瞒系争房屋只有29年土地使用期限的事实导致原告在签订订购单时产生重大误解，故原告诉诸法院。

　　被告上海XX公司辩称，确认双方签订房屋认购单、被告收取定金50,000元。被告已经在售楼处公示了全部权证，包括国有建设用地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等，原告签订认购单的时候已经确认了房屋销售合同的内容以及相关的权属情况，原告是基于真实意思跟被告签订认购单。现在因原告自身原因未在期限内签订网签合同。另外，系争房屋楼盘还有其他案件经其他原告起诉，其他原告均未提及未看到相关公示的权证，土地使用权并未影响原告的实体权利。因此被告不同意原告诉请。

　　经开庭审理查明：2017年4月16日，被告作为卖方，原告作为买方，双方签订《房屋认购单》1份，约定买方向卖方认购上海市浦东新区南XXXXX弄XXX号楼XXX室商铺，认购面积16.58平方米，认购单价46,984元，总价779,000元，认购定金50,000元，签约日期2017年4月30日。付款方式：1、一次性付款;……3、买方应于2017年4月30日前至本项目售楼处签订《上海市商品房出售合同》，并于当天支付剩余房款。……特别约定：1、买方在认购本物业前，已对我方物业及销售合同文本了解并确认;……3、认购金系买方对上述物业的购买权且自愿交纳，买方应在2017年4月30日前(包括该日)携带相关证明文件及本认购单前往售楼处签订合同并办理购房手续，不再另行催告，逾期者以弃权论，视为买方单方面违约，放弃该物业并无权要求卖方返还定金，若买方反悔不买则视为买方违约，同时买方所支付的定金卖方不退可不经催告另行处置该物业;4、卖方应于2017年4月30日前(包括该日)不得将该物业再出售给其他人，否则视为卖方违约则卖方无息双倍返还认购金。认购单另约定了其他内容。同日，被告出具收据确认收到原告定金50,000元。原告至今未就系争商铺签订商品房出售合同。

　　另查明，系争商铺相应国有建设用地使用权期限自2006年7月24日至2046年7月23日止。

　　以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的订购单、定金收据、产权证复印件，被告提供的产权证复印件，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。

　　审理中，原告称，被告未告知原告系争商铺土地使用权期限的具体情况，原告以为系争商铺是新开盘的商铺，使用权仍有40年，故匆忙签订了认购单。但之后经原告向中介追问，被告才通过中介告知原告土地使用权届满期限，实际在原告签订认购单时使用权期限只剩29年。使用权期限届满后需再支付土地出让金，届时房屋就会卖不出去，故原告认为土地使用权期限是重要事项，原告是基于重大误解才签订认购单，故原告有权撤销合同。之后原告曾向被告提出退还定金要求，被告同意退还，但双方对还款期限无法达成一致协议。对此原告提供如下证据：

　　1、原告母亲傅XX与董XX、张X的微信聊天记录各1份，以证明原告在签订认购单时不知道建设用地使用权的期限，中介也不知道，故原告签订认购单时存在误解。被告对微信聊天人的身份不予确认，并认为即使是真实的，对话日期是2017年6月19日，晚于约定的签订合同日2017年4月30日。

　　2、2017年4月28日傅XX与董XX电话联系录音及文字整理资料各1份，以证明被告未告知原告土地使用权期限。被告对通话双方的身份及通话时间不予认可，但不申请声纹鉴定。

　　3、房屋认购退订单确认函、审批单照片、傅XX与被告工作人员话录音及整理资料各1份，以证明2017年7月23日被告同意退还定金，但当场只能退10,000元，剩余40,000元需公司领导审批，且被告拒绝盖章，双方对还款期限无法达成一致协议，该组证据一式一份由被告保存，原告只能提供当时拍摄的照片。原告只知道被告工作人员姓曹，自称销售总监。被告对证据真实性均不予认可，确认吴X是被告销售人员，但认为原告在2017年4月16日后未到过售楼处，且原告自认双方未达成退款协议;不确认录音中的双方人员的身份。

　　被告称，被告已在售楼处沙盘附近的墙上张贴了包括建设用地使用权证在内的五证及示范合同文本，原告应当看见过，在认购单中原告也已确认知晓物业(即系争商铺)的情况和合同文本。

　　被告提供售楼处照片三张，以证明被告在沙盘附近的墙上张贴了包括土地使用权证和出售合同文本在内的文件。原告对证据不予认可，称无法证明2017年4月16日当天被告是否张贴了。被告未受处罚不代表其尽到了公示义务，如果被告告知土地使用权只剩29年，原告是不会购买的。

　　审理中，原告申请董XX、张X到庭作证。董XX到庭陈述称：董XX原是中原XX的销售经理，于2017年8月离职。傅XX到门店找到店员张X说要看商铺，中原公司与系争商铺所在的楼盘有代理协议的，于是2017年4月16日，董XX和张X带傅XX去被告处看房，由现场的销售人员接待傅XX，董XX和张X只旁听不参与，大家都知道商业地产土地使用权期限是四五十年，被告销售人员一直没有谈到土地使用权的情况，傅XX也没有专门提出这个问题，现场销售墙上只有房号，没有注意到其他的情况。签完认购单两三天后，傅XX问土地使用权年限，董XX说要问销售，被告方销售人员吴X将同一小区其他房屋产权证照片发给董XX，董XX转发给傅XX，之后董XX一直帮傅XX与被告协商退定金的事，再后来被告让客户自己找他们。

　　张X到庭陈述称，张X之前在中原XX工作，于2017年9月底离职。有一天傅XX来门店说想买商铺。第二天张X跟经理董XX带傅XX去系争商铺看房子，两人一直跟着傅XX，除了付定金倒水的时候。当天傅XX应该问过被告销售人员吴X使用权年限的事，但是吴X的回答张X不记得了。没有去过被告提供的公示证件墙处。

　　原告对证人证言无异议，可以证明被告未告知土地使用权年限也未带傅XX去看公示的信息。被告对证人身份无异议，但认为中原XX作为专业房产中介公司，其工作人员尤其是作为门店销售经理的董XX应当知晓楼盘信息，其不知晓土地使用权年限只能是因为其与原告有串通;两位证人在陈述傅XX是否询问过土地使用权剩余年限的事实时存在矛盾，张X认为傅XX曾问过被告销售人员，被告销售人员不会虚构时间告知傅XX，故傅XX是在知晓土地使用权信息后才签订认购单的。

　　本院认证如下：1、原告提供的微信聊天记录、2017年4月28日傅XX与董XX电话联系录音及文字整理资料，保存在傅XX手机上，对话的各方均予以确认，被告不予认可，但未提供证据予以推翻，本院对该组证据予以采信;2、房屋认购退订单确认函、审批单照片、傅XX与被告工作人员电话录音及整理资料，原告未提供书面证据的原件，亦未举证证明对话人的身份，且原、被告均确认当天就退定金事宜未达成一致协议，故本院不予采信。3、关于被告提供的售楼处照片，因该组照片并非拍摄于2017年4月16日，无法反映原、被告签约当天的情形，本院不予采信。4、关于证人证言，两位证人在傅XX是否向被告询问过土地使用权期限这一关键事实上陈述存在矛盾，且无其他证据予以印证并鉴别真伪，故本院对两位证人证言均无法采信。综上，本院确认如下事实：2017年4月28日，原告母亲傅XX与中介董XX通电话，傅XX告知董XX，傅XX已对被告销售说过因被告方对土地使用权年限存在欺诈，XXX一定要退掉。2017年6月19日，傅XX向董XX、张X提出在售楼处没人告知土地使用权期限的事实，傅XX是在支付定金后才提出异议的，董XX与张X均确认。

　　审理中，原告称不知道系争商铺的开发商的身份，只要求被告承担相关责任。被告称其是系争商铺的销售代理，出售合同应由开发商来签订，同意本案由被告承担相关责任。

　　本院认为，原告对傅XX以其名义签订认购单未提出异议并以原告身份起诉，以其行为追认了傅XX的代理行为，故本院确认原、被告之间签订了订购单。本案争议焦点为原告与被告签订订购单时对系争商铺的土地使用权剩余期限是否存在重大误解。根据相关法律规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。其构成要件包括：(1)必须有意思表示的成立;(2)表示行为必须与效果意思不一致;(3)不一致是由于行为人自己非故意或重大过失的原因造成;(4)造成行为人较大损失。

　　本案系争商铺的土地使用期限为自2006年7月24日起至2046年7月23日共计40年。原告作为购房者应当且可以通过正常的查询方式对其所购的房屋进行必要的了解，订购单中已注明原告已了解系争商铺的情况及销售合同文本，应视为原告已知晓，即使原告确实在签订认购单时对此不知情，亦是原告对自己的利益漠不关心甚至有意放弃而导致，原告具有重大过失。此外，关于土地使用权期限到期后问题系由国家法律法规另行规定，不影响双方当事人的合同权利义务。故对原告认为其对系争商铺土地使用权的剩余期限不知情构成重大误解的意见，本院不予采纳。

　　原、被告签订认购单，并书面约定原告支付被告定金且该定金所担保的内容是原告应于指定的期限届满前至被告售楼处签订《商品房出售合同》，被告在此期限届满前不得另行出售，原告实际交付定金50,000元，故定金合同成立并生效。但之后原告并未于约定期限前为签约前往被告售楼处，仅是向其中介要求退房退定金，原告未举证证明其已按约前往被告售楼处签约或其未按约前往被告售楼处签约不可归责于原告，故原告违反定金合同约定，被告有权没收定金。原告称被告曾承诺退还定金，但未提供充分证据且原告亦自认当天未达成退定金的协议，故对原告主张的上述事实本院不予采信。

　　综上，对原告要求被告返还定金50,000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第七十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：

　　驳回原告肖X全部诉讼请求。

　　本案受理费1,050元，减半收取计525元，由原告负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

　　审判员　　陈XX

　　二〇一七年十二月六日

　　书记员　　周XX