崔XX与王XX房屋租赁合同纠纷二审案件二审民事判决书

　　崔XX与王XX房屋租赁合同纠纷二审案件二审民事判决书

　　上海市第一中级人民法院

　　(2019)沪01民终15817号

　　上诉人(原审被告)：崔XX，男，1981年2月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。

　　委托诉讼代理人：蔡XX，上海XX律师。

　　被上诉人(原审原告)：王XX，男，1968年9月15日出生，汉族，住福建省浦城县。

　　委托诉讼代理人：董劼，上海XX律师。

　　上诉人崔XX因与被上诉人王XX房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院(2019)沪0115民初63312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

　　崔XX上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王XX一审中的全部诉讼请求;本案一审、二审案件受理费由王XX负担。事实和理由：2014年3月23日，王XX、崔XX签订《XX公寓租赁合同》，约定王XX向崔XX承租上海市浦东新区XX路XX号2楼公寓(以下简称系争房屋)共计82间用于王XX出租经营，租期自2014年4月1日至2019年6月1日。系争房屋是崔XX和董X共同向案外人周X租赁而来，但系崔XX独自向王XX出租了系争房屋，且未征得周X的同意，故涉案租赁合同应属无效。一审法院未查明王XX一方实际占用的房屋数量，导致费用的结算错误。同时，根据已经查明的事实看，2017年2月，消防部门确实因为房屋装修存在隐患，予以查封并要求公寓整改，但并不意味着停业整顿或者禁止经营。同时，王XX要求退还25万元押金，也超过了诉讼时效。王XX一审中的诉讼请求，应全部予以驳回。

　　被上诉人王XX辩称，不同意崔XX的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

　　王XX向一审法院提出诉讼请求：1.确认王XX、崔XX双方的租赁合同已于2017年2月27日解除;2.崔XX向王XX返还房屋租赁押金及预付房租共计265,233.50元并支付利息(以265,233.50元为基数，自2017年3月2日起按照银行同期贷款利率计算至实际返还之日止)。

　　一审法院认定事实：2014年3月23日，王XX(乙方)与崔XX(甲方)签订《XX公寓租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于上海市浦东新区XX路XX号2楼公寓房整体出租给乙方，共计82间。甲乙双方商定该房屋的租金为每年70万元，第二年递增3%，自第三年起，每年租金在原租金基础上递增5%。租赁期限自2014年4月1日至2019年6月1日止，租金起始时间为2014年6月1日。第一年租金分二次付清，每半年各付35万元。第二年起租金一年一付，第三年以此类推，直至租赁期限结束。乙方同意租金先付后租，每次租金支付须提前三个月。另乙方须给付甲方押金25万元。租赁期间乙方租赁使用房屋所产生的水、电、闭路电视费、宽带等费用，均由乙方承担。甲方应保证乙方租赁该房屋时能正常经营，如由于甲方原因造成乙方不能经营，由此造成的损失由甲方承担。

　　同日，王XX支付崔XX押金25万元。

　　2016年3月17日，王XX支付崔XX2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金。

　　2017年2月23日，上海市浦东新区公安消防支队(以下简称消防支队)向XX公寓出具责令限期改正通知书，因发现公寓屋面板采用泡沫夹心板搭建，消防支队责令XX公寓于2017年3月25日前改正。通知书由崔XX签收。

　　2017年2月24日，消防支队向XX公寓出具临时查封决定书，因公寓屋面板采用可燃材料泡沫夹心板搭建，存在火灾隐患，消防支队对XX公寓进行查封，查封期限自2017年2月27日至2017年3月27日。决定书由崔XX签收。

　　2017年2月27日，XX公寓被消防支队查封。

　　对有争议的事实，一审法院分述如下：

　　1、2017年5月25日，崔XX通过案外人王X向王XX转账31,950元;2017年7月15日，崔XX通过案外人王X向王XX转账30,000元;2017年10月17日，崔XX通过案外人王X向王XX转账20,000元;2017年11月17日，崔XX通过案外人王X向王XX转账20,000元。王XX认为，上述钱款为崔XX退还的租金。崔XX则称，上述钱款为崔XX用于退还王XX租客的租金和押金。

　　2、崔XX提供短信截屏一张，证明2017年4月14日，崔XX向王XX发送短信，要求王XX尽快搬离。王XX对真实性不予认可，崔XX未提供原件。

　　3、崔XX提供imessage截屏一份，证明2017年11月17日，王XX向崔XX发送短信，表示“到11月16日已收到10万元和零头，还欠23万元整，大概就这个数，以银行转账凭证为准”。王XX认可真实性，并表示，大概是这个数字(指23万元)。

　　4、崔XX提供水费、电费抄表记录，证明王XX一直居住在房屋内，并且欠付水电费。王XX不予认可，并称，因为崔XX一直未将押金和租金返还王XX，王XX表弟才占用其中一间房屋，到2019年7月房屋拆迁时搬离。

　　5、崔XX提供案外人王X的情况说明，证明2017年2月底，崔XX要求王XX搬离，王XX拒绝搬离。王XX对情况说明的内容不予认可。

　　本案一审审理中，王XX表示，王XX于2017年2月27日迁出，剩下的租客由崔XX负责清退，崔XX需退还王XX预收取租客的租金和押金。王XX诉请金额中已经扣除崔XX之后支付的101,950元及崔XX代王XX返还租客的租金和押金合计72,079元。崔XX表示，其支付的101,950元实际为代王XX返还租客的租金和押金费用，认可与王XX之间的账总的还有23万元。

　　一审法院认为，系争房屋于2017年2月27日被消防部门查封，王XX、崔XX签订的《XX公寓租赁合同》实际已无法履行，王XX要求确认《XX公寓租赁合同》于该日解除，于法不悖，予以认可。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王XX要求崔XX退还押金及超付的租金，具有合法依据，予以支持。因合同解除后，有部分租客需要清退，王XX自认，由王XX收取的部分租客的租金和押金需崔XX代为处理，而2017年11月17日，王XX通过短信方式确认了崔XX需要返还的金额尚余23万元，崔XX亦予认可，可以据此认定，崔XX需返还王XX的租金、押金等费用合计应为23万元。就王XX起诉的金额，王XX并未提供相应证据，不予采纳。

　　至于王XX提出的利息损失及崔XX提出的租金和水电费，一审法院认为，王XX自认占用一间房屋，用以对崔XX未返还钱款的牵制，可以自圆其说。虽然系争房屋被查封后不具备完整的使用功能，但毕竟由王XX占用，王XX理应支付合理费用，故根据公平原则，将王XX的利息损失与占有房屋所产生的使用费和水电费相抵。

　　一审法院审理后于2019年10月12日作出判决：一、王XX与崔XX签订的《XX公寓租赁合同》于2017年2月27日解除;二、崔XX应于判决生效之日起十日内返还王XX23万元;三、驳回王XX其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,688元，减半收取2,844元，保全费1,983元，合计4,827元，由王XX负担796元，崔XX负担4,031元。

　　二审中，双方均未向本院递交新证据。

　　经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。

　　本院认为，就涉案《XX公寓租赁合同》效力的争议。崔XX主张系争房屋由崔XX与案外人董X共同向周X租赁所得，董X未在《XX公寓租赁合同》上签字确认，转租给王XX也未征得周X同意，故《XX公寓租赁合同》应属无效。对此本院认为即便系争房屋确实系崔XX与案外人董X共同向周X租赁后转租给王XX，但从崔XX的陈述看，董X系明知崔XX出租系争房屋的事实，董X对此从未提出异议，应视为董X明知而未作反对。故崔XX关于董X未在《XX公寓租赁合同》上签字确认而致该合同无效的上诉意见，本院不予采纳。同时，从当事人的庭审陈述看，系争房屋所在建筑，系由周X转租给不同的承租人，王XX也是直接向周X结算水电费。可以推定周X对于崔XX转租的事实是明知的，且崔XX也无证据证明案外人周X对王XX承租系争房屋提出异议。故崔XX以转租未经周X同意为由要求确认《XX公寓租赁合同》无效的上诉请求，本院予以驳回。由此，一审法院认定《XX公寓租赁合同》于2017年2月27日解除，并无不当，本院予以维持。

　　关于合同解除之后果。从崔XX提供的短信看，双方实际已经就合同解除之后果达成了一致，至2017年11月17日，崔XX尚需退还王XX23万元。故一审法院认定崔XX还需退还王XX23万元，具有相应的事实基础，本院予以维持。关于崔XX提出的王XX占用系争房屋两间房间所产生的各项费用问题。一审法院综合考虑实际占用情况、系争房屋被查封的事实、崔XX迟迟未退还23万元款项等因素后，酌定王XX占用系争房屋部分房间期间产生的占用费、水电费折抵王XX的利息损失，亦属合理，本院予以维持。

　　综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人崔XX的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费4,750元，由崔XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　毛　焱

　　审判员　蒋庆琨

　　审判员　钱文珍

　　二〇二〇年二月二十四日

　　书记员　许XX