XXXX与深圳市某投资管理有限公司东莞分公司、深圳市某投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

XXXX与深圳市某投资管理有限公司东莞分公司、深圳市某投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　广东省东莞市第三人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)粤1973民初5883号

　　原告：XXXX，男，1977年11月16日出生，汉族，住江西省九江市湖口县，

　　委托诉讼代理人：XX道龙，广东XX律师。

　　委托诉讼代理人：XXXX，广东XX实习律师。

　　被告：深圳市XX公司，营业场所：广东省东莞市塘厦XX桥陇XX。

　　负责人：**贵。

　　被告：深圳市XX公司，住所：广东省深圳市坪山区龙田街道办事处龙田社区莹展商业中XX。

　　法定代表人：**贵。

　　两被告共同委托诉讼代理人：罗XX，广东XX律师。

　　两被告共同委托诉讼代理人：XXXX，广东XX律师。

　　原告XXXX诉被告深圳市XX公司、深圳市XX公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告XXXX及其委托诉讼代理人XX道龙，被告深圳市XX公司、深圳市XX公司的共同委托诉讼代理人罗XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　诉讼请求

　　原告的诉讼请求：l.确认原告与被告深圳市XX公司签定的《房屋租赁合同》无效;2.被告深圳市XX公司向原告返还押金184600元、首月缴纳的厂房租金及管理费、办公室租金及电费59350元;3.被告深圳市XX公司对第二项诉讼请求承担连带责任;4.本案诉讼费用全部由被告承担。

　　诉辩主张

　　原告诉称：2018牛11月9日，原告与被告深圳市XX公司签订了《房屋租赁合同》，原告XXXX承租了被告深圳市XX公司位于东莞市塘厦XXXX厂房及J栋一楼办公室4间。原告依照合同的约定如数支付了押金184600元、首月应缴纳的厂房租金及管理费、办公室租金及基本电费59350元。签订合同时，被告隐瞒了案涉案涉租赁物业报建情况，现原告发现租赁物无办理正规报建手续，未取得建设工程规划许可证和房产证，上述《房屋租赁合同》应属无效合同。

　　两被告辩称，1.原告于2018年11月10日承租案涉房屋，至原告单方违约解除合同时已实际使用超过一个月，应按合同标准向被告深圳市XX公司支付各项费用，被告深圳市XX公司无需退还59350元;2.原告单方违约解除合同，给被告深圳市XX公司造成了损失，应予以赔偿;3.合同是原告与被告深圳市XX公司签订，与深圳市XX公司无关。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。

　　案件基本事实

　　一、合同签订情况：深圳市XX公司于2018年11月9日与XXXX签订《房屋租赁合同》，主要内容为：深圳市XX公司将位于东莞市塘厦XXXX厂房、办公室四间出租给原告使用，租期为2018年11月10日至2023年9月30日，装修期为21天，自2018年11月10日至2018年11月30日止，装修费用由原告承担;厂房租金为52000元/月，办公室租金为5200元/月，电费为1150元/月，厂房管理费为1000元/月。

　　二、案涉厂房办证情况：案涉租赁物未办理建设工程规划许可证及房产证。

　　三、支付费用情况：原告于合同签订当日支付了184600元押金、首月厂房租金吉管理费、办公室租金及电费共59350元给被告深圳市XX公司。

　　四、原告实际使用案涉厂房的时间：2018年11月10日至2018年12月31日。

　　五、原、被告双方确认：案涉租赁物中的办公室未交付给原告使用。

　　裁决理由和结果

　　本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告深圳市XX公司签订案涉《房屋租赁合同》时至法庭辩论终结前，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉《房屋租赁合同》合同应认定为无效合同。

　　关于无效合同的处理，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”的规定，原告应当按《房屋租赁合同》约定的厂房租金52000元/月的标准支付2018年11月10日至2018年12月31日期间的占有使用费88903.23元(52000元+52000元/月÷31天×22天)、电费1966.13元(1150元+1150元/月÷31天×22天)、管理费1709.68元(1000元+1000元/月÷31天×22天)，共计92579.04元。原告已支付了首月费用共59350元，故原告还需支付被告深圳市XX公司厂房占有使用费租金、电费、管理费共33229.04元。被告深圳市XX公司应当将其收取的押金184600元退还给原告，关于原告要求被告深圳市XX公司退还该押金的诉请，本院予以支持。

　　因深圳市XX公司不具备法人资格，不能独立承担民事责任，相关民事责任应与其设立机构深圳市XX公司共同承担。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

　　一、确认原告XXXX与被告深圳市XX公司于2018年11月9日签订的案涉《房屋租赁合同》无效;

　　二、原告XXXX于本判决发生法律效力之日起三日内支付被告深圳市XX公司案涉厂房2018年11月10日至2018年12月31日期间的占有使用费、电费、管理费共33229.04元;

　　三、被告深圳市XX公司、深圳市XX公司于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告XXXX厂房、办公室押金184600元;

　　四、上述第二、三项扣减后，被告深圳市XX公司、深圳市XX公司还需支付原告XXXX151370.96元;

　　五、驳回原告XXXX的其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案受理费4959.26元，原告XXXX已预交，由原告XXXX1882.04元负担，由被告深圳市XX公司、深圳市XX公司负担3077.22元。

　　如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。

　　审　判　长　　刘　超

　　人民陪审员　　XX南林

　　人民陪审员　　黄敏华

　　二〇一九年九月十二日

　　书　记　员　　袁XX

　　附相关法律条文：

　　《中华人民共和国合同法》

　　第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

　　第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

　　第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　　第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

　　当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

　　人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

　　第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

　　第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。