徐XX、黄XX确认合同无效纠纷二审民事判决书

　　福建省厦门市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2018)闽02民终5221号

　　上诉人(原审原告)：徐XX，男，1988年5月28日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。

　　委托诉讼代理人：张颖，福建XX律师。

　　被上诉人(原审被告)：黄XX，男，1981年11月17日出生，汉族，住福建省建瓯市吉阳镇大夫村柳林XX，现住厦门市海沧区。

　　上诉人徐XX因与被上诉人黄XX确认合同无效纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院(2018)闽0205民初1981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

　　徐XX上诉请求：1、撤销厦门市海沧区人民法院(2018)闽0205民初1981号民事判决;2、被上诉人返还上诉人店铺转让费人民币25万元整;3、被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。主要事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，导致判决结果与事实相悖，应当依法予以撤销。一、一审法院将上诉人与被上诉人的转租合同关系认定为装修、装饰转让关系属于认定事实错误。根据上诉人与被上诉人签订合同时的真实意思表示，签署协议的目的是为了取得房屋的使用权利，支付转让费25万元是为了获取被上诉人与原房东的剩余租期，而并非为了获取屋内的装修、装饰和设备上的价值，一审法院将二者割裂开来，认为上诉人只是需要店铺里所谓的装修及装饰，属于事实认定错误;二、上诉人与被上诉人签订的《转让协议》应属无效协议。1.根据案涉租赁物的集体土地使用权证及房产证显示该房产明显属于违法建筑，且存在消防验收不通过的事实，上诉人与被上诉人的租赁关系纯属无效，故基于房屋租赁关系形成的《转让协议》也不能达到签约之目的。2.被上诉人隐瞒案涉租赁物系违法建筑及消防验收不通过的事实，与上诉人签订《转让协议》并非法收取转让费，存在重大过错，有违民法诚信和公平的原则，应受到法律的否定性评价，一审法院认为《转让协议》与案涉租赁物是否是违法建筑及租赁合同是否有效并无直接关系，因而不支持返还转让费属于法律适用不当。

　　被上诉人黄XX未作答辩。

　　徐XX向一审法院请求判令：一、撤销徐XX与黄XX签订的《转让协议》，黄XX返还原告转让费25万元整(人民币，下同);二、诉讼费用由黄XX承担。一审审理过程中，徐XX变更第一项诉讼请求：一、确认徐XX与黄XX签订的《转让协议》无效，黄XX返还徐XX转让费25万元。

　　一审法院认定事实如下：2016年7月22日，黄XX与杜XX签订《店铺出租合同》，约定由黄XX承租位于厦门市海沧区霞阳村西XX房屋，用途是足浴坊。期限是2016年7月22日至2026年7月21日。黄XX经营的厦门市XX在2017年1月1日至2017年12月31日向厦门市海沧区地方税务局缴纳个人所得税、城市维护建设税等685.1元。2017年12月7日，黄XX注销了厦门市XX。

　　2017年12月1日，黄XX(甲方)与徐XX(乙方)签订《转让协议》，协议载明：一、甲方同意将位于厦门市海沧区霞阳村西XX房屋转让给乙方使用，建筑面积为205.1平方米。二、租期为叁年，2017年12月1日至2020年11月30日止，乙方一次性支付甲方转让费为贰拾伍万元整。三、转让后房屋现有的装修、装饰归乙方所有。四、乙方接手前该房屋所有的一切债权、债务均由甲方负责;接手后在租赁期内的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。同日，黄XX出具《收据》一份，载明：兹有黄XX转让位于厦门市海沧区霞阳村西XX房屋转让费共计人民币贰拾伍万元整。收款人：黄XX。

　　黄XX与徐XX签订《转让协议》同日，杜XX(甲方)与徐XX(乙方)签订《店面租赁合同》，合同载明：一、被租房屋为厦门市海沧区霞阳村西XX房屋，面积约205.1平方米。二、租赁期限与租金。租赁期为叁年，从2017年12月1日至2020年11月30日止。每两年递增租金10%。合同还约定了租金、保证金交付、出租方与承租方的变更等与租赁相关的内容。

　　徐XX作为法定代表人的厦门市XX已取得营业执照。庭审中，徐XX表示店里的装饰装修、以及设备是黄XX原有的、未进行重新改造。

　　另查明：

　　一、厦门市厦农房证杏林字第000327号厦门市农村房屋所有权证记载厦门市海沧区霞阳村西XX房屋登记所有权人为杨XX。备注部分记载：该房屋超建252.66平方米，其中二楼超建53.68平方米，如国家或集体建设需要不予补偿家庭成员：杨XX(户主)、……、杨XX(长子)。2016年10月28日，杨XX出具一份《保证书》，内容为：厦门市海沧区霞阳村西XX房屋是其与杜XX婚后财产，现登记在其父亲杨XX名下，未办理过户手续。双方离婚协商，将上述房屋中第二层至第九层的使用权归杜XX所有。杜XX可以出租及收取房租。

　　二、徐XX在一审法院以杜XX为被告提起诉讼，案号是(2018)闽0205民初1982号，诉讼请求为：1.确认杜XX与徐XX签订《房屋租赁合同》无效;2.返还租金77000元、保证金36000元。

　　一审法院认为，一、关于案涉法律关系争议。徐XX主张黄XX将位于厦门市海沧区霞阳村西XX房屋转让给其使用，并约定租期等，双方系房屋租赁合同关系。黄XX辩称双方是装修装饰、设备的转让合同关系，徐XX与杜XX已另行签订了租赁合同。对此，一审法院认定，徐XX与黄XX签订的《转让合同》中虽有转让房屋使用权的相关信息，但根据查明的事实，双方的真实意思应为转让原有的装修装饰及设备，理由如下：1.在双方签订《转让合同》时，杜XX也在场，并与徐XX另行签订了《店面租赁合同》。黄XX并非所租赁房屋的权利人，其虽有权将房屋转租给徐XX，但因徐XX与杜XX已直接订立租赁合同关系，徐XX无需再从黄XX处转租房屋。因此，《转让合同》的原意应为转让合同第三条的装修装饰而非转让房屋的租赁权。2.《转让合同》签订当天，徐XX向黄XX支付了转让费25万元。同时，徐XX亦履行了《房屋租赁合同》的支付义务，向杜XX支付了保证金、租金。如徐XX主张黄XX是向其转租房屋，则其重复支付租金的行为亦与常理不符。因此，转让费25万元应为支付取得装修装饰及设备的费用。二、关于《转让合同》的效力问题。徐XX主张因黄XX转租的房屋系违建而使得合同无效。如上所述，双方签订《转让合同》的真实意思表示为转让装修装饰及设备，而非房屋租赁的法律关系。因此，原告徐XX所租赁的房屋是否是违法建筑，与《转让合同》并无直接关系。综上，徐XX与黄XX签订的《转让合同》不存在合同无效的法定情形，原告主张《转让合同》无效并要求返还转让费的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回徐XX的全部诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取2525元，由徐XX承担。

　　对于原审判决查明的事实，徐XX没有异议，但是认为一审将讼争合同定性为装修装饰及设备的转让关系，属于认定错误。

　　二审另查明：1.据厦农房证杏杏林字第000327号《厦门市农村房屋所有权证》记载，讼争房屋第二层的批建面积为100平方米(当时建筑面积153.68平方米-当时超建面积53.68平方米)，徐XX租用的实际面积为205.1平方米，其中违法超建部分面积为105.1平方米。2.徐XX实际使用讼争房屋至2018年7月底，现已将房屋交还杜XX。

　　本院认为，双方争议的焦点在于转让协议的性质。

　　一、一审法院认定本案合同关系为转让讼争房屋的装修、装饰及设备有误，本案讼争合同应认定为转让房屋使用权。理由如下：1.徐XX与黄XX所签《转让协议》的第一条写明“甲方同意将位于厦门市海沧区店面转让给乙方使用，建筑面积为205.1平方米。”该条款为合同的主要条款，足见双方缔约目的在于转让讼争房屋的使用权。2.双方更在合同第二条明确约定了租期为三年，若讼争合同为装修、装饰及设备的转让合同，则双方没有必要约定租期。3.合同第三条所约定“转让后店铺现有的装修、装饰归乙方所有”，应视为对装饰、装修等讼争房屋的附随物，在转让中一并作价处理，并非合同的主要权利义务，亦非25万元转让款的全部对价。

　　二、关于讼争《转让合同》的效力问题。二审查明，黄XX转让给徐XX的205.1平方米讼争房屋中，有105.1平方米属超建范围，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当认定《转让合同》中涉及超建部分105.1平方米面积的约定无效。

　　三、《转让合同》部分无效的法律后果。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被上诉人黄XX明知徐XX租用该场地系用于经营美容店，转让时未主动告知讼争房屋存在违建且未办理消防验收的有关事实，存在缔约过错;徐XX在签订《转让合同》之前，未充分了解房屋状况，亦有失谨慎。故双方对于《转让合同》部分无效均存在过错。对于双方的责任分配，结合案件情况，酌定如下：1.鉴于徐XX实际使用讼争房屋至2018年7月底，2018年12月1日至2018年7月31日期间共计8个月的转让费由徐XX自行承担;2.退房后剩余租期内对于超建部分面积所占比例的转让费，黄XX应向徐XX退还，退还金额为转让费250000元*(36个月-8个月)/36个月*(超建面积105.1平方米/合同约定面积205.1平方米)≈99640元。

　　综上，徐XX的上诉请求部分成立，一审判决部分有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

　　一、撤销厦门市海沧区人民法院(2018)闽0205民初1981号民事判决;

　　二、黄XX应于本判决生效之日起十日内向徐XX返还人民币99640元;

　　三、驳回徐XX其他诉讼请求。

　　如果黄XX未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案一审案件受理费2525元，由徐XX负担1515元、由黄XX负担1010元。二审案件受理费5050元，由徐XX负担3030元、由黄XX负担2020元。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　陈朝阳

　　审判员　　孙　仲

　　审判员　　苏　鑫

　　二〇一八年十月十八日

　　书记员　　徐XX