王XX诉李xx房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

　　王XX诉李XX房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

　　上海市第一中级人民法院

　　(2018)沪01民终5266号

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：王XX，女，1971年2月1日出生，汉族，户籍地江西省九江市武宁县。

　　委托诉讼代理人：王XX，系王XX之子。

　　被上诉人(原审被告、反诉原告);李XX，男，1987年9月1日出生，汉族，户籍地江苏省泗洪县。

　　委托诉讼代理人：董劼，上海XX律师。

　　上诉人王XX因与被上诉人李XX房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院(2018)沪0104民初2405号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　王XX上诉请求：撤销原判第二、三项，依法改判支持上诉人原审相应诉请。事实和理由：上诉人支付被上诉人李XX转让费人民币5万元是因被上诉人将营业执照和食品经营许可证给上诉人使用。2017年12月21日，被上诉人所有的上述证照被吊销，上诉人无法营业。为此，上诉人与被上诉人联系解决问题，但被上诉人拒绝处理。因此，上诉人未支付此后的租金。而且位于上海市徐汇区XX路XX号XX层XX号XX号商铺已经在2018年1月15日由被上诉人封锁，而且需要被上诉人与物业同意，上诉人才能进入商铺，因此上诉人不同意支付租金。

　　被上诉人李XX辩称，其不同意上诉人王XX的上诉请求。上诉人主张转让费5万元是其向被上诉人租借证照的对价，没有证据证明。而且租赁合同约定如果上诉人使用被上诉人证件经营，无需支付费用。因为商铺首次招商非常抢手，上诉人支付转让费5万元是基于行业惯例。因上诉人未按约支付租金，被上诉人为此享有法定的合同解除权，有权根据合同约定没收保证金，并向上诉人收取至商铺实际返还之日止的租金。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。

　　2018年1月，王XX向一审法院起诉请求：1、确认王XX与李XX签订的房屋租赁合同于2017年12月21日解除;2、判令李XX返还王XX转让费50,000元及押金30,000元;3、判令李XX赔偿王XX货品损失20,000元及食材费5,000元。

　　一审审理中，李XX提起反诉，要求判令：1、解除李XX与王XX签订的租赁合同，王XX返还上海市徐汇区XX路XX号XX层XX号XX号商铺，并支付自2017年12月21日起至实际返还房屋之日止按每月15,000元计算的房屋租金和使用费;2、王XX赔偿李XX损失26,000元，违约金23,940元。

　　一审法院认定事实：2017年3月18日，李XX(甲方)与王XX(乙方)签订租赁合同一份，合同约定，甲方将上海市徐汇区XX路XX号XX层XX号XX的铺位出租给乙方使用，该场地的建筑面积30平方米。租赁期限为二年，自2017年3月21日至2019年3月20日，租金逐年递增8%。乙方需每月的5日前向甲方支付固定租金每月15,000元。以上付款方式为先付后做，每三个月支付一次。乙方在本合同签订时必须向甲方支付30,000元作为保证金，甲方在本合同期满三个月后，若无需支付第三人款项，包括乙方责任导致的第三人索赔等，保证金无息全额退还给乙方。在合同期内由于乙方的原因需解除合同，甲方与乙方未取得一致意见时，乙方保证金不予退还。因一方履约条件发生变化，无法达成合同目的，经协商无法达成一致，要求解除方在向另外一方支付相当于甲方三个月的租金后方可解除本合同。甲乙双方任何一方如违反本合同导致合同提前终止时均应向对方支付违约金，其数额相当于本合同中约定的剩余期限中甲方可得的全部租金的10%。乙方必须按时交纳租金以及其他相关费用，拖欠时间不得超过十天，否则甲方有权单方面终止协议并同时可以追究乙方赔偿责任。合同另就其他事项作了约定。

　　合同订立后，王XX向李XX支付了押金30,000元，转让费50,000元以及首期租金45,000元。王XX支付租金至2017年12月20日止，此后未再向李XX支付租金。李XX于2017年12月23日向王XX发出告知书，告知由于王XX未支付2017年12月21日至2018年3月21日期间房租，要求王XX于2017年12月26日之前把所有物品搬离系争商铺，逾期不搬，李XX有权处理所有物品，并且王XX需要承担搬家期间的房租费用。王XX收到上述告知书后，未将系争商铺钥匙返还给李XX。

　　一审庭审中，李XX提供与案外人上海XX有限公司签订的租赁合同及该公司出具的说明，欲证明由于王XX不及时支付租金，导致李XX与案外人解除了租赁合同，并被没收保证金26,000元。王XX认为李XX与案外人签订的合同与王XX无关。

　　一审审理过程中，王XX于2018年2月9日将系争商铺钥匙交还给李XX。李XX表示对王XX支付的押金不同意返还，对违约金则不再主张。

　　一审法院认为，本案王XX、李XX签订的租赁房屋合同系双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。王XX认为李XX应向其提供营业执照以供其营业，但租赁合同中对此并没有约定，王XX也未提供其他证据证明双方对此进行约定，现王XX未按约支付租金违反合同约定，对此应承担相应的民事责任;王XX无权要求解除合同，王XX要求李XX返还转让费、赔偿损失等，亦缺乏依据，法院不予支持。按照合同约定，王XX违反合同约定，保证金应由李XX没收，现李XX要求按照合同约定没收保证金的主张，法院予以采纳，对王XX要求李XX返还保证金的诉讼请求，法院不予支持。王XX已将商铺钥匙返还给李XX，李XX提出反诉要求解除合同于法有据，故法院确认解除王XX、李XX签订的租赁合同。王XX应向李XX支付占用系争商铺期间的租金和使用费。王XX已经承担了相应的违约责任，李XX主张赔偿损失的诉讼请求，缺乏合同依据，法院不予支持。

　　一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条的规定，于二○一八年三月十二日作出判决：一、解除王XX与李XX于2017年3月18日签订的租赁合同;二、王XX于判决生效之日起十日内支付李XX2017年12月21日至2018年2月9日的租金24,500元;三、驳回王XX的其余诉讼请求;四、驳回李XX的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,200元，由王XX负担;反诉案件受理费900元，由李XX负担625元，王XX负担275元。

　　经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。

　　二审中，上诉人王XX提供如下证据：1、王XX于2018年2月9日书写的告知书，欲证明其已将系争商铺钥匙返还被上诉人李XX;2、王XX于2018年1月15日拍摄的系争商铺照片，欲证明门店在王XX交还钥匙前已被李XX封锁;3、本案双方的微信沟通记录，欲证明李XX的证照被吊销后，王XX积极与其沟通，但李XX置之不理。李XX对证据1真实性确认，对证据2真实性不认可，认为无法反映门店被封锁的情况，对证据3的真实性无异议，但对证明目的不认可。本院对证据1、3的真实性予以确认，证据2无法反映门店由李XX封锁，不予采信。

　　另查明，李XX(甲方)与王XX(乙方)签订的租赁合同5.3约定如果乙方使用甲方证件经营，除承担相关税外还需支付每月0元的管理费用。

　　本院认为，上诉人王XX与被上诉人李XX签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。本案双方对为何王XX支付李XX转让费50,000元各执一词，王XX认为其支付转让费因为李XX将营业执照和食品经营许可证交付给其使用，而李XX认为王XX支付转让费因为系争商铺抢手，王XX根据行业惯例在承租系争商铺时支付转让费。对此，本院认为，虽然在租赁合同履行过程中，李XX存在将证照交付王XX使用的事实，但不能据此推断转让费5万元即是使用证照的费用，而且双方签订的租赁合同已经明确约定如王XX使用李XX的证件经营，无需支付任何费用。因此，王XX的主张，缺乏依据，本院不予采信。因王XX无正当事由拒绝支付租金，李XX有权解除合同并追究王XX的违约责任。至于王XX应支付的租金数额，因双方一致确认王XX于2018年2月9日将系争商铺钥匙交还李XX，故王XX应付租金至该日止，虽王XX主张李XX于2018年1月15日将系争商铺封锁，但缺乏证据佐证，本院不予采信。综上，上诉人王XX的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费2,400元，由上诉人王XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　金绍奇

　　审判员　　潘XX

　　审判员　　翟从海

　　二〇一八年五月二十八日

　　书记员　　刘XX