梁XX、冯XX等与中山市XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　广东省中山市XX

　　民 事 判 决 书

　　(2019)粤2072民初49号

　　原告：梁XX，男，1981年3月19日出生，汉族，住广东省中山市。

　　原告：冯XX，女，1982年10月27日出生，汉族，住广东省中山市。

　　委托诉讼代理人：胡志敏，广东XX律师。

　　被告：中山市XX公司，住所地广东省中山市东升镇同茂XX“八十亩”。

　　法定代表人：蔡XX。

　　委托诉讼代理人：吴XX，广东XX律师。

　　委托诉讼代理人：侯XX，广东XX律师。

　　原告梁XX、冯XX与被告中山市XX公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡志敏及被告的委托诉讼代理人侯XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期办理房产证违约金(以已付购房款466704元为基数，按年利率6.175%从2015年10月2日起计算至被告将办理产权证的资料递交至产权登记机关之日止)。诉讼中，原告明确违约金计至2019年3月1日。事实和理由：2012年1月20日，原、被告签订中山市商品房买卖合同，约定由原告向被告购买位于广东省××镇××明珠花园××房的商品房(下称涉案商品房)一套，总价款为466704元。合同签订后，原告按约定交付房款，涉案商品房于2012年11月12日交付使用。原告接收涉案商品房后多次催促被告办理产权证的义务，但被告未能在合同约定的期限内为原告办理房产证，已属违约。合同第十四条约定了逾期办理产权证的违约责任，但该条款属于格式条款，违约责任明显不对等且明显无法弥补原告损失，不利于督促被告尽早履行办证义务。因被告逾期办证导致原告产生了多方面的损失，根据相关法律规定，当事人约定的违约金低于造成的损失，可以予以增加。因此原告请求按目前1-3年期的贷款利率4.75%上浮30%即年利率6.175%为标准要求被告支付违约金。为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。

　　被告辩称，被告并未违约，延期办证是因为政策原因(入户花园面积规定及档案验收的规定等)变更导致的，故被告不同意支付违约金。

　　本院经审理认定事实如下：原、被告于2012年1月20日签订商品房买卖合同，约定内容包括：由原告向被告购买涉案商品房，价款为466704元;被告应当在2012年10月30日前将涉案商品房交付原告使用;被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，合同继续履行，被告自迟延之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过原告累计已付房款的1%。合同签订后，涉案商品房办理了销售登记备案，原告依约支付了购房款，被告于2012年11月12日将涉案商品房交付原告使用。

　　庭审过程中，原、被告双方就被告未能按约办证的理由是否合法、合理及违约金应否增加等问题存在争议。原告表示，被告在施工过程中擅自变更了规划导致无法通过综合验收，致使大产权迟迟无法确权;被告于今年3月初通知原告递交相关材料，原告基于本案诉讼未去签名，但同意违约金计至2019年3月1日;约定的违约金低于造成的损失，可以予以增加。被告则表示，无法在约定期限内办证是因为政策的变更及增加了档案验收项目;报规划时需要将整个入户花园面积都上报，但到销售时因政策变更，入户花园仅能算一半的面积，现在需要将两部分的面积变更一致才能办理房产证，而档案验收是政策新增的项目，被告对前述事项一直在跟进处理;现在楼盘已于2018年8月28日取得竣工验收备案登记证，但具体产权证出具时间尚未确定，要等国土部门通知，被告也通知原告提交材料但至今未收到;即使被告逾期办证构成违约，原告主张的违约金也过高，应按合同约定计算违约金。

　　本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原、被告双方自愿签订中山市商品房买卖合同，该合同不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据双方签订的合同，除交付涉案商品房给原告使用外，办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案(即通常所称办理产权证)亦为被告的合同义务之一，且双方在合同中也已约定了被告履行该合同义务的期限，故被告应依约履行该合同义务。涉案商品房已于2012年11月12日交付，则依合同约定，被告应于交付使用后720个工作日内履行上述合同义务。至2015年10月2日前，该期限已届满，但被告未依约履行上述合同义务，原告主张被告违约，被告以政策变更及验收项目增加等为由进行抗辩，依法应承担举证证明之责任，但其没有提供相关证据予以证明，故依法应由其承担举证不能的不利后果，本院对其该抗辩主张不予采信，并采纳原告的诉讼主张，认定被告构成违约。因此，原告诉讼请求被告承担违约责任即支付逾期办理不动产权证书的违约金有理，本院予以采纳和支持。

　　《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”在商品房预售合同关系中，支付购房款是买受人的主要义务，交付房屋、办理房产权属登记为出卖人的主要义务。涉案合同关于双方违反其主要义务而应承担的违约责任显著不对等。按约定的违约金计算方法，出卖人逾期办证所产生的违约金额远低于买受人逾期付款所产生的违约金额，且出卖人的违约金额以已付购房款的1%为限，与逾期时间长短无关。因此合同违约责任条款的内容既不符合公平原则的基本要求，亦不利于督促出卖人积极、及时履行其办证义务、不利于买受人实现其对涉案房地产所享有的完整权益。且违约金以补偿损失为主，兼具惩罚功能，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记才发生效力。买受人作为涉案商品房的所有权人，本应对其购买的商品房享有占有、使用、收益及处分的权利，然而因长期未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限，虽无法明确具体损失金额，但由此所致的直接或间接不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。在合同关于逾期办证的违约责任条款有失公平、被告严重违约的情况下，作为非违约方的原告有权以金额过低为由请求对逾期办证违约金的计付方式予调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”故本案可以参照上述规定认定原告的实际损失数额范围，原告可在不超过该范围内向被告主张。现原告的诉讼请求以已付购房款466704元为基数按年利率6.175%自2015年10月2日起计付违约金至2019年3月1日止，即违约金为98465元，并未超出前述范围，本院予以支持。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：

　　被告中山市XX公司于判决发生法律效力之日向原告梁XX、冯XX支付逾期办理不动产权证书的违约金98465元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费减半收取计1041元，由被告中山市XX公司负担(该款已由原告梁XX、冯XX垫付，被告中山市XX公司应在判决生效之日一并迳付给原告梁XX、冯XX，本院不另行收退)。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

　　审判员　邝　羽

　　二〇一九年三月二十七日

　　书记员　郭XX