张X、孙XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

张X、孙XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　山东省青岛市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2019)鲁02民终2804号

　　上诉人(原审被告)：张X，女，1963年7月22日出生，汉族，住山西省太原市小店区。

　　委托诉讼代理人：秦X，男，1963年9月15日出生，汉族，住山西省太原市小店区，系上诉人张X之夫。

　　上诉人(原审被告)：孙XX，女，1989年5月30日出生，汉族，住山东省青岛市即墨XX。

　　委托诉讼代理人：秦X，男，1963年9月15日出生，汉族，住山西省太原市小店区，系上诉人孙XX之公公。

　　上诉人(原审被告)：秦XX，男，1990年6月10日出生，汉族，住北京市海淀区。

　　委托诉讼代理人：秦X，男，1963年9月15日出生，汉族，住山西省太原市小店区，系上诉人秦XX之父。

　　被上诉人(原审原告)：刘XX，女，1937年10月15日出生，汉族，住山西省太原市杏花岭区。

　　委托诉讼代理人：赵X，山东XX律师。

　　委托诉讼代理人：赵林宝，山东XX律师。

　　上诉人张X、孙XX、秦XX与被上诉人刘XX房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院(2018)鲁0203民初3845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　上诉人张X、孙XX、秦XX向本院提出上诉请求：依法撤销原判第一项、第二项，并改判驳回被上诉人刘XX的诉讼请求。主要事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审认定“赠与合同签订后，双方未对涉案房屋权属进行变更登记”(判决书第5页)是错误的。事实上，双方以买卖方式进行了房屋权属变更登记，只不过张X作为赠与合同受赠人，没有青岛市户口，故将房屋登记至儿媳、儿子、也就是刘XX的孙X孙XX、外孙秦XX名下。在我国老百姓日常生活中，亲属间把房屋赠与后，因各种原因，以变通方式进行产权变更登记的现象比比皆是。本案中，被上诉人签订赠与合同、签订委托卖房授权书、签订委托管理财产授权书等一系列文件，这些文件综合来看，形成一个合理的证据链条，赠与和委托买卖房屋行为是一致的，都是为了实现赠与房屋的变更过户登记，即被上诉人将房屋赠与女儿，又以买卖方式将房屋委托女儿过户至自己的外孙和孙X名下。如果被上诉人仅仅是委托卖房，也不可能出现赠与合同、财产委托管理授权书，也不可能舍近求远，将青岛的房子委托太原的女儿去卖，而不是委托居住在青岛的儿子去卖。一审法院无视这些事实，无视这些证据的关联性，孤立地认定赠与合同签订后没有进行权属变更，将赠与合同与委托买卖授权割裂开来，必会得出错误结论。2、认定涉案房屋属于被上诉人刘XX和张XX的夫妻共同财产是错误的。(判决书第7页)本案证据证明，涉案房屋登记的所有权人为刘XX，且登记为单独所有。按照物权法规定，不动产的所有权以登记为准。房屋产权证书是书面资料，在该证书具备登记共有人的情况下，一方仍登记为单独所有，而且另一方未提出异议，完全可以认定其夫妻双方之间就该财产进行了约定，为刘XX一方所有。否则，太原市西城区公证处也不会在刘XX委托卖房时，在没有张XX的参与情况下给予出具公证书，青岛市房XX也不会在张XX没有出面的情况下就给予产权过户。所以，本案房屋应认定为刘XX个人所有，其具有完全的处分权。3、一审认定“原告通过被告张X，与被告孙XX、被告秦XX签订了房屋买卖合同，可以视为上述房屋买卖行为是对房屋赠与行为的撤销”是错误的。(判决书第7页)庭审中，被上诉人刘XX根本不是主张赠与的撤销，而是否定签订过赠与合同，法庭示明其可以司法鉴定，但其并不进行司法鉴定。被上诉人为什么否定签订过赠与合同，正因为赠与合同是真实的，其惧怕承认后会影响她的诉讼请求，故而从根本上否定。这说明所谓的房屋买卖其实就是赠与后的一种变通过户方式，否则，被上诉人为何要否定签订过赠与合同呢?其完全可以承认并主张又撤销了，当事人陈述也是证据的一种，被上诉人做出否定赠与合同的陈述，应当将该陈述与其他证据关联起来统一看待，综合分析，而不是断章取义。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院适用合同法第五十二条，认定买卖合同无效。但并未明确适用了五十二条的哪一款。事实上，本案房屋买卖合同，不违反合同法第五十二条的任何一款，不存在无效情形。2、一审法院适用合同法第六十条，该条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”一审法院意指没有履行40万元购房款。上诉人认为，合同是否全面履行并非判断合同效力的依据，且双方本来就是近亲属，房屋买卖合同上也并未约定购房款的支付时间。3、一审法院适用合同法第一百八十六条，该条规定:“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”而本案至今被上诉人也没有表达过撤销赠与的意思表示，而是否定签订过赠与合同。赠与的撤销是一审法院自行推测，与事实不符。4、一审法院适用物权法第一百零六条，该条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记不需要登记的已经交付给受让人。”首先，本案的被上诉人不属于“无处分权，前面已经论述涉案房屋应属于被上诉人个人所有。退一步，即便认定为夫妻共有，那被上诉人也不属于无处分权人，充其量是“部分无权处分”，她无处分权的那一部分的所有权人是张XX，但张XX已经去世，房屋未进行继承和分割，作为遗产那部分房产对应的所有权人还没有产生，充其量那部分财产只是对应着包括张X在内的几个继承人，存在的是继承权，而非所有权。因此，本案当中有权行使追回权的新的所有权人并不存在，被上诉人处分属于自己的那一部分属于有权处分，不适用物权法的第一百零六条。其次，上诉人夫妻取得该房屋没有任何恶意，完全是善意取得。再次，买卖合同中约定40万元并非属于不合理价格。双方之间本来就是亲属，本来房屋就赠与了张X，房屋原始购买价是39万余元，亲属之间由于亲情关系以原始购买价交易房屋，不能就简单的认定转让价格不合理，因为这是在亲属之间进行，而且被上诉人给其他子女也买了房，这种家庭的利益和财富分配交割不能以市场行情论。最后，房屋进行了权属变更登记。所以，上诉人认为，一审法院应当适用物权法该条款驳回被上诉人的诉讼请求才对，而不是适用该条款判决合同无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案被上诉人是买卖合同一方当事人，其若主张因无权处分而合同无效，是不应当支持的。事实上，被上诉人主张的是“恶意串通、无效”，这并不成立。至于“无处分权无效”，是一审法院强加给当事人的。本案应从民间交易习惯、家庭交易习惯、逻辑上的合理性进行综合分析，才能做出正确判决。本案纠纷发生在近亲属之间，是在被上诉人夫妻无人照料、从青岛被接回太原、女儿张X细心照料的情况下，被上诉人出于感动及综合考虑的情况下做出的财产分配，将房屋赠与张X。因受户口限制，以买卖方式进行变更过户登记至孙X、外孙名下，这是案件的事实。如果没有房屋赠与，或者赠与后又撤销，变成买卖，不管出于哪方面考虑，都不可能再委托受赠人进行房屋买卖，受赠人也不可能接受委托，还自行承担房屋交易的过户税费。因为张X不是买卖房屋的方便人选，房屋在青岛，张X是太原人，明明有儿子在青岛，放着方便不用，非委托远在千里之外的女儿去卖房?从情理上、逻辑上都讲不通，唯一的解释就是，房屋是赠与给了张X，才会由张X出面办理并承担费用。退一步，不谈赠与，但就房屋买卖，亲属之间的交易并不超出合理范畴，即使被上诉人认为上诉人张X以较低价格将房屋出售给自己的外孙、孙X，她不接受，那也是被上诉人和张X之间的法律关系问题，并不能影响房屋买卖合同的效力。一审庭审中，被上诉人大打悲情牌，做不实陈述，先是否定赠与合同上的签字，说自己怎么不认识字，没什么文化，但在其户籍证明上显示，被上诉人是专科文化程度，退休前为山西机器厂职工医院麻醉师，具有中级职称。被上诉人后又以经济困难、无房养老为由，提出返还房屋。事实上除了本案涉及的赠与张X的房屋外，被上诉人名下还有两套房屋，太原市大东XX还有安置房一套(尚未分配)，张XX去世后，被上诉人单独领取抚恤金22万余元，每个月退休金3000多元，每年大东关拆迁办发放过渡费2600元，加上存款，被上诉人现金足有60余万元。何谈经济困难，何谈靠涉案房屋养老?被上诉人声称是让张X卖房，为何不给张X支付房屋交易费用，不支付太原到青岛的差旅费，不支付公证费?委托别人卖房，还让别人承担一切费用?如果不是被上诉人把房屋赠与张X，由张X变通以买卖方式过户的原因，张X无理由给被上诉人承担卖房费用。现在张X为了此事花去差旅费、交易税费好几万元，却被一纸错误判决形成巨大损失。被上诉人应当对其行为负责，退一步讲，即便是委托买卖房屋，买卖合同也是合法有效的，对被上诉人也产生法律效力。《民法总则》第一百六十二条规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”《民法通则》第六十三条规定“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”一审法院诉讼费收取和分配不正确。一审判决支持的是确认之诉，同时驳回了被上诉人其他诉讼请求应当由被上诉人承担被驳回的诉讼请求的诉讼费用，对上诉人仅应分配确认之诉的诉讼费。综上，上诉人认为，一审法院认定事实错误，适用法律错误。请二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。

　　被上诉人辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法应当依法维持原判。本案争议焦点为案涉房屋赠与合同与房屋买卖合效力问题。刘XX在2017年4月25日签订的赠与合同和2017年5月5日签订的委托买卖合同中是否有相应的处分权利。一审审理中，双方当事人均自认涉案房屋是在答辩人与张XX婚姻关系存续期间购买，根据《婚姻法》第十七条，第十八条，第十九条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有双方，另有约定的除外，上诉人并未举证证明该房产是属于答辩人刘XX的个人财产，所以即使房产证上未显示张XX的名字，也不影响其对房屋享有所有权。涉案房屋为答辩人刘XX与张XX的夫妻共同财产。因张XX于2018年1月22日去世，故答辩人刘XX在2017年4月25日签订赠与合同和2017年5月5日签订委托买卖合同时，涉案房屋仍为夫妻共同财产，其对涉案房屋的处分属于无权处分。根据《物权法》第九条规定，不动产赠与发生物权变动，必须赠与合同有效、赠与人有相应的处分权、完成过户登记。答辩人刘XX在2017年4月25日签订赠与合同时，答应赠与上诉人张X的涉案房屋为答辩人刘XX与张XX的夫妻共同财产，答辩人刘XX的处分行为为无权处分，并且本案房屋赠与中未办理过户登记，物权变动未发生，受赠人张X尚未取得房屋所有权。刘XX在2017年4月25日签订的赠与合同中对涉案房屋无处分权，2017年5月5日签订的委托买卖合同中对涉案房屋也无处分权，故上诉人张X与其儿媳孙XX、儿子秦XX签订《青岛市存量房买卖合同》是在其既未获得涉案房屋所有权，也未取得涉案房屋处分权的情况下签订，属于无权处分，孙XX，秦XX主张房屋为善意取得，根据《物权法》第106条规定，构成善意取得的要件为:不动产登记簿出现权属登记错误:出让人对该不动产实施了无权处分;受让人受让之时为善意;转让人须以合理的价格转让;须已经为受让人办理完毕不动产过户登记。本案中，上诉人张X代为办理涉案房屋买卖时，于2017年5月12日与其儿媳、儿子孙XX、秦XX就涉案房屋签订《青岛市存量房买卖合同》，将房屋过户至孙XX、秦XX名下，合同交易价格为四十万元整(涉案房屋位于山东省青岛市市北区户，建筑面积125.81平方米)，其交易价格远远低于正常交易价格，且孙XX、秦XX自认其与答辩人刘XX进行房屋买卖时，并未支付购房款，故其对涉案房屋的取得不构成善意取得，未获得涉案房屋所有权。答辩人刘XX在2017年8月7日签订的授权委托书，写明仅授权委托大女儿，也就是本案上诉人张X全权管理其一切合法财产，并不包括刘XX无处分权限的夫妻共同财产，即不包括涉案房屋。答辩人刘XX和张XX在2017年10月13日与上诉人张X签订委托书，委托书中仅表明委托张X办理太原市杏花岭区建设北XX2-1户房屋事宜，并未表明与体现赠与涉案房屋的意图及同意将涉案房屋过户至孙XX、秦XX名下。综上所述，本案答辩人刘XX在2017年4月25日签订的赠与合同、2017年4月25日签订的赠与书、2017年5月5日签订的公证书及房屋买卖委托合同，均是在其夫妻关系存续期间，对夫妻共同财产实施的无权处分，涉案房屋不发生物权变动。上诉人张X未获得房屋所有权和相应的处分权利，其实施的代理买卖涉案房屋的行为属于无权处分，而孙XX，秦XX亦不构成善意取得房屋所有权，涉案房屋所有权人仍为刘XX和张XX。故上诉人的上诉理由不能成立，答辩人恳请二审法院在审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。另外，本案涉及的是房屋买卖合同关系，如果再追加其他当事人的话，有可能涉及到更多的法律关系，对于案件审理没有益处。

　　刘XX向一审法院提出诉讼请求:1、判令确定张X代刘XX与孙XX、秦XX签订的《青岛市存量房买卖合同》无效;2、判令孙XX、秦XX返还刘XX房屋;3、判令孙XX、秦XX协助刘XX将涉案房屋的所有权转移登记至刘XX名下;4、诉讼费由张X、孙XX、秦XX承担。事实与理由:张X系刘XX的女儿。2017年5月5日，刘XX与张X签订《房屋买卖委托书》，刘XX委托张X出卖其所有的位于青岛市市北区户的房产，并在陕西省太原市公证处办理公证。此后，刘XX多次询问，但张X一直隐瞒房屋出售情况。2018年2月11日经刘XX查询得知，张X已于2017年5月12日与其儿媳孙XX、儿子秦XX就案涉房屋签订《青岛市存量房买卖合同》，将涉案房屋过户至孙XX、秦XX名下。合同价款为四十万元，远低于市场价格，而且张X、孙XX、秦XX均未支付刘XX购房款。刘XX就卖房一事多次联系张X，要求张X说明卖房事宜，并退还房产，均遭到张X拒绝，现张X拒不与刘XX联系。张X、孙XX、秦XX恶意串通，订立虚假房屋买卖合同，侵占刘XX房屋的行为，严重侵犯了刘XX的合法权益。现请求支持刘XX的诉讼请求。

　　张X一审中辩称，涉案房屋在买卖之前已经由刘XX自愿赠与张X，并已完成交付。刘XX与张X是母女关系，但刘XX与张X的父亲长期生活在青岛。2014年、2016年父亲患病，张X多次前往青岛照料。2017年3月因刘XX无钱看病，刘XX将二老接至太原，并为他们租房居住。刘XX主动提出将青岛市市北区户房屋赠与张X，张X表示接受。双方于2017年4月25日签订赠与合同，刘XX将房产证、钥匙等交给张X。因张X不具有青岛户口，受限购等政策影响，故刘XX提议将房屋直接过户给张X的儿媳妇孙XX，并可省去多次过户的手续费。在签订赠与合同10天后，即2017年5月5日，刘XX亲自到太原市公证处办理了委托卖房公证书，授权张X代办该房屋过户手续。因此本案涉案房屋系刘XX赠与张X，授权卖房是为了完成赠与过户的变通方式。房屋的赠与已经完成，不仅交付、而且完成了过户。虽然是直接过户给刘XX的外孙子、外孙X，刘XX和张X都认为实质性是赠与了张X。过户给孙XX、秦XX，刘XX不仅知情，而且同意，事实上，该主意是刘XX所出，不存在恶意串通、订立虚假房屋买卖合同的事实。刘XX2017年4月25日书写赠与书、签订赠与合同，2017年5月5日到公证处办理授权卖房的公证书，如果刘XX反悔了赠与，怎么会再委托张X卖房?张X生活在太原，刘XX的大儿子在青岛定居十几年，如果只是为了卖出房屋，刘XX应当委托大儿子更方便。如果刘XX反悔了赠与，张X也不可能再接受刘XX委托，去青岛卖房。本案所涉及的房屋买卖合同是合法有效合同。房屋买卖情况刘XX均知情，且2017年5月5日签订的委托书中明确声明“我同意出售房屋”、“受托人在上述范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果”。2017年8月7日签订的授权委托书中声明“受托人所进行的一切财产处理行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果”。2017年5月5日签订书授权委托书不仅证明了刘XX明确知道房屋买卖过户受方的事实，且2017年8月7日签署的授权委托书还是对于张X之前将房屋交易过户给刘XX外孙X、外孙子的直接肯定，该授权书再次明确了张X有权对刘XX的财产进行处置，包括方式和价格。

　　孙XX、秦XX一审中辩称，我方作为购买方，刘XX作为出售方，双方均是合格的房屋买卖合同主体，所交易房屋也是国家允许交易的房屋，不存在合同无效情形。孙XX、秦XX和刘XX系亲外孙子、孙X关系，办理房屋买卖事宜的张X系孙XX、秦XX的母亲，都是直系亲属，不存在恶意串通。事实上，刘XX已经将房屋赠与了张X，但不管房屋的来源如何，孙XX、秦XX都是合法取得房屋，现在房屋已经完成过户，房屋买卖合同已经履行完毕，不存在合同无效的情形，因此刘XX的诉讼请求不能成立。

　　原审法院认定事实如下：一、刘XX系张X的母亲，秦XX系张X的儿子，秦XX与孙XX系夫妻关系。二、青岛市市北区户房屋产权人原系刘XX，产权登记日期为2011年8月2日。三、2017年4月25日，刘XX与张X签订《房屋赠与合同》，约定刘XX将其所有的位于青岛市市北区户房屋赠与张X。刘XX不认可该合同的真实性，认为签字并非刘XX本人，但在原审法院释明下刘XX明确不申请笔迹鉴定。赠与合同签订后，双方未对涉案房屋权属进行变更登记。四、2017年5月5日，刘XX向张X出具《房屋买卖委托书》，委托张X办理涉案房屋即青岛市市北区户房产的买卖及相关手续。同日，双方到山西省太原市公证处将上述委托书予以公证。五、2017年5月12日，张X代理刘XX与孙XX、秦XX签订《青岛市存量房买卖合同》，将刘XX所有的位于青岛市市北区户房屋出售给张X的儿子秦XX与儿媳孙XX，房屋总价款为400000元。经各方确认，孙XX、秦XX未向刘XX支付购房款。六、2017年5月27日，涉案房屋产权变更为孙XX、秦XX共同共有。七、2017年8月7日，刘XX向张X出具《授权委托书》，委托张X全权管理刘XX的一切财产。同日，刘XX向张X出具《委托书》，委托张X全权办理位于太原市杏花岭区建设北XX4-1户房屋的相关事宜。刘XX均不认可上述委托书的真实性，认为签字并非刘XX本人，但在原审法院释明下刘XX明确不申请笔迹鉴定。八、2017年10月13日，刘XX及其配偶张XX共同出具《委托书》，委托张X全权办理位于太原市杏花岭区建设北XX2-1户房屋的相关事宜。九、张XX系刘XX的配偶，系张X的父亲，张XX于2018年1月22日离世。

　　原审法院认为，本案争议的焦点为：案涉房屋赠与合同与房屋买卖合同的效力问题。本案中，刘XX主张涉案房屋系刘XX与其夫张XX的夫妻共同财产，且自认张XX去世后没有对该房屋进行遗产分割。张X主张该房产为刘XX个人所有，并认为房产权上登记为单独所有，视为夫妻之间对涉案房屋产权进行了约定。原审法院认为，各方当事人均自认涉案房屋是在刘XX与张XX婚姻关系存续期间购买的。根据婚姻法的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。各被告并未举证证明该房产是属于刘XX的个人财产，所以即使房产证上没有出现张XX的名字，也不影响其对房屋享有所有权。原审法院认定，涉案房屋属于刘XX与张XX的夫妻共同财产。根据相关法律规定，赠与合同原则上为实践性合同，即赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。即刘XX与张X在订立赠与合同后，办理房屋产权过户登记手续之前，刘XX有权撤销该赠与。现刘XX通过张X，与孙XX、秦XX签订了房屋买卖合同，可以视为上述房屋买卖行为是对房屋赠与行为的撤销。关于刘XX与孙XX、秦XX之间的房屋买卖合同关系。如前所述，涉案房屋为夫妻共同财产，且张XX去世后并未对该财产进行遗产分割，故刘XX自行委托张X出售该房产，属于无权处分。根据法律规定，登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续的，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。由此可见，虽然刘XX无权处分该房产，但并不必然导致刘XX与孙XX、被告秦X琪签订的《青岛市存量房买卖合同》无效。根据相关法律规定，该《青岛市存量房买卖合同》是否合法有效，应以孙XX、秦XX取得房屋是否为善意取得为前提。根据《物权法》的规定，构成善意取得的要件为：出让人无权处分该财产;受让人受让该财产时是善意的;以合理的价格有偿转让;依照法律规定应当进行登记的已经进行登记不需要登记的已经交付给受让人。本案中，孙XX、秦XX自认其与刘XX进行房屋买卖时，并未支付购房款，故孙XX、秦XX对涉案房屋的取得不构成善意取得。原审法院认定，刘XX与孙XX、秦XX签订的《青岛市存量房买卖合同》无效，孙XX、秦XX应将涉案房屋产权转移登记至刘XX名下。庭审中，原、被告各方均确认涉案房屋现由孙XX、秦XX对外出租，但对于具体的房屋租赁情况及现实际使用人均无法确认，故对于刘XX要求返还房屋的诉讼请求，原审法院不予处理，刘XX可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百八十五条、第一百八十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，判决：一、刘XX与孙XX、秦XX签订的《青岛市存量房买卖合同》无效。二、孙XX、秦XX于判决生效之日起十日内将青岛市市北区户房屋的权属登记手续过户至刘XX名下。三、驳回刘XX的其他诉讼请求。案件受理费14358元，由刘XX负担500元，由孙XX、秦XX负担13858元。

　　二审中，上诉人提交以下证据：

　　证据一、被上诉人户籍复印件，证明被上诉人具有专科文化程度，被上诉人清楚其签署的相关文件的法律效力且具有书写能力。证据二，房屋过户相关费用的票据，证明本案房屋的过户费用是由上诉人孙XX和秦XX承担的，用于佐证本案是赠与而非买卖，如果是买卖的话税费应当是由双方负担。被上诉人质证后认为：上诉人提交的上述两份证据与本案没有太直接的关联性，即使被上诉人有文化程度，按照一审判决此房属于夫妻共同财产，被上诉人个人无权处分，而且相关的文件都是打印件。对证据二，上诉人是为了达到个人得到房子的目的才缴纳相关的税费，这36000元一分钱也没有进入被上诉人的口袋，是国家收取的，与被上诉人无关。而且双方在交易中约定谁支付税费是双方自愿约定的事项，不能证明是赠与而非买卖。

　　本院二审查明，刘XX于2011年8月2日取得涉案房屋原产权证书，产权证书载明的共有情况为：单独所有。

　　本院查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。

　　本院认为，本案的争议焦点在于，涉案房屋是否为刘XX单独所有;赠与行为是否已完成;涉案房屋买卖合同是否有效。夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。本案中，涉案房屋虽然在刘XX与张XX婚姻关系存续期间购买，但在房产证上明确写明房屋属于单独所有，应视为刘XX、张XX在婚姻关系存续期间，对涉案房屋所有权进行的特别约定。故涉案房屋应认定为刘XX的个人财产，其享有全部处分权。因此，刘XX可以独自对涉案房屋进行处分。

　　因刘XX原审中对《房屋赠与合同》的签字不申请笔迹鉴定，故原审对《房屋赠与合同》协议的真实性予以认定，认定正确。法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。上诉人主张张X与刘XX于2017年5月5日签订委托卖房公证书并将房屋以买卖形式过户至孙XX、秦XX名下，是对赠与行为的延续，对此本院认为，张X与刘XX的赠与合同与赠与书中并未载明，该赠与可以转赠他人或将房屋过户至他人名下;其次，双方也未形成新的书面意见，确认将房屋过户至孙XX、秦XX名下是对赠与行为的延续;在办理的卖房公证书中，明确了受托人张X应代为收取相关方款项。综上，上诉人主张张X与刘XX于2017年5月5日签订委托卖房公证书并将房屋以买卖形式过户至孙XX、秦XX名下，是对赠与行为的延续，本院依法不予认可。故，原审法院认定，原告通过被告张X与孙XX、秦XX签订房屋买卖合同视为对房屋赠与行为的撤销认定正确。

　　受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，不应损害委托人利益。在委托书中虽然未对价款进行约定，但不应过分低于市场价格。现孙XX、秦XX以40万元价格购买涉案房屋，远低于涉案房屋的市场价格，且上述价款也未向刘XX支付，损害了刘XX的利益。考虑到张X与孙XX、秦XX的关系，其对房屋的性质、价格等均应明知，因此，构成恶意串通损害第三人利益，涉案房屋买卖合同应认定无效。

　　综上，上诉人的上诉请求不成立，原审法律适用不当，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：

　　驳回张X、孙XX、秦XX的上诉，维持原判。

　　二审案件受理费14358元，由上诉人张X、孙XX、秦XX负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　王XX

　　审判员　　张晓华

　　审判员　　于　梦

　　二〇一九年五月二十七日

　　书记员　　张XX